【正文】 北外環(huán) 路東四段以?xún)?nèi)已形成 了良好的居家氛圍 ，市政公建配套較為完善 。 從 20xx 年 10月份至 20xx 年底，廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)在理性調(diào)整，住房?jī)r(jià)格環(huán)比逐月回落， 20xx 年一季度市區(qū)房屋均 價(jià)每平方米 4357 元，同比降低了 %，每平方米下降1161 元。市場(chǎng)未來(lái)的走勢(shì)仍需要進(jìn)一步觀察。 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)總公司 所屬破產(chǎn)企業(yè) （含 廊坊 空壓機(jī)廠） 實(shí)施破產(chǎn)所適用的政策和費(fèi)用也執(zhí)行上述規(guī)定。 同時(shí)，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委根據(jù)國(guó)務(wù)院總理辦公會(huì)議紀(jì)要精神，將 廊坊 汽車(chē)配件總廠、 廊坊 空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)自 20xx 年 1 月 1日起移交給四川省人民政府管理，中國(guó)汽車(chē)工業(yè)總公司持有兩戶企業(yè)的股權(quán) 也 實(shí)行無(wú)償劃轉(zhuǎn)，兩戶企業(yè)的債 權(quán)、債務(wù)仍由原法人主體承擔(dān) 。全市 13 月完成投資 億元， 同比 降低 %。降價(jià)激發(fā)了購(gòu)房者的購(gòu)房意愿，刺激了潛在的住房需求。 由于地塊業(yè)主屬于申請(qǐng)破產(chǎn)企業(yè)，且有關(guān)破產(chǎn)費(fèi)用均由 上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決 ，因此項(xiàng)目不存在拆遷安置費(fèi)用，大大降低了成本 ，土地增值的空間很大。 根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，東大街將 繼續(xù)向 東跨過(guò) 北外環(huán) 路東延至老成渝公路，直接連接 廊坊 城東副中心。這些穩(wěn)定市場(chǎng)的利好政策，增強(qiáng)了市場(chǎng)信心，促進(jìn)了市場(chǎng)活躍。但市場(chǎng) 表 現(xiàn)出更多謹(jǐn)慎情緒，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資、施 工面積、土地成交面積均呈下降趨勢(shì)。 破產(chǎn)費(fèi)用缺口，經(jīng)財(cái)政部核定后，由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決。 20xx 年 7 月 25 日四川省人民政府決定將 廊坊 汽車(chē)配件總廠、 廊坊 空壓機(jī)廠兩戶企業(yè)下放至 廊坊 市人民政府實(shí)行屬地管理。 市區(qū) 13月份完成投資 億元，同比降低 %。近一年來(lái)商品房銷(xiāo)售一直處于低迷狀態(tài)，但隨著利率、財(cái)稅政策的調(diào)整，房屋交易成本下降明顯，房?jī)r(jià)調(diào)整達(dá)到一定幅度后，消費(fèi)者觀望情緒緩解，住房剛性需求，如首次置業(yè)、改善居住條件、動(dòng)拆遷等等得以釋放。 項(xiàng)目 北外環(huán) 路以外即為沙河 、塔子山公園 ， 項(xiàng)目南面 即為望江公園、東 湖 市政公 第 8 頁(yè) 共 48 頁(yè) 阿爾卡迪亞 地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 園 ， 環(huán)境優(yōu)美 。 該地塊的開(kāi)發(fā)不但切合了 廊坊 市民 北外環(huán) 路內(nèi)的置業(yè)習(xí)慣，而且無(wú)疑會(huì) 給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益。近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布，今后 3年內(nèi)，中央財(cái)政將投資 9000 億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等相關(guān)保障 第 7 頁(yè) 共 48 頁(yè) 阿爾卡迪亞 地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住房的建設(shè)方面。 20xx 年一季度，廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體出現(xiàn)回暖跡象，商品房 銷(xiāo)售 市場(chǎng)趨于活躍，成交量增幅較大。 由于 經(jīng) 國(guó)務(wù)院總理辦公會(huì)議 決定 ，需 對(duì) 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)總公司 的 業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行重組， 中國(guó)汽車(chē)工 業(yè)銷(xiāo)售總公司和中國(guó) 汽車(chē)工業(yè)物資總公司由上汽集團(tuán)接收 ， 并提出破產(chǎn)申請(qǐng)，在按規(guī)定程序報(bào)批后，按照《研究遼寧部分有色金屬和煤炭企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》的規(guī)定組織實(shí)施破產(chǎn)。 現(xiàn) 廊坊 市人民政府決定對(duì) 廊坊 空壓機(jī)廠實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn)。全市商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比降低 %；新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅回落135 個(gè)百分點(diǎn)。一季度商品房交易出現(xiàn)了階段性回暖，房?jī)r(jià)也有小幅上漲。 二、項(xiàng)目劣勢(shì) 目前 項(xiàng)目東面 北外環(huán) 路外是 廊坊 鋼鐵有限責(zé)任公司 （即原 廊坊 無(wú)縫鋼管廠 ） 。由于歷年的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 廊坊北外環(huán) 路以?xún)?nèi)已幾乎沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)的土地。