【正文】 四、項(xiàng)目產(chǎn)品本身（戶型、外立面、風(fēng)格、花園等等）要根 據(jù)目前安陽的市場(chǎng)情況，進(jìn)行合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 ②公關(guān)活動(dòng)：讓目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生好感，吸引目標(biāo)客戶群體人事視線，為后期銷售做鋪墊，并將貫穿始終。 安陽廣播電視報(bào)：安陽市家庭訂戶量最高的報(bào)紙媒體； 輔助媒體 藍(lán)天商情：安陽商業(yè)用戶最多的報(bào)紙媒體； 發(fā)布周期： — （新聞通稿提前預(yù)熱） 發(fā)布形式： 報(bào)頭包面、底版、新聞報(bào)道 網(wǎng)絡(luò)廣告 —— 選擇本地點(diǎn)擊率最高的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站 發(fā)布網(wǎng)站：安陽房地產(chǎn)信息網(wǎng) 安陽論壇 發(fā)布形式：通欄、整屏廣告、畫中畫 發(fā) 布 網(wǎng) 站 發(fā) 布 形 式 發(fā) 布 時(shí) 間 安陽房地產(chǎn)信息網(wǎng) 首頁通欄條 1 月 1 日 — 1 月 27 日 首頁整屏廣告 1 月 3 日 1 月 10 日 畫中畫廣告 1 月 1 日 1 月 7 日 安陽論壇 首頁通欄條 12 月 25 日 12 月 25 日 首頁整屏廣告 1 月 7 日 — 1 月 17 日 畫中畫廣告 12 月 25 日 1 月 30 日 電臺(tái)廣播 —— 收聽率較高的電臺(tái)頻道宣傳 發(fā) 布 頻 道 發(fā) 布 形 式 安陽電臺(tái)交通頻道 30 秒硬廣：每天 10 次 （ 8： 30— 22： 30） 15 秒硬廣：插播 70 次 /天 （ 8： 30— 22： 30） lw 發(fā)布周期： 短信投放 —— 以定點(diǎn)及攔截形式大量覆蓋 特殊區(qū)域短信： 北關(guān)區(qū)： 公務(wù)員、商業(yè)客戶、有車一族 文峰區(qū)：有車一族、公務(wù)員、商業(yè)客戶 系列新聞報(bào)道 目的 配合硬性廣告宣傳，提高宣傳密度！ 借勢(shì)新聞的言論權(quán)威性提升項(xiàng)目影響力！ 新聞炒作頻次 新聞報(bào)道全程配合、軟文重要節(jié)點(diǎn)適度補(bǔ)充！ 促銷策略 直銷 在營(yíng)銷活動(dòng)中，有兩種情況適 合采用直銷，一種是目標(biāo)客戶 為普羅大眾，面相當(dāng)廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張， 保險(xiǎn)公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對(duì)較低；一種是目 標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相對(duì)比較明確，如某些渡假村 銷售會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高，對(duì)直銷人員的要求也高些。 置業(yè)目的 根據(jù)對(duì)片區(qū)樓盤的調(diào)查分析，本片區(qū)客戶的置業(yè)目的和比 例如下： 13. 以購買后自用的客戶將成為主體，約占 55%。 目標(biāo)客戶群定位與分析 關(guān)于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群： ? 相對(duì)一般房地產(chǎn)住宅而言針對(duì)的是市民金字塔的中上層中的一部分人。 靠?jī)?nèi)的 97。主要以拜訪、談話形式對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行調(diào)研，主要拜訪人員為同類項(xiàng)目業(yè)主、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、有購買意向的人員。安陽橋以北近鄰安陽一師區(qū)，自然景 觀相對(duì)較好、人文環(huán)境差，屬于市民所說的貧民區(qū)。二是投機(jī)炒作行為變相提拉了房?jī)r(jià)。 【房地產(chǎn)與城市建設(shè)】 lw 20xx年我市施工的房屋面積高達(dá) ，竣工的房屋面積僅 萬平方米，有大量的在建房屋面積將結(jié)轉(zhuǎn)到 20xx 年施工。安陽市連續(xù)七年被評(píng)為“ 全省小城鎮(zhèn)建設(shè)先進(jìn)地市 ” ，滑縣道口鎮(zhèn)等 5 個(gè)鎮(zhèn)被定為 “ 全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn) ” ，萬古鎮(zhèn)等 6 個(gè)鎮(zhèn)被定為 “ 河南省重點(diǎn)鎮(zhèn) ” ，合澗鎮(zhèn)等 11 個(gè)鎮(zhèn)被定為 “ 市級(jí)重點(diǎn)鎮(zhèn) ” ，臨淇等 18 個(gè)鎮(zhèn)被評(píng)為 “ 中州名鎮(zhèn) ” 。 第二章 安陽市房地產(chǎn)宏觀背景分析 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 安陽概況 lw 安陽市位于河南省最北部，地處晉、冀、豫三省交匯處，西依太行山與山西接壤，北隔漳河與 河北省邯鄲市相望，東與濮陽市毗鄰，南與鶴壁、新鄉(xiāng)連接。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)、定位、營(yíng)銷、推廣 lw Study on the planning horizon of international marketing Abstract： In the past few years China39。安陽現(xiàn)有 1 個(gè)省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、 1 個(gè)國(guó)家級(jí)星火技術(shù)密集區(qū)（林州市）、 1 個(gè)可持續(xù)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)（林州市）、 1 個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心和 1 個(gè)國(guó)家級(jí)生產(chǎn)力促進(jìn)中心示范中心。 (2)沿解放路、紅旗路及人民大道形成以商業(yè)商貿(mào)為主的主城 中心商務(wù)區(qū)（ CBD） ，特別是金豪商務(wù)寫字樓以及未來的沃爾瑪?shù)娜腭v，更為該區(qū)域增加了商務(wù)中心的份量。 ◆中檔價(jià)位成市場(chǎng)主力 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在商品房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)上小于 2800 元／㎡的房屋成為市場(chǎng)主力，成交戶數(shù)占總成交戶數(shù)的 70％以上。交通條件良好，擁有成熟的道路網(wǎng)絡(luò)，紅旗路、安漳大道、洹濱路 lw 等成為貫穿整個(gè)區(qū)域的主干線 ,多路公交線路穿行該區(qū)域 . 片區(qū)開發(fā)態(tài)勢(shì) 該片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目都以優(yōu)美環(huán)境為主要賣點(diǎn)， 都依靠美麗的景色和良好的大環(huán)境來提升自身品質(zhì) . 該區(qū)域遠(yuǎn)期以安陽市總體規(guī)劃為依據(jù)，強(qiáng)調(diào)了統(tǒng)一性、連續(xù)性，科學(xué)合理的進(jìn)行功能與空間的布局與開放。 □ 開發(fā)的樓盤檔次較高，多為別墅、小高層等中、高檔住宅，價(jià)格定位相應(yīng)較高。 機(jī) 會(huì)（ 0）： ? 城市形象：安陽獨(dú)特歷史、人文、自然、區(qū)位價(jià)值； ? 市場(chǎng)供求：市場(chǎng)近期擬推出類比項(xiàng)目較少，主要是市中心的土地資源越來越少，本地塊可謂是安陽市區(qū)最后一塊寶地。一般，此類物業(yè) 面積大都控制在 180 平方米以內(nèi)，而房型設(shè)計(jì)緊湊合理，開發(fā)商可以 在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，在有限的建筑面積里把 住宅 所有的功能做足，在同樣總價(jià)的范圍內(nèi)， 此類物業(yè) 給了消費(fèi)者更多的享受自然環(huán)境的空間，這也 就 是 可以讓 其 成為 備受消費(fèi)者青睞的原因。 6. 專注住宅的投資增值。 分項(xiàng)價(jià)格定位 ◆ 高層住宅價(jià)格定位： 平層 建筑面積 為 120～ 135 平方米， 均 價(jià)在 3000元 /平方米，總價(jià) 就是 36 萬元 ，總價(jià)控制在 50 萬 /套左右； 開發(fā)策略 項(xiàng)目開發(fā)需要考慮的問題點(diǎn) lw 擁有一套自己的、奢侈的、有品味的生活住宅，享樂人生，享樂生活，是金字塔尖目標(biāo)群共性的東西。 現(xiàn)場(chǎng)售樓處：建議風(fēng)格為現(xiàn)代、時(shí)尚氣 質(zhì)，盡快建成。 主流媒體“開盤廣告” （ 1）媒體選擇原則：盡可能覆蓋知名媒體，拓開宣傳面。 科特勒 .市場(chǎng)營(yíng)銷管理 [M].北京：人民大學(xué)出版社 ,20xx [8]王家遠(yuǎn) . 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 [M].北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社， 20xx [9]劉洪玉 . 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理 [M].北京 ：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 20xx [10]王家遠(yuǎn) . 建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 [M].北京：中國(guó)水利水電出版社， 20xx [11]劉德學(xué)，樊洛平 . 風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)作機(jī)制與決策分析 [M].沈陽：東北大學(xué)出版社， 20xx [12] 李英，周宇 .房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷 [M]. 北京：清華大學(xué)出版社， 20xx [13]劉洪玉、從培經(jīng) . 建筑市場(chǎng)與房地產(chǎn)營(yíng)銷 [M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 1997 [14] 董偉達(dá) .品牌戰(zhàn)略與企業(yè)發(fā)展的關(guān)系 [J].北京： 科技與管理 ,20xx,(6). [15] 陳放 .房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)該走出誤區(qū) [N].北京： 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) ,20xx 年第 10 期 。 （ 2）設(shè)計(jì)要求： 色彩明快搶眼； 美觀，具強(qiáng)烈視 覺吸引力； 主題明確； 能對(duì)過往行人形成再提醒效應(yīng)。 DM 郵寄時(shí)間：于正式公開推廣前一星期左右。 ◆ 多層住宅價(jià)格定位： 單價(jià) 為 2800 元 /平方米 。 4. 喜愛臨水人居。 項(xiàng)目定位符合 地理位置特點(diǎn) 這主要是因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)樓盤香謝麗舍、濱河國(guó)際相繼開工建設(shè)，本項(xiàng)目定位能和對(duì)手最大差異化，更有利于我們的傳播。三居控制在 135— 150 平方，四居面積集中在 155— 200 平方，兩居則在 100120 平方 戶型： 3 室 2 廳 2 衛(wèi)， 4 室 2 廳 2 衛(wèi)是目前主流戶型，銷售情況也比較好。 片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤狀況 項(xiàng)目名稱 位 置 戶 型 產(chǎn)品形式 價(jià) 格 洹上人家 lw 歐亞莊園 輝龍城市花園 濱河國(guó)際 文博苑