【正文】 當(dāng)?shù)仃柟赓Y源，讓客戶 享受澳洲陽光，通過整體規(guī)劃把澳州開放、自由、個性、尊貴的生活真味傳達(dá)給客戶，在物質(zhì)以外賦予一個社區(qū)以精神。一般其應(yīng)該具備以下條件（一）位置： “低密度聯(lián)排別墅 ”的位置選擇應(yīng)在城市邊緣地帶，距城市 10—20公里，車時 15—30 分鐘，充分滿足業(yè)主作為第一居所使用的要求，生活、工作兩便利。其規(guī)模最好在 10 萬平方米以上才能體現(xiàn)其社區(qū)配套 和生活品位。（八）價格：一套 “低密度聯(lián)排別墅 ”的售價控制在 30 至 50 萬 元之間為最好，其目前客戶的受眾面最大。 項目環(huán)境及品質(zhì) 龍泉驛以近山 不進山，離塵不離城，環(huán)境優(yōu)美和桃花節(jié)而聞名遐邇，成為建造本項目的理想之地。 雪梨澳鄉(xiāng)主體由聯(lián)排別墅構(gòu)成，三面采光 ，擁有前庭、后院、花園長廊和中庭三面圍合式最高達(dá) 200 平米花園綠地，實現(xiàn)純正的澳洲別墅居住生活品質(zhì)。 項目價格 雪梨澳鄉(xiāng)一期房價為 2100 元每平方米。 此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，臨近陽光體育城、亞洲杯足球村。項目所在地龍泉同安鎮(zhèn)距國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 5 公里，離成都雙流國際機場 28公里，東距重慶 327 公里，交通極為便利。 本項目競爭優(yōu)勢： 本項目 以低密度、低價位、高品質(zhì)、高享受為目標(biāo)，以獨特的澳洲風(fēng)情、柔和的暖色調(diào)裝飾，創(chuàng)造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅區(qū)。容積率僅為 ,密度僅為 %， 低密度的住宅為都市人提供了自由呼吸空間。而且除了具有高級公寓所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在儲藏、 露臺、退臺、走路式衣柜、工作陽臺等功能上放大，雪梨澳鄉(xiāng)所具有的這些功能，同時也滿足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無法比擬的。 隨著居民收入的提高，人們對于改善居住條件意愿日益強烈，在成都消費者購房出于這方面考慮的占到 90%以上，反映出 成都居住水平在 進入小康之后，人們對居住環(huán)境和空間條件有了更高的要求。從宏觀面上來看， 今年初國土資源部明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應(yīng)， 5 年內(nèi)不再批準(zhǔn)別墅項目的規(guī)定對已獲批并上市的別墅及聯(lián)排別墅是一大利好消息，該政策從源頭上堵住了可能存在的競爭對手，使別墅項目逐漸奇貨可居，也可進一步促進本項目的銷售?！绑w育城”以其健身、度假、投資、居家為一體的“四合一生活方式”。 競爭對手 目前龍泉陽光城及其鄰近地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)項目已有一定規(guī)模，龍泉的商品房銷售也持續(xù)走高，從去年６０萬平方米的銷售面積到今年的８０ ~１００萬平方米，今年的施工面積達(dá)到了１５０萬平方米。 我們選擇陽光假日、山水人家、戀日家園三個項目與雪梨澳鄉(xiāng)進行比較，來分析 雪梨澳鄉(xiāng)與它們之間的差異及優(yōu)勢。與山水人家和戀日家園這類多層項目相比，在綠化率、容積率這些環(huán)境指標(biāo)上本項目優(yōu)勢明顯，位置上也優(yōu)于它們，在價格上，本項目僅比山水人家高 300元平米。本項目作為 一類聯(lián)排別墅居住人群多為收入水平較高的中產(chǎn)階級，他們對公寓嗤之以鼻，對別墅卻望而興嘆。比起這些別墅動輒高達(dá) 3000元以上每平方米的價格，雪梨澳鄉(xiāng)更容易為白領(lǐng)階層所接受。 本項目作為一種 澳洲園林式、低密度高尚住宅區(qū)，將 吸引一批向往自然健康高品質(zhì)生活的小資人士，中間將有很大一部分是拿來做第一居所的； 或是作為第二居所，適宜于 “5+2”生活模式 。 成都向東戰(zhàn)略的實施，東部城市副中心的形成，將使龍泉經(jīng)濟及消費能力提升一個檔次，也將形成當(dāng)?shù)氐母呤杖腚A層包括成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一批大型企業(yè)的中高收入管理人員。