【正文】 01:17:3601:17:3601:173/23/2023 1:17:36 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 01:17:3601:17:3601:17Thursday, March 23, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。所以大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的難點(diǎn)正在于 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏的控制 。 “九龍城”，做為一個(gè)新興的地產(chǎn)市場(chǎng)概念，會(huì)以其在世界一體化中表現(xiàn)出來(lái)的“融合、文明、時(shí)代、國(guó)際”等形象，使得西區(qū)的 區(qū)域形象得到大幅的拉升 ，更重要的是其所衍生和倡導(dǎo)的生活理念，將會(huì)給西區(qū)的整個(gè) 區(qū)域人居帶來(lái)顛覆性的改變和影響 。 這條中國(guó)巨龍從石壁上走了出來(lái)，走向了全世界人民的懷抱。得力于社會(huì)生產(chǎn)力的不斷進(jìn)步，得力于階級(jí)的出現(xiàn)和發(fā)展。 風(fēng)水理論是集地理學(xué)、星象學(xué)、景觀學(xué)、建筑學(xué)、生態(tài)學(xué)和人體生命學(xué)等多種學(xué)科于一體的古代建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理論。三大殿（太和殿、中和殿、保和殿）的高度都是九丈九尺；各宮、殿與大、小城門(mén)上金黃色的門(mén)釘，也都是橫九排、豎九排，一共九九八十一顆；臺(tái)階的級(jí)數(shù)也是九或九的倍數(shù)；故宮內(nèi)宮殿房屋總數(shù)為九千九百九十九間（半）；天壇、頤和園等皇帝所到之處，建筑也多以“九”為基數(shù)。說(shuō)明中原區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) “鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的次區(qū)域” 但從整體市場(chǎng)和中原區(qū)市場(chǎng)均價(jià)比值情況來(lái)看 ， 比值呈下降趨勢(shì) ， 從這種比重曲線情況可以明顯看出中原區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的逐漸成熟過(guò)程 。 自身結(jié)論： 不論從項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu) \地段 \規(guī)模等各個(gè)屬性上說(shuō) ,我們的境地都是 : 不得不強(qiáng)烈關(guān)注的超級(jí)品質(zhì)大盤(pán) 不得不面臨的問(wèn)題？ 那么， 項(xiàng)目如何才能引起市場(chǎng)的關(guān)注？ 項(xiàng)目怎樣才能一炮走紅？ 如何取得塑造企業(yè)品牌和加快項(xiàng)目銷(xiāo)售的雙贏效果呢？ 必須做到： 知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆 從解讀項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)清大勢(shì) 從解讀項(xiàng)目案名入手終極破局 必須清楚的方向 一、解讀項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng) 必須清楚的方向 一：區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境分析 中原區(qū)屬于鄭州市的工業(yè)區(qū)，大多數(shù)廠區(qū)都集中于此，城市發(fā)展及人民生活水平略低于全市平均水平。 現(xiàn)狀： 近幾年來(lái)，鄭州西區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)于其它區(qū)域發(fā)展緩慢，但同時(shí)也意味著巨大的潛力和前景。 430畝的大盤(pán)是肥肉更是大山？ “小盤(pán)以奇勝 大盤(pán)以正合” ，大型項(xiàng)目的成敗并非靠一個(gè)簡(jiǎn)單的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)和小創(chuàng)意就能夠取勝，而要靠對(duì)土地、對(duì)區(qū)域、對(duì)規(guī)劃、對(duì)產(chǎn)品線、對(duì)配套、對(duì)附價(jià)值的整體運(yùn)籌。 我們的營(yíng)銷(xiāo)不僅是滿足于客戶的認(rèn)同 更希望客戶成功 我們一旦動(dòng)手，未達(dá)目標(biāo)之前， 見(jiàn)鬼殺鬼、遇佛滅佛 一向被模仿，從未被超越 除了不斷的否定和超越自己 …… 大智 —— 中原高端地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家 ? 主要客戶履歷 ? 正弘置業(yè) ——九郡 大盤(pán)更是一個(gè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略，要求我們對(duì)現(xiàn)金流、利潤(rùn)點(diǎn)、市場(chǎng)刺激點(diǎn)的深度理解和把握。 2023年隨著政府對(duì)鄭州西區(qū)老工業(yè)基地改造的號(hào)角正式吹響之后，西區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度和規(guī)模迅速增快。住宅市場(chǎng)容量不大， 基本在 60萬(wàn)平方米左右，這種市場(chǎng)容量的形成是和中原區(qū)在鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位不高相聯(lián)系的。 ? 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 ? 解讀項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng) 必須清楚的方向 一 ：區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境分析 （四） 中原區(qū)商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 2023年中原區(qū)不同產(chǎn)品形態(tài)比重 高層, %多層, %非住宅,%別墅, %經(jīng)濟(jì)適用房,% ? 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 ? 解讀項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng) 必須清楚的方向 一 ：區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境分析 （五）區(qū)域市場(chǎng)綜述 綜合分析 “ 九龍城 ” 項(xiàng)目的規(guī)模及所處的地理位置 ， 我們認(rèn)為該項(xiàng)目不是主要面向中原區(qū)吸納客源的區(qū)域性樓盤(pán) ， 而是 面向全市，乃至全省的品質(zhì)大盤(pán)。 《 史記 現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)，不是講封建迷信的風(fēng)水，而是傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)的去偽存真，它與營(yíng)造學(xué)、造園學(xué)共同組成了中國(guó)古代建筑理論的三大支柱，其宗旨是周密考察了解自然環(huán)境，順應(yīng)自然，有節(jié)制地利用和改造自然，創(chuàng)造良好的居住與生存環(huán)境，贏得最佳的天時(shí)地利與人和，達(dá)到天人合一的至善境界。而現(xiàn)代“城”的概念，則意味著生活、商業(yè)、娛樂(lè)、教育等的大一統(tǒng)，是人類(lèi)居住載體的最高形態(tài)。在汲取各地文化的精髓后，也將中國(guó)文化反哺給了七州四洋。 國(guó)際花園都市生活區(qū) 必須清楚的方向 ? 如何破局 九龍城，舍我其誰(shuí)？ 通過(guò)從上面四點(diǎn)總結(jié)分析，以九龍城”為切入點(diǎn)，且傳遞其“融合、文明、國(guó)際”的生活理念，必能在鄭州市場(chǎng)中脫穎而出，一鳴驚人。 同時(shí)要宏觀認(rèn)識(shí) 每一期所肩負(fù)的整盤(pán)使命 ，針對(duì)不同的使命，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)策略。 :17:3601:17:36March 23, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :17:3601:17Mar2323Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , March 23, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :17:3601:17Mar2323Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。也正因?yàn)榇蟊P(pán)地產(chǎn)規(guī)模大，所以其難度主要在于營(yíng)銷(xiāo)的節(jié)奏難于控制，可能有些項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)順暢，但是平銷(xiāo)卻出現(xiàn)了問(wèn)題；有的項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)沒(méi)有一炮而紅，隨后補(bǔ)救難度很大。 必須清楚的方向 ? 如何破局 板塊提升 我項(xiàng)目位于農(nóng)業(yè)西路和秦嶺路交匯處，東西融匯、南北貫通，隨著西區(qū)改造規(guī)劃的逐步落實(shí)，其所凸現(xiàn)出來(lái)的戰(zhàn)略地位顯而易見(jiàn)。但是隨著現(xiàn)代社會(huì)的不斷進(jìn)步，隨著全球一體化的進(jìn)程加快，隨著世界和平與發(fā)展的主題得到共同的認(rèn)同，中國(guó)“龍”所肩負(fù)的歷史使命發(fā)生了根本的變化：從一種精神的依托，逐步發(fā)展為一種民族的符合，一種文化融通的橋梁，一個(gè)渴望交流與互贏的代言詞。” 城的起源，得力于人類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的聚集。 釋“龍” 項(xiàng)目區(qū)位可謂“ 龍脈 ”、“ 龍眼 ”之地。歷代皇帝更愛(ài)“九”，他們穿九龍袍，造九龍壁，想使其天下永久，因此，舉世聞名的皇宮（故宮）簡(jiǎn)直成了九的王國(guó)。 ? 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 ? 解讀項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng) 必須清楚的方向 一 ：區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境分析 （三） 中原區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 20232023年 20232023年 中原區(qū)商品房?jī)r(jià)格分析 中原區(qū)商品房?jī)r(jià)格與全市價(jià)格比值分析 0500100015002023250030003500鄭州市整體均價(jià) 2318 2639 2966 3232中原區(qū)整體均價(jià) 1829 2051 2405 2659鄭州市住宅均價(jià) 2100 2327 2613 2974中原區(qū)住宅均價(jià) 1668 1919 2090 25062023 2023 2023 2023整體均價(jià)比值 住宅均價(jià)比值 2023 2023 2023 2023? 