【正文】 因此，項目開發(fā)商在建設(shè)期間將及時作好開工準備，合理安排工程進度，以保證本項目的順利實施并隨時將工程進度和房屋銷售情況抄報銀行，以便銀行適時監(jiān)督。項目還款資金來源于項目銷售的現(xiàn)金流入，從項目的現(xiàn)金流量和盈利情況來看，項目的清償有可靠的保證。 建設(shè)期各期投資計劃及資金籌措情況見下表： 投資計劃及資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 投資總額 30, 11, 9, 9, 開發(fā)成本 29, 11, 9, 9, 貸款利息 2 資金籌措 30, 11, 9, 9, 自有資金 10, 3, 3, 3, 貸款 8, 3, 2, 2, 銷售收入回投 11, 4, 3, 3, 第十章 項目財務(wù)分析 一、項目計算期 根據(jù)項目實施進度計劃，本項目建設(shè)期為 3 年；由于本項目為分期開發(fā)和銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，故不分別計算建設(shè)期和運營期，整個項目期為 4 年。 ２、工程建設(shè)費用 包括土建工程（含場地平整），裝飾工程，綠化工程，市政配套工程 (含給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)備工程 )和小區(qū)附屬設(shè)施等幾項費用，其中： （１）土建工程費用（含場地平整）估算采用投資指標估算法，根據(jù)建設(shè)區(qū)的地形、地質(zhì)和地貌特征，參照 2021 年《四川省建筑工程計價定額》和當前成都市建材的物價水平、建筑市場的供需情況以及其他相關(guān)的標準，綜合測算制定，施工隊按國有二級企業(yè)標準。其中，首期投資中，由項目業(yè)主自 有資金投入僅占項目開發(fā)投資總額的 %，向銀行申請的貸款也僅占項目開發(fā)投資總額的 25%，是一種節(jié)省現(xiàn)金的、可行的、較好的開發(fā)模式。同時，建筑的這種自然舒緩的布置方式與地開的起伏有機結(jié)合多種以南北朝向為主的套型更可坐擁龍泉天脈的綠景之尊。 ⑵地理特點 ：龍泉驛區(qū)東傍龍泉山麓，西連成都平原，地勢平坦，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，屬于典型的淺丘地形，有山（龍泉桃花山）、有水（東風渠、百工堰與驛馬河、并排著五大湖泊），區(qū)內(nèi)有 100 多處名勝古跡和優(yōu)美的自然景觀。 本項目作為一種 澳洲園林式、低密度高尚住宅區(qū)，將 吸引一批向往自然健康高品質(zhì)生活的小資人士，中間將有很大一部分是拿來做第一居所的； 或是作為第二居所，適宜于 “5+2”生活模式 。 我們選擇陽光假日、山水人家、戀日家園三個項目與雪梨澳鄉(xiāng)進行比較，來分析 雪梨澳鄉(xiāng)與它們之間的差異及優(yōu)勢。 隨著居民收入的提高，人們對于改善居住條件意愿日益強烈，在成都消費者購房出于這方面考慮的占到 90%以上，反映出 成都居住水平在 進入小康之后，人們對居住環(huán)境和空間條件有了更高的要求。項目所在地龍泉同安鎮(zhèn)距國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 5 公里，離成都雙流國際機場 28公里，東距重慶 327 公里，交通極為便利。 項目環(huán)境及品質(zhì) 龍泉驛以近山 不進山，離塵不離城，環(huán)境優(yōu)美和桃花節(jié)而聞名遐邇，成為建造本項目的理想之地。雪梨澳鄉(xiāng)充分利用當?shù)仃柟赓Y源，讓客戶 享受澳洲陽光，通過整體規(guī)劃把澳州開放、自由、個性、尊貴的生活真味傳達給客戶，在物質(zhì)以外賦予一個社區(qū)以精神。據(jù)華陽綠水康城銷售部經(jīng)理鄒文介紹，該項目憑借地處無污染、生態(tài)環(huán)境好的近郊，以及項目本身優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計，創(chuàng)造了非典時期優(yōu)秀的銷售成績：從 5 月 1 日，平均每天銷售 1 套聯(lián) 排別墅，銷售量達到了往常的兩倍。在房型套內(nèi)功能上，除了滿足 “衣食住行 ”的基本需要外，還要滿足娛樂、休閑、就醫(yī)、購物、文體活動等其他需要。 按國際慣例，當居民的生活水平基本達到小康后，對住房的要求一般在人均 30— 40 平方米，因此潛在需求相當大 。 住宅郊區(qū)化顯現(xiàn) 從范圍上看，成都的住宅地產(chǎn)已開始從市區(qū)向市郊、二級城市推移 。 在成交住宅中，地處市中心的占 %，府南河沿線的占 %，在一環(huán)路以內(nèi)的 占 %，在一至二環(huán)路的占 %，在二至三環(huán)路之間的占 %，在三環(huán)路以外的占 %，具體分布如下圖所示，城市郊區(qū)化已初現(xiàn)端倪。