【正文】 57 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 營銷執(zhí)行計劃 58 品牌傳播手段整合 ? 通過營銷創(chuàng)新策略、新聞營銷策略、活動營銷策略三位一體的整合行銷手段展開全方位、立體式的推廣。 投資決策分析 40 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 ● 商場式商鋪逐漸升溫，客戶偏愛成長型地段和小面積商鋪； ●客戶投資需求明顯，購買是理性的，但存在一定的購買恐懼，發(fā)展商應建立相應風險保障機制； ●老客戶影響作用大，合同簽訂不是銷售結束，而是新的銷售開始?？偟膩碚f，商場式商鋪還處于投資引導階段，各大發(fā)展商都在實踐中探索好的發(fā)展道路。 ? 名店坊與天佑城推廣上的共同特點是本土化氣息濃厚，霸氣不足，沒有建立市場形象上的相對優(yōu)勢，雙方的競爭處于膠著狀態(tài)，難決勝負。 ● 商場內的經營無明顯區(qū)分 ， 經營商品無特色 不少商場的經營模式只是單純的零售式百貨，只是簡單的陳列、擺放，種類區(qū)分不明顯，商品無特色，整體感覺較為零散，檔次不高，吸引力不強。 ? 本項目與名店坊毗鄰而立，商場規(guī)模相當、商業(yè)規(guī)劃上也多有類似，可謂兩虎相爭。順德順成房產有限公司 山嵐水岸商業(yè)項目推廣方案 撰 寫：順德唐龍廣告有限公司 唐龍地產資源決策中心 1 項目統(tǒng)籌 梁文星 吳青山 楊惠明 總策劃 梁文星 策劃組 何朝暉 溫金波 岑健恩 楊惠明 2 前言 ● 受順德順成房產有限公司委托 ， 唐龍廣告對委托方的山覽嵐水岸商業(yè)項目 的營銷運作進行策劃工作 。但雙方也不是沒有可以合作之處，在商圈的推廣上就可以反競爭而競合，共同把商圈概念炒熱炒熟，將使兩個項目都獲益菲淺。 20 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 順德目前商業(yè)主要特點 ● 檔次均以中檔為主 現(xiàn)時，絕大部分商場所經營的商品檔次主要以中低檔為主，主要服務對象是當?shù)赝鈦砉ぜ爸械褪杖肴耸俊? ? 因此，本項目的切入點就在于憑借優(yōu)勢的品牌形象建立最具優(yōu)勢市場地位，以王者的氣勢引領市場、搶占市場。 36 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 投資者需求分析 ●成長型地段受青睞 在中心區(qū)的建設過程中，投資其周邊商鋪，已日漸成為樓市穩(wěn)健型投資客的長線投資品種之一。 小結 41 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項目定位 （我們提供怎樣的品牌和產品） 42 項目核心要素 ● 本項目位于城東板塊及順峰山板塊的復合地段 ， 緊鄰順峰公園； ● 名店坊與本項目相繼崛起 ， 城東商圈冠蓋順德； ● 本項目在前期推廣中確立了高端的品牌形象； ● 消費者趨勢為國際化 、 品牌化 、 高檔化 、 休閑化； ●投資者對商場式商鋪投資意愿上升，對中小商鋪和成長型地段情有獨鐘； 43 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項目核心要素 ● 休閑化 、 生態(tài)化 、 娛樂化 、 體驗式； ● 國際的 、 全新的 、 高檔次的商業(yè)模式； ●中心的、空前的、具有創(chuàng)新性的； 44 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 品牌定位 （我們是什么？） 45 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 市場形象定位 （我們地位如何？） 46 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 商鋪模式定位 （我們的產品） 47 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 核心推廣主題 ●通過核心推廣主題向投資者充分傳達品牌的價值和 個性，使品牌內涵更生動、更豐富、更直觀。 ? 品牌信息的有效統(tǒng)一有助于核心承諾更強而有力！ 59 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 整體推廣目標 ? 強勢建立本項目的品牌形象； ? 配合銷售計劃，順利完成銷售目標； ? 開盤時取得轟動效應，使本項目成為順德商業(yè)市場的龍頭，取得經濟效益和社會效益的雙豐收。 53 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 差異化的競爭策略 ? 建筑風格（建議） 建議仍然采用地中海式建筑風格設計，在順德獨具一格，彰顯國際魅力 54 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃（建議） A、 國際百貨城 ：國際一線百貨 B、 旗艦超市 ：大型超市 C、 香港城 ：數(shù)碼家居港 、 流行前線 、 香港專賣特區(qū) ?? D、 品牌特區(qū) ：男人世界 、 女人世界 、 皮具世界 、 國際珠寶城 ?? E、 國際休閑廣場 ：地中海風情廣場 、 美食城 、 茶坊 、 兒童樂園 、 情侶走廊 、 沐足閣 ?? F、 動感地帶 ：健身中心 、 美容纖體中心 ?? 55 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 第三部分 營銷執(zhí)行方案 56 Logo設計及 VI系統(tǒng)設計 ? 正式確定項目名稱后展開 ， 由合作廣告公司承擔 。 ●老客戶對購買的影響又比較大，客戶的良好感受會感染和影響他們身邊的人，畢竟他們的特征差異不大，俗話說： 物以類聚，人與群居 。不過相當一部分投資者對商場式商鋪的后期經營和租售情況有一定的擔心。而由于盈信城市廣場、順聯(lián)廣場偏居順德邊緣，嘉信城市廣場屢遇挫折，因此， 市場王者之戰(zhàn)主要在本項目、名店坊和天佑城之間展開 。 19 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 順德目前商業(yè)主要特點 ● 絕大部分的商場缺乏主題包裝 現(xiàn)時 ， 絕大部分的商場都是進行普通的單一性統(tǒng)一經營管理 ， 沒有結合自身特色進行主題性包裝 ， 沒有突出風格 ，商場的影響力不強 ， 導致消費者對這些商場并沒有明顯的喜好 。因此，由新德業(yè)投資開發(fā)的“名店坊”提出了城東商圈的概念，試圖改變人們對城東板塊的固有認知。 ● 本次項目策劃工作從 8月 10日開始展開 ， 至 8月 19日結束 。 13 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 項目特點分析 (3) 環(huán)境： 與順峰公園相擁而立無疑是本項目環(huán)境上的最大優(yōu)勢。這與順德區(qū)的整體消費水平大相徑庭，此種檔次無法滿足本地大部分消費者的需求，從而使當?shù)氐纳虡I(yè)消費形成了外流的習慣。 27 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 第二部分 項目定位 及營銷策略 28 客戶定位 （消費者 /投資者） 29 項目目標消費群體界定 A、 3公里核心消費圈 以城東板塊與順峰山板塊為核心 ， 未來規(guī)劃人口超 10萬 B、 10公里主要消費圈 以順德中心城區(qū) （ 大良 、 容桂 、 倫教三鎮(zhèn) ） 為核心 ， 未來規(guī)劃人口超百萬 C、 30公里補充性消費圈 覆蓋順德及周邊地區(qū) ， 人口超 300萬 D、 旅游休閑消費群： 預計每年超 20萬人 30 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 消費者特征分析 ? 消費力較強：據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，順德的恩格爾系數(shù)已經跌破 30%，進入聯(lián)合國糧農組織劃定的最富裕區(qū)。這種目前還處于蓄勢階段、但將來增值空間巨大的商鋪，專家稱之為成長型商鋪。 ●本項目核心推廣主題為： 48 嘉駿置業(yè) /中梁策劃 核心概念的提煉與闡述 國際休閑式購物公園 價值投