本項目地處成渝高速龍泉出口附近，將吸引沿線及附近城市如重慶、內(nèi)江、瀘州的市民入??；同時項目的優(yōu)秀品質(zhì)也將 吸引川內(nèi)其他城市居民及四川周邊省份如西藏的部分人士來此居住。 1. 區(qū)位特征 在競爭日趨白熱化的城區(qū)，開發(fā)商已難有更大的發(fā)展空間，于是將目光紛紛投向周邊二級市場及郊縣的開發(fā)，房地產(chǎn)總體開 發(fā)戰(zhàn)略偏向于龍泉、雙流、溫江等郊縣市場 ,而各周邊城區(qū)也抓住西部大開發(fā)機遇，發(fā)展自身城區(qū)特色，對房地產(chǎn)開發(fā)起到明顯促進作用。 ⑵地理特點 ：龍泉驛區(qū)東傍龍泉山麓，西連成都平原，地勢平坦，地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，屬于典型的淺丘地形，有山（龍泉桃花山）、有水（東風(fēng)渠、百工堰與驛馬河、并排著五大湖泊），區(qū)內(nèi)有 100 多處名勝古跡和優(yōu)美的自然景觀。龍泉驛區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ悖鼛啄陙?，該區(qū)堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，走開放促開發(fā)的路子，形成了工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游、市場四個開發(fā)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)高速發(fā)展的新局面，經(jīng)濟建設(shè)已進入持續(xù)、高速、健康發(fā)展的新階段， 1998 年被四川省委、省政府授予“小康縣”光榮稱號，該區(qū)不僅是國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，還是國務(wù)院命名的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”、“全國無公害水果示范（縣）區(qū)”、“全國造林綠化百佳（縣）區(qū)”，“四季花不斷，八節(jié)瓜果香”；龍泉驛區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，為房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)奠定了堅 實的基礎(chǔ)，如投資 12 億元進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，資本運作 9 億元進行舊城改造，同安鎮(zhèn)累計投入 億元，已完成了水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、郵政等基礎(chǔ)及市政設(shè)施，其中已有香港標(biāo)榜學(xué)院、四川自修大學(xué)、成都信息工程學(xué)院、四川聯(lián)合經(jīng)濟學(xué)院、陽關(guān)中學(xué)等院校。 第六章 項目總體規(guī)劃 項目規(guī)劃方案由澳大利亞 DRA 設(shè)計師事務(wù)所規(guī)劃設(shè)計，項目總體規(guī)劃見附圖。因此，在小 區(qū)的景觀入口處，方案分別設(shè)置了社區(qū)商務(wù)中心 (前期售樓及物業(yè)管理用房 )，自由 GOLF 和果嶺推桿場，網(wǎng)球場地，及兒童景觀泳池，社區(qū)樣板空間 (前期售樓樣板房 )，門房等等。同時，建筑的這種自然舒緩的布置方式與地開的起伏有機結(jié)合多種以南北朝向為主的套型更可坐擁龍泉天脈的綠景之尊。 (3)建筑單體 項目共分為四拼式獨棟別墅，聯(lián)排別墅，復(fù) 工洋房三種住宅形式。 (4)景觀綠化 景觀配置按照園林設(shè)計，突出強調(diào)居家生活的小尺度自然景觀，并加以相應(yīng)的人文景觀相互結(jié)合。 項目平面規(guī)劃設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)： 建筑總用地面積 547 畝，首期： 建筑總用地面積 133320 ㎡ 建筑凈用地面積 112456 ㎡ 總建筑面積 90000 ㎡ 住宅建筑面積 86380 ㎡ 公共建筑面積 600 ㎡ 社區(qū)服務(wù)會所 3020 ㎡ 地下建筑面積 300 ㎡ 容積率 綠化率 60% 建筑密度 % 道路廣場 % 總居住戶數(shù) 487 戶 停車位 500 輛 建筑層數(shù) 23 層 第七章 環(huán)境保護與勞動保護 一、 主要污染源狀況 本項目主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水 管網(wǎng)。