【正文】 09:06:3609:06:3609:063/23/2023 9:06:36 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 23日星期四 上午 9時 6分 36秒 09:06: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 時間安排： 2023年 34月（待定） 71 ? 階段媒介組合 “ 裕達(dá) 城市廣場 ”360度 媒體策略 戶外 電視 DM 公關(guān)活動 車體 網(wǎng)絡(luò) 銷售部、現(xiàn)場包裝 68 ? 分階段攻擊策略 第二階段 ——“感動城市，感 覺 生活 ” 形象推廣主題 “裕達(dá) 核心攻擊的火力點(diǎn) 賣點(diǎn)分析 —— 63 ? “新城市主義 ”賣點(diǎn)： 以人為本，強(qiáng)調(diào)混合土地用途，并以公共交通為規(guī)劃原則。城市廣場 ”——感動城市，感 動 生活 第二階段： “裕達(dá) 53 ? 組團(tuán)推廣案名： A區(qū)多層推廣案名： 城市花園 B區(qū)高層推廣案名： 城市地王 C區(qū)小高層推廣案名： 城市尚都 組團(tuán)案名在總案名 “城市廣場 ”的延伸下，以 “城市 ”作為延伸的主題，分別針對不同產(chǎn)品，提出相對應(yīng)的名稱。 D、消費(fèi)市場日趨理性、成熟、樓盤設(shè)計(jì)、配套、周邊環(huán)境乃至科技含量越來越為購房者關(guān)注。 11月加推 2幢 13層高的小高層小戶型電梯洋房，房屋面積從 40～ 120平方米。 站在政府的高度、站在城市的高度，具有一種大氣十足的氣迫、以氣迫壓倒競爭對手的姿態(tài)站立于市場。 政策具有眾多不確定因素。 26 ? 消費(fèi)觀 消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的累積與受教育程度的提高，決定了這類人群已進(jìn)入理智消費(fèi)階段，表現(xiàn)在對自己需要、個人享受的內(nèi)容和層次有比較實(shí)際的認(rèn)識，并且消費(fèi)的品味越來越具有個人色彩并切合都市潮流。 ★ 求大于供，市場熱賣，存在巨大的市場開發(fā)和需求空間，正是項(xiàng)目入市搶占市場，彌補(bǔ)市場空白大好時機(jī)。 3 ? 我們不敢說， “裕達(dá) 城市廣場 ”能否為新城區(qū)在來賓實(shí)現(xiàn)跨越式的飛躍，但最少我們知道， “裕達(dá) 12 ? 片區(qū)市場分析 市場判研戰(zhàn) 概況 價(jià)格 銷售 產(chǎn)品 包裝 13 ? 2 0 0 7 上半年新城區(qū)樓盤銷售均價(jià)1750 1750 170042001700158017550500100015002023250030003500400045001 2 3 4 5 6 7大地景苑泰德花苑麗景苑東盟國際金色家園財(cái)富1 6 8水岸楓景二、價(jià)格 區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格分析 14 ? 區(qū)域價(jià)格小結(jié)： 據(jù) 2023年上半年區(qū)域樓盤銷售均價(jià)圖表明，新城區(qū)商品物業(yè)（住宅）銷售價(jià)格水平約為 1700元 /㎡左右。 在消費(fèi)上更注重專家的建議，對產(chǎn)品的質(zhì)量及服務(wù)有較高的要求，而且對美感的要求逐步提高到了與實(shí)用價(jià)值相等的位置。 市場是否認(rèn)可 29層高層商務(wù)大廈及 18層高檔住宅，開發(fā)存在比較大的 風(fēng)險(xiǎn)。 37 ? 三、客戶定位 經(jīng)過對來賓市房地產(chǎn)市場的分析、相關(guān)項(xiàng)目的客戶分析、項(xiàng)目地塊的專項(xiàng)調(diào)查，在市場定位的統(tǒng)領(lǐng)下，標(biāo)向認(rèn)為項(xiàng)目的客戶群是這樣的： 核心客戶群： 平均年齡：在 32歲左右，主要集中在 2737歲， 3745和 2527 的占一部分； 家庭收入：有較為穩(wěn)定的中等收入，自有資金在 4萬元以上； 社會地位：機(jī)關(guān)單位、投資客、工薪階層、經(jīng)營個體； 居住區(qū)域：來賓市區(qū)為主，城鄉(xiāng)為輔。僅有 100多套，量比較少 44 ? 七、麗景苑 維林大道新老城區(qū)結(jié)合部，意建一個大型的圖書批發(fā)市場。 從以上幾點(diǎn)，得出結(jié)論： 開發(fā)商的實(shí)力、品牌和開發(fā)樓盤品牌概念將成為該區(qū)域競爭優(yōu)勢。 “花園 ”在市民的心理，多為多層住宅區(qū)，且小區(qū)綠化好，以花園名案，贏得市民的認(rèn)可。城市廣場 ”——感動城市，感 覺 生活 第三階段： “裕達(dá) 力圖使現(xiàn)代生活的各個部分成為一個整體，即居住、工作、商業(yè)和娛樂設(shè)施結(jié)合在一起，成為一種緊湊的、適宜步行的、功能混合的新型社區(qū)。