【正文】 :34:0009:34Mar2319Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 弊端 (1)拿到地后盲目進(jìn)行設(shè)計，導(dǎo)致無法滿足經(jīng)營商家的設(shè)店要求，后期投資成本增加； (2)將廣告策劃等同于商業(yè)策劃，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位缺失； (3)后期招商忽視了定位的控制作用，出現(xiàn)招商混亂，空間設(shè)計不符合設(shè)店需求，導(dǎo)致建筑設(shè)計乃至施工的反復(fù)與翻工； (4)開發(fā)過程不同的主體分階段介入時，各個環(huán)節(jié)專業(yè)缺乏溝通平臺，無法保證專業(yè)化介入的深度，項(xiàng)目整體的控制與把握難以保證。 又售又租 部分租部分賣，出租部分起示范作用 分割產(chǎn)權(quán) 商鋪出售 售后從投資者手中取得經(jīng)營權(quán)，對購物中心進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營和管理，可以收回部分投資，而且能夠掌握經(jīng)營權(quán)。在商業(yè)運(yùn)做中，賣還是不賣的關(guān)鍵問題實(shí)際是一個對經(jīng)營權(quán)的認(rèn)識問題，無數(shù)成功的商業(yè)模式昭示著一條永恒定律：掌握經(jīng)營權(quán)是興盛商業(yè)的關(guān)鍵。 上海新天地 形象 形象案例 2 上海復(fù)地城隍廟廣場（三益設(shè)計） —— 以豫園的傳統(tǒng)建筑式樣為藍(lán)本，以庭院化空間布局滿足現(xiàn)代商業(yè)與旅游的需求。 依據(jù)市場需求，靈活運(yùn)用多種租賃組合形式，達(dá)到利潤最大化。 ?邊圈 10％顧客； 小型商店主圈在 ，步行 20分鐘以上； 大型商場主圈在 8公里以外，任何交通工具 40分鐘以上。老碼頭 創(chuàng)邑 在主題定位方面做了如下嘗試： ● 在建筑群體的總體規(guī)劃方面，延續(xù)了泉城濟(jì)南傳統(tǒng)民居的合院文化，以院落設(shè)計為主題，串聯(lián)起不同的功能單元，還原傳統(tǒng)的鄰里式交往模式； ●在建筑的單體設(shè)計中，借鑒了濟(jì)南歷史文化名街芙蓉街的城市改造經(jīng)驗(yàn)，以現(xiàn)代簡潔的造型手法再現(xiàn)傳統(tǒng)民居的坡頂、翹屋 脊、格窗等地方性語言，并有機(jī)融入到現(xiàn)代城市的整體氛圍中； ●以門式造型暗喻地塊的政治經(jīng)濟(jì)文化中心的城市窗口作用，將商業(yè)人流自然引入到整體的空間序列中。 當(dāng)?shù)鼐用褫^為看重的服務(wù)、質(zhì)量、品牌，是弘基文化休閑廣場的優(yōu)勢所在。其位置距離上海的母親河黃浦江僅 30米，其改造思路： 第一，做一個現(xiàn)代的、時尚的、前沿的建筑； 第二，保存老的紀(jì)念性的構(gòu)件。 著名如美國拉斯維加斯商業(yè)物業(yè)，開發(fā)商根據(jù)物業(yè)所在區(qū)位確定采取何種方式運(yùn)營。但是鑒于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，這一過程可能持續(xù)的時間將很長，我們將拭目以待。 常見的設(shè)計誤區(qū) 誤區(qū)四： 建筑設(shè)計先于商業(yè)設(shè)計 表現(xiàn) 1：空間設(shè)置不符合商家的選址、設(shè)店要求 表現(xiàn) 2：空間設(shè)計無法滿足商鋪空間的硬件需求： 柱網(wǎng)、開間、空調(diào)機(jī)位、預(yù)留管井、后勤通道等。 09:34:0009:34:0009:343/19/2023 9:34:00 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 上午 9時 34分 :34March 19, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 上午 9時 34分 :34March 19, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 09:34:0009:34:0009:343/19/2023 9:34:00 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 商業(yè)的平衡術(shù) 低風(fēng)險 中低風(fēng)險 中高風(fēng)險 高風(fēng)險 風(fēng)險 低利潤 中低利潤 中高利潤 高利潤 主力店 零售百貨類 次主力店 酒樓、小型專賣超市、折扣店 專賣店 批發(fā)零售 個體店 連鎖品牌店、便利店 業(yè)態(tài)風(fēng)險和利潤成正比例 商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn)，其運(yùn)營需要諸多的結(jié)構(gòu)平衡共同實(shí)現(xiàn)： ? 