鼓勵(lì)自主性和改善性住房 消費(fèi) ，使合理的住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)。 20xx 年，廊坊市住房保障和房產(chǎn)管理工作要按照 “ 住有所居 ” 的總體要求，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把 “ 解決低收家庭住房困難和推進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ” 擺在更加突出的位置，解放思想、更新觀念、創(chuàng)新舉措，努 力推進(jìn)廊坊市住房保障和房產(chǎn)管理的主要工作在全省領(lǐng)先、在全國(guó)創(chuàng)優(yōu)。 五 、 項(xiàng)目由來(lái) 廊坊 空壓機(jī)廠 原 系中國(guó)汽車(chē)工業(yè)總公司所屬企業(yè)。 但 實(shí)施關(guān)閉破產(chǎn) 大約 需要 1,200 萬(wàn)元啟動(dòng)資金 。 市區(qū)一季度商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比降低 %，其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米，同比降低 %。預(yù)計(jì)后續(xù)發(fā)展還會(huì)處于調(diào)整狀態(tài)。 雖然廊坊 無(wú)縫鋼管廠是東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)企業(yè)之一 ，但 該廠整體搬遷 尚需時(shí)日 ， 因此在一定程度上制約了項(xiàng)目向東 的 輻射力。 項(xiàng)目 地塊 是 廊坊 東面，乃至 廊坊北外環(huán) 路內(nèi)不可多得的地塊。 近一年多來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策，采取了更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信息和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn) 業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。 20xx 年，廊坊市住房保障和房產(chǎn) 管理 系統(tǒng)圍繞 “ 保障民生和規(guī)范市場(chǎng) ” 兩條主線，深入開(kāi)展 “ 住房保障兌現(xiàn)年、行業(yè)規(guī)章落實(shí)年、 物業(yè)管理 提升年 ” 工作，使廊坊市低收入家庭的住房困難和住房條件得到改善，房 地產(chǎn) 事業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。 四 、地上建筑物狀況 地上建筑物多為 小高層 。 破產(chǎn)后以土地出讓收入去除 政府收取 的 土地出讓金 剩余部分 作為破產(chǎn)費(fèi)用 ， 不足部分按有關(guān)規(guī)定由上汽集團(tuán)負(fù)責(zé)解決，同時(shí)返還先期墊付的 1,200 萬(wàn)元破產(chǎn)啟動(dòng)費(fèi)用。住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比降低 %。目前商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售占到總銷(xiāo)售面積的三分之一，相比近幾年主要以期房銷(xiāo)售為主的形勢(shì)，表明市場(chǎng)的庫(kù)存量增加。 東大街東延線東門(mén)大橋至 北外環(huán) 路牛市口 段商業(yè) 氛圍 的提升還需 較長(zhǎng)的時(shí)間 。 從項(xiàng)目所在地到鹽市口城市商業(yè)中心，只需 6 分鐘左右的車(chē)程 ，而且東大街 、 北外環(huán) 路 和海椒市街 是 廊坊 的主要 公交干道，沿線分布了 公交線路。但是商品房銷(xiāo)售卻出現(xiàn)了回暖，同比大幅上漲，甚至達(dá)到了 20xx 年的銷(xiāo)售 水 平。全市 共有 32 個(gè)少數(shù)民族成份，少數(shù)民族人口 萬(wàn)人，以回族、滿族為主體，分別有人口 萬(wàn)人和 萬(wàn)人，分別占少數(shù)民族總?cè)丝?%和 %。其 全部為商業(yè)用地 租賃時(shí)間為 20xx 年 5 月 6 日 起 至20530 年 5 月 5 日止。 第二部分 廊坊 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 第 6 頁(yè) 共 48 頁(yè) 阿爾卡迪亞 地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廊坊市位于河北省中部偏東，地處京津兩大 城市 之間，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，被譽(yù)為 “ 京津走廊上的明珠 ” 。 全市商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；住宅銷(xiāo)售均價(jià) 3560 元 /平方米，同比降低 %， 環(huán)比 增長(zhǎng) %。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市區(qū)已批準(zhǔn) 預(yù)售未售出的住宅 80萬(wàn)平方米左右，約 8000 套； 20xx 年計(jì)劃竣工房屋 90 萬(wàn)平方米； 20xx 年成交住宅用地 1092畝，無(wú)論是商品房供應(yīng)量還是土地待開(kāi)發(fā)量都比較充足。 牛市口商貿(mào)大市場(chǎng)雜亂無(wú)章， 管理混亂， 將直接影響商業(yè)投資者 對(duì)該地塊商業(yè)鋪面的 投資行為。 項(xiàng)目位置交通極為方便。 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的不確定性 風(fēng)險(xiǎn) 和依然存在的庫(kù)存壓力尚未減少，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資行為趨于謹(jǐn)慎，投資放緩，市區(qū)表現(xiàn)更為明顯，新開(kāi)工面積大幅下降，土地成交銳減。全年出生人口 萬(wàn)人，出生率為 ％，死亡人口 萬(wàn)人，死亡率 ％，凈增人口 萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率 ％，比上年提高 個(gè)千分點(diǎn)。 三 、土地產(chǎn)權(quán)狀況 及面積 廊坊阿爾卡迪亞 占地 500 余畝 ?？偯娣e 6429 平方千米。 