【正文】 活動的時間和方式必須考慮執(zhí)行地點和執(zhí)行人員的情況 進行仔細分析，在具體安排上應該盡量周全，另外，還應該考慮外部環(huán)境 {如天氣、民俗 }的影響。 All my strength!!! Haste Thee to help me. Oh, my God, I trust in Thee. Let me not be ashamed. Let not my enemies triumph voer me. 山中有雨 發(fā)貼 : 2 20xx0924 10:59 是特快嗎 風幽幽子 發(fā)貼 : 26 20xx0924 15:09 有沒有關(guān)于房地產(chǎn)定價的有的話我就買 愛不需要理由 咸帶魚 策劃書的寫作及策劃案集錦 [精華 ] chenxi89 Moderator 發(fā)貼 : 658 20xx0823 16:39 第一部分 : 活動策劃案書的寫作 活動策劃方案是公司 或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷售額，提高市場占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而 且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動策劃案，無論對于企業(yè)的知名度，還是對于品牌的美譽度，都將 起到積極的提高作用。 日期： 20xx 年 6 月 1 日 — 9 月 30 日 主題：新人類主題商場 廣告安排及媒體選擇：視上二個階段的統(tǒng)計情況再作安排。 第二階段（公開發(fā)售兼塔樓強銷期） 本階段是樹立項目形象、實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵階段。 ◆樣板房 —— 門前設(shè)置鞋套柜，換鞋坐椅。 ◆商場部分的單張 —— 華強北商業(yè)的發(fā)展預測及新人類主題介紹。綜合元旦、春節(jié)等假日因素的影響，我們建議項目 正式開盤日期是： 20xx 年 2 月 28 日。 ◆ 廣告宣傳及銷售推廣 銷售時機及銷售的階段安排 入市的時機選擇的理由 項目入市時機的選擇要綜合考慮以下四個方面的因素： 1)深圳房地產(chǎn)銷售的周期規(guī)律 根據(jù)歷年的銷售統(tǒng)計，房地產(chǎn)市場的銷售呈現(xiàn)明顯的周期性。特別是對遠期樓花的銷售更是至關(guān)重要。 3 層：休閑空間 —— 咖啡小筑、西點小屋或香茗茶座等。而從消費人群 定位，則更具有長期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。 西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類購物點。 威脅（ T）： ◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴重，華強北近期將推出的商業(yè)面積巨大。東側(cè)隔小區(qū)路與華強電子世界相鄰，路側(cè)停放華強電子公司員工的 單車及來往貨車，來往的人流也以上下班的員工及搬運貨物人員為主，雖然華強電子的生意紅火，但它對 本地塊的商業(yè)輻射極小。 ? 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會分流部分公寓客戶。 ? 提供商務和會務中心服務。 第二篇 項目的住宅和公寓分析 項目概況 項目的地理位置 本項目位于深南大道上海賓館段，屬深南大道北側(cè)物業(yè)，距市內(nèi)最知名的華強北路商業(yè)街僅60 余米。 1）周邊原居民 包括原來有房者和租客。酒店式公寓雖然后期完全以寫字樓的形象（匯商中心 ）推廣，但因為居住與辦公分離及管理費、中央空調(diào)費用較高的因素影響銷售進度。 重點競爭物業(yè)分析 調(diào)查說明： 我們選擇了與本項目的地理位置、物業(yè)類型、規(guī)模及推出時間較為接近的 4 個樓盤進行調(diào)查分析，旨在通 過調(diào)查，對區(qū)域內(nèi)樓盤的供應量、客戶構(gòu)成、價格及銷售策略、銷售率等方面有一個詳實的了解，從而制 定切實可行的廣告策略和銷售策略。 2）華強北片區(qū)現(xiàn)狀： 20xx 年華強北商服用房推出量并不大，除陸續(xù)推出的佳和華強的商業(yè)裙樓、賽格廣場及現(xiàn)代之窗的尾盤外 ，幾乎沒有全新的商場推出。 