【正文】 《條例》設(shè)立了 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽(tīng)取居委會(huì)建議的義務(wù)，規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。這樣，合同的簽訂者和合同權(quán)利義務(wù)的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。 五 .《條例》確立的基本法律關(guān)系 ? （一）業(yè)主相互之間的關(guān)系 ? 業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。所謂 國(guó)家強(qiáng)制力，是指國(guó)家司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有權(quán)采取的，能夠迫使違法行為人承擔(dān)其效果的強(qiáng)制力。 ? 為了消除安全隱患，維護(hù)公共利益以及業(yè)主合法權(quán)益，《條例》第五十六條明確了責(zé)任人對(duì)存在安全隱患物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和有關(guān)業(yè)主的配合義務(wù)，同時(shí)規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在一定條件下可以代責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)，以確保物業(yè)安全。 有關(guān)主管部門(mén)接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以制止或者處理。 ? （三）第三章 前期物業(yè)管理（共 11條） ? 本章是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容?！稐l例》是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。 通過(guò)業(yè)主公約，建立物業(yè)共同關(guān)系人的行為準(zhǔn)則，可以形成良好的共同財(cái)產(chǎn)管理、共同利益均衡秩序。《條例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、強(qiáng)制性維修養(yǎng)護(hù)等制度，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，符合未來(lái)立法趨勢(shì)?！稐l例》頒布后，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)和地方各級(jí)政府及房地產(chǎn)主管部門(mén)紛紛開(kāi)展相應(yīng)政策的立、改、廢工作，全國(guó)上下掀起物業(yè)管理制度建設(shè)的新高潮。 ? 第三，物業(yè)管理企業(yè)部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。其中規(guī)范了以下幾項(xiàng)主要內(nèi)容： ? ● 確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門(mén)； ? ● 確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容； ? ● 明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式； ? ● 確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度； ? ● 明確了管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)； ? ● 明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)； ? ● 確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度； ? ● 針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施； ? ● 針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。后三類消費(fèi)支出要大大超過(guò)購(gòu)房支出。物業(yè)管理公司通過(guò)專業(yè)化的管理服務(wù)，使小區(qū)的各個(gè)方面能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)并發(fā)揮最佳的效能，營(yíng)造和維持了優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的小區(qū)居住環(huán)境。 ? 住房建設(shè)、分配、管理都由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包，是我國(guó)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城鎮(zhèn)住房制度。 ? （三）市場(chǎng)化 ? 市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。具體的做法是： 由業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒(méi)有這一要求（第二十四條）；同時(shí)《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉(xiāng)村對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)大。 ? 這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責(zé)的物業(yè)管理本質(zhì)特征。 當(dāng)時(shí)正值資本主義上升時(shí)期，在城市化迅猛發(fā)展的形勢(shì)下，大量農(nóng)村人口涌入城市，造成嚴(yán)重的房荒。綜合開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)的特點(diǎn)：一是數(shù)量多，二是規(guī)模大，三是建筑水平與配套設(shè)施設(shè)備得到突破性的提升。 ? 建設(shè)部于 1994年頒布了第 33號(hào)令（ 1994 年 4 月 1 日） 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》， 明確要求 “住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”、 “住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)，在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益”， 并對(duì)管委會(huì)、物業(yè)管理公司的權(quán)利、義務(wù)，物業(yè)管理合同內(nèi)容以及物業(yè)管理相關(guān)各方違規(guī)的處罰等作出了規(guī)定。 向更高生活水平邁進(jìn)， 重點(diǎn)是“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)。 良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價(jià)值，低劣的物業(yè)管理或沒(méi)有物業(yè)管理，必然會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。為加強(qiáng)對(duì)城市大廈的物業(yè)管理，提高城市大廈的物業(yè)管理水平， 1997年建設(shè)部印發(fā)了 [建房物字 ]第 011號(hào) 《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》 ，針對(duì)大廈物業(yè)管理的情況和特點(diǎn)，規(guī)定了管理標(biāo)準(zhǔn)和考評(píng)內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道?！冻鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》實(shí)施后對(duì)維護(hù)物業(yè)管理正常收費(fèi)秩序發(fā)揮了重大作用。 ? 1999年 4月，建設(shè)部成立《條例》起草小組，開(kāi)始起草工作。選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式，比如自我管理、將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)公司。 ? 比如物業(yè)的質(zhì)量問(wèn)題。 ? 就業(yè)主而言，選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于其能否獲得期待的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要，為此 《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。 為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)， 1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部令第 33號(hào)）對(duì)前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。 ? 為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛，《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度，主管部門(mén)及時(shí)處理投訴，化解矛盾。包括以下幾層含義：第一，承擔(dān)法律責(zé)任的主體既包括公民、法人，也包括機(jī)關(guān)和其他社會(huì)組織；既包括中國(guó)人，也包括外國(guó)人和無(wú)國(guó)籍人。 物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系，即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中，還存在著單個(gè)業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。《條例》明確規(guī)定， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等等。 而這些單位與相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)之間并沒(méi)有這種合同關(guān)系。 政府的主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來(lái)規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過(guò)加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督維護(hù)這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境?！? ? （五）社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系 ? 社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織， 在很多職能上實(shí)際是政府的延伸，它對(duì)于化解居民鄰里之間矛盾、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，發(fā)揮著重要的作用。對(duì)于合同內(nèi)容的確定，比如物業(yè)管理企業(yè)要提供哪些服務(wù)，服務(wù)到什么標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主要交納多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，同樣出于雙方當(dāng)事人的自愿。 ? （七）第七章 附則 ? 第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定，明確《條例》自 2023年 9月 1日起實(shí)施。由于違法行為的性質(zhì)和危害程度不同，違法行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任也不相同。 ? 為了明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，《條例》第五十二條規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 ? 為了規(guī)范合同的訂立和履行，引導(dǎo)當(dāng)事人明確各自權(quán)利義務(wù)，《條例》第三十五條規(guī)定 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，并規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定的內(nèi)容。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng)，涉及全體業(yè)主的共同利益，單個(gè)業(yè)主無(wú)法完成，只能由全體業(yè)主形成共同意志，才能對(duì)此類共同事務(wù)作出決定。同時(shí)《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)凡是能夠通過(guò)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰； 對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。共同契約就必然要在單個(gè)業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實(shí)現(xiàn)均衡；業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。 ? （二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 ? 《條例》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)及其涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的表決、有關(guān)政府部門(mén)行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定，也對(duì)建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。 ? （七）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 ? 為規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理 ， 1999年建設(shè)部印發(fā)了 《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 ，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)評(píng)定，然后才能依法運(yùn)營(yíng)。通知附件分別 編制了全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則。從我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來(lái)看，可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)。 提高居住質(zhì)量， 既要靠住宅建設(shè)的科技進(jìn)步，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平，也 要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化、保潔等專業(yè)性服務(wù)， 創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。在 1995年全國(guó)優(yōu)秀示范小區(qū)評(píng)比中，蓮花北村獲得了全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)第一名。 三 .我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生 ? 1981年 3月 10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 —— 深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。 行業(yè)自治組織的成立，既標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的成熟，又有力地推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展。 ? 物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提和必要條件。在以共有財(cái)產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對(duì)物業(yè)共同享有權(quán)利并共同承擔(dān)義務(wù)，因此單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無(wú)權(quán)單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒(méi)有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。 ? 、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù) 。 ? 2. 多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。 ? 物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。隨著物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的增加， 20世紀(jì)初，美國(guó)