【正文】 限購令對房地產(chǎn)市場的調(diào)控其根本目的是讓房地產(chǎn)市場回歸理性，最終逐步走上平穩(wěn)健康良性的發(fā)展軌道上來，“限購令”主要是針對房地產(chǎn)市場當(dāng)前的形式出臺(tái)的中短期政策，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的問題，“還需要盡快推進(jìn)土地制度、財(cái)政體制和房地產(chǎn)稅收制度等方面的制度性改革，從長遠(yuǎn)目標(biāo)立足建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制，積極推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),拓寬融資渠道,保障用地供應(yīng),提高設(shè)計(jì)水平,保證工程質(zhì)量，抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度,確保保障性住房建設(shè)可持續(xù)，同時(shí)要要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控；落實(shí)強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策；努力保持對外貿(mào)易穩(wěn)定增長；大力促進(jìn)中小【15】企業(yè)發(fā)展。（3）金融秩序環(huán)境惡化，變脆弱。該項(xiàng)限購措施貌似“猛藥”，但卻并未擊中房價(jià)調(diào)控(尤其是一線特權(quán)城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治認(rèn)同上業(yè)已取得的初步改革成果。（3）整頓房地產(chǎn)市場，給房地產(chǎn)降溫的同時(shí)，促使房企內(nèi)部整合。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示：2012年第一季度，國內(nèi)各大中小城市房屋成交價(jià)情況：整體成交均價(jià)環(huán)比下降3%，其中一線城市下降4%，二線城市下降6%，三線城市上升1%；整體成交均價(jià)同比上升2%，其中一線城市下降11%，二線城市上升6%，三線城【13】市上升35%。二、限購令出臺(tái)執(zhí)行后后，房地產(chǎn)市場狀況以及利弊分析 《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號(hào)，以下簡稱國發(fā)10號(hào)文件），其主要內(nèi)容如下：進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國發(fā)10號(hào)文件及其相關(guān)配套政策，切實(shí)將房價(jià)控制在合理水平；加大保障性安居工程建設(shè)力度；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。在十年內(nèi)，房價(jià)翻了幾番。商業(yè)銀行應(yīng)具有預(yù)測及有效安排改部分資金的能力，面對可能逐步增加的提前還款風(fēng)險(xiǎn)，我國商業(yè)銀行要做好預(yù)測、及早安排，降低提前還貸資金的機(jī)會(huì)成本，提高實(shí)際收益水平。從北京情況看，%，2007年和2008年約占個(gè)人住房貸款的13%，提前還款風(fēng)險(xiǎn)較大。（三）受國際金融危機(jī)影響通貨膨脹預(yù)期逆轉(zhuǎn)，五次降息將利率風(fēng)險(xiǎn)降到較低水平從需求角度講，住房貸款是住房需求的派生需求，住房需求在很大程度上決定住房貸款的實(shí)際利率水平。次級(jí)市場是指信用分?jǐn)?shù)低于620分，收入證明缺失，負(fù)債較重的人。同時(shí)，說明居民對家庭收入預(yù)期、經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期較好，對中國經(jīng)濟(jì)維持健康快速平穩(wěn)發(fā)展的信心仍在。在市場經(jīng)濟(jì)的條件下,政府對居住類房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控除了供需調(diào)節(jié)外,借助房地產(chǎn)金融方面的調(diào)控在整個(gè)宏觀調(diào)控體系中也是必不可少的。目前，發(fā)達(dá)國家70％的金融資產(chǎn)由信托業(yè)經(jīng)營，盡管我國對信托業(yè)的界定有所保留，但市場份額依然誘人。部分消費(fèi)者可能形成價(jià)格下降預(yù)期，持幣觀望，延遲購房，削弱房地產(chǎn)市場的活力和動(dòng)力。目前部分地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中，高價(jià)房和別墅快速增加，在商品房結(jié)構(gòu)中比重不斷上升，整個(gè)房價(jià)不斷上升。商品房供給與需求總體的基本平衡是房地產(chǎn)市場可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提，商品房持續(xù)嚴(yán)重的供大于求，造成空置率上升，房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤，并最終將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。