【正文】 16 保持現(xiàn)金牛、明星、問題產(chǎn)品的合理組合，實現(xiàn)產(chǎn)品及資源分配結構的良性循環(huán) ? 成功的月牙環(huán) —— 最佳模式 ? 對于企業(yè)來說，如果能同時具有問題產(chǎn)品，明星產(chǎn)品和現(xiàn)金牛產(chǎn)品這三類，就有希望保持企業(yè)當前的利潤和長遠利潤的穩(wěn)定，形成合理的產(chǎn)品結構，維持資金平衡。 ?地上商業(yè)因建筑體量較大，總開發(fā)成本居首； ?寫字樓、住宅因開發(fā)量、單位開發(fā)成本均比較接近，其總開發(fā)成本也比較接近。 2 原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例 各使用功能面積分配表 功能名稱 建筑面積（ m2） 商業(yè)（含 73000地下面積） 146877 住宅（地上計算容積率面積） 64314 公寓式辦公（地上計算容積率面積） 46174 酒店（地上計算容積率面積） 26992 合計 284357 ?項目基本規(guī)劃指標 含六號地塊： 占地面積： 49934m2 容積率： 地上可建面積： 212719m2 預計地下面積：約 140000m2 其中：地下商業(yè)約 70000m2 注：本次物業(yè)面積測算不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。 10 酒店租金的確定 2020年累計 同比增長 四星級酒店出租率 % 四星級酒店平均房價 /套 % 數(shù)據(jù)來源：上海市旅游事業(yè)管理委員會 注：影響修正系數(shù)的主要因素是區(qū)域位置、新舊程度，周邊環(huán)境、繁華程度、交通便捷度等等 修正系數(shù) 出租率、房價 本項目出租率 % 本項目酒店平均房價 /套 2020年四星酒店出租率與平均房價 本項目租金與出租率的確定 本報告是嚴格保密的。 19 項目的開發(fā)策略 開發(fā)時序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 開發(fā)內容 住宅、沿街商業(yè) 寫字樓、 百貨商業(yè) 酒店、 餐飲娛樂商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 目 的 現(xiàn)金牛 現(xiàn)金牛、明星 明星、價值標桿 問題產(chǎn)品 開發(fā)時序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 開發(fā)內容 寫字樓、 百貨商業(yè) 酒店、 餐飲娛樂商業(yè) 住宅、 沿街商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 目 的 現(xiàn)金牛、明星 明星、價值標桿 現(xiàn)金牛 問題產(chǎn)品 策略一： 策略二： 策略三： 開發(fā)時序 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 開發(fā)內容 酒店、 餐飲娛樂商業(yè) 寫字樓、 百貨商業(yè) 住宅、 社區(qū)商業(yè) 區(qū)域商業(yè) 目 的 明星、價值標桿 現(xiàn)金牛、明星 現(xiàn)金牛 問題產(chǎn)品 自有資金投入少，風險較低，綜合體效應不明顯，整體收益降低。 ?修正后售價通過算術平