【正文】 ； ；退出壁壘高； ； ；競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力差異大； ，回收期長(zhǎng)； ； ； ； ；區(qū)位。五年發(fā)展戰(zhàn)略（初稿） 2023年 4月 愿景及目標(biāo) 行業(yè)及資源分析 戰(zhàn)略五要素 戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略挑戰(zhàn) 愿景及目標(biāo) 行業(yè)及資源分析 戰(zhàn)略五要素 戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略挑戰(zhàn) 我們共同的未來是什么樣的？ ? 開發(fā)和管理綜合性商業(yè)地產(chǎn)（都市綜合體），為大眾生活的改善創(chuàng)造條件，成為行業(yè)領(lǐng)先者 ? 為股東和員工實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 ? 價(jià)值觀 求真務(wù)實(shí)、開拓創(chuàng)新、誠(chéng)信負(fù)責(zé)、團(tuán)結(jié)上進(jìn)、追求完美、共同成長(zhǎng) 愿景使命 遠(yuǎn)景目標(biāo) 財(cái)務(wù)目標(biāo) 1. 五年內(nèi) EBIDTA達(dá)到 ？ ， EBIDTA回報(bào)率達(dá)到 ？ ，總資產(chǎn)達(dá)到 ？ ，市值達(dá)到 ？ ； 2. 十年內(nèi) EBIDTA達(dá)到 ？ ， EBIDTA回報(bào)率達(dá)到 ？ ，總資產(chǎn)達(dá)到 ？ ，市值達(dá)到 ？ ； 3. 優(yōu)化融資渠道，完善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。 潛在競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入 供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力 顧客（租戶）討價(jià)還價(jià)的能力 潛在替代品的開發(fā) 競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入壁壘 競(jìng)爭(zhēng)的決定因素 供方力量決定因素 決定替代威脅的因素 買方力量決定因素 現(xiàn)有企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)者 太古、恒隆、新鴻基、 Capital Land、瑞安 …… 華 潤(rùn) 萬(wàn)達(dá)、世紀(jì)金源 …… 內(nèi)部資源分析 閑臵資源 二期用地 活力資源 合作伙伴關(guān)系 消費(fèi)者資源 供應(yīng)商資源 資金 固化資源 一期用地和建成物業(yè) 政府關(guān)系 租戶資源 人力資源 低 中 高 低 中 高 資源利用程度 資源可轉(zhuǎn)移性 內(nèi)部資源應(yīng)包括有形資源和無(wú)形資源 。 ；買方的替代品相對(duì)較少； ； ； ； 。 遠(yuǎn)景目標(biāo) 戰(zhàn)略目標(biāo) 1. 五年內(nèi)成為中國(guó)大陸大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)行業(yè)的領(lǐng)先者； 2. 十年內(nèi)成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者； 3. 五年內(nèi)在三個(gè)中心城市開發(fā)以“萬(wàn)象城”為核心的大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并經(jīng)營(yíng)良好，十年內(nèi)達(dá)到覆蓋六至七個(gè)中心城市； 4. 項(xiàng)目成為城市當(dāng)?shù)氐貥?biāo)，“萬(wàn)象城”成為中國(guó)大陸現(xiàn)代購(gòu)物中心著名品牌及代表者； 5. 上市或并入上市公司，完善公司治理結(jié)構(gòu)，提高公司治理水平，獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可并借助資本市場(chǎng)的力量持續(xù)發(fā)展； 6. 成功引入能為公司帶來較高附加價(jià)值的戰(zhàn)略合作伙伴； 7. 與主要零售商建立并保持良好的合作伙伴關(guān)系； 8. 帶動(dòng)集團(tuán)業(yè)務(wù)的整合發(fā)展； 9. 以商業(yè)為主要獲利來源的都市綜合體開發(fā)逐步轉(zhuǎn) 為 以商業(yè)＋住宅獲利并重或住宅獲利為主的更大規(guī)模的綜合地產(chǎn)開發(fā)。 資源可轉(zhuǎn)移性指資源擴(kuò)展 、 復(fù)制 ， 使用于其他業(yè)務(wù)的可能程度 ，這標(biāo)志著資源的流動(dòng)性 。 ； ； ； ； 。 愿景及目標(biāo) 行業(yè)及資源分析 戰(zhàn)略五要素 戰(zhàn)略目標(biāo) 戰(zhàn)略挑戰(zhàn) 哪些環(huán)境因素正在影響組織？ 在當(dāng)前，哪些因素的影響最重要？未來幾年呢？ ，商業(yè)設(shè)計(jì)水平相對(duì)較低； ，成本隨宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而變化； ； ； 。 資源利用程度指資源被占用和使用的緊張程度和余量的多少 ，這標(biāo)志著資源的聚集狀況 。 ，替代性高； ； ； 、批量需求供應(yīng)價(jià)格低； 。 行業(yè)環(huán)境分析 環(huán) 境 影 響 的 P E S T 分 析 1. 政府環(huán)境穩(wěn)定，有利于投資；改革開放的深度和廣度增加 2. WTO加快外資進(jìn)入速度，國(guó)外商業(yè)許可獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，融資渠道增多； ；土地政策從嚴(yán)；規(guī)劃要求較剛性； 4. 部分地方政府對(duì)大型商業(yè)物業(yè)有所得稅優(yōu)惠 。 SWOT矩陣分析 ?優(yōu)質(zhì)土地資源有限，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致資源流失加快； ?外資大型地產(chǎn)商快速擴(kuò)張； ?消費(fèi)者忠誠(chéng)度低，競(jìng)爭(zhēng)者多樣性且部分綜合性企業(yè)已相當(dāng)成熟、領(lǐng)先 ?經(jīng)濟(jì)處于加息周期； ?宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長(zhǎng)，消費(fèi)需求及需要提升 ?中心城市發(fā)展加快，城市功能升級(jí)換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資） ?行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多； ?零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質(zhì)物業(yè)及專業(yè)團(tuán)隊(duì)； ?資本市場(chǎng)渴望新產(chǎn)品； ?土地儲(chǔ)備少； ?對(duì)資本市場(chǎng)利用少； ?氣魄不足； ?團(tuán)隊(duì)人員不足，管理經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏； ?客戶資源積累不足； ?業(yè)務(wù)流程，制度未完全理順；產(chǎn)品品牌建立過程中 ?資金；品牌；管理團(tuán)隊(duì)； ?政府關(guān)系；本地作生意能力強(qiáng) ； ?掌握了一定的開發(fā)和管理技術(shù) ； ?資源整理應(yīng)用能力強(qiáng) ； ?有一個(gè)樣板項(xiàng)目，并有 2－ 3個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目 ； ?CRC多元化整體協(xié)同效應(yīng) S：內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì) W：內(nèi)部劣勢(shì) O： 外部機(jī)會(huì) T：外部威脅 SWOT矩陣分析 ?優(yōu)質(zhì)土地資源有限，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致資源流失加快； ?外資大型地產(chǎn)商快速擴(kuò)張； ?消費(fèi)者忠誠(chéng)度低，競(jìng)爭(zhēng)者多樣性且部分綜合性企業(yè)已相當(dāng)成熟、領(lǐng)先 ?經(jīng)濟(jì)處于加息周期； ?宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長(zhǎng)，消費(fèi)需求及需要提升 ?中心城市發(fā)展加快，城市功能升級(jí)換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資） ?行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多； ?零售行業(yè)發(fā)展