【正文】 57 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃 58 品牌傳播手段整合 ? 通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新策略、新聞營(yíng)銷(xiāo)策略、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略三位一體的整合行銷(xiāo)手段展開(kāi)全方位、立體式的推廣。 投資決策分析 40 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 ● 商場(chǎng)式商鋪逐漸升溫，客戶(hù)偏愛(ài)成長(zhǎng)型地段和小面積商鋪； ●客戶(hù)投資需求明顯，購(gòu)買(mǎi)是理性的，但存在一定的購(gòu)買(mǎi)恐懼，發(fā)展商應(yīng)建立相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制； ●老客戶(hù)影響作用大，合同簽訂不是銷(xiāo)售結(jié)束，而是新的銷(xiāo)售開(kāi)始。總的來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)式商鋪還處于投資引導(dǎo)階段，各大發(fā)展商都在實(shí)踐中探索好的發(fā)展道路。 ? 名店坊與天佑城推廣上的共同特點(diǎn)是本土化氣息濃厚，霸氣不足，沒(méi)有建立市場(chǎng)形象上的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，雙方的競(jìng)爭(zhēng)處于膠著狀態(tài)，難決勝負(fù)。 ● 商場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)無(wú)明顯區(qū)分 ， 經(jīng)營(yíng)商品無(wú)特色 不少商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式只是單純的零售式百貨，只是簡(jiǎn)單的陳列、擺放，種類(lèi)區(qū)分不明顯，商品無(wú)特色，整體感覺(jué)較為零散，檔次不高，吸引力不強(qiáng)。 ? 本項(xiàng)目與名店坊毗鄰而立，商場(chǎng)規(guī)模相當(dāng)、商業(yè)規(guī)劃上也多有類(lèi)似，可謂兩虎相爭(zhēng)。順德順成房產(chǎn)有限公司 山嵐水岸商業(yè)項(xiàng)目推廣方案 撰 寫(xiě)：順德唐龍廣告有限公司 唐龍地產(chǎn)資源決策中心 1 項(xiàng)目統(tǒng)籌 梁文星 吳青山 楊惠明 總策劃 梁文星 策劃組 何朝暉 溫金波 岑健恩 楊惠明 2 前言 ● 受順德順成房產(chǎn)有限公司委托 ， 唐龍廣告對(duì)委托方的山覽嵐水岸商業(yè)項(xiàng)目 的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作進(jìn)行策劃工作 。但雙方也不是沒(méi)有可以合作之處，在商圈的推廣上就可以反競(jìng)爭(zhēng)而競(jìng)合，共同把商圈概念炒熱炒熟，將使兩個(gè)項(xiàng)目都獲益菲淺。 20 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 順德目前商業(yè)主要特點(diǎn) ● 檔次均以中檔為主 現(xiàn)時(shí)，絕大部分商場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的商品檔次主要以中低檔為主，主要服務(wù)對(duì)象是當(dāng)?shù)赝鈦?lái)工及中低收入人士。 ? 因此，本項(xiàng)目的切入點(diǎn)就在于憑借優(yōu)勢(shì)的品牌形象建立最具優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)地位，以王者的氣勢(shì)引領(lǐng)市場(chǎng)、搶占市場(chǎng)。 36 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 投資者需求分析 ●成長(zhǎng)型地段受青睞 在中心區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，投資其周邊商鋪，已日漸成為樓市穩(wěn)健型投資客的長(zhǎng)線投資品種之一。 小結(jié) 41 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項(xiàng)目定位 （我們提供怎樣的品牌和產(chǎn)品） 42 項(xiàng)目核心要素 ● 本項(xiàng)目位于城東板塊及順?lè)迳桨鍓K的復(fù)合地段 ， 緊鄰順?lè)骞珗@； ● 名店坊與本項(xiàng)目相繼崛起 ， 城東商圈冠蓋順德； ● 本項(xiàng)目在前期推廣中確立了高端的品牌形象； ● 消費(fèi)者趨勢(shì)為國(guó)際化 、 品牌化 、 高檔化 、 休閑化； ●投資者對(duì)商場(chǎng)式商鋪投資意愿上升，對(duì)中小商鋪和成長(zhǎng)型地段情有獨(dú)鐘； 43 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項(xiàng)目核心要素 ● 休閑化 、 生態(tài)化 、 娛樂(lè)化 、 體驗(yàn)式； ● 國(guó)際的 、 全新的 、 高檔次的商業(yè)模式； ●中心的、空前的、具有創(chuàng)新性的； 44 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 品牌定位 （我們是什么？） 45 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 市場(chǎng)形象定位 （我們地位如何？） 46 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 商鋪模式定位 （我們的產(chǎn)品） 47 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 核心推廣主題 ●通過(guò)核心推廣主題向投資者充分傳達(dá)品牌的價(jià)值和 個(gè)性，使品牌內(nèi)涵更生動(dòng)、更豐富、更直觀。 ? 品牌信息的有效統(tǒng)一有助于核心承諾更強(qiáng)而有力！ 