【正文】 維修資金使用按建議按以下程序辦理：（一）預(yù)算編制 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照維修和更新、改造工程項(xiàng)目要求編制或委托他人編制工程預(yù)算；（二）方案制定 申請(qǐng)人根據(jù)維修和更新、改造的項(xiàng)目制定或委托他人制定《維修和更新、改造方案》。凡有效投訴較多的物管企業(yè)視其情節(jié)輕重，可作出限制投標(biāo)、新接管項(xiàng)目，降低資質(zhì)等級(jí)或者注銷企業(yè)資質(zhì)的處理。第七章 附則第二十一條 若本規(guī)約的條款與相關(guān)法律法規(guī)相抵觸，則該條款無效，但不影響本規(guī)約其他條款的效力。在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分。（六）在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)對(duì)本規(guī)約予以書面承諾，表示對(duì)本規(guī)約內(nèi)容認(rèn)可。保密意識(shí)：非禮勿視、非禮勿聽、非禮勿言、非禮勿動(dòng)。創(chuàng)新是可以在任何領(lǐng)域和任何工作中進(jìn)行的。你服務(wù)他人，他人服務(wù)你，這個(gè)服務(wù)與被服務(wù)的簡(jiǎn)單關(guān)系，構(gòu)成人類社會(huì)的本質(zhì)。我們提倡有精心協(xié)作的團(tuán)結(jié)，反對(duì)無原則的一團(tuán)和氣；我們倡導(dǎo)在有效溝通前提下增進(jìn)團(tuán)結(jié)，鼓勵(lì)通過討論甚至爭(zhēng)論達(dá)到意見一致，從而使團(tuán)結(jié)得到鞏固和升華。公司為響應(yīng)國(guó)家創(chuàng)建和諧社會(huì)的精神，把“為社會(huì)營(yíng)造完美和諧的環(huán)境”作為發(fā)展愿景之一具有及其深遠(yuǎn)的意義，這也是公司可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)；“為業(yè)主提供精到細(xì)致的服務(wù)”是公司發(fā)展壯大的重要條件，物業(yè)是業(yè)主的百年工程，通過幾代人的管理，確保所管物業(yè)的完好和物業(yè)的保值增值是公司的職責(zé)所在，只有通過為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，才能體現(xiàn)公司的價(jià)值，才能實(shí)現(xiàn)員工和股東的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)；公司堅(jiān)信沒有員工的進(jìn)步就不可能有公司的成長(zhǎng)，員工是公司最重要的資源：物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)之一，公司最大的資產(chǎn)就是人力資源，公司通過引導(dǎo)、培訓(xùn)和激勵(lì)員工，對(duì)人力資源進(jìn)行結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和質(zhì)量的提升，打造出一流的管理團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)造出一流的管理業(yè)績(jī)。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)做好以下工作：一是要搞好可行性研究，防止盲目性；二是要遵循自愿的原則，防止行政化傾向；三是要保持適度的發(fā)展規(guī)模，防止盲目擴(kuò)大；四是要保持適度的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，防止過分追求經(jīng)營(yíng)多樣化；五要規(guī)范化運(yùn)作，防止簡(jiǎn)單化草率組合；六是要強(qiáng)化內(nèi)部管理，防止忽視自身建設(shè)。人才資源是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的關(guān)鍵。試想低下的收費(fèi)能創(chuàng)造出一個(gè)高品質(zhì)的小區(qū)嗎? 作為物業(yè)公司，要走規(guī)范化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)之路。道德水平是維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的不可缺少的要件，道德水平的低下直接增加了物業(yè)管理的成本，最終影響到物管的質(zhì)量。第二，實(shí)行按質(zhì)論價(jià)，可以規(guī)范物業(yè)管理公司的定價(jià)行為，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)。如同商品的價(jià)值決定與價(jià)值實(shí)現(xiàn)一樣，物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)質(zhì)量是在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中確定的，但在交換中，還有個(gè)被社會(huì)承認(rèn)與否和承認(rèn)程度的問題，即消費(fèi)者從經(jīng)濟(jì)上考慮能否接受該服務(wù)的問題，這就是消費(fèi)質(zhì)量。