20xx 年初由香港調(diào)查公司對香港市民的一次調(diào)查表明：未來 10 年內(nèi)將有 100 萬港人有在深置業(yè)的計劃，而 且他們置業(yè)的目的、面積及區(qū)域都會有較大的改變。 1) 競爭激烈 和記黃埔、漢國置業(yè)等境外大型地產(chǎn)商與新生力量的進入，以及傳統(tǒng)本地大地產(chǎn)商如 :振業(yè)集團、萬科、 招商、華僑城等的持 續(xù)開發(fā)令 20xx 年市場競爭的激烈程度遠超往年。 年內(nèi)預計中心區(qū)推出的項目不多，只有國際商會大廈（寫字樓）推出，但其一級輻射區(qū)，如：景田片區(qū)供 應量巨大。說明隨著城市中心的西移，福田的商業(yè)核 心地位正在形成。 20xx 年 1 季度末商服施工面積為 萬平方米，同比增長了 %。 2) 香蜜湖片區(qū) 與 99 年相比，香蜜湖片區(qū)市場供應量大大增加，嘉園、翠海花園、楓丹雅苑、東海二期及萬科溫馨家園等 項目相繼推出。雖然去年全市經(jīng)濟增長仍保持較快速 度，居民收入水平穩(wěn)中有升，但市場消化能力仍然有限，總需求遠低于市場總供應量。置業(yè)的區(qū)域?qū)年P(guān)口附近幾處集中的區(qū)域擴展，置業(yè) 面積也將從傳統(tǒng)的小戶型轉(zhuǎn)向多層次發(fā)展。 8 月下旬鼎盛時代的商業(yè)裙樓綠色主題商場概念并沒有得到市場的追捧。 1）群星廣場 項目的基本資料 該項目位于華強北路和紅荔路的交匯處，是華強北路唯一的在建的多功能綜合樓宇。從其客戶構(gòu)成而言， 周邊客戶、商用客戶及港人所占比重較大。 他們熟悉本區(qū)域并已習慣在本區(qū)域內(nèi)居住、生活，他們或資產(chǎn)積累較多，或月收入水平較高。深南 大道是市內(nèi)最主要的交通干道，也是市內(nèi)形象最好、人流量最大、寫字樓最集中的道路之一，上海賓館段 更是聚集了知名的商場 (天虹商場 )、酒店 (格蘭云天酒店 )及寫字樓（佳和華強大廈、中電大廈等）。 劣勢（ W）： ? 覆蓋率較高，地面無花園及廣場。 項目的物業(yè)定位及目標客戶群分析 物業(yè)定位 根據(jù)項目的市場調(diào)查及地塊的 SWOT 分析，我們把項目定位為： 事業(yè)、生活、休閑 — 盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進行方案招標，規(guī)劃為一座3000 平方米的 幼兒園， 2 棟 30 層的高層住宅及 6 層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國的聯(lián)系。 ◆ 銅鑼灣商業(yè)廣場以招租為主，勢必會分流客戶。它的位置在東門并不算好，業(yè)態(tài)定位也與其它商場差異 性并不明顯，但經(jīng)營情況卻一路看 漲。如：女人世界 等。 4 層：吧類。 銷售賣點的組織 ◆ 位于華強北商業(yè)中心區(qū)及上海賓館、天虹商場兩大商圈交匯處。一般一年內(nèi)有兩個銷售的黃金時段，即： 3 月中下旬至 6 月下旬，這一階段的最高潮為春季房地產(chǎn)交易會； 9 月至 12 月是第二個黃金銷售時段，住交會 已成為開發(fā)商、代理商較量的主戰(zhàn)場。 銷售階段安排 根據(jù)項目的實際情況，項目的銷售期分為 3 個階段： 1）內(nèi)部認購期（ 20xx、 2620xx、 28） 目的：積 累客戶、廣而告之、等待時機。 第二階段（公開發(fā)售兼塔樓強銷期） 1）現(xiàn)場包裝 ◆售樓處 —— 增加內(nèi)街展示部分。入戶門的右墻面設(shè)置戶型平面圖及簡單說明。 1）現(xiàn)場 —— 條幅、 POP、圍板及形象墻等 2）深圳媒體 —— 特報、商報、南方都市報 3）香港媒體 —— 香港東方報、香港看樓團、香港展銷會 4）車體廣告 —— 3 路、 11 101 等 5）網(wǎng)站 —— 搜房、銀時通等證券類、其它綜合類知名網(wǎng)站 6）有限電視臺的證券背板及電視片插播 7）世聯(lián)網(wǎng)絡(luò)客戶及世聯(lián)員工推薦 8）春交會 9）在羅湖口岸設(shè)看樓直通車、廣告牌 10）世聯(lián)香 港公司推廣 11）華強北與深南大道的交匯處顯示屏 第三個階段（商場強銷期） 1）銷售現(xiàn)場 —— 形象墻、內(nèi)街、售樓處、條幅、 POP 掛旗、增設(shè) 24 層單位 A A BB5 戶型各一套。 