【正文】 因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在建設(shè)期間將及時(shí)作好開(kāi)工準(zhǔn)備，合理安排工程進(jìn)度，以保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施并隨時(shí)將工程進(jìn)度和房屋銷售情況抄報(bào)銀行，以便銀行適時(shí)監(jiān)督。項(xiàng)目還款資金來(lái)源于項(xiàng)目銷售的現(xiàn)金流入，從項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和盈利情況來(lái)看，項(xiàng)目的清償有可靠的保證。 建設(shè)期各期投資計(jì)劃及資金籌措情況見(jiàn)下表： 投資計(jì)劃及資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 1 投資總額 30, 11, 9, 9, 開(kāi)發(fā)成本 29, 11, 9, 9, 貸款利息 2 資金籌措 30, 11, 9, 9, 自有資金 10, 3, 3, 3, 貸款 8, 3, 2, 2, 銷售收入回投 11, 4, 3, 3, 第十章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 一、項(xiàng)目計(jì)算期 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年；由于本項(xiàng)目為分期開(kāi)發(fā)和銷售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故不分別計(jì)算建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期，整個(gè)項(xiàng)目期為 4 年。 ２、工程建設(shè)費(fèi)用 包括土建工程（含場(chǎng)地平整），裝飾工程，綠化工程，市政配套工程 (含給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)備工程 )和小區(qū)附屬設(shè)施等幾項(xiàng)費(fèi)用，其中： （１）土建工程費(fèi)用（含場(chǎng)地平整）估算采用投資指標(biāo)估算法，根據(jù)建設(shè)區(qū)的地形、地質(zhì)和地貌特征，參照 2021 年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和當(dāng)前成都市建材的物價(jià)水平、建筑市場(chǎng)的供需情況以及其他相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，綜合測(cè)算制定，施工隊(duì)按國(guó)有二級(jí)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。其中，首期投資中，由項(xiàng)目業(yè)主自 有資金投入僅占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總額的 %，向銀行申請(qǐng)的貸款也僅占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總額的 25%，是一種節(jié)省現(xiàn)金的、可行的、較好的開(kāi)發(fā)模式。同時(shí)，建筑的這種自然舒緩的布置方式與地開(kāi)的起伏有機(jī)結(jié)合多種以南北朝向?yàn)橹鞯奶仔透勺鴵睚埲烀}的綠景之尊。 ⑵地理特點(diǎn) ：龍泉驛區(qū)東傍龍泉山麓，西連成都平原，地勢(shì)平坦，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，屬于典型的淺丘地形，有山（龍泉桃花山）、有水（東風(fēng)渠、百工堰與驛馬河、并排著五大湖泊），區(qū)內(nèi)有 100 多處名勝古跡和優(yōu)美的自然景觀。 本項(xiàng)目作為一種 澳洲園林式、低密度高尚住宅區(qū)，將 吸引一批向往自然健康高品質(zhì)生活的小資人士，中間將有很大一部分是拿來(lái)做第一居所的； 或是作為第二居所，適宜于 “5+2”生活模式 。 我們選擇陽(yáng)光假日、山水人家、戀日家園三個(gè)項(xiàng)目與雪梨澳鄉(xiāng)進(jìn)行比較，來(lái)分析 雪梨澳鄉(xiāng)與它們之間的差異及優(yōu)勢(shì)。 隨著居民收入的提高，人們對(duì)于改善居住條件意愿日益強(qiáng)烈，在成都消費(fèi)者購(gòu)房出于這方面考慮的占到 90%以上，反映出 成都居住水平在 進(jìn)入小康之后，人們對(duì)居住環(huán)境和空間條件有了更高的要求。項(xiàng)目所在地龍泉同安鎮(zhèn)距國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 5 公里，離成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 28公里，東距重慶 327 公里，交通極為便利。 項(xiàng)目環(huán)境及品質(zhì) 龍泉驛以近山 不進(jìn)山，離塵不離城，環(huán)境優(yōu)美和桃花節(jié)而聞名遐邇，成為建造本項(xiàng)目的理想之地。