【正文】 廣告階段劃分：對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關(guān)心的物業(yè)指標。感性認識和理性認識相處融洽。服務(wù)好你的客戶，再進一步的進行營銷活動，放長線釣大魚。傘(價值30元/個)(普通獎適用于所有參與活動且手持禮品券的客戶，禮品送完即止。?17:30活動陸續(xù)結(jié)束。內(nèi)場(一樓)為準客戶打造看房為主的環(huán)境，并能顯現(xiàn)本活動的氣氛氛圍。而中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進一步推動中國房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。環(huán)境問題專家這里所謂的環(huán)境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問題，同時居住區(qū)的人性化，也往往是通過居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。項目營銷推廣策劃。如果市場反映呈相反狀態(tài)，那么在執(zhí)行價格的走勢上將下浮三個百分點。強銷期目的在強銷期堅持內(nèi)緊外松的原則，一方面應(yīng)當鞏固項目前期所建立的市場，加緊項目基礎(chǔ)建設(shè)、證照手續(xù)辦理，加強銷售成功率的把握。4) 項目主管應(yīng)經(jīng)常與開發(fā)商和建筑商保持良好雙向溝通，反映問題，提出建議。另外在廣告宣傳力度上能不能充分按照即定方案完全執(zhí)行和認真對待。因此我認為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風(fēng)格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。在政策的壓力下，促使開發(fā)商不斷成熟，不斷壯大實力，也必將淘汰部分實力弱、運作不規(guī)范的開發(fā)商，從而十分有利于房地產(chǎn)業(yè)朝健康的方向發(fā)展。%。活動策劃：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，價為4 000元/平方米。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。三是塑造差異。追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近)。樓距較大，有開敞的空間和視野。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等?！霸O(shè)計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。(3)促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議。(5)不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析。在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。在品牌定位方面,根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況,尋找相應(yīng)的目標消費群體,同時要善于培育樓盤的子品牌。二是創(chuàng)新為贏。消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫,偶然性、沖動性購買行為減弱,理性購買行為增強。階段性公共關(guān)系的策略善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。(7)戶外或其他媒體的分析。(2)主要競爭對手的界定與SWOT的分析。b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)新穎營銷方案策劃篇1一、活動目的和背景本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20__年12月25日。B項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。市場的調(diào)研或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結(jié)合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學(xué)地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進行有效的預(yù)測。(4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析。(2)促銷活動的計劃和實施監(jiān)督。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化,輸出品牌核心價值,進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略。二、房地產(chǎn)全程營銷策劃一是策劃為先。社區(qū)綜合配套,整合內(nèi)外部資源等等。(3)目標市場的分析。(2)不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析。階段性促銷活動的策略促銷的目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。“設(shè)計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。樓距較大，有開敞的空間和視野。在國慶節(jié)、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。B、首付款借款15%(二套房首付款45%)的客戶執(zhí)行借款一年。出生人口2296人。由于城市人口基數(shù)大，絕對增長數(shù)量還是比較大的。本案不直接臨街，但進出又比較方便，利于居家。項目銷售目標制定項目銷售目標主要受到：項目工期、銀行按揭、廣告宣傳力度、銷售人員的銷售力四大因素左右。2) 現(xiàn)場銷售中每天所暴露出來的問題以及客戶提出的建議應(yīng)在每日歸納總結(jié)成文，定時上報主管部門。在認購階段過后對于項目銷售價格和促銷策略將作相應(yīng)的調(diào)整，價格的制定將會更將細化到位置、樓層、結(jié)構(gòu)上。這個時候在廣告宣傳上，基本上保持處于收縮狀態(tài)，除了通過行銷人員的一對一行銷和網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣之外，其他的廣告形式可以不采取。項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配——將資金投在能使項目增值的創(chuàng)意設(shè)計上。2008年12月15日，由中國房地產(chǎn)及住宅研究會主辦、房教承辦的“首屆中國房地產(chǎn)策劃師年會”在北京大學(xué)隆重舉行。四、活動地址信陽市洋山新區(qū)中冶尚園營銷中心現(xiàn)場五、活動時間20__年1月14日8:30——17:30六、活動對象看房、購房準客戶七、活動項目籌備安排:(1月9日13日基準籌備)策劃:郭森15003760601?1月9日:本活動項目策劃匯報達成初步合作意向確定本活動方案?1月10日:組建本活動項目小組確定本項目活動中所有執(zhí)行人員活動執(zhí)行小組構(gòu)架:總顧問:(甲方)總策劃:周洋顧問:(甲方)活動總監(jiān):李佳文場務(wù):郭樹森黃金海范德亮陶然張浩周麗王華張元林確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。?8:30活動開始，按方案執(zhí)行。