【正文】 02:20:1102:20:1102:203/27/2023 2:20:11 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023年 3月 27日星期一 上午 2時 20分 11秒 02:20: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ? 對于四房以上大戶型來說 ， 建議設計 “ 主人區(qū) ” 概念 ，主人區(qū)包括主臥 、 主衛(wèi) 、 衣帽間 、 書房等 。 對每戶的空調(diào)位置應該統(tǒng)一規(guī)劃布置 。 正是這些機動性 ， 才體現(xiàn)了它的實用性和實惠性 ， 體現(xiàn)了它面積不大功能大的多用性與合理性 。 眾所周知 ， 在房地產(chǎn)三級市場上 ， 一般具有良好生態(tài)環(huán)境 、 主題景觀環(huán)境的房子 ， 租市價格通常高于一般住宅 ， 因為具有良好環(huán)境的樓房有利于住者的自身健康 、 心情愉悅 ， 其居住品質(zhì)和優(yōu)越性也非一般化住宅所能比擬 ， 加之隨著開發(fā)區(qū)的進一步發(fā)展 ， 其增值潛力也是非同凡響 。 隨著社會的發(fā)展 ， 文明的進步 ， 人們對生活品質(zhì)的要求越來越高 ，不僅僅是要求有一個生命的庇護所 ， 更要求住得舒適 ， 住得輕松寫意 ， 充滿親情和愜意 ， 在深圳 、 上海 、 廣州等地 ， 公園旁的房子 、 公園里的房子 、 森林里的房子 、 陽光花房 、 空中花園等隨處可見 。 項目本身所處位于度假區(qū)中心 ,對于其未來規(guī)劃和發(fā)展 ， 市政府已經(jīng)明確提出了開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè) 。 由于喜歡威海的居住環(huán)境 ， 注重生活品質(zhì)的營建 ， 基本上都是從配套 、 地段 、 生活等角度而作出購買決定 。 不動產(chǎn)以其高回報率和增 值的高穩(wěn)定性博得投資者的青睞 ， 成為當今最受投資 者關注的投資焦點 。 本項目作為郊區(qū)地產(chǎn)和旅游度假地產(chǎn)的一個結(jié)合點 ， 其目標客群相對廣泛 。 因此在確定產(chǎn)品定位后 ， 需要確定產(chǎn)品制勝的支撐要素 。 良好的商業(yè)氛圍與生活氛圍結(jié)合在一起 ， 為本項目帶來巨大的 商業(yè)價值 。 同時該區(qū)域低檔項目開發(fā)幾近飽和 ， 因此完全開發(fā)低檔住宅雖然風險較小 ， 但利潤不高 ， 競爭壓力也很大 。是偶爾的“郊區(qū)起義”，不是“造城運動”，住宅郊區(qū)化，離我們還有一段距離！ 隨著中國經(jīng)濟的進一步發(fā)展、轎車的逐步普及以及城市的規(guī)范化發(fā)展，住宅郊區(qū)化的旺期才會慢慢到來。 類 別： 別墅、小高層、高層 位 置： 番禺迎賓路沙溪大橋南岸 總 戶 數(shù)： 7250戶 郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析 名 稱 :西安 紫薇田園都市 立地位置 :長安科技產(chǎn)業(yè)園內(nèi) 項目背景 : 2023年中國住宅創(chuàng)新奪標評審會 上獲：“社區(qū)規(guī)劃示范樓盤“，在 2023年全國人民環(huán)境住宅規(guī)劃設 計評比中榮獲 環(huán)境金獎 。 威海市人口較少，其本市人口消化力不夠，特別是度假區(qū)，因此市場必須向外轉(zhuǎn)移，結(jié)合旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式，吸引外地投資置業(yè)者。 項目優(yōu)勢因素 規(guī)模優(yōu)勢 項目占地面積 120畝，規(guī)模較大，一方面降低開發(fā)成本，另一方面有利于市場造勢，也有利于打造精品項目。 