【正文】 89 “最后 50米”：蒙城北路與汲橋路交叉口設(shè)立精 神堡壘或交通指示牌，指引項(xiàng)目 營銷策略 全國現(xiàn)象 展示策略 蒙城北路 沱河路 汲橋路 靈溪路 項(xiàng)目地塊 精神堡壘 ? 樹立大型精神堡壘或路口指導(dǎo)視牌，并對(duì)其進(jìn)行亮化包裝，規(guī)避汽車銷售店對(duì)項(xiàng)目的遮擋 ? 從汲橋路路口到項(xiàng)目營銷中心之間路段，行道樹包裹金布，營造銷售氛圍，同時(shí)起到交通指引作用 和昌都匯華郡和昌都匯華郡和昌都匯華郡 m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 80 營銷策略 全國現(xiàn)象 展示策略 展示策略要點(diǎn)： ?由外圍至內(nèi)部，全方位展示營造 ?雕琢細(xì)節(jié)元素，凸顯項(xiàng)目獨(dú)特內(nèi)涵 ?樹立項(xiàng)目形象，充分超越競爭對(duì)手 ?居住理念的延伸，影響廬陽區(qū)的力量 打造高品質(zhì)景觀及物料展示，建立區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目形象，提升客戶心理預(yù)期 m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 鄭女士認(rèn)為市區(qū)價(jià)格過高 ， 以她的經(jīng)濟(jì)情況 ， 購買比較困難 ， 只能在郊區(qū)購買 。 客戶層級(jí) ：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較低的進(jìn)城客戶 置業(yè)特征 ：將更加被加壓到外圍區(qū)域，或某些低價(jià)型戰(zhàn)略的項(xiàng)目； 單純的需求低價(jià)置業(yè) 承受力下尋求性價(jià)比和更小面積段 隨著城市化進(jìn)城的加快和北城新區(qū)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，長豐縣客戶的進(jìn)城成本勢必增加，購買力限制下整體數(shù)量將會(huì)減少， 長豐縣進(jìn)城客戶逐步分化為兩個(gè)層級(jí) 針對(duì)此類客戶，應(yīng)緊抓其產(chǎn)品需求敏感點(diǎn)，放大學(xué)區(qū)優(yōu)勢、以超高性價(jià)比的產(chǎn)品為主打捕捉其大量需求，建立市場口碑。 萬科營銷 KPI體系 m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 攻略一：務(wù)實(shí)營銷，保持調(diào)性談實(shí)惠 —— 配合新政、系列活動(dòng)不斷在線上發(fā)出聲音，推廣內(nèi)容直指價(jià)格強(qiáng)調(diào)性價(jià)比 萬科 【 萬科城 】 m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 目標(biāo)解讀 遠(yuǎn)期目標(biāo)： ? 打造成為合肥知名樓盤，樹立華昌企業(yè)品牌形象 ? 站穩(wěn)第一梯隊(duì)，穩(wěn)居廬陽產(chǎn)業(yè)園三甲，力爭銷冠 。客戶的職業(yè)有很多，有普通的上班族、工人，也有一些公務(wù)員。 世聯(lián)認(rèn)為： 2023年隨著市區(qū)各樓盤迫于資金的壓力，而選擇價(jià)格跳水，北城新區(qū)作為合肥樓市價(jià)格洼地的效應(yīng)將減弱，板塊內(nèi)樓盤的表現(xiàn)將進(jìn)入個(gè)盤時(shí)代 市場研判 全國現(xiàn)象 結(jié)論 m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 與恒泰城品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 市場研判 全國現(xiàn)象 競爭分析 點(diǎn)對(duì)點(diǎn) 恒泰城品 都匯華郡 地段 本案以北 3公里 蒙城北路與汲橋路交叉口東北角 配套 影院、美食街、購物中心 社區(qū)底商 規(guī)模 25萬方 33萬方 價(jià)格 均價(jià) 4900元 /㎡ 未定 展示 展示效果較差 暫無展示，發(fā)揮空間大 戶型 戶型設(shè)計(jì)較差 戶型很好 學(xué)區(qū) 屯溪路中小學(xué) 南門小學(xué)、 45中 產(chǎn)證 長豐縣 合肥市 現(xiàn)場展示、合肥產(chǎn)證、學(xué)區(qū)、戶型優(yōu)勢將是 pk恒泰城品的有力武器 PK m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 市場研判 全國現(xiàn)象 合肥市場 世聯(lián)預(yù)判，至明年上半年甚至年底，宏觀市場不會(huì)有轉(zhuǎn)機(jī)！ 