費用預算：常規(guī)來看，本階段的廣告量不大。 活動策劃案是相對于市場策劃案而言的，嚴格地說它是從屬與市場策劃案的，他們是互相聯(lián)系，相輔 相成的。 5. 變換寫作風格 一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會積累自己的一套經(jīng)驗，當然這種經(jīng)驗也表現(xiàn)在策劃 書的寫作形式上，所 以每個人的策劃書可能都會有自己的模式。策劃要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進行 周密的思考外，詳細的活動安排也是必不可少的。時間久了點兒，但很不錯。 ③ 第三階段：穩(wěn)定消化期。 3）天虹商場東西側(cè)的廣告位。（完成時間 20xx、 20 前）按照交樓標準裝修地面， 墻面用色彩或裝飾畫等表現(xiàn) SOHO 的生活方式或都市生活帶來的便捷度。建議在形式方面加 以突破。 由于售樓處及實體樣板房的完成日期大約在 2 月 25 日。 ◆ 銷售控制：結(jié)合工程形象進度，制定相應的價格策略和選擇銷售的 渠道組合。一個好的、具有品牌的物管公司 不僅會直接給經(jīng)營者以信心，也為投資者帶來保障。 2 層：裝飾品類、圖書類、服裝類等。業(yè) 態(tài)及品種主題受制于消費 時期的變化，如：家居城，在區(qū)域住宅需求量增長期，其需求也旺盛，反之，則難以生存。他們的職業(yè)要求、他們的價值觀念 都需要他們另類、創(chuàng)新。 ◆ 福田的娛樂及休閑場所相對缺乏。 西側(cè)緊臨中航路，但從現(xiàn)狀來看，人流和車流都較少，路況也 較差，路上行道樹茂密、路燈昏暗，僅有飲 食小店和一家小書店，商業(yè)氛圍極差。 ? 20xx 年全市小戶型物業(yè)大量推 出。 ? 空中花園及屋頂花園設(shè)計。 因此，商場部分在遠期樓花階段建議不作重點推廣，以免 造成廣告費的浪費。 客戶群體及內(nèi)外銷市場分析 住宅及商住物業(yè)客戶群分析 從調(diào)查來看，本區(qū)域客戶群體主要由周邊居民、與華強北有工作或生活緣的客戶、鐘愛都市生活的人、對 都市依賴性較強的中小型公司、 SOHO 一族及投資客組成，另有部分香港客戶。銷售狀況較為理想，銷售率至今已達 98%。從周邊住宅的用 途來看，約 7 成的單位都或多或少做為商用。順電、新大好、男人世界等 商場的加盟，使華強北真正發(fā)展成為深圳的三大商業(yè)圈之一。 7)外銷市場 據(jù)資料統(tǒng)計， 1994— 1999 年（頭三季度），外銷市場比例分別為 %、 %、 %、 %、%、 %, 外銷比例均在 10%以下 ,可見本地買家仍為市場主力。 市場發(fā)展趨勢 20xx 年深圳房地產(chǎn)市場較去年趨勢更明顯、特點更突出。年內(nèi)中心區(qū)住宅項目及地鐵沿線項目將繼續(xù)倍受關(guān)注。特區(qū)內(nèi)主要分布在福田區(qū)和羅湖 區(qū)，其中福田區(qū)出讓面積為 萬平方米，占出讓面積的 57%。特別是東門的舊城改造，使區(qū)域內(nèi)商 服的可售面積空前增加，區(qū)域內(nèi)競爭愈演愈烈。這些樓盤大多具有質(zhì)素較高、開發(fā)商實力較強的特點，加之香蜜湖片區(qū)良好的居住環(huán)境和 區(qū) 位優(yōu)勢，吸引了許多對環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族。因此在市場容量有 限的情況下，不成為暢銷樓盤就面臨著積壓。 由市規(guī)劃國土局和商報社主辦的第一屆深圳房地產(chǎn)香港展銷會，為深圳樓盤提供了第一 次向港人集體展示 的機會，現(xiàn)場成交情況也較為理想。 位于華發(fā)北路上的銅鑼灣廣場，以深圳第一家“ MALL”大型購物商場進行招商，先后推出了“流行總站” 、“銅鑼灣百貨”等主題招租。占地面積 11,366M2， 總建筑面積約 145,000M2。 3)鼎盛時代 項目的基本資料 位于深南大道南側(cè)，福華路以北，西臨福虹路。合理的價格 、樓盤的質(zhì)素將是打動他們的重要因素。是主 要的商貿(mào)區(qū)和辦公區(qū)。 ? 每個標準層 10 戶或 24 戶，每層戶數(shù)較多。 —— 強調(diào)地段的商業(yè)價值及物業(yè)的商業(yè)價值