二等獎：冰箱2名，價值2500元/個。內(nèi)容營銷是營銷中質(zhì)的服務(wù)。二、創(chuàng)意理念：房地產(chǎn)營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：具有高度的自信野心。2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)。11)闡述樓盤的品質(zhì)。此階段廣告費用投入相對較大。廣告訴求點：1)闡述樓盤的位置。2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢。房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè)，客戶立馬可以去消費的項目，相對的周期較長。微信打開了移動互聯(lián)網(wǎng)的大門，任何的功能都可以在微信上實現(xiàn)，你可以沒有其它的媒介，但是不能沒有微信二維碼?！净顒訒r間】周六【活動地點】樓盤營銷中心【客戶群體】由老客戶帶來的新客戶及自然來訪新客戶【活動形式】暖場活動+抽獎送禮(抽獎僅針對認購成功客戶)活動規(guī)則：老帶新客戶抽獎送禮：若新客戶認購成功，新客戶可直接參加抽獎贏取獎品，老客戶即免物業(yè)費，并獲得抱枕一個。1月14日上午活動期間9:00——11:00在洋山新區(qū)上空盤旋營造活動現(xiàn)場氣氛外場布置(銷售中心門前):?18米大跨度拱門2只:橫跨路兩側(cè)(橫幅標語:新春嘉年華看房選房有禮)?營銷中心前左右各20米的路燈桿牽拉燈籠(燈籠上標有:中冶_尚園)?因考慮天氣原因，搭建15m_10m_4m桁架，即可抵擋天氣變化，有可營造現(xiàn)場氣氛，頂部和四周(留進出口)用噴繪(設(shè)計圖案)進行圍擋，地上用紅地毯鋪設(shè)。促進項目開盤成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營銷、項目運營和物業(yè)管理等工作的策劃人員。項目二次策劃營銷。分期付款：96折。在銷售中所有銷售人員應(yīng)當堅持認購階段的工作態(tài)度和工作激情，加強自身的學(xué)習(xí)，積極地參與項目的相關(guān)培訓(xùn)，項目銷售主管應(yīng)在每月制定當月的銷售培訓(xùn)計劃，有效地組織和安排培訓(xùn)工作。這是驗證項目定位和制定銷售價格的最為有利的時期。保守銷售目標：完成總銷售量的60%左右。小市舊城居民街區(qū)。僅從龍馬潭區(qū)區(qū)位中分析，我們可將其分成四大板塊：小市舊城區(qū)、回籠灣街區(qū)、龍馬新城區(qū)和城北新區(qū)。新改擴建房屋258萬平方米，%。新怡園尚品大優(yōu)惠，抄底正當時，元宵節(jié)期間萬元即可置業(yè)，精美禮品限量贈送，猜燈謎讓您樂透正月，全新新方盛邀您品鑒：本項目地處廣場旁，地段，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。四是整合營銷。不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。三是塑造差異。追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近)。定期廣告效果跟蹤和信息反饋廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。(8)不同的媒體組合形式的分析。(3)與目前正處于強銷期的樓盤比較分析。間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通。在宣傳和定位上,利用消費者好奇、虛偽等心理。針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗,以滿足不同類型消費需求的消費群。1定期跟蹤競爭對手的廣告投放所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不貽”。規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度， 針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。企劃的定位定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP(獨特的銷售主張)，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。二、活動時間20__年12月25日三、活動地點__花園項目銷售中心現(xiàn)場四、房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位強調(diào)氛圍、突出品位、提升檔次、有條不紊、圓滿成功1)通過開盤當天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。(2)建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析。(1)不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標。(6)媒體發(fā)布的代理。倡導(dǎo)一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等)。不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求,可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求。四是整合營銷。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費收到的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤化。(4)媒體的發(fā)布形式和頻率。同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型。各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。三、銷售目標及目標分解1. 銷售(招商)目標2. 銷售目標分解四、營銷階段計劃根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表85所示。新怡園為回饋新老客戶，在元宵節(jié)期間，特推出如下優(yōu)惠活動：正月十五“送元宵”活動，活動期間，進售樓處看房的客戶，即可得到精美元宵一份。%。三、綜述從上述發(fā)展目標來看，大力發(fā)展經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會發(fā)展等六大方面均有明確的目標和規(guī)劃，其中加快城市化進程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得我們注意。 ※ 項目開發(fā)質(zhì)素普遍較低。2) 在各類問題的處理中應(yīng)當保持積極主動的工作態(tài)度和樂觀的心態(tài)，善于尋找問題、分析問題、解決問題。嚴格遵守：對項目不明確的地方，不予承諾。由于本案在認購期不可能給予客戶在價格、面積、戶型、位置上作出任何承諾，為了充分調(diào)動客戶購買需求，凡在認購期排號的客戶，都可以在正式認購時將￥5000元的排號費轉(zhuǎn)為￥8000元的認購金。1)總結(jié)分析階段(20