家是永恒的勝局，是傳播神圣的美。“家天下”正是傳播了這種美，傳達了社區(qū)的文化品位。 地價優(yōu)勢 本地塊地價相對低，若結(jié)合商業(yè)項目開發(fā)，價值相對較高。 本項目開發(fā)部分商業(yè)雖然符合項目的地段特征，但市場風險依然存在，從目前幾個運做的專業(yè)市場來看并不是很成功，因此必須對商業(yè)這一塊需要一個準確的評估和判斷。 規(guī) 模 :2200畝總占地面積 類 別 :多層、小高層、高層、別墅 郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析 萬科 東海岸 郊區(qū)化經(jīng)典大盤賞析 名 稱 :廣東 .碧桂園 .鳳凰城 立地位置 :離廣州市中心３０公里 坐車 30分鐘時間 項目背景 :碧桂園集團的第九個樓盤 規(guī) 模 : 定 位 :中產(chǎn)階級經(jīng)濟型別墅 住宅郊區(qū)化趨勢判研究 城市化進程已經(jīng)完成 郊區(qū)化是發(fā)達國家城市居住區(qū)位變化的共同趨勢 在城市化后期具有一定的必然性。 危機即轉(zhuǎn)機，關鍵在于定位！ 定位不是對產(chǎn)品本身做實質(zhì)改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)！好的定位容易形成競爭優(yōu)勢！但其不是競爭優(yōu)勢！ 本項目定位應結(jié)合郊區(qū)化地產(chǎn)開發(fā)模式及旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，同時適應本土化經(jīng)營路線。 因此建議該區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)走規(guī)模化中檔旅游地產(chǎn)為主 ， 結(jié)合郊區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式 ， 完善內(nèi)部配套設施 ， 解決交通問題 ， 最大程度降低開發(fā)風險 ， 一方面吸引投資者和旅游度假者 ， 另一方面也吸納本地置業(yè)者 ， 采用產(chǎn)品差異化的路線 ， 借用旅游地產(chǎn)的配套優(yōu)勢 ， 吸引一些長期居住者 ， 最大程度上爭取市場 ， 但要注意面積和總價 （ 投資者購買目的為度假及升值 ） 。 支持點一： 對于開發(fā)商而言 ， 本項目在此市場定位下具有豐富的可延續(xù)副主題賣點 ， 可有利的減輕競爭對手的抄襲所帶來的風險 ， 保持領先地位 。 超前性 ： 從開發(fā) 、 銷售 、 物業(yè)管理到規(guī)劃 、 到產(chǎn)品都必須保持 35年的適度超前 。 根據(jù)我們的入戶訪談調(diào)查可以看出 ， 約有 %的潛在購房者選擇在旅游度假區(qū) ， 而根據(jù)我們的戶外攔截訪談可以看出 ， 約有 17%的潛在購房者選擇在旅游度假區(qū)置業(yè) 。 目標客群消費心理研判 度假養(yǎng)老型 3050歲之間 ， 工作 510年或更長 ， 由于有較強的經(jīng)濟實力 ， 月收入較高且穩(wěn)定 ， 有能力進行一 、 二次置業(yè) 。 由于已有購房經(jīng)驗 ，對戶型格局 、 住區(qū)的環(huán)境 、 配套 、 地段 、 物業(yè)品牌等因素也較為注重 。 從宏觀環(huán)境來看 ， 本案有著良好的投資回報空間 ， 開發(fā)升值空間巨大 。 這是一種更高層次的生態(tài) 、 健康 、 休閑 、 養(yǎng)生的生活享受方式 。 對于買方而言 ， 這是一個深具增值潛力的樓盤 ， 一種更有利于增值的投資置業(yè)捷徑；而對于發(fā)展商來說 ， 建造具有良好人居環(huán)境的優(yōu)秀人居住宅也是發(fā)展商社會責任感 、 支持社會良心工程的有力體現(xiàn)和舉措 ， 更是樹立口碑形象的最有說服力的佐證之一 。 