年投資額由 1998 年的 80 億元擴大到 2021 年的 億元， 5 年間累計投資 億元，是前 8 年的 倍。本公司根據(jù)國家的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，按照行業(yè)規(guī)范，對該項目實施了實地踏勘，市場調(diào)查與詢證，通過對項目建設(shè)必要性和項目市場條件的分析，對項目建設(shè)投資做出測算，對項目財務(wù)狀況進行經(jīng)濟評價；在此基礎(chǔ)上，提出結(jié)論性意見，供有關(guān)部門決策參考。 三、 項目提出 隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟增長的促進作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。 70%24%6%低層和多層 高層 別墅 成交住宅中，價位在 2100－ 3100 元 /平方米的占總成交量的 %，而超過 4000 元的將近 15%， 1500 元以下由于地處郊縣，距市區(qū)太遠，銷售量還不大。 “十五”期間，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)保持快速增長，增幅明顯高于同期固定資產(chǎn)投資增幅。 新政策的實施將使別墅類項目逐漸進入奇貨可居的狀態(tài)， 別墅銷售情況看好。在總體規(guī)劃滿足住宅日照、朝向和安全的基本要求下， 住宅要 充分利用周邊的自然、地形、景觀優(yōu)勢等，并創(chuàng)造條件使人與自然環(huán)境之間得到溝通和互動。其目的不外乎是兩種，一是購置大量不動產(chǎn)，以求自己的資產(chǎn)保值、增值；二是在不同的地點選購房屋，并根據(jù)其不同的功能，季節(jié)性地變換居住地，以求生活質(zhì)量。雪梨澳鄉(xiāng)設(shè)計為 層聯(lián)排 別墅和少量 4 層復(fù)式洋房。（九）服務(wù)： “低密度聯(lián)排別墅 ”的物業(yè)管理要求突出服務(wù)優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。各房地產(chǎn)開發(fā)商已購置大量土地于此，可以預(yù)期，除了現(xiàn)有項目外，周邊還會有樓盤項目競相跟進的態(tài)勢，形成開發(fā)熱潮。 此外在規(guī)劃設(shè)計、項目風格及其戶型等方面項目也具有相當?shù)膬?yōu)勢。同安的別墅項目也是風起云涌，從占地１５００畝的國際名城、占地面積 1100 畝天泉 再從雪梨澳鄉(xiāng)與公寓相比較來看， 龍泉的公寓一般都在 1200 元／平方米與 1500 元／平方米范圍內(nèi)， 雪梨澳鄉(xiāng) 2021元／平方米的價格與其距離并不大，然而 雪梨澳鄉(xiāng)的居住環(huán)境與品質(zhì)遠遠好于高層及小高層等公寓。本項目位于成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)，該區(qū)不僅以自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美著稱，是四川省“花果山風景名勝旅游區(qū)”和成都市“旅游度假區(qū)”，被譽為“成都市的后花園”，而且該區(qū)還是“國家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)”、“國家農(nóng)業(yè)資源綜合開發(fā)型三高農(nóng)業(yè)示范片區(qū)”，“國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)”，是成都市最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)；同安鎮(zhèn)是四川省五大旅游開發(fā)區(qū)之一，是成都市龍泉花果山風景區(qū)，是西南地區(qū)唯一的國家級農(nóng)業(yè)科技推廣 示范園區(qū)，是國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)高科技工業(yè)園區(qū)，被列為國家級綜合改革試點單位；由于便利的交通條件，該區(qū)幾乎已與成都市區(qū)合而為一，并且輻射包括重慶、瀘州、宜賓等市區(qū)。后續(xù)二、三期開發(fā)中的大型社區(qū)中心及半掩土澳州植被全景溫室，均為小區(qū)的業(yè)主營造出和諧舒適的生活氣息。聯(lián)排別墅 E．套型建筑面積約 124～ 131 平方米。 