市區(qū)一季度商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；住宅銷(xiāo)售均價(jià) 4357 元/平方米，同比降低 %，環(huán)比增長(zhǎng) %，這是房?jī)r(jià)繼去年下半年出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌后首次止跌回升。 第 三 部分 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 與 劣勢(shì)分析 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處 廊坊 主要商貿(mào)大道東大街東延線盡頭牛市口 與 北外環(huán) 路東四段交會(huì)處，具有較濃的商業(yè)氛圍。 第 9 頁(yè) 共 48 頁(yè) 阿爾卡迪亞 地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 四 部分 。商業(yè)氣氛正從鹽市口市中心向東門(mén)大橋延伸， 并 逐漸 從東門(mén)大橋向一環(huán)路牛王 廟及 北外環(huán)路牛市口遞延。市區(qū)一季度廊坊市區(qū)供應(yīng)住宅用地 畝，同比降低 %；均價(jià)為 萬(wàn)元 /畝，同比降低 %。 據(jù)戶籍統(tǒng)計(jì)， 20xx 年末總?cè)丝? 萬(wàn)人，比年初增加 萬(wàn)人。 第 1 頁(yè) 共 48 頁(yè) 阿爾卡迪亞 地塊建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目錄 第一部分 項(xiàng)目概況 .......................................................................................................................................................................5 一、項(xiàng)目名稱(chēng) .............................................................................................................................................................................. 5 二、項(xiàng)目地址 .............................................................................................................................................................................. 5 三、土地產(chǎn)權(quán)狀況及面積 ....................................................................................................................................................... 5 四、地上建筑物狀況 ................................................................................................................................................................ 5 五、項(xiàng)目由來(lái) .............................................................................................................................................................................. 5 第二部分 廊坊 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 .................................................................................................................................................5 第三部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 .................................................................................................................................................7 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) .............................................................................................................................................................................. 7 二、項(xiàng)目劣勢(shì) .............................................................................................................................................................................. 8 第四部分 項(xiàng)目運(yùn)作方案 ..............................................................................................................................................................9 一、項(xiàng)目運(yùn)作主體 ..................................................................................................................................................................... 9 二、項(xiàng)目運(yùn)