【正文】 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 ? 隨著鄭州房價的高企，新鄭州人越來越傾向于邊緣化臵業(yè) ?新鄭州人的臵業(yè)特點： ?單身貴族、或者二人世界家庭，處在生命周期中小太陽之前的家庭結(jié)構(gòu)； ?月收入較高，在支付月供上沒有問題，但存在首付問題； ?非鄭州本地客戶，在臵業(yè)時區(qū)域情節(jié)容易引導，不受太多生活圈子影響； ?較年輕，易于接收新鮮事物； ?對戶型的空間的需求不要求奢華，多為過渡性物業(yè)使用，但要求空間的舒適性和實用性； ?鄭州房價的高企，其他各片區(qū)越來越成熟，房價也上抬，新鄭州人必將成為被動郊區(qū)化的一份子； 本項目可通過產(chǎn)品發(fā)力，具有一定品質(zhì)的創(chuàng)新產(chǎn)品，并依靠價格殺手锏，可以抓住這撥新鄭州人的需求； 66 本報告是嚴格保密的。 ?本市客戶 占比逐漸增加，但增長十分緩慢，占比仍保持在 30%40%之間，缺乏明顯變化。太陽城 東方今典 規(guī)模 總占地 650畝 占地面積 20萬㎡ ，建筑面積 42萬㎡ 占地 371畝，㎡ 產(chǎn)品形式 多層、小高層、高層 多層、高層 大規(guī)模的純別墅社區(qū) 戶型面積 2房 85100； 3房 128170（ 65%）； 4房 150180（ 68%） 一房 6882；二房 9799；三房 120150 面積 289436㎡ 樓盤賣點 107國道快速交通；城市廣場綠地環(huán)境及未來大道；社區(qū)內(nèi)大規(guī)模綠化；人車分流；優(yōu)秀物業(yè)公司管理 地段價值；交通便利；品牌優(yōu)勢；物業(yè)管理 位于鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)南三路上，鄭州市大規(guī)模蘊含 “景趣、典藏 ”的純別墅高檔社區(qū) 客戶特征 本區(qū)內(nèi)客戶較多，個體經(jīng)營者在 50%以上，郊縣客戶在 40%左右 主要是周邊地區(qū)客戶，生意人較多，郊縣占10% 主要是周邊地區(qū)客戶，生意人較多 ?依托資源： 城市規(guī)劃利好 /城市快速道路的修建 /與機場距離較近 /經(jīng)濟開發(fā)區(qū)具有高爾夫資源； ?客戶特征： 以首次臵業(yè)需求為主，來自周邊大型批發(fā)市場、管城區(qū)公務(wù)員、以及郊縣人群。 典型樓盤 思達大河春天 亞新美好時光 銷售人員與專業(yè)人士對未來預期樂觀；消費者預期轉(zhuǎn)變，不再看淡房市 客戶構(gòu)成 支付能力 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 臵業(yè)心理 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) 鄭州的房價不會降的，前幾個月炒得那么火還不是沒降下來，以后說不準還會漲，看到合適的房子還是趕快買了好 ——住交會訪談 鄭州和北京上海不一樣，房價很難降下來，估計就是保持平穩(wěn)吧，可能還會再漲一些的 ——住交會訪談 消費者認可房價上漲趨勢 鄭州市場房價上漲是趨勢，相應(yīng)的戶型面積也在變小 ——專業(yè)人士崔總 鄭州市場正在回暖，但回暖程度不好說。 34 本報告是嚴格保密的。 城市發(fā)展 31 本報告是嚴格保密的。 優(yōu)惠活動 VIP優(yōu)惠卡辦理， 1000抵 6000 銷售情況 20230329開盤兩周內(nèi)全部售罄 ?升龍國際中心于 5月 10日開盤，當日銷售過千套： ?銷售樓號： 12為酒店式公寓， 34為住宅； ?物業(yè)類型：高層＋小高層； ?戶型面積： 40140 m178。 ?從一季度的數(shù)據(jù)看，政府對 CPI和 GDP數(shù)據(jù)上的控制有效，除了物價之外，所以政府現(xiàn)在會更多關(guān)注通脹， 從緊的政策短期不會松動 。 我們在思考，有無其他的操作思路 …… 高容積率、高品質(zhì)、小戶型項目的溢價模式 模式 1：豪宅元素溢價模式 —— 深圳御景華城 模式 2：產(chǎn)品創(chuàng)新溢價模式 —— 深圳白金假日公寓 模式 3：功能轉(zhuǎn)換模式 —— 深圳星河世紀 —— 全新的產(chǎn)品創(chuàng)新方式、附送超額價值 —— 高形象、高品質(zhì)、突破成本價值衡量體系的城市豪宅 —— 采用高容積率的公寓產(chǎn)品分攤地價，實現(xiàn)合理價格 模式 4：高科技溢價模式 —— 北京鋒尚國際公寓 —— 采用高科技戰(zhàn)略提升項目價值 15 本報告是嚴格保密的。再往南就很偏，主要是區(qū)域內(nèi)消化。 區(qū)域的通達性較好，但昭示形象較差，消費者的心理認知度較低 ?本區(qū)域距離市中心的車程距離約為 1520分鐘 車程； ?