【正文】 份）； （四次）； （ 2 次）； （ 4 個展位）。 地盤包裝表（二） 項目 單價 . 數(shù)量 小計（萬元） 裝修 20xx 元 /m2 400m2 80 商場部分的橫剖面模型 萬 1 總體模型 6 1 展板 1200 元 /塊 15 背景板 400 元 /m2 18 其它 合計 備注：內(nèi)部家私、放像區(qū)電器和電腦演示系統(tǒng)等不計入。 第五篇 價格策略 yangyongbao 發(fā)貼 : 105 20xx0916 11:00 由于好多圖片不能貼?。「魑痪瓦@樣看看吧?。∵€有其它的，如需要請發(fā)郵件給我！?。。?！ yangyongbao 發(fā)貼 : 105 20xx0916 11:00 來自房地產(chǎn)全程策劃權(quán)威機(jī)構(gòu) — 世聯(lián)（中國）公司的原創(chuàng)策劃案??！ 有幾十家原創(chuàng)房地產(chǎn)策劃提案、全案、營銷案、房地產(chǎn)平面廣告設(shè)計圖、房地產(chǎn)樓盤標(biāo)志等 ]，現(xiàn)對外 售買，全套光盤∶ 165 元 /套（含郵費），需要者請與我聯(lián)系∶ ， ： 402568277 IONlC 發(fā)貼 : 4 20xx0917 11:46 感謝樓主。 對于一些剛接觸廣告，或者剛接觸策劃的業(yè)內(nèi)朋友來說，可能他們在書寫活動策劃案的時候往往很難 達(dá)到預(yù)期的效果，甚至是一些從事多年策劃的廣告人，有時候也難 免犯錯，那么，怎么樣才能寫出一份理 想的活動策劃案呢？我覺得需要注意以下幾點： 1. 主題要單一，繼承總的營銷思想 在策劃活動的時候，首先要根據(jù)企業(yè)本身的實際問題（包括企業(yè)活動的時間、地點、預(yù)期投入的費用 等）和市場分析的情況（包括競爭對手當(dāng)前的廣告行為分析、目標(biāo)消費群體分析、消費者心理分析、產(chǎn)品 特點分析、等）做出準(zhǔn)確的判斷，并且在進(jìn)行 SWOT 分析之后，揚長避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最 值得推廣的一個主題，而且也只能是一個主題。 4. 具有良好的可執(zhí)行性 一個 合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊伍，才是成功的市場活動。同樣，在策劃書的協(xié)作過程中，也應(yīng)該避免主觀想法，也切忌出現(xiàn)主觀類字 眼，因為策劃案沒有付諸實施，任何結(jié)果都可能出現(xiàn)，策劃者的主觀臆斷將直接導(dǎo)致執(zhí)行者對事件和形式 的產(chǎn)生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字眼，會覺得整個策劃案都沒有經(jīng)過實在的市場 分析，只是主觀臆斷的結(jié)果。而在策劃書的內(nèi)容上也同樣應(yīng)該變換寫作風(fēng)格，因為如 果同一個客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產(chǎn)生一種不信任的態(tài)度，而這 種首因效應(yīng)有可能影響了創(chuàng)意的表現(xiàn)。其二，提高活動成本，執(zhí)行不力。 活動策劃案形式多樣，一般而言，包括 ROADSHOW、產(chǎn)品說明會（發(fā)布會）、節(jié)日促銷、新聞事件行銷 等，而對于上述的任何一種方案，針對于不同的企業(yè)情況和市場分析，都可以衍變出無數(shù)的形式。 項目 單價 數(shù)量 小計（萬元） 塔樓樓書 20 元 /本 6000 本 商場樓書 13 元 /本 20xx 本 新人類?？霸驴? 10 元 /本 9000 本 單張（含住宅及商場部分） 1． 7 元 /份 10000 廣告拍攝、制作（ VCD 用） 30 VCD 6 元 /片 3000 片 18 紙袋 3 元 /個 6000 個 合計 以上預(yù)算及項目 僅是我們現(xiàn)階段的初步計劃，詳細(xì)方案需與廣告公司確定后，另行提供。 現(xiàn)場包裝及預(yù)算 根據(jù)前面關(guān)于分階段現(xiàn)場包裝的內(nèi)容，統(tǒng)計計算。 