物業(yè)管理服務(wù)作為商品來說的使用價(jià)值在于它能滿足業(yè)主或住戶的需要。為了推行按質(zhì)論價(jià)，首先必須明確物業(yè)管理服務(wù)中“質(zhì)”的內(nèi)容，即物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)涵。我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制幾十年，人們對(duì)住房是福利的觀念根深蒂固。深圳規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)政府社團(tuán)登記部門依法核準(zhǔn)登記后，取得社團(tuán)法人資格。開發(fā)商在樹樓盤品牌的同時(shí)，在“肥水不外流”的觀念支配下而建立的物業(yè)管理公司，實(shí)質(zhì)上也是開發(fā)企業(yè)這個(gè)“母體”的附屬品，開發(fā)中的遺留問題由“兒子”背，經(jīng)費(fèi)缺乏向“老子”要等等。物業(yè)管理企業(yè)在人才競(jìng)爭(zhēng)方面，必須樹立起自己獨(dú)特的企業(yè)人才觀，使人才既進(jìn)得來也留得住，還不斷有進(jìn)步。然而，打造一個(gè)有價(jià)值的物業(yè)管理服務(wù)新品牌，不可能一蹴而就，它是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。有限管理與無限服務(wù)“有限管理，無限服務(wù)”，就是要淡化物業(yè)管理企業(yè)管理行為的行政色彩，把管理溶于服務(wù)之中。同時(shí)，使企業(yè)文化與社區(qū)文化相互協(xié)調(diào)與融合，并促使二者之間實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，在企業(yè)內(nèi)部，有一種“追求精彩每一天”的價(jià)值取向。這種把管理和服務(wù)經(jīng)營(yíng)職能從集團(tuán)所有權(quán)中剝離出來，為物業(yè)管理走向市場(chǎng)，創(chuàng)造了先決條件。相對(duì)內(nèi)地，職工每月平均五六百元工資收入，要交幾十元甚至一百元的物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)在有點(diǎn)困難。如果同意物業(yè)管理服務(wù)也是“商品”，那么消費(fèi)者用貨幣購(gòu)買這種“商品”也是天經(jīng)地義的事。物業(yè)管理服務(wù)與一般商品的重要區(qū)別在于，一般商品通常以具體的物質(zhì)形態(tài)為其存在的形式，并可用儲(chǔ)存的商品來及時(shí)滿足市場(chǎng)的需求；而物業(yè)管理服務(wù)是以提供管理、技術(shù)和勞務(wù)這種“活”勞動(dòng)作為其存在的形式，無法采用儲(chǔ)存的方式來及時(shí)滿足市場(chǎng)的需求。但是，在商品交換中，商品的質(zhì)量不僅是指商品的使用價(jià)值，同時(shí)還包合必不可少的社會(huì)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，即物業(yè)管理在滿足業(yè)主或住戶需要的同時(shí)，要為業(yè)主或住戶帶來相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量這一概念的社會(huì)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，是指物業(yè)管理服務(wù)的使用價(jià)值滿足社會(huì)需要的程度，它是由帶來一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的物業(yè)管理服務(wù)的基本特性所確定的。(2)物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)低，任何行業(yè)的生存與發(fā)展，都必須以一定的產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)作為存在的條件，如果一個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率低于社會(huì)平均利潤(rùn)率，那么這個(gè)行業(yè)的資源將自由流向高利潤(rùn)的行業(yè)或被掠奪。明確各方的權(quán)、責(zé)、利，在市場(chǎng)準(zhǔn)人、行業(yè)規(guī)范、權(quán)利與義務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、糾紛處理、法律責(zé)任等建立約束規(guī)范機(jī)制，形成對(duì)物業(yè)公司、業(yè)主、開發(fā)商一個(gè)有效的約束。