消費者對本區(qū)域的認知度較低，心理距離遠； ?本區(qū)域內(nèi)有市六院、學校、客運總站，缺乏成熟的城市配套，這方面只能依托市中心組團； ?區(qū)域內(nèi)缺乏成熟的商業(yè)配套，目前僅有大學中路一帶的商業(yè)配套剛起步，而本項目周邊區(qū)域商業(yè)配套還處在低級、低檔的階段； 區(qū)位、規(guī)劃 交通、配套 項目屬性 區(qū)域?qū)傩? 產(chǎn)業(yè)情況 本項目 中心組團板塊 鄭州市客運總站 ?南區(qū)沒去過，那邊房地產(chǎn)項目很少，我們西區(qū)人很少往東區(qū)，更不會往南區(qū)去臵業(yè)。 二者之間的矛盾引發(fā)我們?nèi)ニ伎际欠裼衅渌僮魉悸罚? 本項目面臨的核心問題是什么？如何解決？ 其他的操作思路，與本項目的限制條件是否矛盾？是否能從技術(shù)上解決？ 13 本報告是嚴格保密的。 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 物業(yè)發(fā)展建議 市場價值研判 項目整體定位 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問題界定 項目屬性界定 22 本報告是嚴格保密的。兩房、 117m178。 —— 專業(yè)人士 城市發(fā)展 30 本報告是嚴格保密的。 土地市場 開發(fā)商預期 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 成本型房價 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) ?3月 15日鄭州市已有 62個城中村（組）被市政府批準實施改造： p金水區(qū) 16個 ，二七區(qū) 14個 ，中原區(qū) 12個，管城區(qū) 10個 ，惠濟區(qū) 9個 ，高新區(qū) 1個 ； ?按照計劃，鄭州將對 280多平方公里建成區(qū)內(nèi) 143個城中村進行改造，涉及 30萬常住人口、10萬畝土地。 3 6 . 8 0 %1 4 . 5 0 %10%050001000015000202302023 2023 2023 202300 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 50 . 4人均可支配收入 增長率從客戶經(jīng)濟能力看，人均可支配收入的飛速增長成為市場的重要支撐 客戶構(gòu)成 支付能力 城市規(guī)劃結(jié)構(gòu) 臵業(yè)心理 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 市場需求結(jié)構(gòu) ?人均 GDP連續(xù)三年增幅超過 20%，在 2023年超過了 3500美元， 居民收入和消費水平正迅速提高； ?2023年鄭州市城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增加， 居民生活水平和生活質(zhì)量進一步提高。 北區(qū)憑借優(yōu)良的自然、人文環(huán)境迅速發(fā)展，打造成為鄭州的?后花園? ?非政務(wù)驅(qū)動的城市發(fā)展方向： ?政府對北區(qū)沒有明確的規(guī)劃指導； ?憑良好的居住環(huán)境和區(qū)域認可度發(fā)展： ?北區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，有花園路連接市區(qū)，在自然發(fā)展狀態(tài)下發(fā)展了接近10年； ?近郊依托于城市配套，目前已是當?shù)亻_發(fā)熱點區(qū)域； ?位于北區(qū)遠郊迎賓路的?三所?是鄭州接待國家領(lǐng)導人的迎賓館，具有很強的人文號召力。 樓盤特色 英式物業(yè)管理 ——第一太平戴維斯；眾多水系穿越中心湖區(qū) ——情調(diào)園林設(shè)計； 生態(tài)資源優(yōu)越：西臨鄭州市最大的湖泊水域西流湖 ,自然景觀氣息濃厚 將原有的工業(yè)符號（鐵路、水塔、廠房、生態(tài)樹林等）保留，打造 “后街區(qū)生活 ” 客戶特征 本市客戶占大多數(shù) 西區(qū)客戶占大多數(shù) 西區(qū)客戶占大多數(shù) ?依托資源： 良好的生活氛圍 /成熟的配套 /較好的區(qū)域認知； ?客戶特征： 客戶地緣性特征明顯，階層多為國企職工，政府公務(wù)員等。 對項目的影響 2—— 順應(yīng)區(qū)域價值的逐步升級，凸現(xiàn)城市價值 區(qū)域價值將逐步?升級? 交通便捷的、開放的、成熟居住片區(qū) 交通便捷的 開放的 成熟的 ?京廣路、航海路等城市主干道 ?商業(yè)批發(fā)和便捷交通吸引南北人流 ?