【正文】 從2003年房第五篇：別墅策劃案山水湖濱別墅策劃案我現(xiàn)在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。濟(jì)慈Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.——WilliamBartlerJice——賽博地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)——前言第一章、市場分析一、無錫別墅市場分析二、競爭對手分析第二章、SWOT分析一、現(xiàn)狀分析二、SWOT分析第三章、產(chǎn)品策略一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃二、獨立別墅外立面風(fēng)格建議三、其他物業(yè)形式的建議四、功能配套五、環(huán)境建議六、物業(yè)管理規(guī)劃第四章、目標(biāo)客戶群分析第五章、營銷策略一、推廣案名、Logo二、項目核心價值體系的建立三、主題定位、廣告語、賣點提煉四、推廣策略五、推廣重點——讓Townhouse迅速竄紅市場六、價格策略七、現(xiàn)場銷售策略八、階段性媒體計劃及活動策略第六章、營銷管理一、營銷管理二、人員配置及培訓(xùn)管理前言別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。地塊方正，規(guī)劃設(shè)計可發(fā)揮空間較大。太湖威尼斯花園二期金馬地產(chǎn)把地塊轉(zhuǎn)讓給了益都開發(fā)，地塊與本案距離較遠(yuǎn)，從五里湖的地形來分析，屬于二類區(qū)域，該項目的物業(yè)檔次較高，充分做足了水文章，但其中不是純粹的別墅區(qū)，估計還有部分高級公寓。無錫的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚別墅無錫現(xiàn)有的別墅容積率相當(dāng)高，高檔別墅形象大打折扣?，F(xiàn)在，無錫的國民收入已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階級的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。可能發(fā)生的情況及解決方案：與威尼斯二期等項目形成激烈的市場競爭，可以在產(chǎn)品的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上有所創(chuàng)新，比如像上海的九溪十八島一樣，把中庭的結(jié)構(gòu)放到戶型中，使整個戶型采光和通透性特別好，并可以設(shè)置地下室，增加功能區(qū)。利用地塊較方正的優(yōu)勢，形成一個圍合式的布局，優(yōu)美的立面天際線摒棄傳統(tǒng)建筑高度一致或相差不遠(yuǎn)的特點，講究建筑高度的變化等落差。蘇錫路和美湖路交叉口，正在興建的望湖樓商業(yè)中心將給社區(qū)購物帶來很大的方便，易初蓮花賣場等使周邊的生活配套逐步完善。金色水岸地處馬山太湖十里明珠堤兩側(cè)，有241套別墅，分三期開發(fā)，首推73戶，其中獨立別墅55幢，townhouse18戶（雙拼別墅，面積230㎡），是目前無錫最大的別墅群落。以往的無錫市場因為，別墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對不需要強(qiáng)有力的推廣活動?！痹谝获R平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區(qū)成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國內(nèi)別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項目。中央空調(diào)、中央吸塵、中央新風(fēng)、中央AV、中央保安、中央信息管理六大中央控制系統(tǒng)均是選擇了歐美別墅、私邸中運用程度高的成熟產(chǎn)品，以全方面保障業(yè)主的生活。沒有北京市區(qū)的擁堵和喧囂，沒有都市的張揚和浮躁，密云折射出來的更多的品位生活和享受生命的理性回歸。亞瀾灣雖然沒有“輕信”小道消息，卻也深感修建京承高速路的意義的必然性之大。亞瀾灣：時間才是衡量路程的唯一指數(shù)因為時間問題，郊區(qū)與交通永遠(yuǎn)是一對矛盾，其實區(qū)域不矛盾，只是人們的心理矛盾。清晨，在撒滿陽光的早餐廳里，開始出現(xiàn)一家人歡樂而忙碌的身影；而晚飯后，一家人圍坐在壁爐邊，分享著一天的快樂點滴，溫馨一刻不停地縈繞在你的家里，你的心里。