著業(yè)提高了面積空間的利用率 ， 在有限的空間內(nèi) ， 強化居家功能的一種有效方式 。 戶型設計建議 戶型比例及建議 戶型 一房 小二房 大二房 小三房 頂層樓中樓 面積 2245㎡ 5070㎡ 8090㎡ 100120㎡左右 140_130㎡ 比例 15% 50% 27% 5% 3% 結(jié)合本案定位 、 競爭環(huán)境分析以及市場調(diào)研結(jié)果 ， 敝司認為針對本案的目標客群大多為養(yǎng)生 、 投資和旅游度假用 ，故戶型面積要盡量壓小 ， 同時要求戶型功能盡量全 ， 以滿足不同功能的多方面需求 。 細部功能處理 – 工作陽臺 ? 工作陽臺與廚房形成次動線 ， 便于存放雜物和晾曬衣物 。 。 :20:1102:20Mar2327Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , March 27, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :20:1102:20:11March 27, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 細部功能處理 – 主臥室 ? 主人一般喜歡把電腦放在臥室里 ， 便于隨時使用 ， 所以臥室設計時應考察電腦的擺放地方 ， 建議把電腦擺放在床頭柜的旁邊 ， 避免與床對面電視機的位置產(chǎn)生沖突 ， 所以主臥室的進深應保證這些家私 /家電的擺放 。 下沉式衛(wèi)生間 ， 以方便業(yè)主的洗浴 。既可以作為保姆房 、 臨時客房 ， 又可以作為小書房 、 電腦房 ， 也可以作為家庭健身房 、 棋牌室 ， 或干脆用做雜物間也無妨 。 本項目主題規(guī)劃設計的可行性 有利于物業(yè)增值和 培育品牌 。 本項目主題規(guī)劃設計的可行性 親情、親水、親健康主題順應社會的發(fā)展潮流。 項目主題設計的基本出發(fā)點 旅游度假區(qū)是典型的旅游勝地 ， 特定的區(qū)位條件決定了其氣候 、 自然環(huán)境是其絕對的優(yōu)勢 ， 其健康休閑人居環(huán)境是所有業(yè)主的居住理想 。 多為二次置業(yè) ， 希望改善生活品質(zhì) ， 但購買動機多為養(yǎng)老或投資 ， 一般選擇中小戶型 。 擁有少量私 人資本并投入到金融股票 、 債券 、 期貨 、 不動產(chǎn)甚至 古玩等領域的流通 、 轉(zhuǎn)讓 ， 借以獲取增值和利潤回報 的專職投資者 （ 小股民 、 小股東 、 國家或企業(yè)債僅人 、 房東 、 古玩收藏者等 ） 。 心級人居典范 方案 2：（偏向品牌延續(xù)、整合復合概念） 目標客群定位 誰是最有價值的客群？ 他們要什么？ 了解了他們所處、所需、所欲以及他們共有的特質(zhì)， 我們才能確定該做什么、如何做。 新世紀 新威海 項目產(chǎn)品定位 為威海新城市中心 打造現(xiàn)代養(yǎng)生居住新典范 本項目的地塊具備開發(fā)高尚社區(qū)的潛質(zhì) ， 但要迅速突破市場仍需要塑造鮮明個性 ， 以高素質(zhì) 、 差異化優(yōu)勢贏得目標客群的追捧 。 關于“購物”與“生活圈” 本項目占據(jù)良好的商業(yè)氛圍 ， 初級商圈在一定程度上基本形成 。 旅游度假區(qū)是目前威海房產(chǎn)開發(fā)最不成熟的區(qū)域，未來開發(fā)存在很大機遇，同時也伴隨很大的風險 —— 主要是因為政府對該區(qū)域的規(guī)劃力度不夠，市場不確定因素較多。 結(jié)論：住宅郊區(qū)化，雖不 是遙不可及，但與我們有距離！ 中國所謂的住宅郊區(qū)化浪潮，并未真正來臨！只是浪潮席卷前的溫熱、風暴來襲前的預告，不是狂風驟雨式，而是毛