【正文】 *****1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 *****1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 項(xiàng)目全部完工后，商鋪即可全部售出，預(yù)計(jì)出售時(shí)平均售價(jià)為 5000元每平方米；住宅樓一年后售出 50%，其余在兩年后順利售出，預(yù)計(jì)出售時(shí)平均售價(jià)為 2500元每平方米。土地商業(yè)用途時(shí)地價(jià)最高。拆遷執(zhí)行 政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被拆除人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模赓U關(guān)系終止的 ，其貨幣補(bǔ)償金額的計(jì)算公式為： 被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià) 被拆除房屋的建筑面積 20% 房屋拆遷管理部門不能作為拆遷人，也不得接受拆遷委托 。 (2)房屋拆遷的一般規(guī)定征地管理費(fèi)1城市房屋拆遷管理概述（ 1）城市房屋拆遷的概念 指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 因此，收購(gòu)者務(wù)必要對(duì)所收購(gòu)公司在收購(gòu)之前的 債權(quán)債務(wù) 有一個(gè)清楚的了解，具體可通過委托審計(jì)來查清公司的資產(chǎn)負(fù)債。?轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂。v 土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。u掛牌流程接受新報(bào)價(jià)出讓人宗地信息掛牌公布競(jìng)買人報(bào)價(jià)出讓人更新掛牌價(jià)格出讓人確定競(jìng)得人掛牌起始日 掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：　?。ㄒ唬┰趻炫破谙迌?nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；　?。ǘ┰趻炫破谙迌?nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；　?。ㄈ┰趻炫破谙迌?nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。評(píng)標(biāo)。?出讓權(quán)利的局限性 。 國(guó)內(nèi)：土地價(jià)格高，再利用的價(jià)值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國(guó)家又有政策鼓勵(lì)投資，所以，在一段時(shí)間內(nèi)，是比較好的投資地段。n 國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；n 房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的只是開發(fā)用地的使用權(quán)。土地二級(jí)市場(chǎng)土地二級(jí)市場(chǎng) 就是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是土地使用者和土地經(jīng)營(yíng)單位有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給其他單位的市場(chǎng)。 土地與國(guó)土的區(qū)別 土地與土地資源的區(qū)別 土地分類生地： 是 指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。建設(shè)工程規(guī)劃管理 ，是根據(jù)城市規(guī)劃管理的法規(guī)、規(guī)章，對(duì)建筑、管線、路橋和房屋等工程，由規(guī)劃管理部門審核，并會(huì)同相關(guān)專業(yè)管理部門協(xié)同審核意見，對(duì)擬建工程項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、位置、密度、高度、體型、體量、建筑平面、空間以及朝向，基地出入口、基地標(biāo)高、建筑色彩和風(fēng)格進(jìn)行核定，并核發(fā)建設(shè)工程法律憑證 —— 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》。（一）住宅開發(fā)單位必須填寫《建筑項(xiàng)目選址意見申請(qǐng)表》 （二）規(guī)劃管理部門核發(fā)《住宅建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 第三節(jié) （五）詳細(xì)的可行性研究公司總體決策 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目最終選定的決策權(quán)在公司，服從于公司的總體發(fā)展事略和投資方針?！?國(guó)有土地使用證 》 是證明土地使用者 (單位或個(gè)人 )使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。c、 建筑退讓d、 建筑間距；建筑高度；綠地率；基地標(biāo)高等。土地一級(jí)市場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng) 是指土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)。n 土地管理基本制度 同樣具有 占有 、 使用 、 收益 和 處分 四項(xiàng)權(quán)能。由于出讓市場(chǎng)的不規(guī)范，造成土地二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，市場(chǎng)需求多是通過一級(jí)市場(chǎng)解決?！?自然條件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢(shì)、地塊面積、地塊形狀、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量、自然災(zāi)害等。土地出讓是土地出讓方將一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方支付相應(yīng)出讓金的行為。?發(fā)布招標(biāo)公告?投標(biāo)申請(qǐng)與資格審查。 3）掛牌出讓 ?專業(yè)調(diào)查。?費(fèi)用節(jié)省。3開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償（ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)。使用期滿，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)土地的原狀，及時(shí)歸還。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同 ”。上海市拆遷補(bǔ)償安置方式有 三種 ，可由被拆遷當(dāng)事人選擇確定。 政府出讓土地使用權(quán)，事前會(huì)公布土地的概況及使用要求，如 土地位置、面積、形狀、用途、建筑覆蓋率、建筑層數(shù)、容積率、設(shè)施配套要求 等指標(biāo)，這些指標(biāo)都和地價(jià)有密切的關(guān)系。 某開發(fā)商擬購(gòu)一塊商住混合用地，面積是 10000平方米，允許建筑容積率為 7． 5。 ****1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 ****楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 *****1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 ***1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 （ 1）用靜態(tài)方法測(cè)算開發(fā)商可接受地價(jià)（ 2）用折現(xiàn)法測(cè)算開發(fā)商可接受的地價(jià)影響地價(jià)的兩大因素：用對(duì)比法推算地價(jià)有關(guān)的概念：地價(jià)（單價(jià)） /畝，公頃，平方英尺樓面地價(jià)：是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 但拆遷用于非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作房屋調(diào)換，只能用貨幣補(bǔ)償 。 1)拆遷的一般規(guī)定 2） 補(bǔ)償方式 安置補(bǔ)助費(fèi) 按照需要安置的 農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算 。 ” 這樣修改，主要的考慮是：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。 如果項(xiàng)目公司的 所有股東 對(duì)該項(xiàng)目不再具有投資意向或無資金進(jìn)行投資，會(huì)選擇 整體出售 項(xiàng)目公司，由收購(gòu)方（投資方）進(jìn)行全資收購(gòu)。（ 1）土地使用權(quán)收回v國(guó)家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。v協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán) ，是指市、縣國(guó)土資源管理部門以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2）拍賣出讓 （ 4）出讓土地使用權(quán)年限 《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 規(guī)定的出讓最高年限如下：?居住用地 70年?工業(yè)用地 50年?教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年?商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年?綜合或其他用地 50年（ 5）土地使用權(quán)出讓的方式 第二， 屬行政劃拔無償取得，補(bǔ)交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補(bǔ)交的出讓金也稱為補(bǔ)地價(jià)。為達(dá)此目的，首先要用全局的觀點(diǎn)來考慮問題；其次要認(rèn)真調(diào)查研究，充分掌握第一手材料；再次要透過表面看本質(zhì)，通過資料分析，找出關(guān)鍵所在。這種有償使用制度實(shí)質(zhì)上是具有市場(chǎng)配置含義的。4 土地管理制度及其演變土地管理制度及其演變（ 1）土地所有制v 我國(guó)的土地所有制分為以下兩種：?全民所有制《 土地管理法實(shí)施條例 》 第二條規(guī)定，下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有： ① 城市市區(qū)的土地； ② 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地； ③ 國(guó)家依法征收的土地； ④ 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； ⑤ 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集 體所有的土地；⑥ 因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后 不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 在我國(guó)，特指土地使用權(quán)抵押。用途開發(fā)程度（土地一級(jí)開發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用房倉(cāng)儲(chǔ) 用房居住用地交通用地市政公共設(shè)施用地3土地的職能和特點(diǎn)澄清三個(gè)概念： 土地與土壤的區(qū)別建設(shè)用地規(guī)劃管理 是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃（包括分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)系統(tǒng)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃）對(duì)建設(shè)單位或個(gè)人申請(qǐng)的建設(shè)項(xiàng)目用地進(jìn)行審查，確定其建設(shè)地址，用地范圍，核定其用地性質(zhì)和土地開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃要求， 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址一、項(xiàng)目選址管理 《城市規(guī)劃法》規(guī)定： “城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃。《 建筑工程施工許可證 》 (建筑工程開工證 )是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。廣泛尋找投資項(xiàng)目；（二）住宅與生態(tài)系統(tǒng) 是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體。Wb、 A≤L（ W+S）（ 投影角為 ）或 凡未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，而取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件占用土地的，批準(zhǔn)文件無效；未經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)審核同意，建設(shè)用地規(guī)劃許可證的有關(guān)規(guī)定不得變更。 典期期滿逾期 10年，或典契未寫明年限而經(jīng)營(yíng) 30年未贖回的，原則上視為絕贖。v《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 ：土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。1998年， 《 土地管理法 》 規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，建設(shè)單位使用國(guó)有土地應(yīng)當(dāng)以出讓等有償方式取得。 城市開發(fā)用地的選擇n 1開發(fā)用地的必備條件 國(guó)有用地n 根據(jù)中華人民共和國(guó) 《 土地法 》 和 《 城市房地產(chǎn)管理法 》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)， 只有國(guó)有土地 才能投入房地產(chǎn)開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才可用于房地產(chǎn)開發(fā)；城市用地 開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于 城市規(guī)劃區(qū) 的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的 國(guó)有土地 。?土地出讓的客體 。主要適用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投標(biāo)項(xiàng)目。土地出讓方式拍 賣u拍賣方式概念 按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法叫價(jià)的方法 將土地使用權(quán)拍賣給 出價(jià)最高者出價(jià)最高者 （競(jìng)買人 ）。出讓方式的適用范圍出讓方式 劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌 協(xié)議1經(jīng)營(yíng)性用地以 (商業(yè)、旅游、商品住宅等 )及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的1 國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地2 同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者； 2 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 3 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4 出讓土地使用權(quán)改變用途 4 出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用 (補(bǔ)償、安置）或無償有期限限制 有期限限制 一般無期限限制土地出讓方式招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同 招 標(biāo) 拍 賣 掛 牌交易場(chǎng)所 指定地點(diǎn) 拍賣行 土地交易場(chǎng)所交易方式 一次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià)持續(xù)時(shí)間 長(zhǎng) 短 長(zhǎng)復(fù)雜程度 需要制作標(biāo)書十分復(fù)雜 不復(fù)雜 一般衡量指標(biāo) 價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件 價(jià)格 價(jià)格適用范圍 具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件 土地用途無特別限制及