同時中國人特有的崇尚大家庭的天倫之樂情結(jié)，接父輩同住是理所應(yīng)當(dāng)?shù)谋M孝之道?？拐鹦阅芎糜捎谄溲诱剐员蠕摻罨炷梁?，從國內(nèi)外地震后調(diào)查結(jié)果顯示，輕鋼結(jié)構(gòu)住宅倒塌情況極少。別墅與舒適健康生活隨著SARS在北京盛夏的結(jié)束，“后非時代”的健康思考也隨之升溫，當(dāng)人們在加強(qiáng)自身防護(hù)的同時，居住條件和周邊環(huán)境的狀況也變成思考和關(guān)注的重點；而有山有水的健康住宅異軍突起成為市場關(guān)注的焦點。不要說客戶難以置信，就連見多識廣的記者們也將信將疑，不斷有媒體登門采訪楓橋別墅，以辨真?zhèn)?。碧海方舟位?2萬平方米、１８洞國際標(biāo)準(zhǔn)的的姜莊湖高爾夫球場之中，與鴻華、馨葉高爾夫球場相連。我們每天差不多有30萬人在搜房網(wǎng)上查房子，看房子，差不多每天就五千萬的點擊量，我們后臺的幾個支持單位，回來說，就是中房體系的發(fā)展，已經(jīng)從當(dāng)初的城市層面說房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，到根據(jù)我們的需求走向微觀，就是我們這個城市典型住宅。園林綠地率為41%，含觀賞、休閑、健康、娛樂、交際等不同功能主題花園。它為別墅主人帶來了私密、健康與尊貴三重高尚享受，這是其它任何園林也無法帶來的。溫哥華森林整個地塊現(xiàn)場約有10001棵、生長了28年的大樹，優(yōu)美的森林自然環(huán)境，婉如一塊天生別墅地。新一代別墅生活 溫哥華森林獨墅逸致麗水佳園9月29日以超值定位首次面市 京城別墅市場新風(fēng)云 優(yōu)山美地別墅啟動傳奇開幕周 亞瀾灣：時間才是衡量路程的唯一指數(shù)加拿大生活驚羨西山—獨棟別墅火熱絕版西山加拿大生活驚羨西山—獨棟別墅火熱絕版西山盛宴：2003北京名流與別墅名盤推介會暨交流酒會“2003北京名流與別墅名盤推介會暨交流酒會”12月10日晚在京城四大富人會所之一的美洲俱樂部隆重舉行，來自地產(chǎn)界、商屆、政界、新聞屆等150余位嘉賓，在別墅華屋、美酒美食、樂舞輕歌的相伴下，共同度過了一個愉快輕松的夜晚。從地理位置上看，溫哥華森林正好處在了溫榆河、亞北、小湯山三大著名別墅板塊的核心交匯區(qū)。前后雙門廊、下沉式庭院、兩級入戶過渡空間、雙層挑空貴賓廳、中西式雙廚房、獨立家庭室、豪華主臥區(qū)，功能齊備的私家會所，雙通入戶車庫，隱性獨立的傭人區(qū)。戶型設(shè)計由美國知名設(shè)計公司擔(dān)綱，精心雕琢八款不同概念的豪華戶型。在我們有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的倡導(dǎo)下，在量化的角度，對這個市場進(jìn)行分析指導(dǎo)，到現(xiàn)在經(jīng)過了差不多八、九年的發(fā)展，到現(xiàn)在覆蓋17個省市，而且分化出來，運轉(zhuǎn)是由中房產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導(dǎo)，由搜房研究院具體承辦。結(jié)合帶狀基地一端的中央環(huán)島，設(shè)計出獨具個性的F２、F３、C５戶型，環(huán)島拔出地面近２米的落差，道路與庭院之間安置跌宕的疊水，兼顧情趣的同時，別樣生活超然而起，自有一種雍容氣度。這種不正常的別墅規(guī)則，卻給一個務(wù)實，精干的發(fā)展商——北京精達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司打破了。楓橋別墅遵循市場規(guī)律，全面開發(fā)，全面入住，留給人的不僅僅是驚奇。木結(jié)構(gòu)住宅的舒適、美觀是大多數(shù)購買者認(rèn)可的，但大部分購買者對木結(jié)構(gòu)住宅的安全性提出諸多質(zhì)疑，如防火、防蟲害、結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性等等。其生存狀態(tài)代表著美國典型的中產(chǎn)階級生活形態(tài)。地下室一般面積不大，作為家庭活動的補(bǔ)充空間，會因主人的趣味不同延展出最豐富的空間功能。社區(qū)為每位業(yè)主贈送價值30000元的會所金卡，在廣闊的運動天地里，您盡可充分放松身心，歷練峻拔體態(tài)。亞瀾灣就是一個例子，項目籌建于北京到承德將要修建高速公路的“小道消息”。很難想象當(dāng)外界的喧囂肆無忌憚的此起彼伏時，有誰還有心情寄情山水。