要改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“航空母艦”，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的整體實(shí)力，走集團(tuán)化發(fā)展道路，就必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)化發(fā)展有利于參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展。一切按經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律辦事，用經(jīng)濟(jì)的手段去激勵(lì)員工的工作熱情，用經(jīng)濟(jì)的手段去規(guī)范員工的工作行為。精彩生活每一天，是我們工作生活的態(tài)度，也正是有了我們，社區(qū)生活的每一天都會(huì)更加精彩。高效是專業(yè)的表現(xiàn)。8物業(yè)服務(wù)理念：業(yè)主至上，精細(xì)服務(wù)，和諧管理，持續(xù)創(chuàng)新。準(zhǔn)時(shí)，是每個(gè)企業(yè)對(duì)員工的最基本要求，準(zhǔn)時(shí)是企業(yè)確保工作時(shí)間和穩(wěn)定生產(chǎn)的前提；守紀(jì)，是公司進(jìn)行管理的有力保障，“無以規(guī)矩，不成方圓”，這句話絕不是泛泛之談，公司想要各項(xiàng)工作有序進(jìn)行，就必須制定相應(yīng)的管理制度并認(rèn)真落實(shí)下去，讓員工認(rèn)真遵守；敬業(yè)，是公司對(duì)每個(gè)員工職業(yè)素質(zhì)的期望，這也是每個(gè)人的素質(zhì)體現(xiàn)；原則，是公司保證所制定的規(guī)章制度、崗位職責(zé)不流于形式的必要力量。第三篇：物業(yè)管理任務(wù)須知：1．項(xiàng)目背景及需求；2．ER圖設(shè)計(jì)（局部與全局ER圖）；3．?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)表設(shè)計(jì)（包含ER圖中的所有實(shí)體與聯(lián)系所對(duì)應(yīng)的關(guān)系表）；如需要，還可以添加一些關(guān)鍵業(yè)務(wù)所需的視圖，觸發(fā)器，存儲(chǔ)過程設(shè)計(jì)等；4，給出各sql腳本程序的測(cè)試結(jié)果。第九條 業(yè)主和物業(yè)使用人在車輛行駛和停放方面，遵守以下規(guī)定和約定：（一）噸以上貨車（搬家等特殊情況除外）、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)品的車輛禁止進(jìn)入小區(qū)；（二）機(jī)動(dòng)車輛在小區(qū)內(nèi)行駛，時(shí)速不得超過5公里，禁止鳴號(hào)、試車和練車；（三）機(jī)動(dòng)車輛按規(guī)定的車位（停車區(qū)域）停放，禁止在消防通道、消防井蓋、綠化等場(chǎng)地停放；（四）按照規(guī)定或約定交納車位使用費(fèi)；（五）愛護(hù)停車場(chǎng)設(shè)備設(shè)施，造成損壞的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；車位只可用作停放車輛，不得堆放雜物、安裝設(shè)施或改作他用；（六）對(duì)車輛有保管要求的，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂車輛保管協(xié)議；（七）。（五）發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先通知相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人，確實(shí)無法通知到的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在公安部門、社區(qū)居委會(huì)和其他無利害關(guān)系業(yè)主的監(jiān)督下，先行進(jìn)行維修，事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人，并做好善后sp。第四章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納第十六條 各業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)及居住公約的有關(guān)規(guī)定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，以保證物業(yè)服務(wù)單位能夠正常運(yùn)行。四、加大宣傳，強(qiáng)化教育，營(yíng)造物業(yè)管理工作良好氛圍物業(yè)管理工作是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，涉及到千家萬戶。各街道辦事處要盡可能指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)，按程序通過公開招標(biāo)或由業(yè)主大會(huì)決定的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作；指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)。