【正文】 24.10.2124.10.2104:01:2004:01:20October 21, 2024 加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。 對(duì)項(xiàng)目地塊評(píng)價(jià)：基本認(rèn)可片區(qū)，離目前的工作地點(diǎn)也比較近，價(jià)格合適的花卉考慮購(gòu)買(mǎi)。04年了買(mǎi)了金色華庭，120平米三房看公園，自己住。 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：景觀資源優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，入口的景觀大道成功的彌補(bǔ)了周邊廠房的影響，與酒店相結(jié)合有效地提升了項(xiàng)目形象； 二期產(chǎn)品設(shè)計(jì)與客戶(hù)需求吻合，并利用底價(jià)入市實(shí)現(xiàn)月均銷(xiāo)售40套的高速度。但本地自住客戶(hù)認(rèn)為噪音大、交通擁擠，不適合居住。,14,小結(jié),項(xiàng)目所在片區(qū)是虎門(mén)新的開(kāi)發(fā)區(qū)域，未來(lái)的行政中心區(qū)； 本項(xiàng)目是處于新開(kāi)發(fā)區(qū)域的大型商業(yè)綜合體的城市豪宅項(xiàng)目； 龐大體量的大戶(hù)型公寓對(duì)虎門(mén)市場(chǎng)是一個(gè)考驗(yàn)。,15,P1.3:周邊市場(chǎng)對(duì)比分析,虎門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊特征：以商業(yè)中心區(qū)為主，四大片區(qū)共同發(fā)展,鎮(zhèn)中心片區(qū),商業(yè)中心片區(qū),東部高端區(qū),次鎮(zhèn)中心區(qū),商業(yè)中心片區(qū)——商貿(mào)氛圍濃 片區(qū)特征：以黃河客運(yùn)站形成對(duì)內(nèi)對(duì)外的交通樞紐，商業(yè)氣氛濃厚。,地段優(yōu)，人流旺，戶(hù)型緊湊且配比恰當(dāng)，是導(dǎo)致其暢銷(xiāo)原因。,作為豐泰華園山莊的升級(jí)版，同屬于東部高端片區(qū)，利用園林展示彌補(bǔ)不利影響，成功塑造高端形象；產(chǎn)品設(shè)計(jì)準(zhǔn)確把握客戶(hù)需求。06年買(mǎi)了東方國(guó)際三房130多平米，裝修后給兒子，或者出租； 客戶(hù)原話(huà)：房地產(chǎn)投資太慢了，一年年收租收到什么時(shí)候；好房子加上裝修要7080萬(wàn)，出租也不劃算；本地人不會(huì)買(mǎi)公寓的，要買(mǎi)也會(huì)買(mǎi)大房子，公寓可能是一些外地做生意的人買(mǎi)； 項(xiàng)目評(píng)價(jià)：片區(qū)前景較好。,虎門(mén)客戶(hù)深訪(fǎng)個(gè)案分析 ——虎門(mén)經(jīng)商的外地人對(duì)本項(xiàng)目的看法（22）,35,性別年齡職業(yè)：李生，布料市場(chǎng)布料店職員； 個(gè)人情況：福建人； 置業(yè)情況：暫未置業(yè)，也沒(méi)有這方面的打算； 項(xiàng)目評(píng)價(jià)：不是很了解。2024年10月21日上午4時(shí)1分24.10.2124.10.21 追求至善憑技術(shù)開(kāi)拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹(shù)立形象。04:01:2004:01:2004:01Monday, October 21, 2024 安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。,性別年齡職業(yè)：王女士，30多歲，皮料市場(chǎng)布料店老板； 個(gè)人情況：江浙人，有一個(gè)小孩，來(lái)虎門(mén)幾年； 置業(yè)情況：在虎門(mén)暫無(wú)置業(yè)，但目前正考慮買(mǎi)房，需求120平米左右的三房。一套在虎門(mén)時(shí)裝城后面，二手樓，小三房15萬(wàn)，出租每月1300元。