【正文】 18:03:2618:03:2618:033/26/2023 6:03:26 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 18:03:2618:03:2618:03Sunday, March 26, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 在當(dāng)天公布每個區(qū)域的價格范圍。 操作點(diǎn)： 以拍賣為噱頭。而鋪位位置的優(yōu)劣與否取決于以下因素： “人流”因素 “人流”因素對于鋪位價值的高低的影響最大，所占的分值為 6分，人流因素又可細(xì)分為以下修正因素： 鄰主通道 占 2分 鄰主入口 占 3分 人流習(xí)慣及其他 占 1分 “視覺可觸及程度”因素 視覺可觸及程度對鋪位的影響也較大，所占的分值為 2分。天 /㎡ 天） 比例主街與次街的比率為 1： 外街與內(nèi)街的差值在 1： 通過與參考慈溪市中心的上林坊、新天地、新都匯等三個城市綜合體項目的定價 我們可以發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律： 外街與內(nèi)街的差值在 1：（ ） 由上表并結(jié)合根據(jù)慈溪市類似項目得出的本項目租金系數(shù)比得出： 第五梯隊商圈租金為 4元 /㎡ 天 元/㎡ 天） 契閘街北 (天一廣場中庭內(nèi)鋪 ) 水晶街東側(cè) (天一廣場內(nèi)鋪 ,樂購超市旁 ) 38 18 由上表比率可以得出中庭內(nèi)鋪和中庭超市旁的商鋪?zhàn)饨鸨?:1左右 ,超市出入口商業(yè)租金為 /㎡ 天 參照商鋪 店鋪 1 店鋪 2 店鋪 3 店鋪 4 店鋪 5 店鋪 6 本案 評分指標(biāo) 權(quán)重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X4) 評分 (X5) 評分 (X6) 評分 (X7) 參照類別 單間面寬 5% 3 3 5 4 3 3 4 進(jìn)深 5% 4 4 4 5 5 3 5 層高 5% 3 3 5 3 4 4 5 地段 50% 48 48 48 50 40 22 50 人流量 35% 30 30 30 35 30 18 33 總評分 100% 88 88 92 97 82 50 97 各店鋪?zhàn)饨穑ㄔ?/㎡ 第五梯隊： 車行入口商業(yè) ,北側(cè)可以開門 ,商業(yè)可視性較高 . 第六梯隊 ：內(nèi)街商業(yè) ,可視性不高 . 第七梯隊 ： 3層商業(yè) , 雙首層商業(yè)概念 ,價值略低 . 第八梯隊 ： Z北 外側(cè) 商業(yè) ,可視性差 ,通達(dá)性差 ,商業(yè)價值弱 . 第九梯隊 ： 4層商業(yè)，為大板塊商業(yè)，商業(yè)價值最弱。 五、通過成本法來驗(yàn)證銷售價格與成本之間的關(guān)系。 1通 2出租的商鋪與 1F的商鋪?zhàn)饨鸨嚷蕿椋?）： 1。 位置 面積（㎡） 平均租金（元 /㎡ 天 小山后路 /㎡ 天） 平均租金（元/ ㎡ 對比的理由： 產(chǎn)品的特殊性，周邊縣市沒有類似項目參考，與本城市同類型的租金體系進(jìn)行對比。天） 售價（萬元） 投資回報率層數(shù) 面積（㎡） 開間（米） 進(jìn)深（米） 挑高（米）商鋪1 16 2 190 4 16 5 500 %商鋪2 13 2 180 4 16 5 400 %商鋪1 20 2 450 22 450 %商鋪2 30 2 430 23 700 %商鋪1 12 2 160 16 343 %商鋪2 12 1 60 8 380 %西段中段東段環(huán)城南路繁華地段臨街商鋪分析樣本 年租金（萬元）商鋪結(jié)構(gòu)租金（元/ ㎡ 8月 8日之前推盤策略 客戶回訪 造勢階段 選購階段 推盤方案一 分成兩個階段： 造勢階段和選購階段，以拍賣活動達(dá)到整條推盤線的高潮。 風(fēng)險二： 拍賣的價格未達(dá)到事先的預(yù)期？ 營銷預(yù)案：以托的方式，將拍賣的價格炒高，另外事先在選定的 3050組意向客戶必須要準(zhǔn)確，有針對性。 外街提前一天開盤，內(nèi)街第二天開盤。 18:03:2618:03:2618:03Sunday, March 26, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 26日星期日 6時 3分 26秒 18:03:2626 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 18:03:2618:03:2618:033/26/2023 6:03:26 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 第六步：開盤簽約目的：落袋為安。 為防止冷場的局面出現(xiàn)，在 3050組意向客戶里面安排萬國地產(chǎn)的托，兩到三個。 （南山路路內(nèi)街 1922和人民路 2629， Z字形 119號帶租約銷售 ) 第三批推出： 34F大板塊商鋪。天 參考寧波、臺州縣級城市的租金與售價之間的關(guān)聯(lián)度 層數(shù) 面積（㎡） 開間（米） 進(jìn)深（米） 挑高（米）商鋪1 45 2 120 4 16 900 %商鋪2 25 1 90 4 12 470 %商鋪3 40 2 160 4 15 680 %商鋪1 113 2 310 17 1800 %商鋪2 31 1 17 510 %商鋪2 32 1 75 17 500 %售價（萬元） 投資回報率東段西段樣本 年租金（萬元）商鋪結(jié)構(gòu)租金（元/ ㎡天左右 . 第八梯隊參考次商業(yè)中心商業(yè)價格：租金范圍在 元 /㎡ 天 2F 2F 2F 4F /㎡ 天 /㎡ 產(chǎn)品類型： 1+2F，面寬： 進(jìn)深： 14m 單層面積：主力 40平方。 參考周邊縣市區(qū)的案例。 二、將細(xì)分后的產(chǎn)品與三門當(dāng)?shù)爻鞘械淖饨痼w系進(jìn)行對比。 3F:第七梯隊 第一梯隊 第五梯隊 第八梯隊 第二梯隊 第三梯隊 第四梯隊 第六梯隊 4F:第九梯隊 參考三門的租金體系 層數(shù) 面寬 進(jìn)深 層高人民路中西段 服飾、手機(jī)、珠寶 1 1 0 —1 5 3 . 5 —4 13 一級商業(yè)中心海游街南段 服飾、珠寶 1 1 0 —1 5 8 次級商業(yè)中心南山路北段 服飾、餐飲 1 4 —1 0 3 —4 . 5 5 三級商業(yè)街區(qū)建民路 餐飲、美容美發(fā)、電器 1 8 —1 5 3 . 8 —4 . 2 3 四級商業(yè)街區(qū)上洋路 服飾、餐飲 1 8 —1 5 3 四級商業(yè)街區(qū)新興路、人民東路