第八章 項目建設(shè)方式及建設(shè)進度 一、項目建設(shè)方式 開發(fā)建設(shè)模式 本項目由公司開發(fā)，項目所需的開發(fā)投資，前期主要由四川朝暉實業(yè)公司，并向銀行申請部分貸款，后期主要靠售房預(yù)收款來投入，實行滾動式開發(fā)。 投資估算說明： １、土地取得費用 按本項目的土地使用權(quán) 的取得成本計算。首期申請借款3000 萬元，占開發(fā)投資 %?；蛘叩谝荒昴w還全部貸款本金 3000 萬元，同時借入次年本金 2500 萬元并于年底歸還；第三年同樣方式操作。 第十二章 項目風險分析 本項目的 風險主要包括兩個方面： 一、 建設(shè)工期的影響 項目計算開工時間為 2021 年 9 月，建設(shè)期為 3 年，如工程不能按時開工和按期竣工投入使用將影響到項目的銷售，并直接影響到項目的償債能力。 四．財務(wù)評價結(jié)論 由上述 財務(wù)評價結(jié)果看： ? 本項目財務(wù)內(nèi)部收益率 高于 財務(wù)成本率 6%和行業(yè)基準收益率 1520%； ? 財務(wù)凈現(xiàn)值 大于 零； ? 現(xiàn)金流 量 情 況較好，借款償還能力按預(yù)定要求是有把握的； ? 各年財務(wù)狀況良好 ，并具有較強的抗風險能力。 項目各年的利潤估算見附表 4：利潤估算表 四、 借款還本付息估算 借款利息計入財務(wù)費用，還本資金來源為本年利潤。項目投資所需的資金來源可通過自籌和向銀行申請貸款兩條途徑來解決，其中自籌資金又包括自有資金和房屋銷售款收入。 第九章 項目投資估算與資金籌措 一、項目總投資估算 投資估算依據(jù)： 本項目固定資產(chǎn)投資用概算指標法估算 建設(shè)期利息根據(jù)資金來源及投資使用計劃估算。 二、污染物排放控制標準 處理后的廢水排放，執(zhí)行《四川省水污染物排入標準》 DB51/19093 中的三級標準。聯(lián)排別墅 D．套型建筑面積約 142～ 148 平方米。 作為高尚的聯(lián)列式別墅社區(qū)，相對完整的社區(qū)配套和休閑活動空間是提升小區(qū)生活品質(zhì)的關(guān)鍵。 第五章 項目地址與建設(shè)條件 一、項目地址 位于成都市東郊龍泉驛區(qū)， 其基礎(chǔ)環(huán)境完全可以滿足項目建設(shè)的需要。聚龍、國際名城這些別墅項目有著明顯價位優(yōu)勢。 雪梨澳鄉(xiāng)緊鄰陽光體育城，將吸引一批對體育、 健身、休閑及度假感興趣的人士來此居住；同時陽光體育城巨大的客流量為項目帶來了人氣，同時對 雪梨澳鄉(xiāng)的形象展示、品牌宣傳和市場促銷來說都是很好的機會。雪梨澳鄉(xiāng)雖然沒有獨立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境， 但在住宅功能上已經(jīng)和獨立別墅相差無幾。用相當于公寓的價格購買一套高品質(zhì)的別墅，不再只是夢想。（七）配套： “低密度聯(lián)排別墅 ”社區(qū)由于地處城市邊緣，必需的配套設(shè)施必須有，能從教育、 商業(yè)、醫(yī)療、休閑等方面做到滿足是最好的。每套售價從 22 萬到 45萬不等。因此這部分人對房屋居住條件有了更高的追求，再加上大部分人對自有資產(chǎn)保值增值意識的增強，選擇購房也成首選。住宅郊區(qū)化、 “5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。但別墅項目在房地產(chǎn)經(jīng)濟中所占比例比較少，加之資本流向問題，一些原本計劃注入別墅的資本將流入普通住宅。而隨著城鎮(zhèn)化進程加快和居民改善住房條件的逐步實現(xiàn)，穩(wěn)定、快速發(fā)展仍是成都市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主調(diào)，投資規(guī)模、開發(fā)面積都將不斷擴大。 成都房地產(chǎn)開發(fā)日趨活躍，市場前景廣闊。 公司分管財務(wù)工作副總經(jīng)理劉建剛，大學本科學歷，會計師。 項目業(yè)主基本情況如下： 法人代表：李曉東 法定地址：成都新華大道文武路 42 號新時代廣場 16 層 注冊資本：人民幣 2021 萬元 主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)，以及與其投資能力相當?shù)墓I(yè)、商業(yè)、公路建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目的開發(fā)建設(shè) 開發(fā)資質(zhì)：國家房地產(chǎn)開發(fā)二級企業(yè) 銀行信用等級： AAA 公司管理團隊： 公司擁有一支工作作風務(wù)實、管理理念先進、極富創(chuàng)新意識和開拓精神的管理團隊；有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛、作風嚴謹