【正文】 區(qū)域內(nèi)目前開(kāi)發(fā)的綠地 ? 在銷售價(jià)格不 變 的情況下，工程造價(jià)上漲 20％，項(xiàng)目 利潤(rùn) 低于 10％ 。 P75 多層洋房意象圖 聯(lián)排別墅意象圖 P76 產(chǎn)品形態(tài) ： 考慮“ 90/70”法則下的產(chǎn)品形態(tài) ? 在 90/70 法則下，產(chǎn)品將以 9+1 小高層住宅為主， 5+1 多層花園洋房為補(bǔ)充。雖然目前各種基礎(chǔ)設(shè)施投資正快速推進(jìn)，但工業(yè)園建設(shè)的 放緩將直接影響區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和質(zhì)量，區(qū)域城市化的速度受到嚴(yán)重影響?；趫F(tuán)隊(duì)的開(kāi)發(fā)實(shí)力，所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)領(lǐng)先于市場(chǎng)的同類產(chǎn)品，應(yīng)在推廣中強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的詮釋。東岸漣城各期概況 2． 1 項(xiàng)目一期概況 開(kāi)盤時(shí)間 07 年 9 月 交房時(shí)間 08 年 9 月 占地面積 50000 平方米 建筑面積 60000 平方米 以上圖片資料來(lái)源于“綠城 項(xiàng)目的建筑密度為 %， 綜合容積率 ， 綠化率 %。 P37 二、 安置適用房 1． 整體規(guī)模 到 20xx 年年底，臨港地區(qū)將有 350 萬(wàn)平方米的農(nóng)民安置配套房建成分配， 70%以上的動(dòng)遷農(nóng)民住上新居。 2． 3 城區(qū)優(yōu)勢(shì) 處于臨港新城入口處的臨港泥城，以其特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)毫無(wú)爭(zhēng)議的在眾多項(xiàng)目中拔得頭籌 ,獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。 5．港口居住 以往， 洋山深水港只是一個(gè)以工業(yè)港口為主的基地，缺乏一定的服務(wù)設(shè)施 。 空港、海港的核心 區(qū)位 成為發(fā)展 的 巨大引擎 浦東國(guó)際空港和外高橋 港區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)給浦東新區(qū)帶來(lái)了獨(dú)特的發(fā)展區(qū)位。 以上資料來(lái)源“臨港經(jīng)濟(jì)管委會(huì)” 國(guó)際配送： 對(duì)進(jìn)口貨物進(jìn)行分揀、分配或進(jìn)行增值加工后向國(guó)內(nèi)外配送。 一環(huán)帶 二環(huán)帶 三環(huán)帶 以上資料來(lái)源“臨港集團(tuán)” 5． 綜合區(qū) 該區(qū)域的功能規(guī)劃目標(biāo)是成為技術(shù)創(chuàng)新的發(fā)源地，提供高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)培訓(xùn)與業(yè)務(wù)外包。 此外，臨港新城區(qū)域內(nèi)的蘆潮港鎮(zhèn)，是上?！笆濉逼陂g重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的九鎮(zhèn)之一，將實(shí)施重點(diǎn)突破、有序推進(jìn)的方針，并借鑒國(guó)際成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)高起點(diǎn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高效率管理，建設(shè)各具特色的新型城鎮(zhèn)。 公交線路現(xiàn)已開(kāi)通龍港快線、三港快線、龍臨專線、龍?zhí)J專線等。 P11 5．整體規(guī)劃及功能劃分 區(qū)域整體規(guī)劃 上海臨港新城是洋山港的陸域腹地和主要的集疏運(yùn)基地，并包括了環(huán)境優(yōu)美的生活區(qū)和高效益的產(chǎn)業(yè)區(qū)。該館首先將建設(shè)航海歷史展示區(qū)、航海技術(shù)展示區(qū)、航海輔助支持區(qū)、文化軍事展示區(qū)等 4 個(gè)展區(qū)。 P21 4．企業(yè)服務(wù)體系 項(xiàng)目咨詢服務(wù)： 為項(xiàng)目提供前期咨詢服務(wù)，包括政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析等 。 20xx 年 3～4 月，南匯區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府、區(qū)政協(xié)四套班子領(lǐng)導(dǎo)及 區(qū)委組織部、區(qū)委宣傳部、區(qū)政法委、區(qū)發(fā)改委、區(qū)國(guó)資委、區(qū)規(guī)劃局 等 36 個(gè)區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)分三批進(jìn)駐位于臨港新城滴水湖畔的新建的區(qū)機(jī)關(guān)辦公中心，凸現(xiàn)出臨港新城在南匯區(qū)的核心地位。 