如何操作房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算培訓(xùn)教程地產(chǎn)培訓(xùn)(專(zhuān)業(yè)版)
【正文】 16 保持現(xiàn)金牛、明星、問(wèn)題產(chǎn)品的合理組合，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品及資源分配結(jié)構(gòu)的良性循環(huán) ? 成功的月牙環(huán) —— 最佳模式 ? 對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果能同時(shí)具有問(wèn)題產(chǎn)品，明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品這三類(lèi)，就有希望保持企業(yè)當(dāng)前的利潤(rùn)和長(zhǎng)遠(yuǎn)利潤(rùn)的穩(wěn)定，形成合理的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，維持資金平衡。 ?地上商業(yè)因建筑體量較大，總開(kāi)發(fā)成本居首； ?寫(xiě)字樓、住宅因開(kāi)發(fā)量、單位開(kāi)發(fā)成本均比較接近，其總開(kāi)發(fā)成本也比較接近。 2 原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例 各使用功能面積分配表 功能名稱(chēng) 建筑面積（ m2） 商業(yè)（含 73000地下面積） 146877 住宅（地上計(jì)算容積率面積） 64314 公寓式辦公（地上計(jì)算容積率面積） 46174 酒店（地上計(jì)算容積率面積） 26992 合計(jì) 284357 ?項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 含六號(hào)地塊： 占地面積： 49934m2 容積率： 地上可建面積： 212719m2 預(yù)計(jì)地下面積：約 140000m2 其中：地下商業(yè)約 70000m2 注：本次物業(yè)面積測(cè)算不包括配套地下車(chē)庫(kù)、地下配套用房等面積。 10 酒店租金的確定 2020年累計(jì) 同比增長(zhǎng) 四星級(jí)酒店出租率 % 四星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià) /套 % 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市旅游事業(yè)管理委員會(huì) 注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、新舊程度，周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷度等等 修正系數(shù) 出租率、房?jī)r(jià) 本項(xiàng)目出租率 % 本項(xiàng)目酒店平均房?jī)r(jià) /套 2020年四星酒店出租率與平均房?jī)r(jià) 本項(xiàng)目租金與出租率的確定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)時(shí)序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 開(kāi)發(fā)內(nèi)容 住宅、沿街商業(yè) 寫(xiě)字樓、 百貨商業(yè) 酒店、 餐飲娛樂(lè)商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 目 的 現(xiàn)金牛 現(xiàn)金牛、明星 明星、價(jià)值標(biāo)桿 問(wèn)題產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)時(shí)序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 開(kāi)發(fā)內(nèi)容 寫(xiě)字樓、 百貨商業(yè) 酒店、 餐飲娛樂(lè)商業(yè) 住宅、 沿街商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 目 的 現(xiàn)金牛、明星 明星、價(jià)值標(biāo)桿 現(xiàn)金牛 問(wèn)題產(chǎn)品 策略一： 策略二： 策略三： 開(kāi)發(fā)時(shí)序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 開(kāi)發(fā)內(nèi)容 酒店、 餐飲娛樂(lè)商業(yè) 寫(xiě)字樓、 百貨商業(yè) 住宅、 社區(qū)商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 目 的 明星、價(jià)值標(biāo)桿 現(xiàn)金牛、明星 現(xiàn)金牛 問(wèn)題產(chǎn)品 自有資金投入少，風(fēng)險(xiǎn)較低，綜合體效應(yīng)不明顯，整體收益降低。 ?修正后售價(jià)通過(guò)算術(shù)平
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