【正文】 項目的施工可能會給項目所在區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)造成一定的影響，對當(dāng)?shù)鼐用駧矶虝旱牟槐恪?深圳 市及周邊地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場分布密集，其中有部分市場具備很強(qiáng)的競爭力，輻射范圍又基本以珠三角地區(qū)為主，泛深圳 地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場競爭已相當(dāng)激烈，物流園項目的建設(shè)將使競爭加劇。 （ 2）項目對外圍城市交通的影響 本項目建成后日吞吐量 預(yù)計 將達(dá)到 685 萬公斤，按貨柜車載重量 20 噸計算，平均每小時將 帶來 1427 輛的車流量，節(jié)假日高峰時段的車流量更可翻一番，達(dá)到 2500 輛 /小時左右。主要河流 深圳 河全長 35公里。 建筑安裝工程折舊年限按 20 年計 ,殘值率取 5%；機(jī)器設(shè)備及其他固定資產(chǎn)折舊按 10 年計，殘值率取 5%；其他待攤投資均按二十年計入折舊估算表，詳見財務(wù)分析輔助報表 4— 固定資產(chǎn)折舊及其他費(fèi)用攤銷估算表。月 123500 5928 5928 4．凍品區(qū) 租金 100 元 /平 董事長 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 信息 /結(jié)算中心 檢驗檢疫中心 客戶服務(wù)中心 計財部 人力資源部 交易管理部 倉儲管理部 加工中心管理部 出口加工配送管理部 裝卸搬運(yùn)部 圖 81 項目組織結(jié)構(gòu)圖 總經(jīng)理辦公室 安保部 工程動力中心 機(jī)構(gòu)定員 本項目具體編制詳見表 81 表 81 項目定員一覽表 序號 部 門 管理人員 一般員工 合計 1 公司領(lǐng)導(dǎo) 4 4 2 總經(jīng)理辦公室 3 10 13 3 人力資源部 3 4 7 4 計財部 2 6 8 5 客戶服務(wù)中心 3 10 13 6 檢驗檢疫中心 9 10 19 7 信息 /結(jié)算中心 3 20 23 8 工程動力中心 5 10 15 9 交易管理部 6 20 26 10 倉儲管理部 6 20 26 11 加工中心管理部 6 12 18 12 供港加工配送管理部 6 10 16 13 裝卸搬運(yùn)部 6 200 206 14 安保部 6 100 106 合計 68 432 500 人員培訓(xùn) 一般而言，對新員工都應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一的職前培訓(xùn)，包括： (1)一般性的職前培訓(xùn)。 第 六 章 節(jié) 能 加強(qiáng)節(jié)能工作是深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀、落實節(jié)約資源基本國策、建設(shè)節(jié)約型和諧社會的一項重要措施，也是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針和緊迫任務(wù)。企業(yè)新職工按規(guī)定通過三級完全教育并經(jīng)考核合格方可上崗。 生活污水采用三級厭氧工藝處理后排入污水處理站。消防設(shè)施主要有室內(nèi)消火栓、火災(zāi)自動探測報警系統(tǒng)、化學(xué)滅 火器裝置、室內(nèi)有關(guān)消防器材的配備及防煙系統(tǒng)等，以水消防為主，化學(xué)消防為輔，控制室、配電室配置二氧化碳（ CO2）類滅火裝置系統(tǒng)。 ③消防用水量：本區(qū)域內(nèi)同時發(fā)生火災(zāi)次數(shù)為一次，一次滅火用水量為 30升 /秒。 、保管采用自動化條碼識別系統(tǒng)與物流中心自動化控制系統(tǒng)，建立上、中、下游共同條碼與物流中心自動化等系統(tǒng)，促 進(jìn)上、中、下游咨訊流通。 功能分區(qū) 園區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要以交易、加工配送片區(qū)為核心，配套倉儲、辦公、居住功能為空間節(jié)點規(guī)劃布局，主要包括交易、加工、倉儲用地、配套服務(wù)用地、綠化用地、道路用地。 項目建設(shè)有助于提高我國農(nóng)產(chǎn) 品流通的國際競爭力 在目前我國農(nóng)產(chǎn)品出口貿(mào)易比較優(yōu)勢較低的情況下，以 現(xiàn)代化大型農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心為基地，轉(zhuǎn)變我國目前的農(nóng)產(chǎn)品出口貿(mào)易方式，可以極大地降低農(nóng)產(chǎn)品物流成本，提高我國農(nóng)產(chǎn)品的國際競爭力。 xx 市作為本地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能滿足日益增長的農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)及對食品安全的需求。