小高層物業(yè)：以虎門(mén)本地人為主。主要看中地段好、配套齊全、工作/做生意方便。 問(wèn)題點(diǎn)： 面積太大，容易導(dǎo)致總價(jià)高； 商務(wù)功能多，但缺乏生活所需的陽(yáng)臺(tái)等硬件設(shè)施。 產(chǎn)品特征：專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)為主 主力客戶(hù)：周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)生意人 代表樓盤(pán)：天河城、虎門(mén)步行街、廠貨直批中心等,次鎮(zhèn)中心片區(qū)——片區(qū)形象低 片區(qū)特征：離鎮(zhèn)中心有一定的距離，但屬于20分鐘生活圈內(nèi) 主力客戶(hù)：以外地、外籍人士為主，周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的生意人 產(chǎn)品特征：高層，各種戶(hù)型均有 代表樓盤(pán)：金色陽(yáng)光、城市脈搏中心、海悅金灣等,東部高端區(qū)——中高檔純凈生活區(qū) 片區(qū)特征： 虎門(mén)公園、自然水庫(kù)為該區(qū)域最明顯的景觀資源 主力客戶(hù)：本地富人，私企業(yè)主，公務(wù)員以及成功生意人 產(chǎn)品特征：容積率低，小高層、別墅為主，部分高層，中等戶(hù)型 代表樓盤(pán)：中聯(lián)大廈、金色家園及豐泰華園、豐泰裕田花園、海岸國(guó)際等,鎮(zhèn)中心片區(qū)——傳統(tǒng)住區(qū) 片區(qū)特征：市政、生活、商業(yè)配套等較為完善，但周邊環(huán)境嘈雜 產(chǎn)品特征：高容積率、高層為主，部分別墅，中、大戶(hù)型產(chǎn)品為主 主力客戶(hù)：本地人、外地生意人為主，部分港澳臺(tái)客戶(hù) 代表樓盤(pán)：龍泉?jiǎng)e墅區(qū)、柏景豪庭、能源華莊、新安大廈等,本項(xiàng)目,16,過(guò)往供應(yīng)量分析（20042006）：供應(yīng)量下降，驅(qū)動(dòng)本地客戶(hù)跨鎮(zhèn)區(qū)購(gòu)房,土地資源日益稀缺，2006年普通住宅供應(yīng)量同比下降38％； 別墅供應(yīng)量在04年之后出現(xiàn)下滑，主要因?yàn)榉媳镜厝诵枨蟮谋镜刭Y源型項(xiàng)目減少； 商貿(mào)名鎮(zhèn)定位等政策利好多，使得商鋪供應(yīng)05年放量增長(zhǎng)；但06年下降趨勢(shì)明顯。,21,個(gè)盤(pán)分析 ——盛世豪庭,項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積3萬(wàn)平方米，建筑面積8萬(wàn)平方米；由12棟小高層組成，分兩期開(kāi)發(fā)； 主力戶(hù)型：以三房、四房為主，面積在113—140㎡之間； 項(xiàng)目?jī)r(jià)格：一期約3800元/m2（毛坯），二期約4500元/m2； 形象定位：一席用別墅眼界打磨的豪宅府??； 項(xiàng)目風(fēng)格：東南亞風(fēng)情； 目標(biāo)客戶(hù)群：主要為周邊的公務(wù)員、教師以及外地外籍人士、港臺(tái)商、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主；其次也有部分外鎮(zhèn)區(qū)，如厚街等商人購(gòu)買(mǎi)； 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng)：雙會(huì)所，6m挑高陽(yáng)臺(tái)，入戶(hù)花園，創(chuàng)意小復(fù)式等設(shè)計(jì)，區(qū)域內(nèi)中高端水平， “豪宅府邸”形象定位比較貼切。,第三期即將推出，主要為小高層洋房，戶(hù)型面積適中。