雪梨澳鄉(xiāng)充分利用當(dāng)?shù)仃?yáng)光資源，讓客戶 享受澳洲陽(yáng)光，通過(guò)整體規(guī)劃把澳州開(kāi)放、自由、個(gè)性、尊貴的生活真味傳達(dá)給客戶，在物質(zhì)以外賦予一個(gè)社區(qū)以精神。據(jù)華陽(yáng)綠水康城銷售部經(jīng)理鄒文介紹，該項(xiàng)目憑借地處無(wú)污染、生態(tài)環(huán)境好的近郊，以及項(xiàng)目本身優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造了非典時(shí)期優(yōu)秀的銷售成績(jī)：從 5 月 1 日，平均每天銷售 1 套聯(lián) 排別墅，銷售量達(dá)到了往常的兩倍。在房型套內(nèi)功能上，除了滿足 “衣食住行 ”的基本需要外，還要滿足娛樂(lè)、休閑、就醫(yī)、購(gòu)物、文體活動(dòng)等其他需要。 按國(guó)際慣例，當(dāng)居民的生活水平基本達(dá)到小康后，對(duì)住房的要求一般在人均 30— 40 平方米，因此潛在需求相當(dāng)大 。 住宅郊區(qū)化顯現(xiàn) 從范圍上看，成都的住宅地產(chǎn)已開(kāi)始從市區(qū)向市郊、二級(jí)城市推移 。 在成交住宅中，地處市中心的占 %，府南河沿線的占 %，在一環(huán)路以內(nèi)的 占 %，在一至二環(huán)路的占 %，在二至三環(huán)路之間的占 %，在三環(huán)路以外的占 %，具體分布如下圖所示，城市郊區(qū)化已初現(xiàn)端倪。年投資額由 1998 年的 80 億元擴(kuò)大到 2021 年的 億元， 5 年間累計(jì)投資 億元，是前 8 年的 倍。本公司根據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，按照行業(yè)規(guī)范，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施了實(shí)地踏勘，市場(chǎng)調(diào)查與詢證，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)必要性和項(xiàng)目市場(chǎng)條件的分析，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)投資做出測(cè)算，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；在此基礎(chǔ)上，提出結(jié)論性意見(jiàn)，供有關(guān)部門(mén)決策參考。 三、 項(xiàng)目提出 隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會(huì)化程度不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的需求從單純追求空間的簡(jiǎn)單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過(guò)渡。 70%24%6%低層和多層 高層 別墅 成交住宅中，價(jià)位在 2100－ 3100 元 /平方米的占總成交量的 %，而超過(guò) 4000 元的將近 15%， 1500 元以下由于地處郊縣，距市區(qū)太遠(yuǎn)，銷售量還不大。 “十五”期間，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將持續(xù)保持快速增長(zhǎng)，增幅明顯高于同期固定資產(chǎn)投資增幅。 新政策的實(shí)施將使別墅類項(xiàng)目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)， 別墅銷售情況看好。在總體規(guī)劃滿足住宅日照、朝向和安全的基本要求下， 住宅要 充分利用周邊的自然、地形、景觀優(yōu)勢(shì)等，并創(chuàng)造條件使人與自然環(huán)境之間得到溝通和互動(dòng)。其目的不外乎是兩種，一是購(gòu)置大量不動(dòng)產(chǎn)，以求自己的資產(chǎn)保值、增值；二是在不同的地點(diǎn)選購(gòu)房屋，并根據(jù)其不同的功能，季節(jié)性地變換居住地，以求生活質(zhì)量。雪梨澳鄉(xiāng)設(shè)計(jì)為 層聯(lián)排 別墅和少量 4 層復(fù)式洋房。（九）服務(wù)： “低密度聯(lián)排別墅 ”的物業(yè)管理要求突出服務(wù)優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已購(gòu)置大量土地于此，可以預(yù)期，除了現(xiàn)有項(xiàng)目外，周邊還會(huì)有樓盤(pán)項(xiàng)目競(jìng)相跟進(jìn)的態(tài)勢(shì)，形成開(kāi)發(fā)熱潮。 此外在規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目風(fēng)格及其戶型等方面項(xiàng)目也具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。