華潤集團(tuán) 年中區(qū)域會(huì)議上達(dá)成共識(shí)：此輪調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù) 23年時(shí)間。 高 市場 增長率 高 明星 現(xiàn)金牛 嬰兒 瘦狗 相對(duì)市場份額 波士頓矩陣 123125㎡ 的寬闊三房戶型是本項(xiàng)目的明星產(chǎn)品，是市場相對(duì)稀缺產(chǎn)品，可實(shí)現(xiàn)較高的市場價(jià)值。主要的樓盤有恒盛皇家花園、碧水蘭庭。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?價(jià)格： 長豐板塊均價(jià)為 42004800；廬陽區(qū)板塊均價(jià)為 48005500。 90㎡ 以下的戶型具備本項(xiàng)目現(xiàn)金牛產(chǎn)品的特點(diǎn)，市場接受度高，它將是項(xiàng)目資金的主要來源； 本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品，在目前市場下屬于嬰兒產(chǎn)品，需要通過后期市場培育、引導(dǎo)，可實(shí)現(xiàn)較高的市場價(jià)值。 萬科集團(tuán)總裁郁亮： “ 2023將是地產(chǎn)行業(yè)的過冬年”，“不妨把環(huán)境想得更壞一些”。 與恒泰城品的戶型進(jìn)行對(duì)比，本案戶型產(chǎn)品完勝 市場研判 全國現(xiàn)象 競爭分析 戶型對(duì)比： ?均南北通透； ?恒泰戶型不方正； ?本案戶型面積更小，性價(jià)比更高； 戶型對(duì)比： ?均南北通透； ?本案衛(wèi)生間干濕分離； ?本案主臥帶衣帽間； ?本案兩房朝南，恒泰一房朝南； PK 恒泰三房 99㎡ 本案三房 87㎡ PK 恒泰三房兩廳 125㎡ 本案三房兩廳 123㎡ m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 一樣低迷的市場環(huán)境，不一樣的戰(zhàn)略選擇，市場表現(xiàn)結(jié)果迥異 —— 淡市下，我們?nèi)杂袡C(jī)會(huì) 市場研判 全國現(xiàn)象 機(jī)會(huì)點(diǎn) 中環(huán)城 6月 17日主動(dòng)降價(jià) 200， 2周去化 80套； 8月 18日再次降價(jià) 600，當(dāng)月銷售 248套，同時(shí)展開全員營銷，瘋狂拓展， 9月銷售 152套，一舉躍居合肥市銷量冠軍 (備案數(shù) ) 華潤集團(tuán)年中區(qū)域會(huì)議上達(dá)成共識(shí)：此輪調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù) 23年時(shí)間 10月 30日華潤橡樹灣起價(jià) 5600元 /㎡，均價(jià) 6600元 /㎡，開盤去化 200套 12月 10日華潤幸福里均價(jià) 6500元 /㎡開盤， 77套房源去化 68套 12月 10日華潤凱旋門選擇低價(jià)開盤，精裝修均價(jià) 85009200元 /㎡ ，去化 130套 吉瑞泰盛 12月 3日展開雷霆行動(dòng)，推出 100套特價(jià)房 5100— 5400元 /㎡，直降 1500，當(dāng)天去化 93套（開發(fā)商歷經(jīng) 2個(gè)多月的思考） 藍(lán)鼎星河府從均價(jià) 8100元 /㎡跳水至起價(jià) 5200元 /㎡ ，均價(jià) 6000 元 /㎡；據(jù)傳藍(lán)鼎集團(tuán)旗下其他項(xiàng)目即將開始降價(jià)動(dòng)作 戰(zhàn)略明確，主動(dòng)選擇，走在市場前面 被動(dòng)選擇，被牽著走，損失利潤更大 機(jī)會(huì)點(diǎn) 1 m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 恒盛皇家花園臵業(yè)顧問：劉宏燕 我們項(xiàng)目的客戶購買能力普遍較弱，很多都是長豐縣下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及農(nóng)村的人。 