以及1萬平方米“陽光俱樂部”高檔會所、湖心棋藝島、社區(qū)專屬沿河健康跑道、專用垂釣碼頭、室外足球場、旱冰場、封閉市兒童樂園規(guī)劃等。繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住所關(guān)注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓市關(guān)注的熱點之一。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內(nèi)，無錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。蠡湖新城1號地塊，開發(fā)商一定會采用別墅、Townhouse、公寓相結(jié)合的建筑形式，結(jié)合蠡湖新城的規(guī)劃方案，該地區(qū)的獨棟別墅和Townhouse估計會采用現(xiàn)代式風(fēng)格。市民對臨湖而居的生活有種向往，五里湖整治、沿湖規(guī)劃雛形已現(xiàn)，這種高品質(zhì)生活可成為現(xiàn)實。本案附近立項的樓盤拍賣的價格較低（四藥廠地塊和新聯(lián)村地塊），會擁有更大的價格優(yōu)勢,從而分流掉部分客戶。所以在主題定位上應(yīng)該有很大的差異性。——威廉姆這與無錫這個人均GDp在全國排名前列的中等發(fā)達(dá)城市來講，別墅市場的開發(fā)無論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴(yán)重滯后。2003年秋季房交會上，此項目已經(jīng)亮相，案名為湖光山色，建筑風(fēng)格是類似于佘山銀湖別墅的美式別墅，原規(guī)劃中的165幢也縮為94幢，是容積率下降了還是分期開發(fā)，還有待考證，作為本項目最為強(qiáng)勁的競爭對手，我們應(yīng)繼續(xù)密切地關(guān)注此項目的發(fā)展，包括臺灣三福福禎的整體包裝及銷售策略。本地塊位于五里湖之畔，無論是到市區(qū)還是太湖風(fēng)景區(qū)都非常便捷，西側(cè)的蠡湖新城現(xiàn)在已經(jīng)初綻芳容，而地塊隔湖相望是規(guī)劃中的蠡湖新城國際級演藝中心，所以本地塊是建設(shè)高檔住宅的理想用地。（隨著地塊的逐步成熟這種現(xiàn)狀會逐步改善，也可開通社區(qū)巴士，既服務(wù)于業(yè)主，又是樓盤的形象宣傳）區(qū)域內(nèi)跨湖的水管會擋住部分視線，規(guī)劃設(shè)計中也要為其第四篇：別墅策劃案別墅策劃案山水湖濱別墅策劃案我現(xiàn)在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當(dāng)我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。無錫的別墅物業(yè)，五年的時間，只有世紀(jì)湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個像樣的別墅項目上市，加起來也不到400套物業(yè)。濟(jì)慈I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.——William Bartler Jice——賽博地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)——前言第一章、市場分析一、無錫別墅市場分析二、競爭對手分析第二章、SWOT分析一、現(xiàn)狀分析二、SWOT分析第三章、產(chǎn)品策略一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃二、獨立別墅外立面風(fēng)格建議三、其他物業(yè)形式的建議四、功能配套五、環(huán)境建議六、物業(yè)管理規(guī)劃第四章、目標(biāo)客戶群分析第五章、營銷策略一、推廣案名、Logo二、項目核心價值體系的建立三、主題定位、廣告語、賣點提煉四、推廣策略五、推廣重點——讓Townhouse迅速竄紅市場六、價格策略七、現(xiàn)場銷售策略八、階段性媒體計劃及Sp活動策略第六章、營銷管理一、營銷管理二、人員配置及培訓(xùn)管理前 言別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風(fēng)景的郊外將成為市民居住所關(guān)注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓市關(guān)注的熱點之一。無錫樓市一路高走，擁有極龐大的購房人群，投資者也對樓市充滿信心。