同安的別墅項(xiàng)目也是風(fēng)起云涌，從占地１５００畝的國(guó)際名城、占地面積 1100 畝天泉 再?gòu)难├姘泥l(xiāng)與公寓相比較來(lái)看， 龍泉的公寓一般都在 1200 元／平方米與 1500 元／平方米范圍內(nèi)， 雪梨澳鄉(xiāng) 2021元／平方米的價(jià)格與其距離并不大，然而 雪梨澳鄉(xiāng)的居住環(huán)境與品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于高層及小高層等公寓。本項(xiàng)目位于成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)，該區(qū)不僅以自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美著稱，是四川省“花果山風(fēng)景名勝旅游區(qū)”和成都市“旅游度假區(qū)”，被譽(yù)為“成都市的后花園”，而且該區(qū)還是“國(guó)家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)區(qū)”、“國(guó)家農(nóng)業(yè)資源綜合開(kāi)發(fā)型三高農(nóng)業(yè)示范片區(qū)”，“國(guó)家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)”，是成都市最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)；同安鎮(zhèn)是四川省五大旅游開(kāi)發(fā)區(qū)之一，是成都市龍泉花果山風(fēng)景區(qū)，是西南地區(qū)唯一的國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)科技推廣 示范園區(qū)，是國(guó)家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高科技工業(yè)園區(qū)，被列為國(guó)家級(jí)綜合改革試點(diǎn)單位；由于便利的交通條件，該區(qū)幾乎已與成都市區(qū)合而為一，并且輻射包括重慶、瀘州、宜賓等市區(qū)。后續(xù)二、三期開(kāi)發(fā)中的大型社區(qū)中心及半掩土澳州植被全景溫室，均為小區(qū)的業(yè)主營(yíng)造出和諧舒適的生活氣息。聯(lián)排別墅 E．套型建筑面積約 124～ 131 平方米。 第八章 項(xiàng)目建設(shè)方式及建設(shè)進(jìn)度 一、項(xiàng)目建設(shè)方式 開(kāi)發(fā)建設(shè)模式 本項(xiàng)目由公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目所需的開(kāi)發(fā)投資，前期主要由四川朝暉實(shí)業(yè)公司，并向銀行申請(qǐng)部分貸款，后期主要靠售房預(yù)收款來(lái)投入，實(shí)行滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。 投資估算說(shuō)明： １、土地取得費(fèi)用 按本項(xiàng)目的土地使用權(quán) 的取得成本計(jì)算。首期申請(qǐng)借款3000 萬(wàn)元，占開(kāi)發(fā)投資 %。或者第一年末歸還全部貸款本金 3000 萬(wàn)元，同時(shí)借入次年本金 2500 萬(wàn)元并于年底歸還；第三年同樣方式操作。 第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的 風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩個(gè)方面： 一、 建設(shè)工期的影響 項(xiàng)目計(jì)算開(kāi)工時(shí)間為 2021 年 9 月，建設(shè)期為 3 年，如工程不能按時(shí)開(kāi)工和按期竣工投入使用將影響到項(xiàng)目的銷售，并直接影響到項(xiàng)目的償債能力。 四．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 由上述 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果看： ? 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 高于 財(cái)務(wù)成本率 6%和行業(yè)基準(zhǔn)收益率 1520%； ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 大于 零； ? 現(xiàn)金流 量 情 況較好，借款償還能力按預(yù)定要求是有把握的； ? 各年財(cái)務(wù)狀況良好 ，并具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目各年的利潤(rùn)估算見(jiàn)附表 4：利潤(rùn)估算表 四、 借款還本付息估算 借款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，還本資金來(lái)源為本年利潤(rùn)。項(xiàng)目投資所需的資金來(lái)源可通過(guò)自籌和向銀行申請(qǐng)貸款兩條途徑來(lái)解決，其中自籌資金又包括自有資金和房屋銷售款收入。 