中行工農(nóng)路支行：凌晨第三篇：信貸政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響及對策信貸政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響及對策中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》以下簡稱“新政策”的出臺(tái)，被房地產(chǎn)商稱為央行十年來出臺(tái)的最嚴(yán)厲的措施。第二篇：淺析利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響淺析利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響近年來，隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升和房地產(chǎn)開發(fā)投資速度的居高不下，使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了市場化改革后的空前繁榮，尤其是像蚌埠市這樣經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一的二線城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸成長為帶動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮背后也日漸顯現(xiàn)出一些問題，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了過熱的勢頭，給經(jīng)濟(jì)安全帶來一定的隱患。但是從另外一方面看，利率的提高會(huì)使開發(fā)商的開發(fā)成本增加，收益減少，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說不會(huì)有重大的影響。因此利率政策作為一項(xiàng)重要的貨幣調(diào)控方式，毫無疑問也就成為政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的重要手段。二是購買房產(chǎn)進(jìn)行投資以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值增值。但是對于一些規(guī)模較小、實(shí)力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源渠道單一的小開發(fā)企業(yè)來說，由于開發(fā)資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調(diào)整后由于資金使用費(fèi)用的融資成本和財(cái)務(wù)成本的增加，其項(xiàng)目資金的運(yùn)作會(huì)受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營壓力，所以一些小的開發(fā)公司就會(huì)遭到淘汰。購房者購買住房的目的只有兩個(gè)，一是用于居住，二是投資。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆，金額1380億元；個(gè)人住房貸款12158筆，金額44億元；個(gè)人商業(yè)用房貸款5089筆，金額43億元。2．避免大起大落。反過來，只有市場需求主體的利益得到滿足，市場中的高價(jià)房才有真正存在的基礎(chǔ)，購買高價(jià)房者的資產(chǎn)縮水概率也會(huì)降低。目前，商品房新開工面積增長速度為32％，竣工面積增速為37％，而商品房銷售增速為45％。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過改制時(shí)吸收外企入股和同境外房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目吸引外資。2008年以來，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入全面調(diào)整，北京市個(gè)人住房貸款進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期?；谠摾碚摵团袛?，我國信貸政策要求房貸月供占家庭收入的比重不超過50%，因而只要貸款購房人對家庭收入的預(yù)期保持穩(wěn)定或向好，因收入驟下降而造成的違約風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)大幅上升。（二）首付款比例等房貸政策要求增強(qiáng)了應(yīng)對房價(jià)下跌的能力，房價(jià)滯漲不會(huì)大幅提高房貸不良率國外理論界實(shí)證研究表明，當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的價(jià)值低于剩余貸款余額時(shí)，借款人即使有能力支付房貸月供也可能違約。然而在美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦利率后，80%的次級(jí)抵押貸款人月還款額在不到半年時(shí)間里猛增了30%～50%。特別是對以貸款炒房為目的的借款人識(shí)別能力不夠、審查不嚴(yán)，客觀上助長了投機(jī)炒房的氣焰。同時(shí)，利用選擇權(quán)等創(chuàng)新房貸還款機(jī)制，使借款人根據(jù)資金的收入選擇還款月供，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)調(diào)查, 2005 年 2月, 我國最具有影響力的 25 座大中城市市區(qū)每平方米商品房平均房價(jià)為 元、人均可支配收入為 元。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。“十一五”期間,比“十五”。