【正文】 房地產(chǎn)代理行為是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為。為我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)創(chuàng)造良好的法制環(huán)境是我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。 4. 為消費(fèi)者提供安全交易，做地產(chǎn)品牌專家 我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，如今房地產(chǎn)消費(fèi)形態(tài)進(jìn)入理性消費(fèi)時(shí)期，消費(fèi)者的心態(tài)逐步成熟起來(lái)，我國(guó)代理 公司應(yīng)將建立自身的消費(fèi)者品牌作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，因此，強(qiáng)調(diào)為消費(fèi)者提供安全的交易，反對(duì)向客戶做出不可能實(shí)現(xiàn)的承諾，有利于我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的更加規(guī)范。 從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)城市今后的發(fā)展，土地供應(yīng)量的基數(shù)仍然較大。經(jīng)紀(jì)人公司有數(shù)個(gè)經(jīng)紀(jì)人和若干銷售員，銷售員受雇于經(jīng)紀(jì)人，有的也可以獨(dú)立訂約。與香港代理特別不同的是，在臺(tái)灣廣告設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)隸屬于代理公司。另外一方面，由于臺(tái)灣代理公司注重自身消費(fèi)者品牌的建設(shè)，所以在很多情況下， “品牌代理公司銷售 ”可以成為項(xiàng)目的大賣點(diǎn)。 香港的銷售中心一般設(shè)在五星級(jí)酒店的大堂或租住市中心最好的大型商場(chǎng)。由于香港的土地資源重度稀缺，同時(shí)大的發(fā)展商的介入，造起了 “圈地 ”運(yùn)動(dòng)，形成了大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)對(duì)市場(chǎng)的高度壟斷。雖然這些問(wèn)題均屬發(fā)展中的問(wèn)題，但是這些問(wèn)題解決的好壞將嚴(yán)重影 響內(nèi)資代理商今后的發(fā)展。這就要求從事代理的人員必須具備一種基于對(duì)中國(guó)文化和國(guó)情有深入、透徹的理解和把握的預(yù)見(jiàn)力。商品房預(yù)售政策的調(diào)整無(wú)疑提高了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)， 開(kāi)發(fā)商必將加強(qiáng)對(duì)代理商水平的考察，信譽(yù)和專業(yè)水平才 是代理商制勝的關(guān)鍵武器。 首先，代理商應(yīng)能對(duì)不同物業(yè)類型的消費(fèi)者進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并動(dòng)態(tài)準(zhǔn)確把握每一細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)者的需求變化，協(xié)助開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)能迎合此需求變化的物業(yè)。 (2) 房地產(chǎn)的有效需求擴(kuò)大 隨著房改政策逐步出臺(tái)、落實(shí)和居民收 入的增加，以及國(guó)家大力發(fā)展房地產(chǎn)金融，城鎮(zhèn)居民住房購(gòu)買力和購(gòu)買欲望將大大增強(qiáng)，極大提升了房地產(chǎn)的有效需求。正是由于代理商滿足了中小發(fā)展商的需求，才有了代理業(yè)的快速發(fā)展。 6. 房地產(chǎn)代理企業(yè)管理落后，人才流失嚴(yán)重 房地產(chǎn)代理業(yè)策劃人才和銷售人才跳槽頻繁已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，主要是由于企業(yè)組織上的混亂和人才激勵(lì)機(jī)制的匱乏所致。 作為房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)專業(yè)營(yíng)銷的服務(wù)商，其價(jià)值是在市場(chǎng)中為客戶挖掘價(jià)值，節(jié)省交易成本 ，降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)代理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理、人員的執(zhí)業(yè)資格管理目前仍停留在粗放管理階段，機(jī)構(gòu)年審常常幾年才進(jìn)行一次，從業(yè)人員的資格認(rèn)證并未真正達(dá)到規(guī)范化。 “房地產(chǎn)代理 ”在理論上屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)的分支概念。由于國(guó)家停止 “福利分房 ”，各單位集團(tuán)購(gòu)買力大幅下降，部分國(guó)有企業(yè)不景氣，下崗職工增多，居民購(gòu)買力差，價(jià)格仍是影響有效需求的主要因素。 3. 