【正文】 而我們公司的這塊地是在 2023年拿的，開發(fā)商只能采用這種辦法來建別墅。 順應(yīng)上海大力促動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的趨勢，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品組合上都頗有創(chuàng)新 以投資數(shù)百萬修繕清代歷史建筑“陶家宅”為依托，榮獲聯(lián)合國科教文組織亞太地區(qū)老建筑保護(hù)獎(jiǎng)，并正在申報(bào)上海市文物保護(hù)單位 。與本項(xiàng)目類似案例成功規(guī)律研究 案例選擇標(biāo)準(zhǔn) 案例名稱 案例借鑒點(diǎn) moho ? 非住宅用地性質(zhì) ?通過開發(fā)以居住或彈性功能為主的物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售 ?項(xiàng)目銷售情況良好 ?功能構(gòu)成 ?配套設(shè)施 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì) ?營銷推廣 中邦 moho以高新技術(shù)、設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，集現(xiàn)代建筑 modern，住宅 house，辦公 office三者為一體 項(xiàng)目基本信息 區(qū)位： 上海浦東金橋出口加工區(qū)南區(qū) 規(guī)模： 占地 92588平方米 物業(yè)形式： 28幢商務(wù)獨(dú)棟和一個(gè)功能齊全的高級(jí)商務(wù)會(huì)所構(gòu)成 容積率： 戶型： 300多平米， 3層，附地下室，層高： 商務(wù)別墅區(qū) 商務(wù)會(huì)所 中邦臵業(yè)集團(tuán)投資開發(fā) 。 初始定位 加工區(qū)特定的背景決定我們要重點(diǎn)研究區(qū)內(nèi)企業(yè)的需求情況，而不是更大的范圍來進(jìn)行初始定位 ?加工區(qū)內(nèi)辦公需求、居住具有均有，而且還有二者的混合需求 ?園區(qū)特殊的背景，看不出未來居住功能和辦公功能哪種升值潛力更大，有一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) ?項(xiàng)目在外立面、戶型設(shè)計(jì)上均考慮滿足辦公、居住的雙重需求，從而降低項(xiàng)目系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 外力面上要區(qū)分于傳統(tǒng)的住宅和辦公樓，且要實(shí)現(xiàn)辦公、居住功能的彈性轉(zhuǎn)換 ?利用“立方城”概念，創(chuàng)造出屋頂花園、小進(jìn)深陽臺(tái)、大面積露臺(tái)，陽光室。 案例 —— 自在香山 銷售結(jié)果：一期 06年年底開盤，銷售率 %，回籠資金約 ；二期 08年初開盤，由于戶型偏大，價(jià)格較高，目前銷售率為 % 均價(jià)（元 /㎡） 總價(jià)（萬元 /㎡） 面積區(qū)間 銷售套數(shù) 月均銷售套數(shù) 銷售率 一期 17000 495595 270350 104套 10套 % 二期 31000 9301550 300500 8套 1套 % 效果原因分析 ?一期整體銷售還是不錯(cuò)的，市場口碑也很好。 ?銷售員引導(dǎo)： ?2023年以后國家就不批低密度用地了。 ?辦公、居住混合功能占到 70%左右，是最主要的功能定位 中邦 moho銷售經(jīng)理做客戶解析 角度 內(nèi)容 客戶屬性 絕大多數(shù)都是單位買，個(gè)人買的很少 客戶來源 主要是附近的一些高科技企業(yè)，規(guī)模大小都有 客戶對(duì)項(xiàng)目定位 ?小的企業(yè)一般把這里當(dāng)作總部， ?較大的企業(yè)一般把這里當(dāng)作辦事處、私密會(huì)議樓或商務(wù)接待場所 過夜人群 ?老板或市場部經(jīng)理陪同客戶商務(wù)活動(dòng)后就住在這里了； ?公司白領(lǐng)加班較晚，就直接睡在這里了 案例 —— 中邦 moho 中邦 moho案例借鑒總結(jié) 角度 背景說明 中邦 moho做法 規(guī)劃報(bào)批 工業(yè)用地實(shí)現(xiàn)辦公、居住功能物業(yè)，規(guī)劃報(bào)批難度大，必須有政策扶持，所以規(guī)劃報(bào)批必須存在有利于政府或區(qū)域發(fā)展的“說法”。世界著名建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所美國 PhilipJohnson設(shè)計(jì)公司規(guī)劃設(shè)計(jì) 案例 —— 中邦 moho 2 中邦 MOHO順應(yīng)上海大力促動(dòng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的趨勢 ，其發(fā)展方向以及定位是成為南金橋地區(qū)的企業(yè)會(huì)所 開始時(shí)也沒有考慮到主體功能定位為辦公，還是定位于居住，還是定位于混合，而且覺得考慮這些也沒有意義， 我們只要從功能上支撐辦公和居住需求就可以了（例如戶型中用玻璃墻實(shí)現(xiàn)彈性），至于最后哪種多，純屬市場引導(dǎo)行為 。 ?采用“跨越”策略，實(shí)現(xiàn)每個(gè)單元的最佳朝向 ?戶型采用裂層設(shè)計(jì)，田字結(jié)構(gòu)，運(yùn)用“玻璃墻”做隔斷，實(shí)現(xiàn)戶型彈性，滿足各類客戶的不同面積需要 基礎(chǔ)設(shè)施 高質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施有利于提升項(xiàng)目的價(jià)值，增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力 ?供電：低壓三項(xiàng)供電，每戶電容量不少于 25KW ?寬帶接入系統(tǒng)：采用 FTTC+VDSL技術(shù)的寬帶接入系統(tǒng) ?有線電視系統(tǒng)：采用雙向傳輸技術(shù)，全頻段 860M雙向傳輸系統(tǒng) ?綜合布線系統(tǒng)：每戶設(shè)置一個(gè)綜合布線箱，線纜從綜合布線箱引出即可