近期目標(biāo)： ? 2023年實(shí)現(xiàn)銷售額 4億元 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 攻略二：持續(xù)暖場，營造業(yè)主文化 —— 項(xiàng)目持續(xù)舉辦 較高端活動(dòng)以及人性化活動(dòng)，處處體現(xiàn)細(xì)節(jié) ? 2023年?duì)I銷活動(dòng)一覽： ? 12月， 12月 3日 4日，萬科城奶茶品鑒會(huì)即將上演，將帶給你一次芳香之旅，在輕松的音樂中，一起品嘗奶茶，一起品味悠悠歲月，一起暢想幸福生活。 全國萬科淡市阻擊攻略分析 ： 攻略四：直面搶奪客戶資源，派單攔截 現(xiàn)場未開放，提前積極蓄客，社區(qū)巡展、社區(qū)直投、短信全覆蓋、掃街 /掃樓 / 掃鋪 /掃商超、關(guān)鍵人陌拜多種渠道線下組合，競爭項(xiàng)目周邊派單，最大化搶奪客戶資源； 攻略五：品質(zhì)路線下的高性價(jià)比 嚴(yán)格控制成本，以精裝修成本優(yōu)勢嚴(yán)格控制總價(jià)，推出“超高性價(jià)比精裝修”概念，提前對(duì)手釋放價(jià)格與對(duì)手打價(jià)格戰(zhàn)。 長豐進(jìn)城客戶 —— 因承受力的不同而出現(xiàn)兩種類型客戶，本項(xiàng)目客戶更接近第二種類型 客戶定位 全國現(xiàn)象 項(xiàng)目客戶定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 訪談時(shí) ， 鄭女士對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)可度很高 ， 本項(xiàng)目的 交通 、戶型以及學(xué)區(qū) 都符合她的臵業(yè)需求 ， 后期價(jià)格合理的話 ， 會(huì)考慮在本項(xiàng)目臵業(yè) 。 81 競爭項(xiàng)目：售樓部較大氣，軟裝普通，不夠精致；有實(shí)體樣板間，景觀示范區(qū)檔次低 營銷策略 全國現(xiàn)象 展示策略 皇家花園 售樓部較大氣， 門口為停車場無景觀示范區(qū) 實(shí)體樣板間 歐式奢華風(fēng)格 恒泰城 品售樓部外有小面積景觀示范區(qū)，檔次較低 實(shí)體樣板間 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90 基本面分析 本體分析 市場研判 客戶分析 目標(biāo)下的問題 營銷策略分解 展示策略 推廣策略 活動(dòng)策略 品質(zhì)提升策略 推售策略 報(bào)告思路 一期營銷定位 形象定位 客戶定位 屬性定位 案例借鑒 m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88 廣場地面標(biāo)識(shí) logo標(biāo)識(shí)雕塑 無處不定制 中英文結(jié)合指示系統(tǒng) 營銷策略 全國現(xiàn)象 展示策略 專屬定制：展示“處處顯個(gè)性，無處不定制”， 項(xiàng)目展示充分體現(xiàn)專屬元素，令客戶感受到尊貴 m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 79 基本面分析 本體分析 市場研判 客戶分析 目標(biāo)下的問題 營銷策略分解 展示策略 推廣策略 活動(dòng)策略 品質(zhì)提升策略 推售策略 報(bào)告思路 一期營銷定位 形象定位 客戶定位 屬性定位 案例借鑒 m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 老城外溢客戶 D3 目標(biāo)客戶：事業(yè)單位員工 客戶特征：關(guān)注價(jià)格 /青年人為主 價(jià)值牽引：學(xué)區(qū) /交通 /面積 購買動(dòng)機(jī)：市區(qū)價(jià)格過高加上剛性需求，只能在郊區(qū)置業(yè) 客戶描摹： 鄭女士是在合肥市區(qū)一家事業(yè)單位上班 ， 經(jīng)濟(jì)收入不高 ， 近期打算與男朋友結(jié)婚 ， 想買個(gè)房子作為婚房 。 