房地產(chǎn)代理業(yè)的行業(yè)協(xié)會(huì) 目前，大多數(shù)城市均成立了 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)的主要宗旨為：根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)氐姆?、法?guī)和政策，參照國(guó)際慣例，制定行業(yè)行為規(guī)范和守則， 建立健全行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范行業(yè)秩序；不斷提高房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平；依據(jù)法律程序維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益；加強(qiáng)行業(yè)之間和行業(yè)內(nèi)部的溝通、聯(lián)系，發(fā)揮政府與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之間的橋梁和 6 紐帶作用，促進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、法制不健全、管理不規(guī)范、發(fā)展商逐漸 成熟等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)代理企業(yè)生存風(fēng)險(xiǎn)提高、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)降低。而深圳獨(dú)特的環(huán)境是深圳代理業(yè)得以快速成長(zhǎng)的前提，即明晰的規(guī)則，開(kāi)放發(fā)育的市場(chǎng)，特區(qū)人腳踏實(shí)地的精神和競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的信譽(yù)機(jī)制。有的發(fā)展商正考慮房地產(chǎn)與養(yǎng)生保險(xiǎn)業(yè)相復(fù)合，房地產(chǎn)與旅游業(yè)相復(fù)合，房地產(chǎn)與海洋業(yè)相復(fù)合等領(lǐng)域，這些 “復(fù)合地產(chǎn) ”策劃是否成功，人們將拭目以待。經(jīng)過(guò)深入的房地產(chǎn)策劃實(shí)踐，此階段逐漸形成不同的策劃流派，如 “戰(zhàn)略策劃 ”、 “全程策劃 ”、 “品牌策劃 ”、 “投資策劃 ”和 “實(shí)戰(zhàn)策劃 ”等，這些策劃流派都形成了一定特色、各有所長(zhǎng)，創(chuàng)造出不少成功案例，促進(jìn)了房地產(chǎn)策劃的多元化發(fā)展。而房地產(chǎn)策劃的特點(diǎn)是運(yùn)用各種單項(xiàng)技術(shù)手段進(jìn)行策劃，并對(duì)某種技術(shù)手段深入拓展，規(guī)范操作，取得了良好的效果。如 1990 年至 1992 年間，廣州世界貿(mào)易中心大廈在銷售中，經(jīng)過(guò)精心培育銷售隊(duì)伍，倡導(dǎo)按揭售樓，項(xiàng)目最終取得極大的成功。 第二階段： 1998~1999 年，發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)代理業(yè)全面發(fā)展階段 1997 年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)跌入谷底； 1998 年，沿海地區(qū) 發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海等城市的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷一次低潮后悄然啟動(dòng)，這次房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的復(fù)蘇凝聚著房地產(chǎn)代理業(yè)的功勞，同時(shí)也推動(dòng)房地產(chǎn)代理業(yè)向縱深方向發(fā)展。 這一時(shí)期 房地產(chǎn)策劃處于復(fù)合策劃階段，主要特點(diǎn)是狹義地產(chǎn)與泛地產(chǎn)相結(jié)合，即房地產(chǎn)策劃除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用各種技術(shù)手段 外，還可以運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域以外的其它手段。 本土的房地產(chǎn)代理正規(guī)軍憑借本土優(yōu)勢(shì)成長(zhǎng)壯大，同時(shí)香港、臺(tái)灣地產(chǎn)公司加緊不斷擴(kuò)張，以 亞洲 “戴德梁行 ”和美國(guó) “21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) ”為代表的跨國(guó)地產(chǎn)顧問(wèn)公司的強(qiáng)勢(shì)入侵，使房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中介服務(wù)業(yè)變得異常熱鬧。之后境外地產(chǎn)代理大亨接踵而來(lái)，外資縱橫天下導(dǎo)致了發(fā)展商對(duì)代理公司的盲目崇拜和順從，并為北京房地產(chǎn)代理業(yè)以后的發(fā)展種下了禍根。但面對(duì)日益成熟的市場(chǎng)和強(qiáng)大的外資公司的威脅，發(fā)展的壓力也很大。 