其中，首期投資中，由項目業(yè)主自 有資金投入僅占項目開發(fā)投資總額的 %，向銀行申請的貸款也僅占項目開發(fā)投資總額的 25%，是一種節(jié)省現(xiàn)金的、可行的、較好的開發(fā)模式。 (2) 建設(shè)用地落實已辦理國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 (2) 主要建筑為磚混及框架結(jié)構(gòu)，施工隊伍能承擔(dān)工程施工。 從以上可以看出，該項目的實施進度較為合理。 ２、工程建設(shè)費用 包括土建工程（含場地平整），裝飾工程，綠化工程，市政配套工程 (含給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)備工程 )和小區(qū)附屬設(shè)施等幾項費用，其中： （１）土建工程費用（含場地平整）估算采用投資指標(biāo)估算法，根據(jù)建設(shè)區(qū)的地形、地質(zhì)和地貌特征，參照 2021 年《四川省建筑工程計價定額》和當(dāng)前成都市建材的物價水平、建筑市場的供需情況以及其他相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，綜合測算制定，施工隊按國有二級企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 ３、基本預(yù)備費 按工程費用的４％測算。 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費用按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)依工程費用的４％測算。 資金籌措 本項目的 開發(fā)總投資 (不含管理費用和銷售費用 )為 30, 萬元，包括土建開發(fā)成本和建設(shè)期利息。 建設(shè)期各期投資計劃及資金籌措情況見下表： 投資計劃及資金籌措表 單位：萬元 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 投資總額 30, 11, 9, 9, 開發(fā)成本 29, 11, 9, 9, 貸款利息 2 資金籌措 30, 11, 9, 9, 自有資金 10, 3, 3, 3, 貸款 8, 3, 2, 2, 銷售收入回投 11, 4, 3, 3, 第十章 項目財務(wù)分析 一、項目計算期 根據(jù)項目實施進度計劃，本項目建設(shè)期為 3 年；由于本項目為分期開發(fā)和銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，故不分別計算建設(shè)期和運營期，整個項目期為 4 年。 第四年 營業(yè)收入 3, 萬元，其中住宅銷售收入 3, 萬元，私家花園銷售收入 萬元。 財務(wù)費用 本項目資金成本率按 6%計算。 (3)所得稅 按所得稅率 33%交納。項目還款資金來源于項目銷售的現(xiàn)金流入，從項目的現(xiàn)金流量和盈利情況來看，項目的清償有可靠的保證。 (說明：由于該項目建設(shè)期和銷售期基本一致，而投資總額分為三年分期投入，考慮到如果在計算投資利潤率和投資利稅率時使用年平均盈利，會嚴(yán)重低估項目的真實盈利能力，故采用累計數(shù)來 計算。 各年對收入、變動成本和固定成本的保本分析見附表 6：盈虧平衡分析 表。總的來說，項目收益率在分析的各種情況下仍能保持較高的內(nèi)含報酬率 (最低情況為收入減少 5%時 IRR 為 %)，項目內(nèi)含報酬率仍大大高于其資金成本 6%，也高于行業(yè)平均利潤水平 (15%20%)，表明該項目具有很高的抗風(fēng)險能力。因此，項目開發(fā)商在建設(shè)期間將及時作好開工準(zhǔn)備，合理安排工程進度，以保證本項目的順利實施并隨時將工程進度和房屋銷售情況抄報銀行，以便銀行適時監(jiān)督。 第十三章 項目綜合結(jié)論 ? 項目建設(shè)必要 ? 項目基礎(chǔ)條件具備 ? 項目市場前景看好 ? 項目規(guī)劃設(shè)計合理 ? 項目前期準(zhǔn)備充分 ? 項目自有資金落實 ? 項目預(yù)期收益可靠 ? 項目風(fēng)險程度低 因此，項目綜合結(jié)