開發(fā)項目前期投資分析ppt格式(35-免費閱讀
【正文】 核心指標(biāo)：稅后內(nèi)部收益率、銷售凈利率參考指標(biāo)：單位面積凈利、銷售毛利率、資金峰值比例現(xiàn)金流量：啟動資金；現(xiàn)金流量表。幾個概念：現(xiàn)金流量： 是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入－現(xiàn)金流出基準(zhǔn)收益率 ic（基準(zhǔn)貼現(xiàn)率）： 最低期望收益率或目標(biāo)收益率一般來說，用于財務(wù)評價的基準(zhǔn)收益率是由各行業(yè)測定，經(jīng)有關(guān)部門綜合協(xié)調(diào)后發(fā)布應(yīng)用，在沒有正式公布的標(biāo)準(zhǔn)時，往往采用稍高于銀行同期中長期貸款利率的指標(biāo)作基準(zhǔn)收益率，如取 10%。稅費的計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)：按企業(yè)應(yīng)納稅所得額的 33%計征房地產(chǎn)開發(fā)項目中，企業(yè)應(yīng)納稅所得額 =銷售收入－總成本費用－銷售稅金及附加－土地增值稅經(jīng) 濟 效 益 評 價投資經(jīng)濟效益的評價指標(biāo)按是否考慮了資金的時間價值，可分為靜態(tài)投資經(jīng)濟效益與動態(tài)投資經(jīng)濟效益兩類。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（高級別墅、公寓、小洋樓、度假村等以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修的住宅均不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅）出售，其增值額未超過扣除項目金額 20%的項目，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)，免稅。外資企業(yè)免征。長期借款利息：每年應(yīng)計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款額 50%） 年利率流動資金借款利息：按全年計息。根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述土地成本、前期費用、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述費用之和為基數(shù)，按 3%～ 5%估算。以下是部分土建、設(shè)備及安裝、裝修工程費的近似經(jīng)驗估算值 ,僅供參考。開發(fā)投資的構(gòu)成開發(fā)投資的估算經(jīng)濟效益評價開 發(fā) 投 資 的 構(gòu) 成開發(fā)投資額 = 開發(fā)成本 開發(fā)費用＋一 開發(fā)成本 1+2+3+4+5+6+71 土地成本2 前期工程費3 建安工程費4 基礎(chǔ)設(shè)施費5 公共配套設(shè)施費6 不可預(yù)見費7 開發(fā)期間稅費二 開發(fā)費用 1+2+31 管理費用2 銷售費用3 財務(wù)費用三 開發(fā)投資額 一＋二開發(fā)投資額開發(fā)成本一 開發(fā)成本 1+2+3+4+5+6+71 土地成本 + 土地使用權(quán)出讓金 土地征用及拆遷安置補償費2 前期工程費 +++ 規(guī)劃設(shè)計費 可行性研究費 地質(zhì)勘察測繪費 三通一平費3 建安工程費 ++ 土建工程費 設(shè)備及安裝工程費 室內(nèi)裝修工程費4 基礎(chǔ)設(shè)施費5 公共配套設(shè)施費6 不可預(yù)見費7 開發(fā)期間稅費開發(fā)費用二 開發(fā)費用 1+2+31 管理費用2 銷售費用3 財務(wù)費用開 發(fā) 投 資 的 估 算土地使用權(quán)出讓金：國家以土地所有者身份，將土地在一定年限內(nèi)的使用權(quán)有償出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金。一般按拆除的建筑面積計算安置補償額，計算時取實際賠償額計算?；A(chǔ)設(shè)施費項目 元 /占地面積㎡供電外線鋪設(shè)工程費 260280臨時施工用地 5575小區(qū)內(nèi)道路設(shè)施及標(biāo)牌工程 100120供水外線鋪設(shè)工程費 108128臨時施工用水 2040環(huán)境美化及園林綠化 30200其他零星工程 4060例如：包括小區(qū)內(nèi)教育、衛(wèi)生、
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