其中 房地產(chǎn)咨詢是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法 律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的建立和發(fā)展，各種相應(yīng)產(chǎn)業(yè)和管理業(yè)也相繼誕生和發(fā)展起來(lái)。 8 第 二 章 我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)存在的問(wèn)題和機(jī)遇 我國(guó)房地產(chǎn)代理服務(wù)存在的主要問(wèn)題 近十年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)代理服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，但仍存在著不少問(wèn)題，有些甚至是致命的問(wèn)題。 反觀我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)，大多數(shù)企業(yè)存在規(guī)模小、素質(zhì)低、管理不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量差的問(wèn)題。他們常常是現(xiàn)學(xué)現(xiàn)賣，憑借經(jīng)驗(yàn)積累的優(yōu)勢(shì)，為缺乏成功操作樓盤經(jīng)驗(yàn)和能力的中小發(fā)展商服務(wù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上， 發(fā)展商和代理商的委托 ——代理關(guān)系成立的第一前提條件是：發(fā)展商有需求，即處于相對(duì)信息劣勢(shì)的發(fā)展商需要具有相對(duì)信息優(yōu)勢(shì)的專業(yè)公司提供專業(yè)性的服務(wù)，幫助發(fā)展商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。努力提高自身的專業(yè)素質(zhì)以適應(yīng)各種類型發(fā)展商的需求，是房地產(chǎn)代理業(yè)生存和發(fā)展的唯一出路。 住房抵押貸款在我國(guó)發(fā)展迅速，前景看好，隨著抵押貸款證券化措施的即將出臺(tái)，房地產(chǎn)金融的發(fā)展將極大地促進(jìn)居民的住房消費(fèi)。其次，變售樓花為售實(shí)物，可以有效減少在建階段的不可知因素，從而減少因不可知因素引發(fā)的合同糾紛，保障市場(chǎng)秩序。 宏觀信息包括政策、經(jīng)濟(jì)文化、科技等方面的信息。同時(shí)，由于房地產(chǎn)代理業(yè)在國(guó)外運(yùn)作較為成熟，所以操作上較為規(guī)范，并在長(zhǎng)期實(shí)踐中形成了不少實(shí)用性較強(qiáng)的策劃理論和代理模式；而內(nèi)資代理商發(fā)展時(shí)間較短，尚未形成一套較為成熟的理論和模式。狼來(lái)了，感到競(jìng)爭(zhēng)的壓力是件好事， 雖然有的可能會(huì)被吃掉，但能生存下來(lái)的房地產(chǎn)代理企業(yè)一定會(huì)成長(zhǎng)得更加成熟，更加健壯。代理商根據(jù)在圖紙上已成型的樓盤進(jìn)行營(yíng)銷策略的構(gòu)思，并同廣告公司進(jìn)行溝通，共同完成樓盤的銷售工作。到了二十世紀(jì)九十年代，臺(tái)灣房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造并舉的階段，由于在舊城改造中臺(tái)灣當(dāng)局采取了透明度很高的土地招標(biāo)政策，使得臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度很高。所以，臺(tái)灣房地產(chǎn)從產(chǎn)品本身到產(chǎn)品的營(yíng)銷都相當(dāng)?shù)娜诵曰?。?duì)于新房，美國(guó)的開(kāi)發(fā)公司一般不會(huì)單獨(dú)設(shè)立銷售部，即不會(huì)對(duì)樓盤進(jìn)行直接的銷售，而是轉(zhuǎn)手給經(jīng)紀(jì)人或轉(zhuǎn)給代理購(gòu)買，由他們代為進(jìn)行房屋的買賣，以求減少風(fēng)險(xiǎn)和加快資金的回籠。 3. 契約方式 美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房主雙方以雇傭合約 (一般稱為托付書 )形成代理關(guān)系。所以，發(fā)牌制度將令我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)會(huì)更專業(yè)化、會(huì)有崇高社會(huì)地位。相信未來(lái)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)走向規(guī)范的同時(shí)必然有更多的代理商參與分割三級(jí)市場(chǎng)這塊巨大的蛋糕。首先應(yīng)明確唯一的主管部門，如房地產(chǎn)管理局。法院的介入（房地產(chǎn)代理行為的最終仲裁機(jī)構(gòu)）則是對(duì)委托人、代理人、公證人、相關(guān)。 (2) 進(jìn)一步明確法律條文，提供可供實(shí)際操作的規(guī)范規(guī)則 我國(guó)應(yīng)進(jìn)一步明確法律條文而不含混其詞，立法的條文詳細(xì)具體且針對(duì)事物行為本身，對(duì) “綱領(lǐng)性 ”的或 “泛指式 ”的法律條文要給出可供實(shí)際操作的法律補(bǔ)充，從而真正有效地制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各類中介行為中的違法事件。