59 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 整體推廣目標(biāo) ? 強(qiáng)勢(shì)建立本項(xiàng)目的品牌形象； ? 配合銷(xiāo)售計(jì)劃，順利完成銷(xiāo)售目標(biāo)； ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)取得轟動(dòng)效應(yīng)，使本項(xiàng)目成為順德商業(yè)市場(chǎng)的龍頭，取得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收。 53 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略 ? 建筑風(fēng)格（建議） 建議仍然采用地中海式建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，在順德獨(dú)具一格，彰顯國(guó)際魅力 54 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃（建議） A、 國(guó)際百貨城 ：國(guó)際一線百貨 B、 旗艦超市 ：大型超市 C、 香港城 ：數(shù)碼家居港 、 流行前線 、 香港專(zhuān)賣(mài)特區(qū) ?? D、 品牌特區(qū) ：男人世界 、 女人世界 、 皮具世界 、 國(guó)際珠寶城 ?? E、 國(guó)際休閑廣場(chǎng) ：地中海風(fēng)情廣場(chǎng) 、 美食城 、 茶坊 、 兒童樂(lè)園 、 情侶走廊 、 沐足閣 ?? F、 動(dòng)感地帶 ：健身中心 、 美容纖體中心 ?? 55 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 第三部分 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案 56 Logo設(shè)計(jì)及 VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) ? 正式確定項(xiàng)目名稱(chēng)后展開(kāi) ， 由合作廣告公司承擔(dān) 。 ●老客戶(hù)對(duì)購(gòu)買(mǎi)的影響又比較大，客戶(hù)的良好感受會(huì)感染和影響他們身邊的人，畢竟他們的特征差異不大，俗話說(shuō)： 物以類(lèi)聚，人與群居 。不過(guò)相當(dāng)一部分投資者對(duì)商場(chǎng)式商鋪的后期經(jīng)營(yíng)和租售情況有一定的擔(dān)心。而由于盈信城市廣場(chǎng)、順聯(lián)廣場(chǎng)偏居順德邊緣，嘉信城市廣場(chǎng)屢遇挫折，因此， 市場(chǎng)王者之戰(zhàn)主要在本項(xiàng)目、名店坊和天佑城之間展開(kāi) 。 19 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 順德目前商業(yè)主要特點(diǎn) ● 絕大部分的商場(chǎng)缺乏主題包裝 現(xiàn)時(shí) ， 絕大部分的商場(chǎng)都是進(jìn)行普通的單一性統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 ， 沒(méi)有結(jié)合自身特色進(jìn)行主題性包裝 ， 沒(méi)有突出風(fēng)格 ，商場(chǎng)的影響力不強(qiáng) ， 導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)這些商場(chǎng)并沒(méi)有明顯的喜好 。因此，由新德業(yè)投資開(kāi)發(fā)的“名店坊”提出了城東商圈的概念，試圖改變?nèi)藗儗?duì)城東板塊的固有認(rèn)知。 ● 本次項(xiàng)目策劃工作從 8月 10日開(kāi)始展開(kāi) ， 至 8月 19日結(jié)束 。 13 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項(xiàng)目特點(diǎn)分析 (3) 環(huán)境： 與順?lè)骞珗@相擁而立無(wú)疑是本項(xiàng)目環(huán)境上的最大優(yōu)勢(shì)。這與順德區(qū)的整體消費(fèi)水平大相徑庭，此種檔次無(wú)法滿足本地大部分消費(fèi)者的需求，從而使當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費(fèi)形成了外流的習(xí)慣。 27 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 第二部分 項(xiàng)目定位 及營(yíng)銷(xiāo)策略 28 客戶(hù)定位 （消費(fèi)者 /投資者） 29 項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體界定 A、 3公里核心消費(fèi)圈 以城東板塊與順?lè)迳桨鍓K為核心 ， 未來(lái)規(guī)劃人口超 10萬(wàn) B、 10公里主要消費(fèi)圈 以順德中心城區(qū) （ 大良 、 容桂 、 倫教三鎮(zhèn) ） 為核心 ， 未來(lái)規(guī)劃人口超百萬(wàn) C、 30公里補(bǔ)充性消費(fèi)圈 覆蓋順德及周邊地區(qū) ， 人口超 300萬(wàn) D、 旅游休閑消費(fèi)群： 預(yù)計(jì)每年超 20萬(wàn)人 30 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 消費(fèi)者特征分析 ? 消費(fèi)力較強(qiáng)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，順德的恩格爾系數(shù)已經(jīng)跌破 30%，進(jìn)入聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織劃定的最富裕區(qū)。這種目前還處于蓄勢(shì)階段、但將來(lái)增值空間巨大的商鋪，專(zhuān)家稱(chēng)之為成長(zhǎng)型商鋪。 ●本項(xiàng)目核心推廣主題為： 48 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 核心概念的提煉與闡述 國(guó)際休閑式購(gòu)物公園 價(jià)值投