特別是我國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營方式分散，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模小，千家萬戶分散經(jīng)營，一家一戶單獨(dú)面向市場，農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管既要保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，也要保護(hù)生產(chǎn)者的適當(dāng)權(quán)益，必須適應(yīng)我國農(nóng)業(yè)的特點。 海西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)政策有利于本項目未來發(fā)展 從 2021 年 3月開始， xx 市委劉可清書記、龍文區(qū)委蔣一婷書記及其他領(lǐng)導(dǎo)等都先后率團(tuán)多次來到深圳，考察 香港xx 集團(tuán) 有限公司中國區(qū)地王總部及其下屬的碧海灣高爾夫俱樂部、寶安農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、廣州白云國際物流中心等企業(yè)，進(jìn)行招商引資。 項目概況 項目目標(biāo)定位 福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園定位為東南沿海及華南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉儲、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是東南亞最大的農(nóng)產(chǎn)品物流、集散中心；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)（有保稅物流中心及農(nóng)產(chǎn)品、凍品進(jìn)出口權(quán)）；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國的橋頭堡；是中國人品味其他國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。 香港 xx 集團(tuán) 是多元化、國際化的跨國公司。 編制原則 1. 認(rèn)真執(zhí)行國家、行業(yè)有關(guān)農(nóng)產(chǎn)品加工、檢驗、包裝、標(biāo)志、運(yùn)輸、貯藏及衛(wèi)生等標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定； 2. 選址必須符合城市總體規(guī)劃，合理布局、有足夠的建設(shè)用地，并有一定的發(fā)展余地； 3. 總平面布置應(yīng)滿足農(nóng)產(chǎn)品物流的有關(guān)要求和符合安全、防火的有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)因地制宜進(jìn)行合理布置，既要求布置緊湊，力求節(jié)約建設(shè)用地，以利企業(yè)今后發(fā)展，同時要充分考慮環(huán)境保護(hù) 設(shè)施和綠化用地； 4. 充分利用當(dāng)?shù)氐纳鐣f(xié)作條件，以節(jié)約工程投資； 5. 嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項目“三同時”的有關(guān)規(guī)定，污染物的排放必須符合國家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)，盡量減少對環(huán)境的影響； 6. 認(rèn)真貫徹《消防法》和勞動部《關(guān)于職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》的通知精神，采取切實防范措施，確保安全生產(chǎn)和員 工的人身安全。 xx市高新農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá) xx 是全國農(nóng)業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，對臺農(nóng)業(yè)，高優(yōu)農(nóng)業(yè)和外向型農(nóng)業(yè)特色明顯，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級外向型農(nóng)業(yè)示范區(qū)和 xx（ xx） 農(nóng)業(yè)合作實驗區(qū)。 （ 3）影響安全的因素復(fù)雜。 （ 6）完善信用檔案，充分應(yīng)用信息技術(shù)，實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品可追溯系統(tǒng) （ 7）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用 充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會和中介組織在制定，落實國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)業(yè)政策等方面的作用，在誠信建設(shè)規(guī)范經(jīng)營行為等方面形成自律機(jī)制，從而作為支撐食品流通安全的重要社會組織。