房地產(chǎn)市場因此能到一定程度的整頓，涉及到政府官員腐敗的能得到查處?？梢灶A(yù)料，這種“毒性” 3極大的嚴(yán)厲調(diào)控不僅效果難以持久(因?yàn)檫@是治標(biāo)不治本，最終還是要回到常態(tài)化的市場機(jī)制之中)，而且會(huì)產(chǎn)生極大的副作用，比如再次動(dòng)搖人們對市場自由、社會(huì)平等和政治認(rèn)同的信【14】心。房價(jià)下跌對銀行等金融系統(tǒng)形成壓力，不僅因?yàn)樵黾恿朔康禺a(chǎn)貸款不良率，導(dǎo)致銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量惡化和盈利能力降低；而且因?yàn)橐苑康禺a(chǎn)作為貸款抵押物的借債人資產(chǎn)負(fù)債惡化，貸款能力減弱，并面臨資金收緊，又限制了新的投資規(guī)模以及降低公司的盈利能力，反過來又導(dǎo)致其他類型貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加，加劇銀行系統(tǒng)的脆弱性。從課題的選擇到項(xiàng)目的最終完成，馮老師都始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。同時(shí)，應(yīng)通過實(shí)行市場化的差別利率體系和完善的累進(jìn)稅率、差別稅率制，鼓勵(lì)將土地更加有所側(cè)重的投向經(jīng)濟(jì)適用房及中低價(jià)位的房產(chǎn)開發(fā)，抑制高價(jià)位大面積的住房開發(fā)。20世紀(jì)80年代中期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，速度超過同期GDP增長速度，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷提高，目前早已經(jīng)超過5%，為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。毛主席時(shí)代的財(cái)富積累模式是一種非常特殊的計(jì)劃體制，“戶籍”的意義早已超過了簡單的人口管理，而成為盛裝“特權(quán)”的巨大容器。(二)限購令的利弊分析利（1）一定程度上遏制了房價(jià)上漲過快。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所2003年發(fā)布了“中國行業(yè)景氣分析報(bào)告”,認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫現(xiàn)象,并給出了判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高”標(biāo)準(zhǔn),即投資的持續(xù)超高增長、消費(fèi)的持續(xù)超高增長、房價(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價(jià)收入比明顯偏高。2004年開始實(shí)施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個(gè)閘門，以調(diào)控供給為主。從北京形勢看，2008年北京市商業(yè)銀行的存貸比約為50%，信貸資金比較充沛。（四）流動(dòng)性過剩局面與相關(guān)調(diào)控政策效果之間關(guān)系微妙，提前還貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大當(dāng)前，個(gè)人住房貸款一般來說允許借款人提前償還而不規(guī)定罰金，借款人可以自由選擇提前償還貸款，從而帶來金融機(jī)構(gòu)安排信貸資金的不確定性和再貸款利率低于合同利率的損失，從而產(chǎn)生提前還款風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國房貸平均首付比例在30%以上，最低首付比率也在20%以上。從商業(yè)銀行了解到發(fā)生過延期還款行為的房貸借款人不足一成，而且在出現(xiàn)延期還款行為的房貸借款人中，九成借款人是因?yàn)檫z忘、出差等情況而無意間延期。2007年末，%。第四篇：關(guān)于房貸調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響的調(diào)查報(bào)告文獻(xiàn)綜述關(guān)于房貸調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響的調(diào)查報(bào)告文獻(xiàn)綜述引文房地產(chǎn)作為一種耐用商品,其價(jià)格是在資本或資產(chǎn)市場上決定的,這決定了房地產(chǎn)市場與金融資本市場有著密不可分的關(guān)系。五、房地產(chǎn)開發(fā)的對策1．信托業(yè)將成為房地產(chǎn)企業(yè)新的資金源。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士估計(jì)：該政策實(shí)施將使約50％房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，70％以上的項(xiàng)目無法繼續(xù)。房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)有兩種情況：其一是房地產(chǎn)企業(yè)大量倒閉而使銀行貸款成為壞帳；其二是在企業(yè)雖沒有倒閉，甚至整個(gè)行業(yè)還處于比較景氣的狀況下，由于銀行貸款過多涌入房地產(chǎn)，造成整個(gè)信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。3．央行今年貨幣供應(yīng)量增長過快。