【正文】 ◆ 溫馨：作為一個居家樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營造一個溫馨的環(huán)境上，公司將充分考慮和利用會所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實現(xiàn)“ 社交 ” 和 “ 自我價值實現(xiàn) ” 的需求，讓業(yè)主在優(yōu)雅的環(huán)境中體會到這是一個氣氛融融的家園。 報刊閱覽室： 提供各種大小報紙近百余種，供社區(qū)讀者開架閱覽，并為讀者提供入藏報刊的閱覽、查詢及資料復(fù)印等服務(wù)，增進社區(qū)人文氛圍。 生活配套與業(yè)主生活息息相關(guān)，關(guān)系到居住使用的便利性，是所有配套設(shè)施中最重要的一項。向外，是濃蔭密布的景觀主軸和大的湖面，空間開敞、線條豐富而理性；向內(nèi)，是居住的中央花園，溫暖私密，是純感性和純居住性的。二 層入戶門位于房間南面，三、四層入戶門可布置在北面。根據(jù)上述市場分析，對開發(fā)進程作如下建議： ? 多層最早進入市場，但要始終貫穿整個銷售過程以活躍市場，特別是在銷售 70%左右后要注意保留房源，用于引爆后期銷售。而將軍路板塊的獨立別墅一般在 400 平米左右， 總價約 320 萬 /棟， 在現(xiàn)有景觀資源方面本案并無明顯的競爭優(yōu)勢，可以預(yù)見若不進行產(chǎn)品優(yōu)化，獨立別墅將是銷售最大的風(fēng)險。 多層物業(yè)： 未來供應(yīng)量萎縮，優(yōu)勢突顯，可適當增加。 細部設(shè)計提示 產(chǎn)品最能打動人之處是細節(jié)，細節(jié)的設(shè)計才能體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的開發(fā)理念。地面到一層外墻用文化石裝飾，二層到五層采 用斜紋瓷磚拼貼，六樓到頂用米黃色外墻漆粉刷。 二、后期首推產(chǎn)品（觀竹苑 14棟多層）研讀 一）、戶型設(shè)計分析 戶型配比 戶型設(shè)計較合理，面積從 60 平方米到 230 平方米均有設(shè)計，面積在 100 平方米及以下的占 56%， 125 平方米左右的戶型占 20%， 125 平方米以上 的占 20%，整體戶型配比合理，但 100 ㎡以上所占比例仍偏高。作為南京市內(nèi)秦淮河的源頭 —— 外秦淮河邊如今也矗立起很多高樓大廈，武夷綠洲就借助這一風(fēng)光優(yōu)勢開發(fā)建設(shè)，住宅更具人文氣質(zhì)。 ? 一期水管設(shè)計不合理易造成堵塞，建議二期觀竹苑進行改進。 頂部處理 1）外觀描述： 本案建筑的飄頂融合兩種設(shè)計風(fēng)格，一種是采用綠色陽光板的弧形設(shè)計，一種是直線十字架形設(shè)計。 在最適宜居住的地方造最好的房子，在山水間營造愜意生活，以完善的配套留住人氣。在戶型選擇上可選擇售價高，總價低的中小戶型產(chǎn)品。結(jié)合市場分析，我們認為產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)化組合是很必要的，為了保證總開發(fā)面積和開發(fā)商經(jīng)營收入，對優(yōu)化前后方案做了如下詳細對比： 面積（萬㎡） 成本（元 /㎡） 價格（元 /㎡） 總成本（萬元） 總收入（萬元） 利潤（萬元） 原方案 多層 1800 2800 27000 420xx 15000 高 層 小 高 層 多 層 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 獨立別墅 疊加別墅 小高層 2300 2900 27140 34220 7080 高層 3000 3000 27000 27000 0 聯(lián)排 3000 4500 11100 16650 5550 獨立 3000 7000 7800 18200 10400 合計 100040 138070 38030 建議方案 多層 1800 2800 34020 52920 18900 小高層 2300 2900 29900 37700 7800 高層 3000 3000 9600 9600 0 疊加 3000 4000 120xx 16000 4000 雙拼 3000 6000 9000 18000 9000 合計 94520 134220 39700 注： 本估算綜合了二期以后所有產(chǎn)品。 在景觀最好的地方，建最多的房子，最好的房子及最大的戶型，較高的品質(zhì)，較高的性價比， 必將成為新江寧城市中心上層中產(chǎn)的選擇。 對本項目來說，一期及 01 幢的商業(yè)綜合樓的體量已比較大，如果后期仍以商場的形式出現(xiàn)，將會面對大量的競爭對手，銷售出現(xiàn)困難。 4）坡地豎向景觀的塑造 公園南部的坡地是一種充滿情趣 的自然地表形態(tài)，坡地景觀在小區(qū)中央公園中的營造將為原本人文的景致增添了些許自然的情調(diào)。地上停車安排在小區(qū)內(nèi)部，數(shù)量較多，車輛的安全和出行對住戶的影響將成為管 理的難題，需加強物業(yè)管理。 文體廣場是業(yè)主修身養(yǎng)性的場所，健康、互動才是第一位的，空間尺度一般不宜過大，否則，從功能上就可能會轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袕V場。 局域網(wǎng)系統(tǒng)： 樓群之間使用光纖連接，樓內(nèi)超五類雙絞線入戶；每戶在客廳內(nèi)設(shè)一信息點，除主臥室外的任意房間內(nèi)另設(shè)一信息點，即每戶設(shè)兩信息點 (一居室除外 )。豐富的廣場生活，將業(yè)主生活視角給予擴大和延伸，內(nèi)容更加豐富多元化。 停車配套 在園區(qū)地下配套建設(shè)了 萬平米的地下停車場，充分滿足業(yè)主的停車需求，車庫均有獨立的車道進出，并與人行通道分開。因此需將這條步行道精心規(guī)則，在與各個建筑單體的組圍小庭院街接的處理上，做到景斷意聯(lián)，留有余韻 ，漫步其中，樹蔭遮蓋令人身心舒暢，途中竹影婆娑，硬地廣場，坡地景致也令人流連忘返，回味無窮。以下為周邊項目商業(yè)形態(tài)分析。根據(jù)可推房源總量擬定產(chǎn)品推案數(shù)量組合 本產(chǎn)品規(guī)劃的指導(dǎo)思想為：根據(jù)市場喜好和未來競爭風(fēng)險，建議高容積率和低容積率產(chǎn)品要適當向中間產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，即減少高層、獨立別墅體量，相應(yīng)增加多層和疊加別墅，有效規(guī)避市場風(fēng)險。而表一小高層 85%的供應(yīng)比例顯示明年將是小高層大量上市時期，多層占主導(dǎo)地位的時代結(jié)束，產(chǎn)品形態(tài)將逐漸改變消費者對多層青睞的傳統(tǒng)購買傾向，小高層的抗性會逐步弱化，因此本案也會將部分高層調(diào)整為小高層，這一舉措不會增加