而深圳中原主要業(yè)務(wù)卻是二級(jí)市場(chǎng)交易，三級(jí)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額只占公司全年?duì)I業(yè) 額得很小比例。近年我國(guó)房地產(chǎn)代理服務(wù)質(zhì)素已顯著提高，發(fā)展商大多可以透過(guò)地產(chǎn)代理的專業(yè)及高效的服務(wù)于短時(shí)間內(nèi)將其開(kāi)發(fā)物業(yè)以合理市價(jià)售出，收回投資。執(zhí)行房地產(chǎn)執(zhí)照法的是 “州房地產(chǎn)委員會(huì) ”，主要的執(zhí)法方式包括拒發(fā)執(zhí)照 、扣留執(zhí)照和吊銷執(zhí)照。 美國(guó)的房產(chǎn)買賣，買主和 賣主一般先不見(jiàn)面，往往通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人中介，這是一種制度，也是買賣雙方所樂(lè)于接受、溝通的渠道。 4. 交易行為：為消費(fèi)者提供安全交易 臺(tái)灣代理公司將建立自身的消費(fèi)者品牌作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，因此，十分強(qiáng)調(diào)為消費(fèi)者提供安全的交易，反對(duì)向客戶做出不可能實(shí)現(xiàn)的承諾。 從二十世紀(jì)六十年代中期開(kāi) 始，隨著臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，臺(tái)灣房地產(chǎn)行業(yè)也快速發(fā)展起來(lái)，農(nóng)民的土地逐步轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商手中。九十年代后期，隨著社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)者的要求提高，房地產(chǎn)發(fā)展商以及業(yè)主買家都逐漸體會(huì)到地產(chǎn)代理服務(wù)的重要性及其所能發(fā)揮的功能，所以發(fā)展商使用地產(chǎn)代理服務(wù)大大增加，甚至有不少中型房地產(chǎn)發(fā)展商都建起樓盤較托與有信譽(yù)及有市場(chǎng)策劃推廣經(jīng)驗(yàn)的 地產(chǎn)代理公司，為其策劃整套樓宇的銷售計(jì)劃。 入世后在帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，內(nèi)資房地產(chǎn)代理商的劣勢(shì)也會(huì)比較充分的暴露出來(lái)。 (2) 內(nèi)資代理商的劣勢(shì) 1) 實(shí)力弱，模式未成熟 國(guó)外代理公司由于多為知名的跨國(guó)公司，內(nèi)資代理商在規(guī)模和實(shí)力上擁有很大的劣勢(shì)。以現(xiàn)階段國(guó)外代理公司在中國(guó)的實(shí)力而言，他們收集的原始信息的渠道遠(yuǎn)不如土生土長(zhǎng)、注重人文環(huán)境的中國(guó)人順暢。商品房預(yù)售條件的提升將更好地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，有效遏制房地產(chǎn)代理商過(guò)度承諾的行為。 目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不盡如人意，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)國(guó)家。 可以預(yù)測(cè)，未來(lái)發(fā)展商對(duì)房地產(chǎn)代理服務(wù)的絕對(duì)需求數(shù)量將會(huì)越來(lái)越多，故留給房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展空間將會(huì)很 大。然而，市場(chǎng)的變化讓我們?cè)诮邮芴魬?zhàn)的同時(shí)，獲得了許多發(fā)展機(jī)遇，深入認(rèn)識(shí)我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)目前面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，對(duì)挖掘 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)代理商的生存和發(fā)展空間以及明確房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展策略將有很大的幫助。 由于代理商常常把發(fā)展商作為自己的終極客戶，而不注重對(duì)消費(fèi)者需求和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的研究，只過(guò)分注重沒(méi)有產(chǎn)品依托的營(yíng)銷概念和營(yíng)銷手法的 “推陳出新 ”，導(dǎo)致的結(jié)果就是代理商往往不能提供消費(fèi)者真正喜愛(ài)的產(chǎn)品，使得代理商不能取得消費(fèi)者的信任，不容易建立起自己的消費(fèi)者品牌。 全球最大的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) “2 1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) ”已在中國(guó)有四個(gè)加盟區(qū)域，在北京已有十幾家加盟店。 