廣告媒體的選擇及安排： 以深圳商報、南方都市報為主，輔助以互聯(lián)網(wǎng)站 一般每 2 周南方都市報、商報各一次，指定版面和大小，暫定版面大小為 1/3 版、套紅； 活動安排： 11 月 24 日 — 27 日，住交會 本階段的費用預(yù)算表 費用 項目 單價（萬元） 次數(shù) 小計（萬元） 商報 2 南方都市報 4 住交會 15 公交站牌 28 深南大道或口岸附近廣告牌 30 網(wǎng)站 10 合計 注：以上表 中所示價格，商報按照 90 折優(yōu)惠。 3）深圳媒體 —— 特報、商報、南方都市報等 4）有線電視背景板及其它節(jié)目插播 5）戶外廣告牌 —— 羅湖口岸、上海賓館附近、華強(qiáng)北路等 6）世聯(lián)香港公司推廣 7）網(wǎng)站 8）?？O(shè)定取閱處（如：網(wǎng)吧、周邊酒樓等） 導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計 由于項目的昭示 性不強(qiáng)，但地盤距華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)、離天虹商場的距離較近，因此，導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)計考慮 4 條： 1） 華強(qiáng)北路與深南大道交界處至地盤 2） 上海賓館至地盤 3） 振華路與華富路的交界處設(shè) POP 掛旗至中航路 4） 華強(qiáng)北路與振華路交界處設(shè) POP 掛旗至中航路 廣告策略及銷售方案及預(yù)算 住宅部分由于本項目的推廣主題“事業(yè)、生活、從容屬地”是針對街區(qū)價值及戶型定位展開的，住宅部分 的推廣重點應(yīng)放在平面廣告及銷售資料方面。 2）形象包裝 ◆新人類品牌介紹之二 銷售渠道選擇和設(shè)計 根據(jù)項目的特征及銷售的不同階段，選擇不同的銷售渠道。 ◆ 6 樓電梯前室 —— 按照交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修完畢（ 20xx、 20 前 ） ◆內(nèi)街 —— 完成展示功能的裝修，主題圍繞新人類來展開。 溫馨的色彩，營造出繁華都市中難得的港灣。要求能夠從 居住和商務(wù)兩方面展示。 ◆ 現(xiàn)場條幅及 POP 掛旗 —— 條幅的賣點要突出，其色彩的選擇要與 LOGO 等協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 3）商場部分強(qiáng)銷期（ 20xx、 2—— 20xx、 1） 目的：本階段的樓盤已是準(zhǔn)現(xiàn)樓，這是商場銷售的最佳時機(jī)，此時推出，能給投資者和經(jīng)營者信心保證。 20xx 年 11 月 24 日至 27 日，深圳第二屆國際住宅與建筑科技展示交 易會舉行。而 這 一點是完成全部樓盤良好銷售的關(guān)鍵。 為了促進(jìn)項目的銷售，只有從兩方面來展開，第一：用規(guī)劃和主題來吸引人市場關(guān)注；第二：用建筑本體 的內(nèi)外裝修和空間來吸引客戶。 ◆ 內(nèi)街貫穿東西方向，有利于吸引人流進(jìn)入商場。 ?2 層的四周布置獨立鋪，鋪位使用面積 20 平方米左右。在公共空間內(nèi)通過電子視屏 、電視及其它現(xiàn)代化的器具，營造現(xiàn)代、時尚、舒適、前衛(wèi)的購物空間。要想包括所有的業(yè)態(tài)是不太現(xiàn)實。而為各種人群，如：女人、男人、兒童、新新人類等服務(wù)的一站式購物商 場的快速發(fā)展也就成了需求的必然?，F(xiàn)在的商家都開始把目光轉(zhuǎn)移在他們身上，從圖書出版社、 電影娛樂、電子通訊、汽車房產(chǎn)，到一貫保持中庸的聯(lián)想電腦、 TCL 電腦、西門子手機(jī)， 也打出時尚牌， 滿足他們的需要。它是與地鐵站相連的地下商場，建筑面積約 7000 平 方米。 其實，在深圳也只有東門的西華宮、南國影院等幾處有為他們服務(wù)的專門店。 商業(yè)定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議 從華強(qiáng)北的商業(yè)調(diào)查我們得知：華強(qiáng)北商業(yè)街雖然有電子一條街之名，其實從業(yè)態(tài)上已找不出市場空白點 。 ◆ 門前缺乏商業(yè)廣場，很難聚集人氣。 地塊的商業(yè)人流可以這樣描述： 50 米以外，商業(yè)氛圍濃厚， 50 米 以內(nèi)人流稀少。 ? 投資回報率高，無論是投資還是首次置業(yè)均有較高的購買價值 。 ? 位于城市核心商業(yè)區(qū)，具有無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢。 ? 項目 11 月 24 日借住交會開盤，有利于快速樹立項目形象。 ? 居家氛圍較弱，周邊住宅物業(yè)較少。 ? 架空層泛會所概念 ，可滿足都市人對環(huán)境的需求。 從地塊所在片區(qū)來看，屬上步工業(yè)區(qū)。 物業(yè)管理、大堂的裝修及會所的規(guī)模和檔次是他們的考慮重點。 2）與華強(qiáng)北有生活或工作緣的、鐘愛都市生活的 客戶 包括：華強(qiáng)北的生意人、白領(lǐng)階層、外地駐深辦事處及喜愛熱鬧和繁華生活者。 4）彩云居 項目的基本資料 此項目位于福田南 3 路公交總站，其一層的后部是公交總站，臨福田路的部分是商場，此外 3 層也是商 業(yè)用房。項目總用地面積 9,102 平方米，總建筑面積約 86,173 平方 米，由三棟 塔樓組成，樓高 33 層。但商業(yè)裙樓一直沒有公開發(fā)售或招商。由兩棟 30 層住宅、一棟 39 層的公寓（ 含商務(wù)公寓和酒店式公寓）及 萬 M2 的大 型商業(yè)裙樓組成。近 期華發(fā)路沿線商場的聚合趨勢可以明顯預(yù)見，其商業(yè)氛圍有望得到很大提高。從目前的招租情況來看，流行總站 2 樓的 出租情況較好，其鋪位面積在 1015 平方米之間，業(yè)態(tài)為潮流時尚特色商品； 4 層主要由中閣音像城的原來租客組成，幾乎占了 8 成；但 3 樓卻嚴(yán)重招租不暢，其主要原因在于： 3 樓定位與整體商場定位融和度差，同時反映出鋪位 經(jīng)營者對第 3 層 商業(yè)的信心明顯缺乏。富有戰(zhàn)略眼光的萬科人 95 年選 擇了這里作為萬佳的起點，低廉的租金和市場的巨大需求使得萬佳從這里積累了大量的資金、經(jīng)驗和實力 。它的延續(xù)也必將促進(jìn)外銷比例的進(jìn)一步放大。由此導(dǎo)致對住宅的質(zhì) 素和功能的要求有一定程度的改變。 2) 細(xì)分市場，營造產(chǎn)品優(yōu)勢，發(fā)揮個盤特色 99 年和 20xx 年市場的另一個特點是部分發(fā)展商意識到突出個盤的特點、發(fā)掘自身獨特優(yōu)勢是勝出的關(guān)鍵。 7）主題商城 傳統(tǒng)的商業(yè)形式正經(jīng)歷大的轉(zhuǎn)變。從總體銷售情況來看，樓盤的銷售率有較大幅度 的提高。 近期市場熱點 今年的熱點區(qū)域仍然與市政建設(shè)的進(jìn)展、城市中心的轉(zhuǎn)移和消費習(xí)慣的改變密切相關(guān)。東門的商業(yè)物業(yè)銷售嚴(yán)重不暢已是不爭的事實。 專此奉達(dá)！ 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司 目 錄 第一篇 市場調(diào)查報告 p6 總體市場態(tài)勢 p7 華強(qiáng)北區(qū)域市場總特征 p12 重點競爭物業(yè)分析 p15 客戶群體及內(nèi)外銷市場分析 p20 第二篇 項目的住宅和公寓分析 p22 項目概況 p23 項目的 SWOT 分析 p24 項目的物業(yè)定位及目標(biāo)客戶群 分析 p25 銷售賣點組織 p26 項目的綜合評價及總體發(fā)展戰(zhàn)略 p26 第三篇 商業(yè)部分分析 p27 地塊的商業(yè)價值分析 p28 項目的 SWOT 分析 p28 商業(yè)的定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議（附：商場鋪位劃分圖） p29 商業(yè)物業(yè)管理 p34 銷售賣點的組織 p34 商場的綜合評價及總體評價 p34 第四篇 銷售方案 p35 總體銷售策略 p36 銷售 時機(jī)及銷售的階段安排 p36 現(xiàn)場包裝及形象包裝 p38 銷售渠道選擇與設(shè)計