項目通過建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全保障體系，從流通環(huán)節(jié)對食用農(nóng)產(chǎn)品實施監(jiān)控。 圖 31 福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城 項目地理位置圖 項目用地區(qū)位分析 漳龍高速公路 xx 北出口以西、九龍大道以北、九十九灣以東 ，既靠近市中心區(qū)，又與原蔬菜批發(fā)市場相鄰，距火車貨運(yùn)站極近，距高速公路都只有十分鐘的路程，交通極期方便。 4．認(rèn)證農(nóng)產(chǎn)品加工配送區(qū)貨物 流程 5．倉儲區(qū)貨物流程 （ 1）低溫庫工藝流程 檢測 —— 分揀 —— 包裝 —— 速凍 —— 冷藏 —— 配送 （ 2）常溫庫工藝流程 檢測 —— 分揀 —— 包裝 —— 入庫 —— 配送 貨源供應(yīng)方案 本 物流園 的貨源來自全國乃至世界各地 ，其中認(rèn)證農(nóng)產(chǎn)品加工中心的貨源均來自全國各地的注冊基地、注冊采購點或者注冊包裝廠。未預(yù)見及滲漏水量按 15%計。 ③規(guī)劃區(qū)污水排入城市污水系統(tǒng)的水質(zhì) 應(yīng)符合《污水排水城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》 (CJ 3082)的要求。 污染治理措施 污水 設(shè)污水處理站，果蔬清洗污水經(jīng)隔渣、沉淀后排入污水處理站處理。因此，項目在建設(shè)過程及建成投產(chǎn)后，如能嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項目“三同時”的有關(guān)規(guī)定，落實污 染治理措施，則對項目所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量不會造成太大影響，本項目在環(huán)保治理方面是可行的。 防火、防盜、防傳染措施 (1) 建立防火檔案，確定消防安全重點部位，設(shè)置防火標(biāo)志，實行嚴(yán)格管理； (2) 實行每日防火巡查，并建立巡查記錄； (3) 對職工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)； (4) 制定滅火和應(yīng)急疏散方案，定期組織消防演練； (5) 執(zhí)行上級有關(guān)防火安全規(guī)定和文件，組織實施各項消防安全制度； (6) 制訂崗位防火 責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況； (7) 劃分防火責(zé)任區(qū)，指定區(qū)域防火負(fù)責(zé)人，配置必要的消防器材，落實防范措施； (8) 對職工進(jìn)行消防安全教育，普及消防知識，新職工、臨時工要做好上崗位前的防火安全教育； (9) 組織專職、義務(wù)消防隊，定期開展消防訓(xùn)練、消防演習(xí)，不斷提高防火滅火技能； (10) 組織職工和警消人員進(jìn)行護(hù)庫值班、值宿、夜間巡邏檢查。 ，實施節(jié)水目標(biāo)責(zé)任制，節(jié)約設(shè)備用水和生活用水，嚴(yán)禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費(fèi)水的現(xiàn)象。 財務(wù)分析 運(yùn)營收入估算 表 111 項目正常運(yùn)營期間年營業(yè)收入估算表 功能分區(qū) 收費(fèi)模式 租金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 建筑面積 年租金收入 傭金率 年交易額 年傭金收入 年收入總額 (平方米 ) (萬 元 ) (萬元 ) (萬元 ) (萬元 ) 1．蔬菜批發(fā)區(qū) 租金 +傭金 80 元 /平 3．其他福利費(fèi)用 其他福利費(fèi)用取工資福利的 13%。全市總面積 ，其中經(jīng)濟(jì)特區(qū) 。項目的建 設(shè)和成功的運(yùn)用，可以為全國農(nóng)產(chǎn)品物流配送的業(yè)務(wù)提供一個技術(shù)進(jìn)步，現(xiàn)代化管理的示范推廣基地，它將為政府加強(qiáng)“菜籃子”工程建設(shè)，提供強(qiáng)有力的保障。 同時，由于項目建設(shè)過程中存在一些不確定因素，因此 ， 項目的建設(shè)也同樣存在一定的風(fēng)險，下面把項目可能存在的風(fēng)險以及相應(yīng)的對策進(jìn)行分析綜述。 外部協(xié)作條件風(fēng)險主要是供電、交通、給排水、通訊、消防等市政基礎(chǔ)配套設(shè)施是否具備和完善，如果上述條件不具備，將會大大增加項目的投資，延誤項目工期，對項目的建設(shè)和實施帶來不利。 風(fēng)險程度分析 項目在建設(shè)和運(yùn)營過程中的風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析見表 131。