項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 ? 解讀項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng) 必須清楚的方向 一 ：區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境分析 （三）中原區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 從上表可以看出 ， 中原區(qū)商品房均價(jià) 、 商品住宅均價(jià)都低于整體市場(chǎng)均價(jià) 。一期總建筑面積 平方米，包括 10棟高層、 1棟板式小高層和 3棟帶電梯多層組成。 ?定勢(shì)就是放大大勢(shì)，從城市發(fā)展戰(zhàn)略上將項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行放大，掌控城市的話語(yǔ)權(quán)！ ?如何定“九龍城項(xiàng)目”的勢(shì)？ 思路： 本項(xiàng)目，不應(yīng)該放在房地產(chǎn)的語(yǔ)境中，應(yīng)該放在城市發(fā)展的大語(yǔ)境中， 運(yùn)用國(guó)際化的宏觀視野、對(duì)未來(lái)社區(qū)城市化的宏大構(gòu)想，營(yíng)建 “城中城”，創(chuàng)造出一種全新的城市生活方式，為鄭州“國(guó)際化都會(huì)”找到真正的附著點(diǎn)。 項(xiàng)目核心價(jià)值的差異性、唯一性、排他性提煉。弘別墅 （中原首席高尚別墅區(qū)） ? 正弘集團(tuán) ——正弘國(guó)際名店 （中原國(guó)際名牌名品店） ? 正弘置業(yè) ——錦繡正弘國(guó)際公寓 （ 鄭州第一家精裝修豪宅 ） ? 正弘集團(tuán) ——正弘旗 （精英旗幟 農(nóng)業(yè)路地標(biāo)豪宅） ? 正弘集團(tuán) —— 正弘山 ? 黃河大觀 ——思念 而對(duì)于市場(chǎng)二線開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)、品牌力和品牌資源平臺(tái)匱乏、沒(méi)有大盤(pán)操作經(jīng)驗(yàn)的益通集團(tuán)， 二線板塊的 430畝地 ，是一塊肥肉更是一座大山。農(nóng)業(yè)路的打通、地鐵的動(dòng)工等，帶給本項(xiàng)目所在區(qū)域前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 從需求上分析，根據(jù)我們研究證實(shí)，中原區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外區(qū)域或外地客戶的 吸納能力不強(qiáng) ，并且，中原區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)客戶的收入水平較低，這兩個(gè)原因是造成區(qū)域市場(chǎng)容量不大的主要原因。 我們統(tǒng)計(jì)了這一區(qū)域范圍內(nèi)在售的項(xiàng)目進(jìn)行分析 。武帝紀(jì) 》 中說(shuō)“禹收九牧之金，鑄九鼎，象九洲。 本項(xiàng)目適逢農(nóng)業(yè)西路打通，西區(qū)崛起、西流湖新建 、北面5000平方市政公園、秦嶺路即將通車(chē)，從現(xiàn)代風(fēng)水理論來(lái)看：東迎官道、西享靈氣、南擁繁華、北望綠野 ，絕對(duì)是 尚風(fēng)尚水的龍脈之位，龍眼吉地。 必須清楚的方向 ? 解讀項(xiàng)目案名 析“城” 9大地塊分布于農(nóng)業(yè)西路和秦嶺路兩側(cè)，總占地面積430畝、總建筑面積 90萬(wàn)平方米，建筑形態(tài)主要由高層、小高層組成。 延伸詞： 融合的 國(guó)際的 文明的 必須清楚的方向 ?如何破題 “中國(guó)”龍 必須清楚的方向 青石龍雕 廣慈寺龍雕 金亭龍雕 七彩白石龍雕 龍雕花瓶 木龍雕 雙龍雕 故宮九龍壁 龍“藏”九州 ?如何破題 世界“龍” 溫哥華 日本 西雅圖 倫敦 “龍”行天下 必須清楚的方向 ?如何破題 開(kāi)放 ＆ 融合 ＆ 國(guó)際 ＆ 文化 ? 短短 20多年，這條東方的巨龍終于騰空而起，邁向了國(guó)際大舞臺(tái)： 2023年上海 APEC會(huì)議， 2023年中國(guó)正式加入 WTO 、 2023年北京奧運(yùn)會(huì)、 2023年上海世博會(huì) …… ? 一個(gè)個(gè)成功、一次次國(guó)際盛會(huì)，都預(yù)示著未來(lái)的中國(guó)必將深入融合到世界大家庭中！ 必須清楚的方向 ?如何破題 深析“九龍城” ? 通過(guò)前面對(duì)案名的深入分析，我們得出： ? 九，更代表著 匯聚、向上、發(fā)展 的時(shí)代特征 ? 龍，已經(jīng)演變?yōu)閭鬟f 融合、國(guó)際、文明 的現(xiàn)代符號(hào) ? 當(dāng)我們找到了案名所寓意的真正涵義時(shí)，針對(duì)項(xiàng)目的整合推廣的方向基本明晰了。達(dá)到 市場(chǎng)推廣、企業(yè)品牌、項(xiàng)目銷(xiāo)售、拉升區(qū)域形象 的四贏效果。從而保障整盤(pán)開(kāi)發(fā)的 有序、健康、持續(xù) 進(jìn)行。 2023年 3月 23日星期四 上午 1時(shí) 17分 36秒 01:17: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 01:17:3601:17:3601:17Thursday,