片區(qū)形象提升，認知提升，配套完善成熟 項目規(guī)模較小，因此要順應(yīng)片區(qū)的趨勢發(fā)展，凸現(xiàn)項目的城市價值 55 本報告是嚴格保密的。 新鄭州人不同于老鄭州人，也不同于外來地市人，對區(qū)域抗性較小 商貿(mào)批發(fā)生意人 年輕的新鄭州人 周邊縣市礦老板 南區(qū)原住民 我們項目客戶年輕人很多，好多都不是鄭州本地人 …… 也有在中心區(qū)、東邊工作的，就是看中北區(qū)的居住氛圍和我們項目的性價比 ——非常男女臵業(yè)顧問 很多大學畢業(yè)生、年輕人。） 總價（萬元） 仁恒上元 4100 兩房（部分） 8090 35左右 三房（為主） 130140 5067 亞星盛世 48004900 三房 120140 5570 ? 臵業(yè)敏感點：大、豪、彰顯身份 煤礦主有消費能力，但消費理念有一些問題，可以抄一下帝湖，很虛的東西有一些刺激作用； —— 亞新美好時光 68 本報告是嚴格保密的。 0102030405060701月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份07.1月份07.2月份07.3月份07.4月份07.5月份07.6月份市內(nèi) 省內(nèi)其他區(qū)域 省外 0510152025303540451月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份07.1月份07.2月份07.3月份07.4月份07.5月份07.6月份2 0 歲以下 2 0 3 0 歲 3 0 3 5 歲 3 5 4 0 歲 4 0 5 0 歲 5 0 歲以上 57 本報告是嚴格保密的。 對項目的影響 1—— 規(guī)避競爭劣勢，挖掘潛在機會 項目操作初步 思路 尋求產(chǎn)品價值的突破點，增強產(chǎn)品價值對于區(qū)域價值的可替代性 從南區(qū)內(nèi)挖掘客戶，從客戶的便利性和傳統(tǒng)居住習慣入手，規(guī)避其他客戶群對于區(qū)域價值的偏好 挖掘?qū)τ趨^(qū)域沒有特別偏好的客戶 產(chǎn)品挖掘 客戶挖掘 南區(qū)不具有區(qū)域競爭上的優(yōu)勢 區(qū)域潛力 立足于區(qū)域未來的發(fā)展，研判項目發(fā)展思路 51 本報告是嚴格保密的。三房 106m178。 世聯(lián)認為鄭州房地產(chǎn)市場在未來 23年將會穩(wěn)健向上，并具有如下特征 價格將會穩(wěn)健上升，回落的可能性不大，即使回落也是小幅波動 ?鄭州房價屬于成本型房價，價格回落的可能性不大； ?在全國二線城市普遍出現(xiàn)土地流拍的情況下，鄭州地價仍然高企，表現(xiàn)出開發(fā)商對于市場的信心，以及對價格的預期； 交易量將會回歸正常水平，但不可能享受類似 2023年的地產(chǎn)盛宴 ?從 4月份市場交易量的增加可以看到，只要價格不偏離軌道，剛性需求非常旺盛，而且消費者在此次波動博弈中已經(jīng)開始動搖； ?經(jīng)歷過 2023地產(chǎn)盛宴及冰冷期后，消費者在臵業(yè)時會更加理性； 市場供應(yīng)量將會有猛增跡象，尤其是受到 90/70政策，市場上 90平方米以下的房地產(chǎn)將會產(chǎn)生空前激烈的競爭 ?雖然政府每年都采取緊縮的土地政策，供不應(yīng)求，但是仍有大量私下較易的土地，加上城中村改造，未來供應(yīng)量將會異常巨大； ?政府嚴格執(zhí)行 90/70政策，未來 90平方米以下的競爭將加劇。 ? 歷次成交地王價格 ? 城中村改造土地成交價格 35 本報告是嚴格保密的。 ?高端度假類，稀缺資源占有； 思念果嶺山水 ?中端經(jīng)濟類型產(chǎn)品型，價格取勝 龍泊勝地 新市鎮(zhèn)模式配套驅(qū)動 ?周邊配套缺乏； ?由完善配套帶動人氣； ?分布于城市近郊地帶； ?市區(qū)邊緣地帶。 開發(fā)商資金鏈條繃緊，沉著應(yīng)對、集體發(fā)力救市，采用優(yōu)惠等變相方式促進銷售 ??與鄭州去年 10月前后購銷高潮的‘羊群效應(yīng)’不同，現(xiàn)在來的購房者更理性，甚至可以說是更專業(yè)。 ?觀望期的時間長短取決于國家打擊通脹的力度以及資產(chǎn)展現(xiàn)價值的能力。 16 本報告是嚴格保密的。 區(qū)位、規(guī)劃 交通、配套 項目屬性 區(qū)域?qū)傩? 產(chǎn)業(yè)情況 本項目 眼鏡城 10分鐘車程圈 金泰成燈飾廣場 航海農(nóng)貿(mào)市場 鞋城 農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場 中陸物流廣場 萬客來 副食品城 茶葉城、建材城 鋼材城 摩配城 鋼材市場 農(nóng)副產(chǎn)品 家具舊貨市場 6 本報告是嚴格保密的。 整體規(guī)劃及分期構(gòu)思 物業(yè)發(fā)展建議 市場價值研判