投資房產(chǎn)得意愿不是很強(qiáng)，認(rèn)為房產(chǎn)投資收益較慢，而且投入比較大；,虎門(mén)本地人實(shí)力雄厚，具有很好的經(jīng)濟(jì)頭腦和投資意識(shí)； 部分當(dāng)?shù)厝擞匈?gòu)買(mǎi)商品房的意愿，但多為自住需要； 因房產(chǎn)投資的收益較慢，且時(shí)間長(zhǎng)、投入大，客戶(hù)投資意愿不是很強(qiáng)烈；,虎門(mén)客戶(hù)群深訪(fǎng)個(gè)案分析 ——本地生意人對(duì)本項(xiàng)目的看法（11）,32,性別年齡職業(yè)：蘇女士，2030歲，和老公做家族生意，虎門(mén)本地人； 置業(yè)情況：對(duì)房地產(chǎn)投資感興趣，已經(jīng)買(mǎi)了太多房子了，作為投資，已經(jīng)置業(yè)了多套房產(chǎn)，如萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)，深圳信和廣場(chǎng)等； 對(duì)地塊評(píng)價(jià)：認(rèn)為虎門(mén)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)比較高了，投資的空間已經(jīng)不是很大，是否投資本項(xiàng)目主要看屆時(shí)的市場(chǎng)情況。,性別年齡職業(yè)：劉生，布料市場(chǎng)布料店職員； 個(gè)人情況：老板外地人，在虎門(mén)已20年，自己是老板親戚； 置業(yè)情況：目前沒(méi)有置業(yè)，但出于成家的需要，想在最近購(gòu)置房產(chǎn)，首選地點(diǎn)是虎門(mén)，需求80平米左右的兩房單位； 項(xiàng)目評(píng)價(jià)：還可以，前景好，價(jià)格合適的話(huà)會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)。2024年10月21日星期一上午4時(shí)1分20秒04:01:2024.10.21 嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，讓生產(chǎn)更加有保障。24.10.2104:01:2004:01Oct2421Oct24 重于泰山，輕于鴻毛。,在虎門(mén)經(jīng)商的外地人，有部分人會(huì)考慮在虎門(mén)置業(yè)，但對(duì)價(jià)格相對(duì)較為敏感。有兩個(gè)兒子； 置業(yè)情況：有自建房，另有三套商品房。本地人、港澳臺(tái)人士。,鎮(zhèn)中心投資型項(xiàng)目，受到投資客及部分附近生意人的歡迎。,兩房?jī)蓮d,三房?jī)蓮d,四房?jī)蓮d（帶工人房）,四房?jī)蓮d,13,項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)點(diǎn)評(píng) ——公寓,機(jī)會(huì)點(diǎn)： 層高3.9米； 開(kāi)間大。,17,過(guò)往供應(yīng)分析：以鎮(zhèn)中心洋房及外緣別墅區(qū)為主，兩者均能得暢旺銷(xiāo)售,18,未來(lái)供應(yīng)分析：07年下半年供應(yīng)量較為充足，且以大戶(hù)型為主。 推廣手法：售樓處、園林展示到位以后，才開(kāi)始對(duì)外發(fā)售；道旗、樓體條幅、大商場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)口的戶(hù)外組成立體廣告攻勢(shì)； 二期06年1月推出，基本售罄。作為豐泰大片區(qū)成員，預(yù)計(jì)會(huì)平穩(wěn)銷(xiāo)售。,性別年齡職業(yè)：王先生，40多歲，做服裝生意，虎門(mén)本地人； 置業(yè)情況：住自建房，由于最近的房產(chǎn)價(jià)格上漲的速度特別快，有投資房地產(chǎn)的意愿； 客戶(hù)原話(huà)：到時(shí)候會(huì)考慮一下洋房，公寓就不考慮了，不合適； 項(xiàng)目評(píng)價(jià)：十分看好虎門(mén)的未來(lái)前景，對(duì)項(xiàng)目周邊的前景也較為看好，有一定的投資意愿。,在虎門(mén)工作的外地人，包括高級(jí)職員，企業(yè)中高管有一定的置業(yè)需要，但對(duì)價(jià)格較為敏感。2024年10月上午4時(shí)1分24.10.2104:01Oct