【正文】 動(dòng)態(tài)投資回收期 =（累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值的時(shí)間數(shù)－ 1）＋（上一時(shí)間段累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值 /當(dāng)年折現(xiàn)現(xiàn)金流量）投資回收期時(shí)反映項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的償還能力方面的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，除特別強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目?jī)斶€能力的情況外，一般只作為方案選擇的輔助指標(biāo)?？鄢?xiàng)目金額包括開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（可按開(kāi)發(fā)成本 10%計(jì)算）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)（銷售收入 %），財(cái)政部門規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（開(kāi)發(fā)成本 20%）。它們不參與開(kāi)發(fā)投資額的構(gòu)成，只作為銷售收入的扣減。按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)算或可建筑平方米或用地平方米造價(jià)估算。由發(fā)展商提供實(shí)際發(fā)生額，或按土地市場(chǎng)價(jià)格估算（一般可參考當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u信息）。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。教育費(fèi)附加：為加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)營(yíng)資金來(lái)源而征收的一種稅。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 在進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，只計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值，如常用的投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資回收期等；動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 在進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，即不僅計(jì)算現(xiàn)金流量的絕對(duì)值，還計(jì)算因現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的時(shí)間價(jià)值，如常用的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等靜態(tài)盈利性評(píng)價(jià)指標(biāo)總投資利潤(rùn)率 一般是指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。風(fēng)險(xiǎn)分析：盈虧平衡分析；敏感性分析；定性分析。 FIRR＞ i（貸款利率），同時(shí) FIRR ≥ i c（基準(zhǔn)收益率），財(cái)務(wù)上可行。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)一覽表序號(hào) 類別 計(jì)算依據(jù)1 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入 5%2 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅 7%3 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅 3%4 防洪工程維護(hù)費(fèi) 銷售收入 %5 印花稅 銷售收入 %6 交易管理費(fèi) 銷售收入 %合計(jì) 銷售收入 %與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)計(jì)收辦法和標(biāo)準(zhǔn)匯總?cè)缦拢和恋卦鲋刀愐赞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用（匯兌損失等）。一般可按用地面積 40～ 60元 /㎡估算（需要核對(duì)項(xiàng)目地塊是否已經(jīng)三通一平，并包含在土地成本中，避免重復(fù)計(jì)算） ；前期費(fèi)用810810810煤氣80908090——玻璃幕墻508030502030消防510510510通訊300450300400——地下室費(fèi)用450480————空調(diào)150180100150——電梯220250120202300120一般水電安裝120020238001202350800土建工程9012070905070樁基礎(chǔ)高層（ ≥18 ）小高層（ 817）多層（ ≤7）元 /建筑面積㎡建安工程費(fèi)直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。土地成本規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：一般可按建安工程費(fèi) 3%左右估算；可行性研究費(fèi)：一般可按與本司簽定的合同金額計(jì)算或按建安工程費(fèi) 1%～3%估算；地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)：一般可按建安工程費(fèi) ～ %估算；三通一平費(fèi)：主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除的費(fèi)用、場(chǎng)