有政府宣傳作為其項目的有力支持，在社會上市民的關(guān)注度就勝人一籌，本地塊也將是我們強(qiáng)勁的競爭對手。如何從這些項目中脫穎而出，樹立自己獨特的風(fēng)格是本策劃案的重點，要通過對項目主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，在對市場精準(zhǔn)分析的基礎(chǔ)上，讓本項目在無錫別墅物業(yè)中獨樹一幟。對于無錫的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗從總體來說并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力——讓產(chǎn)品更具個性，讓客戶更加心動，讓物業(yè)品牌更有魅力！項目應(yīng)該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場上才會受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。保留單位建設(shè)初期是外銷房，當(dāng)時檔次并不低，但是幾年下來，數(shù)易其主，加之有一部分一直沒有銷售出去，由建筑工地上民工居住，所以整體檔次不高。本項目地分成三個部分：第一部分位于美湖路北側(cè)，獨立成區(qū)，建議做成高層，成為一個高品質(zhì)湖景住宅，每棟都可以欣賞太湖的風(fēng)光，面湖一側(cè)以大落地窗、大面寬拉近與湖景距離。（隨著政府規(guī)劃不斷進(jìn)展，配套會逐漸完善，小區(qū)商業(yè)部分和內(nèi)部配套也會彌補(bǔ)這方面的不足）目標(biāo)客戶都比較注重學(xué)區(qū)，但本社區(qū)沒有很好的學(xué)校。上海新聯(lián)康的營銷策略也沒有很大的突破，作為2003年秋季房交會上唯一的參展的別墅項目，金色水岸卻也賺足了人氣。二、競爭對手分析太湖虹橋花園太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級酒店的成熟配套，有著相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢，但是規(guī)模不大，而且因為政府對于五里湖周邊的規(guī)劃有所變化，所以此項目正在調(diào)整之中。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達(dá)，同時也可以方便地回到城市中去。范圍內(nèi)的球形監(jiān)測紅外系統(tǒng)、24小時保安巡邏等，以為“舒適”提供前提要件。園內(nèi)又引用自然之水。這個項目終于盼來了好運氣，去年8月關(guān)于建設(shè)京城高速公路的文件正式下達(dá)。也難怪京城的豪華別墅大都選址郊區(qū)，除了遠(yuǎn)離城市的喧囂、繁雜之外。萬萬樹由英國阿特金斯國際公司總體規(guī)劃，北京東君房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，作為適合成功家庭的第一居所，突出了懷舊小鎮(zhèn)的休閑居家風(fēng)格和深厚的歷史文化內(nèi)涵。就像這些天訪問過的一個舊友，在亞北賣了400多平米的獨立式花園別墅，加上私家搭建出去的面積足有500平米，其實主人就兩口人，沒孩子，還成天忙的不著家，于是家中就剩下兩位老人，每天享受著地上3層的大房子。并且易與相關(guān)產(chǎn)品，設(shè)備配合。別墅與舒適尊貴的生活西山美墅館的別墅產(chǎn)品，直接來自加拿大北美地區(qū)。記者們互相之間縱情交談，興奮之情溢于言表。碧海方舟傳承貴胄世家風(fēng)范，量身打造５５席巔峰別墅，為時代風(fēng)云人物所獨享。上海別墅看起來，比北京更加活躍，樓房數(shù)量上比北京稍微增多，本來四月份，我們有計劃發(fā)布北京的別墅指數(shù)系統(tǒng)，由于非典，我們推遲到今天才發(fā)布，推出這個系統(tǒng)，就是有很多是學(xué)術(shù)性的，但是怎么跟我們這個市場連接起來相當(dāng)?shù)闹匾谖⒂^的分析系統(tǒng)指數(shù)下，我們有三套體系支持中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)這個體系，一個是由這個網(wǎng)，就是大中華別墅網(wǎng)，我們目前關(guān)注程度也好，特別指向房地產(chǎn)，別墅市場這么一個網(wǎng)，包括臺灣香港的，非常有針對性的看別墅，這個別墅網(wǎng)站，沒有其他炒作的東西，但是他實事求是是對別墅感興趣的，要買別墅