第九章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 一、項(xiàng)目總投資估算 投資估算依據(jù)： 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資用概算指標(biāo)法估算 建設(shè)期利息根據(jù)資金來(lái)源及投資使用計(jì)劃估算。 二、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) 處理后的廢水排放，執(zhí)行《四川省水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)》 DB51/19093 中的三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。聯(lián)排別墅 D．套型建筑面積約 142～ 148 平方米。 作為高尚的聯(lián)列式別墅社區(qū)，相對(duì)完整的社區(qū)配套和休閑活動(dòng)空間是提升小區(qū)生活品質(zhì)的關(guān)鍵。 第五章 項(xiàng)目地址與建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地址 位于成都市東郊龍泉驛區(qū)， 其基礎(chǔ)環(huán)境完全可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。聚龍、國(guó)際名城這些別墅項(xiàng)目有著明顯價(jià)位優(yōu)勢(shì)。 雪梨澳鄉(xiāng)緊鄰陽(yáng)光體育城，將吸引一批對(duì)體育、 健身、休閑及度假感興趣的人士來(lái)此居住；同時(shí)陽(yáng)光體育城巨大的客流量為項(xiàng)目帶來(lái)了人氣，同時(shí)對(duì) 雪梨澳鄉(xiāng)的形象展示、品牌宣傳和市場(chǎng)促銷來(lái)說(shuō)都是很好的機(jī)會(huì)。雪梨澳鄉(xiāng)雖然沒(méi)有獨(dú)立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境， 但在住宅功能上已經(jīng)和獨(dú)立別墅相差無(wú)幾。用相當(dāng)于公寓的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一套高品質(zhì)的別墅，不再只是夢(mèng)想。（七）配套： “低密度聯(lián)排別墅 ”社區(qū)由于地處城市邊緣，必需的配套設(shè)施必須有，能從教育、 商業(yè)、醫(yī)療、休閑等方面做到滿足是最好的。每套售價(jià)從 22 萬(wàn)到 45萬(wàn)不等。因此這部分人對(duì)房屋居住條件有了更高的追求，再加上大部分人對(duì)自有資產(chǎn)保值增值意識(shí)的增強(qiáng)，選擇購(gòu)房也成首選。住宅郊區(qū)化、 “5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢(shì)之一；山水住區(qū)和山水摟盤(pán)也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。但別墅項(xiàng)目在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所占比例比較少，加之資本流向問(wèn)題，一些原本計(jì)劃注入別墅的資本將流入普通住宅。而隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和居民改善住房條件的逐步實(shí)現(xiàn)，穩(wěn)定、快速發(fā)展仍是成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主調(diào)，投資規(guī)模、開(kāi)發(fā)面積都將不斷擴(kuò)大。 成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨活躍，市場(chǎng)前景廣闊。 公司分管財(cái)務(wù)工作副總經(jīng)理劉建剛，大學(xué)本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師。 項(xiàng)目業(yè)主基本情況如下： 法人代表：李曉東 法定地址：成都新華大道文武路 42 號(hào)新時(shí)代廣場(chǎng) 16 層 注冊(cè)資本：人民幣 2021 萬(wàn)元 主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)、公路建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目的開(kāi)發(fā)建設(shè) 開(kāi)發(fā)資質(zhì)：國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)企業(yè) 銀行信用等級(jí)： AAA 公司管理團(tuán)隊(duì)： 公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實(shí)、管理理念先進(jìn)、極富創(chuàng)新意識(shí)和開(kāi)拓精神的管理團(tuán)隊(duì)；有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)