城市廣場 ”—— “感動城市 感覺生活 ” 階段目標(biāo) 本階段以 “新城市主義 ”、 “產(chǎn)品 ”二個賣點(diǎn)分別支撐形象主線和產(chǎn)品主線的推廣，以活動作為形象主線的推廣手段、以戶外、 DM等配合銷售來促進(jìn)產(chǎn)品銷售。 城市廣場 ” 360度 媒體策略 短信 戶外 外展 公關(guān)活動 車體 DM 網(wǎng)絡(luò) 72 ? 分階段攻擊策略 第四階段 ——“感動城市，感 悟 生活 ” 形象推廣主題 “裕達(dá) 。 :06:3609:06Mar2323Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , March 23, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :06:3609:06:36March 23, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 結(jié)合 “品味 ”賣點(diǎn)，烘托本階段 “感受生活 ”推廣主題。 造勢活動 建議活動（一） 活動主題： 2023，城市 CBD—“造城展 “——城市報(bào)影展 ——城市 CBD發(fā)展圖片展示 活動目的： 彰顯項(xiàng)目定位，引領(lǐng)來賓都市發(fā)展潮流； 有利于樹立開發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶； 建議活動（二） 活動主題： 星級服務(wù)大擂臺 “星級服務(wù)月 ” 活動目的： 彰顯項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力與打造城市 CBD決心及責(zé)任感，體現(xiàn)服務(wù)品質(zhì)； 有利于樹立開發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，以利用口碑宣傳為后 期積累更多有效客戶； 時間安排： 2023年 1011月（待定） 67 ? 階段媒介組合 “裕達(dá) 這也將是在貫穿整個推廣過程中的又一鼎力賣點(diǎn)，將有效奠基項(xiàng)目定位。 55 ? 推廣主線延展 —— 第一階段： “裕達(dá) 城市廣場，即裕達(dá)房開在來賓開發(fā)繼裕達(dá)華庭之后的第二個房地產(chǎn)項(xiàng)目，是一種全新都市生活，是項(xiàng)目屬性與市場需求結(jié)合點(diǎn)，代表著城市發(fā)展的高度；敢于挑戰(zhàn)，創(chuàng)造巔峰，勇于承擔(dān)社會責(zé)任，肩負(fù)來賓地產(chǎn)領(lǐng)袖使命，裕達(dá)帶著清晰鮮明的新城市主義理念，去開發(fā)樓盤 。 C、隨政策法規(guī)的健全、市場的規(guī)范、市民觀念的轉(zhuǎn)變、信息的豐富，來賓房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步繁榮。 六、東盟國際 老城區(qū)與新城區(qū)鏈接點(diǎn)，商住盤，天地樓為主，已銷售至三期，銷售率約 70%。 36 ? 二、本項(xiàng)目的形象定位： 城市門戶 行政核心 政府為鄰 城市門戶 突出與區(qū)域項(xiàng)目競爭的區(qū)別、突出本項(xiàng)目的最大地理優(yōu)勢。 汽車客運(yùn)站、政府區(qū)域規(guī)劃建設(shè)和項(xiàng)目地塊周邊路網(wǎng)完成投入使用時 間不可預(yù)測。 24 ? 消費(fèi)者市場分析 生活觀 消費(fèi)觀 事業(yè)觀 廣告觀 市場判研戰(zhàn) 25 ? 生活觀 追求都市繁華、自由自在享受生活，向往一種能使他激動的、獨(dú)特鮮明的、和諧的、符合內(nèi)心需求的生活方式。新城區(qū)逐漸形成 地段是最大競爭力 11 ? 小結(jié)： ★新城區(qū)的規(guī)劃和 政策推動樓市快速發(fā)展。城市廣場 ”在建造一個社區(qū)的同時，更是從一種歷史的高度和意義上領(lǐng)擎來賓都市繁華。城市廣場 ”的成功必將為來賓 CBD的形成續(xù)寫里程碑式的一筆。來賓市新城區(qū)房地產(chǎn)銷售市場，借助來賓市行政中心遷移的大好形勢，以及各項(xiàng)市政配套規(guī)劃的優(yōu)勢，其物業(yè)極具商業(yè)投資或自用價(jià)值，銷售價(jià)格穩(wěn)居整個來賓市前列。 27 ? 廣告觀 接受廣告信息主要來源電視、戶外廣告、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、 DM、朋友介紹、街頭信息等等，不太相信片面的廣告，與自身利益或喜好無關(guān)的信息不以關(guān)注，但比較關(guān)注日常生活種種新鮮事物，有點(diǎn)利處就十分關(guān)注并積極參與，從眾心理較重。 項(xiàng)目整體推進(jìn)控制不力容易導(dǎo)致營銷周期拉長，增加推廣成本與難 度。 置業(yè)需求：首次置業(yè)者、二次置業(yè)以上、過渡性居家者、有投資意識者、商 務(wù)辦公企業(yè)；