所以， 本文首先清醒認(rèn)識(shí)了我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展歷程和發(fā)展現(xiàn)狀，深入剖析了我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)在發(fā)展中存在的關(guān)鍵問(wèn)題以及當(dāng)前面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)；其次，本文在研究和總結(jié)國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)代理的理論與方法、經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)代理企業(yè)的角度，依據(jù)管理學(xué)（如項(xiàng)目管理理論、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略理論、組織設(shè)計(jì)理論、人力資源理論等）、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)、信息經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)等學(xué)科的前沿理論和方法，并應(yīng)用房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，探討了我國(guó)房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展策略和具體措施。從周期發(fā)展的角度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展自 1979 年以來(lái)大致可劃分以下幾個(gè)階段：1979—1985 年，是復(fù)蘇期； 1986—1991 年，是增長(zhǎng)期（其間 1989 年一度下跌，但 1991 年又迅速回升到 1988 年水平）； 1992—1993 年，是高速增長(zhǎng)期（商品房完成投資成倍增長(zhǎng)， 1992年比 1991 年增長(zhǎng) 118%， 1993 年比 1992 年增長(zhǎng) %）； 1994—1997 年，消化盤整期；1998—1999 年，第二輪房地產(chǎn)發(fā)展的準(zhǔn)備期； 2000 年則標(biāo)志著我國(guó)第二輪房地產(chǎn)發(fā)展的開(kāi)始。 導(dǎo) 言 房地產(chǎn)代理服務(wù) 本文即將論及的 “房地產(chǎn)代理服務(wù) ”主要是指針對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)而言的房地產(chǎn)中介服務(wù)，其業(yè)務(wù)范圍包括開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給使用者的全過(guò)程的策劃咨詢和銷售代理服務(wù)。 二是以 “世聯(lián) ”為代表的規(guī)模較大、發(fā)展較為成熟的房地產(chǎn)代理公司 ，由于創(chuàng)立了良好的信譽(yù)和口碑以及自身優(yōu)良的素質(zhì)，生存風(fēng)險(xiǎn)較小。具有獲利經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)的房產(chǎn)代理公司在上海不會(huì)超過(guò)50 家，其中有一些 “超級(jí)大戶 ”一年的代理樓盤有 4 個(gè)以上 ，那么 “僧多粥少 ”的現(xiàn)狀更為嚴(yán)峻。其中有許多專門的網(wǎng)站對(duì)各種在售樓盤作了較為全面的介紹和展示，并加入了網(wǎng)上銷售環(huán)節(jié)，某些樓盤甚至有自己專門的網(wǎng)站。 第三階段， 2000 年至今，發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)代理業(yè)快速發(fā)展并向內(nèi)地滲透階段 隨著 2000 年我國(guó)第二輪房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展開(kāi)始，發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的大量增加，各種房地產(chǎn)代理公司如雨后春筍般浮現(xiàn)出來(lái)，自由策劃人逐步退居次要地位，房地產(chǎn)代理公司已在市場(chǎng)起著主導(dǎo)作用，其市場(chǎng)占有的份額也越來(lái)越大，不少熱銷樓盤都記錄著代理公司的功績(jī)。然而，現(xiàn)實(shí)的殘酷使人們對(duì)房地產(chǎn)策劃產(chǎn)生了疑問(wèn)和誤解，并對(duì)以后房地產(chǎn)代理業(yè)的發(fā)展造成一定的負(fù)面影響。但是，由于 90 年代前期我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于高速增長(zhǎng)期，二級(jí) 市場(chǎng)非常火爆，大多數(shù)城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)絕對(duì)的賣方市場(chǎng)形態(tài)，發(fā)展商根本不需要代理商提供營(yíng)銷策劃和銷售代理服務(wù)，所以 “房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)代理 ”僅僅只作為一種概念業(yè)務(wù)體現(xiàn)著它的存在。 隨著房地產(chǎn)策劃銷售實(shí)踐的日益深入，引入策劃理念 和營(yíng)銷手段而成功的案例不斷增多，房