【正文】 （ 2）銷售費用為 1000 萬元。 合理低價計算方法： D=C（ Y+1） 其中： D 為合理低價參考值； C 為最終標(biāo)底； Y 為招標(biāo)單位隨機抽選的工程造價系數(shù)。 （ 4）組織協(xié)調(diào)工程中其他事項。 節(jié)水措施 （ 1）生活用水采用節(jié)水器具節(jié)水。項目實施過程中對環(huán)境沒有破壞性影響，項目投入使用后居民產(chǎn)生的生活污水和垃圾納入城鎮(zhèn)污水、垃圾處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理，對環(huán)境不造成危害。 ③噪聲。地下室內(nèi)設(shè)消防水池一座，專用消火栓泵及噴淋泵各兩臺。 三、交通 本項目位于灰山港鎮(zhèn)志溪路東側(cè)，有城鎮(zhèn)道路與 S206 省道相連，交通設(shè)施能滿足本項目建設(shè)和竣工投入使用后交通運輸服務(wù)的要求。該系統(tǒng)豎向不分區(qū)，動壓超過 的消火栓采用栓口設(shè)減壓孔板。 ②雪荷載 。出入口的設(shè)置同時要滿足消防車通行的要求。 三、設(shè)計原則 本項目是 城市商居建筑，本項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)兼顧社會效益和環(huán)境效益，在充分發(fā)揮黃金地塊的社會和經(jīng)濟價值的同時，注重拓展城市空間，提升灰山港的城市形象，為此，本方案設(shè)計遵循以下原則： 合理組織內(nèi)部空間，做到布局合理，節(jié)約用地。 產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟 近年來，鎮(zhèn)域經(jīng)濟社會全面發(fā)展， 20xx 年，全鎮(zhèn)完成生產(chǎn)總值 億元，實現(xiàn)財政收入 億元，完成固定資產(chǎn)投資 億元，實現(xiàn) “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 農(nóng)民人均純收入 6500 元。 （ 2）隨著人們 PI 增加，消費觀念，消費模式的改變，投資方式的多樣化，投資房地產(chǎn)已成為新的熱點。但灰山港鎮(zhèn)建成區(qū)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后，與經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)。洛湛鐵路、省道 S20規(guī)劃建設(shè)的益婁衡高速公路經(jīng)過本鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域交通十分便捷。 投資規(guī)模及資金來源 本項目概算總投資 萬元，其資金來源：由益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌。 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 第二章 項目建設(shè)的必要性 一、區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的需要 ——— 鎮(zhèn)是國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委確定的“全國重點建制鎮(zhèn)”之一，是“湖南省小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)”，鎮(zhèn)建成區(qū)面積 平方公里，建成區(qū)城鎮(zhèn)人口 萬。不斷改善和提升城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施與承載能力，勢必加強城鎮(zhèn)化進(jìn)程，使城鄉(xiāng)居民走共同富裕之路。 三、人口與面積 灰山港鎮(zhèn)域總面積 平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積 平方公里，總?cè)丝? 萬，占湖南省人口的 %，人口密度 人 /km2，為湖南省人口密度 /km2的 。場地周圍城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，水、電接口條件便利。 交通組織 本項目住宅區(qū)在南北方向。商業(yè)廣場場地考慮綠化、雕塑、坐椅、路燈等室外環(huán)境構(gòu)成元素的設(shè)計，創(chuàng)造商業(yè)氛圍建筑，在通道兩側(cè)考慮綠化。 ⑷管材、接口及敷設(shè)方式 管徑小于等于 500 的室外排水管采用 HDPE 大口徑雙壁波紋管，密封圈承插接口；管徑大于 500 的室外排水管采用機制鋼筋混凝土管，鋼絲網(wǎng)水泥砂漿抹口。 有線電視 有線電視系統(tǒng)采用直接接市 政有線電視系統(tǒng)方法設(shè)計。柱、梁、板均采用現(xiàn)澆鋼砼，鋼筋保護層厚 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 32 度分別為 25mm,25mm,2Omm，耐火等級一級，耐火極限分別大于 。在建設(shè)過程中由于開挖基礎(chǔ)與堆料，對自然植被有一定的破壞，但施工完工后，通過園林綠化，植被可恢復(fù)和超過自然狀態(tài)。 鋼材將按照設(shè) 計要求選用型號與規(guī)格，避免造成無功消耗與浪費。 （ 4）選用高效節(jié)能的空調(diào)系統(tǒng)。 項目實施中的管理 （ 1）征地及拆遷。 二、招標(biāo)方法 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 44 設(shè)備材料采購按照“量力而行、物有所值”的原則，工程招標(biāo)按照“市場確定工程造價，合 理低價”的原則分別實施。 據(jù)市場調(diào)研和同業(yè)房價水平及該中心地段，預(yù)計銷售收入如下： 序號 項目名稱 可售面積（ ㎡ ） 單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 備注 商業(yè)用房 28000 6000 16800 出售、平均價 地下車庫 5176 4000 2070 出售、平均價 住宅 47000 3000 14100 出售、平均價 酒店 13000 500 出租、年 合計 93176 33470 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 49 稅金及附加 營業(yè)稅按收入的 %（綜合稅率）計算。 總利潤 總利潤 = 總收入 總 成 本 稅 金 及 附 加 所得稅=＝ 萬元 貸款償還期 二、項目財務(wù)評價 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 50 靜態(tài)財務(wù)效益指標(biāo)： 投資 利潤率 =年均利潤總額 /項目總投資 100%=% 投資利稅率 =年均利稅總額 /項目總投資 100%=% 投資回收期 23年 (含建設(shè)期 ) 經(jīng)測算項目投資凈利潤率 %，投資利稅率 ，投資回收期 2－ 3年 (含建設(shè)期 2年 )。 （二） 勘察設(shè)計費： 按建筑面積每平方米 8元計算。 （ 3）有關(guān)制度建立及管理。 管理措施 （ 1）配置能耗計量器具，做好能耗統(tǒng)計。本項目用地為桃江縣灰山港鎮(zhèn)商居規(guī)劃用地，用地符合當(dāng)?shù)卣?guī)劃要求。 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 35 三、治理環(huán)境的方案 建設(shè)期治理方案及標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)容 類型 工程源（編號） 環(huán)境破壞名稱 治理方案、措施 備 注 植被 開挖基礎(chǔ)、堆料 植被破壞 園林綠化 噪聲 設(shè)備運行時產(chǎn)生的噪聲經(jīng)減振后，外界噪聲可達(dá)到白天〈 60dB（ A），對周圍環(huán)境影響較小。 五、電氣消防設(shè)計 本工程火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的防護等級按二級設(shè)置。場地坡度均勻，坡度不大于 7%，消防撲救面坡度不大于3%，高層住宅主樓均至少有一個長邊直接落地，消防車能順利到達(dá)到 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 31 每棟進(jìn)行消防撲救，每棟住宅在消防撲救面均設(shè)有直通樓梯間的出口，能滿足高層建筑消防撲救的要求。系統(tǒng)由地下室的消防水池 (252m3)、自動噴水加壓泵、屋頂水箱 (18m3)組成，設(shè) 2 套 DN150 消防水泵結(jié)合器，保護系統(tǒng)用水。 為保證建筑物的整體剛度，所有 樓蓋均采用混凝土現(xiàn)澆板。內(nèi)部設(shè)計為三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)三個梯段，所有戶型均設(shè)計為明廚、明衛(wèi)、明房，南北朝向。 四、技術(shù)參數(shù) 建筑密度： 40% 容積率： 綠化率： 25% “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19 五、總體設(shè)計及布局 本項目建筑均采用最佳的南北朝向，有利于采光和通風(fēng)，同時也有利于節(jié)能。項目區(qū)緊鄰紫荊路、茶果山路、康復(fù)路等城鎮(zhèn)干道，交通便利。由于本項目處在灰山港鎮(zhèn)志溪河沿河風(fēng)光帶位置，外環(huán)境較好，商業(yè)和商品住宅銷售市場十分看好。 二、提升城鎮(zhèn)承載能力的需要 國家新一輪城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，將極大地促進(jìn)灰山港鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)發(fā)展?；疑礁坻?zhèn)建成區(qū)面積已達(dá) 平方公里，人口已達(dá) 萬人，規(guī)劃到 2020 年建成區(qū)面積達(dá)到 平方公里，人口達(dá)到 萬人。 公司經(jīng)營目標(biāo)：為灰山港居民建造優(yōu)美、舒適商居環(huán)境，為公司 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 的發(fā)展塑造精美商居項目名片。 六、存在問題與建議 存在問題 本項目建設(shè)期主要存在資金籌措問題，能否及時、足額籌措到建設(shè)資金，將直接影響到工程進(jìn)度與質(zhì)量，影響到項目能否按時竣工投入使用，工期拖得越長，項目預(yù)期投資效益下降。因此，本項目的實施是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要。多年平均降雨量為 毫米，雨量多集中在 46 月；年平均氣 溫 ℃； “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 年均日照時數(shù)為 1726 小時；無霜期長，年均為 天。 三、配套工程 供電工程 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16 供水工程 下水及排水工程 道路及停車位 綠化工程 路燈及亮化工程 垃圾收集設(shè)施 消防器材及設(shè)施 四、項目建設(shè)工期 本項目建設(shè)工期預(yù)安排為 24 個月。整體功能布局采用棟樓與單元形式。內(nèi)墻為乳膠漆，地面為地磚，室外場地為廣場磚。 ⑵污水排水量 315m3/d，雨水重現(xiàn)期：屋面取 5年，室 外取 1 年。 本工程保護接地、弱接地及防雷接地，采用聯(lián)合接地。地下室設(shè)有 2個雙車道地面出入口。 超過 20 米的內(nèi)走道和超過 50m2的地下室房間和超過 100m2的地上無外窗房間均設(shè)排煙系統(tǒng)。 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 36 ⑸綠化 根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和“創(chuàng)森工程”的要求與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行園林綠化美化，廣植常青植物和草坪，消除裸露泥土，綠化覆蓋率規(guī)劃 25％。 六、節(jié)能措施 建筑物節(jié)能措施 （ 1）墻體節(jié)能：墻體內(nèi)外采用保溫隔熱材料，具有保溫、隔熱、隔聲等多重 功能。 （ 2）項目可行性研究報告 (項目申請報告 )的編制及上報審批并對已經(jīng)進(jìn)行的各項前期準(zhǔn)備工作進(jìn)行計劃檢查與監(jiān)督。 一、招標(biāo)方式 本項目建設(shè)和采購主要采用的招標(biāo)方式，通過《益陽日報》以及國家、省、市指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告。 “桃江 .東方財富”商居小區(qū)建設(shè)工程 益陽東方昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 48 第十四章 財務(wù)效益評價 根據(jù)國家計委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》及國家有關(guān)文件規(guī)定 精神，本可行性研究報告對項目進(jìn)行財務(wù)評價，從而論證本項目的經(jīng)濟合理性，為項目決策和審批提供可靠依據(jù)。 本項目的實施對促進(jìn)灰山港鎮(zhèn)經(jīng)濟社會發(fā)展和城鎮(zhèn)發(fā)展步伐起到積極的作用，項