P26 二、 港口、港城互力作用 1． 港口對(duì)港城的作用 港口的區(qū)位因素引導(dǎo)生產(chǎn)要素向港口城市聚集。 P32 3． 2 發(fā)展目標(biāo) 到 2020 年力爭(zhēng)把蘆潮港建設(shè)成為： 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施完備，商業(yè)功能齊全，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)展的濱海小城鎮(zhèn)，成為東海之濱集聚人氣、富有魅力的“臨港之玉”。 P41 三、滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應(yīng)和潛在項(xiàng)目 已供應(yīng)土地統(tǒng)計(jì) 當(dāng)前，可以從官方網(wǎng)站查找到的 滴水湖周邊（主城區(qū)）的 土地成交數(shù)據(jù)共有 6項(xiàng)，其中只有一項(xiàng)為居住用途的土地，由綠地集團(tuán)獲得，用于開(kāi)發(fā)綠地 項(xiàng)目 配套幼兒園和小學(xué) 。隨著臨港新城的發(fā)展，相信不久的將來(lái)，自住型客戶將成為本區(qū)域的購(gòu)房主力。在同他們的競(jìng)爭(zhēng)中，品牌將處于劣勢(shì)。東岸 漣城主要定位于公寓型住宅產(chǎn)品，檔次 中等 。 ? 9+1 小高層住宅約占總開(kāi)發(fā)面積的 80％，主要提供大套型產(chǎn)品。項(xiàng)目自有資金投入＝ ％ P92 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計(jì) 現(xiàn)金流入 股東投入 銀行貸款 銷售收入 現(xiàn)金流出 土地款 建造成本 稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 所得稅 歸還銀行貸款 15000 現(xiàn)金凈流入 累計(jì)現(xiàn)金凈流入 P93 內(nèi)部報(bào)酬率（ IRR）及敏感度分析 經(jīng)測(cè)算，本方案的內(nèi)部報(bào)酬率（ IRR）為 ％ ，高于 10％的慣用貼現(xiàn)率，方案 基本 可行 。 P96 繼續(xù)后續(xù)土地的 開(kāi)發(fā) 本項(xiàng)目對(duì)區(qū)域形象提升和城市化建設(shè)進(jìn)程具有積極意義，也為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育做出了貢獻(xiàn) 。 P95 能 盡量放寬“ 90/70 法則”對(duì)本項(xiàng)目的限制 從經(jīng)濟(jì)性分析的數(shù)據(jù)來(lái)看，采用“ 90/70 法則”生產(chǎn)的 方案一的 盈利能力處于較低水平，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。 項(xiàng)目自有資金稅前利潤(rùn)率＝ 所得 稅前利潤(rùn) 247。東岸 漣城 主要以 小資階層 為主要目標(biāo)人群不同，我項(xiàng)目將以 新城區(qū)域部門經(jīng)理 及副總經(jīng)理 級(jí)別的中產(chǎn)階層為主要目標(biāo)人群，為其更多的營(yíng)造居家的生活氛圍。 P71 （ O） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析表 編號(hào) 要點(diǎn) 詮釋 /對(duì)策 1 “上海輔城”的區(qū)域定位得到政策的強(qiáng)力支持 臨港新城的整體定位得到了 上海市政府的支持，區(qū)域的信息已經(jīng)在全市有了清晰的占位，各種園區(qū)經(jīng)濟(jì)和洋山深水港的發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域城市化建設(shè)的快速發(fā)展。東岸漣城無(wú)疑是客戶唯一的選擇，并憑借較高的性價(jià)比最終觸動(dòng)客戶購(gòu)買。東岸漣城總體規(guī)劃強(qiáng)化 45176。 而滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應(yīng)總量在 3 萬(wàn)畝以上，當(dāng)前僅供應(yīng) 20xx 畝左右，未來(lái)的土地供應(yīng)量巨大。 P35 5．萬(wàn)祥 5． 1 地理位置 萬(wàn)祥分城區(qū)位于臨港新城的西北部的主產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，是臨港新城的門戶 ，距離市中心城 區(qū)僅 55 公里（車程約 45 分鐘），與浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)相距 12 公里（車程約 15分鐘）。 1． 2 發(fā)展目標(biāo) 該區(qū)域 以南匯區(qū)政府行政辦 公中心 ? 深水港口岸審理機(jī)構(gòu)、商務(wù)商貿(mào)、居住生活、高等教育、休镲旅游、商業(yè)服務(wù)等功能多元屶且集聚，勢(shì)打造成臨港新城居住氛圍最佳，自然生態(tài)最優(yōu)美，配套設(shè)施最齊全的新城核心區(qū)域。