品牌店鋪與一般店鋪的平衡； ? 強(qiáng)承租戶與弱承租戶的平衡； ? 大型租戶與小型散戶的平衡； ? 長期租戶與短期租戶的平衡； ? 白天運(yùn)營與夜晚運(yùn)營的平衡； ? 業(yè)態(tài)與業(yè)種配置的效益平衡； “劍有雙刃，刀走偏鋒” 商業(yè)的主要租金收入來自于各種中小型店鋪，中小型店鋪經(jīng)營靈活，贏利能力高，平均租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主力店，是商業(yè)主要租金收入的貢獻(xiàn)者；但是也應(yīng)注意商家租賃面積與租金體系的平衡問題。 售后招商：對投資者的權(quán)益很難保障。面磚，鋼材，涂料的色彩變換運(yùn)用，以及各種材料在細(xì)部上的巧妙組合，使現(xiàn)代風(fēng)格中又融入了英式老廠房的濃郁味道，輔之以廣場中心與海派石庫門的建筑呼應(yīng)，使整個項(xiàng)目大氣又不失柔和，現(xiàn)代的同時兼俱些許“老氣”的滄桑。 作為商業(yè)市場競爭的主體，要始終保持統(tǒng)一的主題形象和品牌形象； 形象的作用不容忽視： 1. 以時尚展示打造和樹立城市“時尚坐標(biāo)”、“咨詢坐標(biāo)”的形象定位，維護(hù)持久的競爭力； 2. 定期的展示性和推廣是一種重要的途徑，包括產(chǎn)品價格質(zhì)量服務(wù)、促銷策略等； 3. 形象的建筑設(shè)計語言：形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、購物氣氛經(jīng)營、場內(nèi)購物環(huán)境、布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、廣告等； 4. 商業(yè)建筑本身是一個形象廣告系統(tǒng)。 一定面積的商鋪用于出售，一部分面積的商鋪用于出租，也可能余留一部分面積的商鋪?zhàn)誀I。 Q ONE 商業(yè)定位對建筑設(shè)計的影響 難題一 一個精準(zhǔn)的商業(yè)定位，必然從一份實(shí)效的商業(yè)調(diào)研報告開始，商業(yè)調(diào)研報告的基本內(nèi)容包括：宏觀市場的研究、區(qū)域市場深化研究、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)調(diào)研、消費(fèi)市場調(diào)研等。幸福灣 其他分類方式 按規(guī)模分類 物業(yè)型綜合體 普通 MALL型綜合體 百貨型商業(yè)綜合體 連鎖型商業(yè)綜合體 按物業(yè)類別 3萬平方米 3萬 ~10萬平方米 10萬 ~30萬平米 30萬平方米 都市型 區(qū)域型 近郊型 按區(qū)位分類 商業(yè)地產(chǎn)概述 —— 商業(yè)地產(chǎn)的分類 弘基地產(chǎn)模式 萬達(dá)地產(chǎn)模式 寶龍地產(chǎn)模式 頤高地產(chǎn)模式 典型商業(yè)地產(chǎn)模式 大量持有物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營 ， 購物與游樂的全新組合 ， 游樂帶動購物 地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo) ， 訂單式商業(yè) ， 以地產(chǎn)耦合商業(yè) 商業(yè)運(yùn)營商占主導(dǎo) ， 長期持有部分物業(yè) ， 通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)商業(yè)收益 通過特色經(jīng)營 ， 形成品牌效益 ， 小商鋪?zhàn)馐? 萬達(dá)地產(chǎn)（三益設(shè)計） 寶龍地產(chǎn) 頤高地產(chǎn) 弘基地產(chǎn)（三益設(shè)計） 商業(yè)地產(chǎn)概述 —— 商業(yè)地產(chǎn)的分類 ? 持有型物業(yè)明顯增加 ? 大項(xiàng)目呈現(xiàn)集中放量 ? 商業(yè)與地產(chǎn)邁向深度合作 ? 大中型城市開發(fā)布局多中心化 ? 二、三線城市將成為投資新熱點(diǎn) ? 外資進(jìn)入方式趨于多樣化 ? 三、四線城市對住區(qū)配套商業(yè)的關(guān)注加大 商業(yè)地產(chǎn)概述 —— 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 商業(yè)地產(chǎn)的特質(zhì) 長線盈利 融資風(fēng)險 主題設(shè)定 專業(yè)服務(wù) 共同利益 商業(yè)地產(chǎn)的特征 地產(chǎn)的 形態(tài)特征 強(qiáng)地域性 （城市住宅為載體） 強(qiáng)基礎(chǔ)性 （城市商業(yè)的基礎(chǔ) ） 強(qiáng)日常性 （經(jīng)營內(nèi)容日常化