（七）如需在房屋建筑的外墻上安裝遮陽篷、防護(hù)欄、曬衣架、花架、鞋架、封閉陽臺(tái)等的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一安排的式樣、規(guī)格、顏色進(jìn)行施工。（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)書面同意后方可實(shí)施，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。第七條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用電梯時(shí)，除遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定外，并共同承擔(dān)電梯運(yùn)行、維修、更新所產(chǎn)生的費(fèi)用。培訓(xùn)意識(shí)：部下素質(zhì)低不是你的責(zé)任，不能提高部下素質(zhì)就是你的責(zé)任。我們恪守“秩序安全，環(huán)境優(yōu)美，舒適健康，業(yè)主滿意”的質(zhì)量方針，將品質(zhì)意識(shí)灌輸?shù)饺珕T的服務(wù)行為，將品質(zhì)保證滲透到每一個(gè)服務(wù)流程，在不間斷的預(yù)防與糾正中實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)；創(chuàng)造優(yōu)美舒適、和諧的環(huán)境，為公司和業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值。公司倡導(dǎo)共贏的理念，共贏是合作的基礎(chǔ)，沒有共贏的合作是不可持續(xù)，更不可能構(gòu)建和諧的氛圍。所謂誠(chéng)，就是提倡員工光明正大，實(shí)事求是，敢于正視問題和解決問題，考慮事情和處理問題從公心出發(fā)，從工作出發(fā)，從業(yè)主的利益出發(fā)。微笑的藝術(shù)，愛心的藝術(shù)，專業(yè)的藝術(shù)，使我們與業(yè)主的生活精彩紛呈。企業(yè)文化：以人為本，誠(chéng)信立業(yè)。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，組建若干分公司。作者：黃椿 來源：《中國(guó)房地信息》淺析我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的新趨勢(shì)20010829目前，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。在鞏固新建住宅小區(qū)物業(yè)管理成效的同時(shí)，應(yīng)有計(jì)劃地對(duì)舊住宅進(jìn)行整治、改造、出新。住宅商品化程度無法提高，物業(yè)管理市場(chǎng)化就沒辦法實(shí)現(xiàn)，更談何規(guī)范效益了?？梢?，物業(yè)管理服務(wù)滿足業(yè)主或住戶需要的基本特性，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的物質(zhì)基礎(chǔ)。如果對(duì)物業(yè)管理服務(wù)人員的行為能力和道德素質(zhì)不作出相應(yīng)的規(guī)范要求，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量便無法得到保證。因此，在考察質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)考慮物業(yè)管理服務(wù)的特性，要依據(jù)可以觀察到的和需經(jīng)顧客評(píng)價(jià)的特性對(duì)服務(wù)質(zhì)量加以明確。這種“商品”的價(jià)值和使用價(jià)值都是客觀的和有形的。除了物業(yè)管理公司的素質(zhì)好、制度全、服務(wù)好等等條件外，很重要的原因是港澳、廣深地區(qū)人均收入較高。但是要在商海中競(jìng)爭(zhēng)、生存、發(fā)展，必須要使自己成為真正獨(dú)立的企業(yè)，脫離附屬地位，徹底轉(zhuǎn)變觀念，對(duì)原來的人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，養(yǎng)成高度負(fù)責(zé)，刻苦耐勞的工作態(tài)度；建立和完善按市場(chǎng)需要的工作規(guī)范，以積極姿態(tài)投入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以自己的良好信譽(yù)和實(shí)實(shí)在在的服務(wù)和合理的收費(fèi)去吸引業(yè)主委員會(huì)的招聘?，F(xiàn)代企業(yè)，只有依靠先進(jìn)的文化價(jià)值理念和經(jīng)營(yíng)理念，才可生生不息。深圳就有一家物業(yè)公司在全國(guó)首開先河地提出并實(shí)施了“名宅加名?！钡膽?zhàn)略，在深圳創(chuàng)辦了深圳特區(qū)規(guī)模最大的學(xué)校和幼兒園，這一新模式實(shí)現(xiàn)了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)