是以上海為中心、以江浙為兩翼聯(lián)動(dòng)，同時(shí)通過(guò)與周邊港口的合作來(lái)發(fā)揮作用，使周邊地區(qū)也都能獲益，具有集裝箱國(guó)際中轉(zhuǎn)、國(guó)際采購(gòu)、國(guó)際配送、轉(zhuǎn)口貿(mào)易和出口加工等綜合功能。而目前，浦東新區(qū)的發(fā)展已經(jīng)受到了地域環(huán)境的限制。 P17 二、基礎(chǔ)建設(shè)及企業(yè)概況 1．基礎(chǔ)建設(shè)現(xiàn)狀 臨港已經(jīng)建成一期市政主次干道、河網(wǎng)水系、橋梁和綠化配套等工程，已經(jīng)建成防汛標(biāo)準(zhǔn)為 200 年一遇高潮位和 12 級(jí)以上大風(fēng)的防汛大堤工程；已經(jīng)建成供水、污水系統(tǒng)一期工程、電信工程和天然氣中壓管線工程；完成深水港配套工程、世紀(jì)塘加高加固、口岸查驗(yàn)區(qū)、鐵路中心站配套等工程；兩港大道西延伸段、大蘆線、軸線大道、連接市區(qū)的軌道交通線、城區(qū)公共交通等正在建設(shè)或即將開(kāi)工。 P13 5． 產(chǎn)業(yè)區(qū) 該區(qū)域?qū)⑿纬膳c重裝備 產(chǎn)業(yè)區(qū)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上高度關(guān)聯(lián)、專業(yè)相對(duì)集聚、上下游產(chǎn)業(yè)適度配置的以裝備制造業(yè)為核心的綜合生產(chǎn)體系。不僅擁有得天獨(dú)厚 的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和濱海低商務(wù)成本、原生態(tài)的自然環(huán)境、疊加的政策、體制優(yōu)勢(shì) ，還具有海運(yùn)、空運(yùn)、內(nèi)河航運(yùn)、高速公路、鐵路“五龍匯聚”的立體交通運(yùn)輸體系和完備的能源供給體系。 2． 2 臨港新城之于世界 臨港新城依托“兩港”（洋山深水港和浦東國(guó)際空港），輻射長(zhǎng)三角，服務(wù)全國(guó)，面向世界。三環(huán)帶，設(shè)置行政辦公及社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施。滴水湖南島面積 公頃，其中公共綠地面積 公頃，酒店及游艇俱樂(lè)部用地為 公頃，酒店用地為 公頃，酒店占地面積 19600 平方米，總建筑面積69196 平方米，其中地上 4 層，地下 1 層， 將是港城地區(qū)第一座五星級(jí)酒店 ，同時(shí)也必將成為 港城的標(biāo)志性建筑，將于 20xx 年初建成開(kāi)業(yè)。 P22 三 、 區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)總結(jié) 浦東、南匯正在快速融合 浦東新區(qū)作為上海發(fā)展的特區(qū)，給上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了巨大的推力。 3．港口金融 目前保稅港區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向有：展示交易、加工制造、金融、研發(fā)創(chuàng)新、航運(yùn)物流等服務(wù)。 P27 【第二部分：區(qū)域 房地產(chǎn) 】 一、 規(guī)劃城區(qū)特征 1．滴水湖 1． 1 地理位置 上海臨港新城主城區(qū)位于新城的最東南的大海邊，申港大道最東面，西接 A2滬杭高速、北接 A30 郊環(huán)，南接?xùn)|海大橋，臨港新城以滴水湖為中心向外延伸。 4． 3 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 書院是臨港新城四大城區(qū)中占地面積最多，人口最密集的城鎮(zhèn)， 交通便利，環(huán)境優(yōu)美， 是臨港新城最具活力的分城區(qū)。該土地的開(kāi)發(fā)可能與我項(xiàng)目產(chǎn)生直接的競(jìng)爭(zhēng)。 P47 1． 2 項(xiàng)目介紹 綠地 P57 3． 5 推廣分析 一期主要推廣渠道以大眾媒體、高速公路戶外攔截（ A20 高速），以臨港新城區(qū)域炒作激發(fā)客戶投資欲望，而作為臨港新城 1 號(hào)作品，綠地目前有配套處于新建過(guò)程中，但是由于人氣不足的因素，區(qū)域配套設(shè)施的完善還需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期。 P74 群定位 —— 新城區(qū)域 部門經(jīng)理 及副總經(jīng)理 級(jí)別的中產(chǎn)階層 與綠地 契稅 土地成本 3％ 2 前期費(fèi)用 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 按照 60 元 /平方米計(jì)算 城市建設(shè)配套費(fèi) 民防費(fèi) 3 工程造價(jià) 包含建安成本、配套設(shè)施、園林景觀、管網(wǎng)等費(fèi)用，按照 2600元 /㎡ 進(jìn)行測(cè)算 4 期間費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售收入 2％ 銷售費(fèi)用 銷售收入 3％ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按照貸款 150