【正文】 :41:3812:41Mar2324Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 2023年 7月 37頁 思源顧問 通惠家園 C區(qū) 四、目標(biāo)客群分析 ?終端消費(fèi)客群定位 ?經(jīng)營客戶定位 ?投資客戶定位 2023年 7月 38頁 思源顧問 通惠家園 C區(qū) 商業(yè)經(jīng)營客群 — 部分經(jīng)營商戶類別 超市經(jīng)營商戶：如華潤 健身及娛樂經(jīng)營商戶：引進(jìn)大型知名健身俱樂部較難；社區(qū)物業(yè)公司自我經(jīng)營的可能性較大。 如果本案市場(chǎng)定位為住宅，則無法達(dá)到較高的價(jià)格預(yù)期！ 2023年 7月 48頁 思源顧問 通惠家園 C區(qū) 本案商住公寓價(jià)格預(yù)期－ 市場(chǎng)比較法 ? 定價(jià)的基本原則：結(jié)合市場(chǎng)需求，評(píng)定定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定本案綜合素質(zhì)如下圖 10%10%8%12%6%8% 8%12%10% 10%6%0%2%4%6%8%10%12%位置 交通狀況 周邊環(huán)境 商服配套 公共教育設(shè)施 規(guī)模 景觀 戶型結(jié)構(gòu) 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施 工程進(jìn)度 發(fā)展商知名度各定價(jià)影響因素之權(quán)重分析圖2023年 7月 49頁 思源顧問 通惠家園 C區(qū) 本案商住公寓價(jià)格預(yù)期－ 定價(jià)可比樓盤選定 ? 定價(jià)的可比樓盤選定，參見前面的區(qū)域市場(chǎng)分析部分，在周邊區(qū)域樓盤中選定以下項(xiàng)目作為定價(jià)比較樓盤 定價(jià)比較樓盤權(quán)重設(shè)定 樓盤權(quán)重 本項(xiàng)目 國際創(chuàng)展中心 遠(yuǎn)洋天地三期 財(cái)經(jīng)中心 住邦2000 X A B C D 100% 15％ 40％ 15％ 30％ 2023年 7月 50頁 思源顧問 通惠家園 C區(qū) 影響價(jià)格各因素評(píng)分表 樓盤權(quán)重 本項(xiàng)目 國際創(chuàng)展中心 遠(yuǎn)洋天地三期 財(cái)經(jīng)中心 住邦 2023 X A B C D 100% 25% 40% 25% 10% 均價(jià) (元 /M2） 權(quán)重 9500（精裝寫字樓） 8900（精裝商住） 8000（毛坯） 11000（毛坯寫字樓） 折算毛坯均價(jià) (元/M2） 8800 8000 8000 11000 位置 10 8 8 9 8 9 交通 10 8 8 9 8 9 周邊環(huán)境 8 4 6 7 6 6 商服配套 12 6 10 10 10 10 公共教育設(shè)施 6 5 5 5 5 5 規(guī)模 8 6 6 9 8 8 景觀 8 4 6 7 6 6 戶型結(jié)構(gòu) 12 7 10 10 10 10 內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施 10 7 8 9 6 5 工程進(jìn)度 10 3 8 10 10 10 發(fā)展商知名度 6 6 4 6 4 5 合計(jì) 100 QX QA QB QC QD 100 64 79 91 81 83 2023年 7月 51頁 思源顧問 通惠家園 C區(qū) 本案商住公寓價(jià)格預(yù)期 ? 修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格 PI’＝（ QX/QI） PI ? PI為折算毛坯均價(jià) ? 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WI ? PX=∑PI’ WI=元 /平方米 項(xiàng)目名稱 WI PI’ PI’ WI 國際創(chuàng)展中心 25％ 遠(yuǎn)洋天地三期 40％ 財(cái)經(jīng)中心 25％ 住邦 2023 10％ 本項(xiàng)目 PX=∑PI ’ WI 100％ － 2023年 7月 52頁 思源顧問 通惠家園 C區(qū) 本案商住公寓價(jià)格預(yù)期 ? 通過市場(chǎng)比較可知，在產(chǎn)品設(shè)定的前提下，通過對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的評(píng)估，確定本案的價(jià)格在如下價(jià)格點(diǎn)上下浮動(dòng)： 6480元 /平方米 ? 本案可通過價(jià)值提升策略、差異性的營銷手段、整體營銷節(jié)奏的控制、整合營銷的應(yīng)用來全面提升本案的市場(chǎng)價(jià)格。 12:41:3812:41:3812:413/24/2023 12:41:38 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 下午 12時(shí) 41分 :41March 24, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 下午 12時(shí) 41分 :41March 24, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 12:41:3812:41:3812:413/24/2023 12:41:38 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。思源顧問 通惠家園 C區(qū) 提交文件目錄 一、 通惠家園 C區(qū)商業(yè) 二、通惠家園 C區(qū)住宅定位價(jià)格論證 2023年 7月 1頁 通惠家園 C區(qū)商業(yè) 20237 2023年 5月 思源顧問 通惠家園 C區(qū) 項(xiàng)目商業(yè)模式 產(chǎn)品投資性分析 區(qū)域市場(chǎng)狀況 項(xiàng)目基本情況 市場(chǎng)分析及判斷 2023年 7月 3頁 思源顧問 通惠家園 C區(qū) 綱 要 一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 二、本項(xiàng)目產(chǎn)品分析 三、本案市場(chǎng)定位方向 四、目標(biāo)客群分析 2023年 7月 4頁 思源顧問 通惠家園 C區(qū) 區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) 通惠家園所在區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 區(qū)域商業(yè)概況 消費(fèi)人群特征 重點(diǎn)項(xiàng)目介紹 通惠家園所在區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析框架 2023年 7月 5頁 思源顧問 通惠家園 C區(qū) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 ? 調(diào)研區(qū)域界定 ? 區(qū)域消費(fèi)特征 ? 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況 ? 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目介紹 ? 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)總結(jié) 2023年 7月 6頁 思源顧問 通惠家園 C區(qū) 調(diào)研區(qū)域界定 ? 調(diào)研區(qū)域界定 ：北到朝陽北路，南大郊廳；東到東五環(huán)，西至東四環(huán)； ? 區(qū)域研究樣本確定 ：白云生活廣場(chǎng) \財(cái)