63 隨區(qū)域價(jià)格的提升 和居住價(jià)值的引導(dǎo) 客戶層級(jí) ：有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的進(jìn)城客戶 置業(yè)特征 ： 基于公攤、安全性等考慮對(duì)高層抗性較大， 核心 關(guān)注產(chǎn)品的 高附加值和贈(zèng)送面積，以及周邊的配套（教育配套） ；總價(jià)承受在對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品為 80— 90平以內(nèi)的兩房三房， 甚至總價(jià)限制下更小的產(chǎn)品 。 ? 在 2023年樓市漸冷的情況下，萬科的推廣力度依舊強(qiáng)勁，各種高端活動(dòng)、周末暖場、優(yōu)惠活動(dòng)持續(xù)不斷的進(jìn)行，從而在淡市下依然持續(xù)走量。 …… m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 基本面分析 本體分析 市場研判 客戶分析 目標(biāo)下的問題 營銷策略分解 展示策略 推廣策略 活動(dòng)策略 品質(zhì)提升策略 推售策略 報(bào)告思路 一期營銷定位 形象定位 客戶定位 屬性定位 案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們家賣的最好的是 80㎡ 的兩房和 108㎡ 的三房，來我們項(xiàng)目購買的客戶購買能力都較好，畢竟我們的價(jià)格比周邊其他項(xiàng)目要高一些。 4 機(jī)遇 —— 本項(xiàng)目憑借市證、產(chǎn)品以及學(xué)區(qū)等優(yōu)勢，對(duì)于長豐本地客戶以及市區(qū)外溢的客戶，具備巨大的吸附能力，但同時(shí)面臨周邊項(xiàng)目極大的競爭壓力。 25 恒泰城品全年推出約 618套房源，推貨節(jié)奏緩慢，僅去化 335套 推貨時(shí)間 推出套數(shù) 目前銷售套數(shù) 銷售率 銷售均價(jià)（元 /㎡ ） 125 108 % 4900 200 106 53% 5000 68 41 % 5000 96 50 % 5100 130 30 23% 5000 節(jié)奏：推貨較慢，加推的貨源也不多 價(jià)格：后期加推房源的價(jià)格基本持平 變化： 10月份之前，去化率較高；之后 11月份的加推， 1個(gè)半月僅去化 23% 市場研判 全國現(xiàn)象 競爭分析 去化緩慢 m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 在政策調(diào)控下，合肥市 2023年量價(jià)齊跌，呈現(xiàn)出“ 3級(jí)跳水”姿態(tài)， 10月份后市場更是進(jìn)入“潛水期” 01000202330004000500060007000800002023400060008000100001202314000160002023 . 1 2023 . 11 月合肥住宅市場成交量價(jià)圖銷售套數(shù)銷售均價(jià)市場研判 全國現(xiàn)象 合肥市場 3月 31日，合肥出臺(tái)升級(jí)版限購令，市場迅速轉(zhuǎn)冷 8月，以禹州天境和中環(huán)城為代表，降價(jià) 8001300元，取得一定走量 10月以后，眾多項(xiàng)目紛紛降價(jià)，但效果已明顯不如前期降價(jià)項(xiàng)目，合肥市場進(jìn)入“潛水期” m 房地產(chǎn)智庫本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 。主要的樓盤有北城世紀(jì)城、力高共和城、恒泰城品以及潤地星城 ?廬陽區(qū)板塊： 本項(xiàng)目處于廬陽區(qū)板塊，屬于合肥市房產(chǎn)證，價(jià)格較長豐板塊要高。 1 和昌都匯華郡 2023年?duì)I銷策略報(bào)告 世聯(lián)地產(chǎn) 2023年 12月 2日 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 長豐板塊 廬陽區(qū)板塊 老城區(qū) 蜀山區(qū) 瑤海區(qū) 都匯華郡 恒盛皇家花園 恒泰 阿奎利亞 力高共和城 碧水蘭庭 北城世紀(jì)城 本體分析 全國現(xiàn)象 區(qū)域優(yōu)勢 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 旗臶 利潤主力 培育、轉(zhuǎn)化 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品