近年來，超市的發(fā)展非 常迅速，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，超市的銷售總額已占據(jù)整個社會零售總額相當(dāng)高的比例，農(nóng)副產(chǎn)品在超市中也占據(jù)著非常重要的位置；一些產(chǎn)品繞過中間環(huán)節(jié)，從產(chǎn) 地（廠家）直接進(jìn)入直銷店銷售；部分農(nóng)產(chǎn)品加工配送大戶直接從產(chǎn)地來貨，繞過批發(fā)市場直接送到采購商手中。丹平路現(xiàn)狀雖較飽和，但已規(guī)劃拓寬為六車道。 深圳 市轄 6個縣級建制區(qū)，即特區(qū)內(nèi)的羅湖、福田、南山、鹽田區(qū)和特區(qū)外的寶安、龍崗區(qū)，市政府駐福田區(qū)。全部投資現(xiàn)金流量預(yù)測表見附表 11，由表中結(jié)果可見：所得稅后項目內(nèi)部收益率為 18%，全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為 128751萬元，全部投資回收期為 年。月 118900 4280 4280 務(wù)區(qū) 租金 20 元 /平主要是對新員工上崗前的崗位操作技術(shù)的培訓(xùn)，目的是讓新員工能夠盡快適應(yīng)新的業(yè)務(wù)工作。 編制依據(jù) 1.《中華人民共和國節(jié)能法》中華人民共和國主席令第90 號； 2.《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》； 3.《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》建設(shè)部令第 143號； 《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知》發(fā)改投資〔 2021〕 2787號； 6.《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。 企業(yè)法定代表人 或總 經(jīng)理對本企業(yè)安全教育工作負(fù)責(zé)。 噪聲 機(jī)器、設(shè)備產(chǎn)生的噪聲擬分別采用減振、隔聲、消聲、吸聲等措施治理。 污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 1.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996）； 2. 福建省有關(guān) 大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)。 ③沿規(guī)劃區(qū)道路布置 DN200 的環(huán)狀配水管網(wǎng)，并與周邊道路上的市政給水管道連接成環(huán)狀管網(wǎng)，以確保供水的安全性。 工程結(jié)構(gòu)方案 以 鋼筋混凝土框架 (剪 )結(jié)構(gòu) 為主，部分采用鋼構(gòu)大棚結(jié)構(gòu)。 道路用地： 指為園區(qū)配套建設(shè)的園區(qū)道路及配建停車場等用地。 加工配送 平臺建設(shè) 是本項目的重要組成部分之一。在市場規(guī)劃中，我們將結(jié)合產(chǎn)地優(yōu)勢，走產(chǎn)地牌，通過引導(dǎo)和培植等方式，充分發(fā)揮農(nóng)批市場龍頭企業(yè)的帶動作用，積極發(fā)展各種形式的“訂單農(nóng)業(yè)”引導(dǎo)企業(yè)按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，瞄準(zhǔn)國內(nèi)外市場，開發(fā)適銷對路的綠色食品，尤其是 AA 級綠色食品和有機(jī)食品，參與國際市場競爭 ； 積極組織各種專業(yè)博覽會和展銷活動，開展各具特色的市場營銷，不 斷推進(jìn)綠色食品營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè) ； 引導(dǎo)傳統(tǒng)營銷模式向現(xiàn)代營銷方式轉(zhuǎn)變，運(yùn)用現(xiàn)代物流的理念來提升市場建設(shè)的水平和檔次。這些年來國家對農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全的監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)，但因食用有毒有害物質(zhì)超標(biāo)農(nóng)產(chǎn)品引發(fā)的人畜中毒事件，以及出口農(nóng)產(chǎn)品因動物疫病、農(nóng)（獸）藥殘留超標(biāo)被拒收、扣留、退貨、索賠、終止合同、暫停貿(mào)易的現(xiàn)象仍時有發(fā)生。福建省人民政府也在之前出臺了《關(guān)于“十一五”促進(jìn)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代流通業(yè)發(fā)展的規(guī)劃》。 項目建設(shè)內(nèi)容 項目用地面積 582 萬 畝 ，建設(shè)內(nèi)容主要包括：蔬菜、水果、 凍品、 干貨 、副食品等經(jīng)營品種