三益中國(guó)-商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的魚骨模式-54ppt(文件)
【正文】 商業(yè)區(qū)。 案例 1： 弘基商業(yè)模式 —— 上大弘基文化休閑廣場(chǎng)：上海大學(xué)城商圈之先鋒 (三益設(shè)計(jì) ) 上大弘基休閑廣場(chǎng)集文化消費(fèi)、餐飲美食、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物于一體，是由上海弘基商業(yè)管理公司將城市的文化休閑廣場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)，向城郊接合部進(jìn)行的延伸。 作為商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，要始終保持統(tǒng)一的主題形象和品牌形象； 形象的作用不容忽視： 1. 以時(shí)尚展示打造和樹立城市“時(shí)尚坐標(biāo)”、“咨詢坐標(biāo)”的形象定位，維護(hù)持久的競(jìng)爭(zhēng)力； 2. 定期的展示性和推廣是一種重要的途徑，包括產(chǎn)品價(jià)格質(zhì)量服務(wù)、促銷策略等； 3. 形象的建筑設(shè)計(jì)語(yǔ)言：形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、購(gòu)物氣氛經(jīng)營(yíng)、場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、廣告等； 4. 商業(yè)建筑本身是一個(gè)形象廣告系統(tǒng)。 第一階段：強(qiáng)調(diào)綜合性，將餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物和旅游、文化等功能全部集在一起，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白； 第二階段：將該項(xiàng)目打造成上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)； 第三階段：讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)。 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng) (夜景 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng) (內(nèi)街透視 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng) (透視 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng) (透視 ) 上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)（三益設(shè)計(jì)） 形象 形象案例 3 創(chuàng)邑 本項(xiàng)目規(guī)劃由多種商業(yè)形態(tài)交織共融。面磚，鋼材，涂料的色彩變換運(yùn)用，以及各種材料在細(xì)部上的巧妙組合，使現(xiàn)代風(fēng)格中又融入了英式老廠房的濃郁味道，輔之以廣場(chǎng)中心與海派石庫(kù)門的建筑呼應(yīng)，使整個(gè)項(xiàng)目大氣又不失柔和，現(xiàn)代的同時(shí)兼俱些許“老氣”的滄桑。 老碼頭（三益設(shè)計(jì)） Q TWO 商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)設(shè)計(jì)的影響 難題二 經(jīng)營(yíng)權(quán)是所有權(quán)的一種權(quán)能，即不變更生產(chǎn)資料的所有制性質(zhì) ,依法占有、支配和使用所有者的生產(chǎn)資料和商品的權(quán)利。他們委托專業(yè)的商業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，商業(yè)管理公司的核心職能是通過(guò)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，為進(jìn)場(chǎng)商戶提供一個(gè)一流的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，塑造強(qiáng)勢(shì)賣場(chǎng)品牌，不斷提升物業(yè)價(jià)值，獲得不斷上升的租金回報(bào)，最終通過(guò)在資本市場(chǎng)上市實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值。 我國(guó)本土化的商業(yè)運(yùn)作模式 運(yùn)做模式 特色分析 只售不租 出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回投資。 售后招商：對(duì)投資者的權(quán)益很難保障。 只租不售 產(chǎn)權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押，再貸款，還可以在增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)做。 由于商業(yè)地產(chǎn)耗資巨大，周期較長(zhǎng)，因此融資問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的瓶頸。 ? 百貨店 [ 太平洋百貨、百盛、巴黎春天、富安百貨、銅鑼灣百貨等 ] ? 大型綜合超市 [ 家樂(lè)福、易賣得、大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪、好又多、歐尚、易出蓮花等 ] ? 專業(yè)店 [ 國(guó)美電器、紅星美凱龍、百 腦 匯、百安居等 ] ? 專賣店 [ 迪卡儂、卓依爾女裝、協(xié)亨手機(jī)、雪姬美素、 SPORT100等 ] ? 餐飲類商家 [ 味千拉面、棒約翰、永和豆?jié){等 ] ? 娛樂(lè)類商家： [ 湯姆熊電玩世界、玩具反斗城等 ] 成功實(shí)現(xiàn)主力店招商是項(xiàng)目整體成功的關(guān)鍵 判斷主力店的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 1. 強(qiáng)大的商業(yè)號(hào)召力與良好的商業(yè)信譽(yù) 2. 一支穩(wěn)健的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì) 3. 具有招商的可靠性，不輕易撤場(chǎng) 主力店的分類 主力店招商前置 在項(xiàng)目整體定位完成后，就應(yīng)當(dāng)確定下具體的主力店類型，并在商業(yè)規(guī)劃前期完成主力店的招商工作，以更快的解決諸多結(jié)構(gòu)平衡問(wèn)題中的主要制約點(diǎn)。 商業(yè)的平衡術(shù) 低風(fēng)險(xiǎn) 中低風(fēng)險(xiǎn) 中高風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 低利潤(rùn) 中低利潤(rùn) 中高利潤(rùn) 高利潤(rùn) 主力店 零售百貨類 次主力店 酒樓、小型專賣超市、折扣店 專賣店 批發(fā)零售 個(gè)體店 連鎖品牌店、便利店 業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)成正比例 商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融地產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)需要諸多的結(jié)構(gòu)平衡共同實(shí)現(xiàn)： ? 品牌店鋪與一般店鋪的平衡； ? 強(qiáng)承租戶與弱承租戶的平衡； ? 大型租戶與小型散戶的平衡； ? 長(zhǎng)期租戶與短期租戶的平衡； ? 白天運(yùn)營(yíng)與夜晚運(yùn)營(yíng)的平衡； ? 業(yè)態(tài)與業(yè)種配置的效益平衡； “劍有雙刃，刀走偏鋒” 商業(yè)的主要租金收入來(lái)自于各種中小型店鋪，中小型店鋪經(jīng)營(yíng)靈活，贏利能力高，平均租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于主力店，是商業(yè)主要租金收入的貢獻(xiàn)者；但是也應(yīng)注意商家租賃面積與租金體系的平衡問(wèn)題。 日景透視 夜景鳥瞰 南京萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) (三益設(shè)計(jì) ) 三益的 “魚骨模式” —— 商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)模式的反思 商業(yè)開(kāi)發(fā)的流程及弊端 以前多數(shù)的商業(yè)開(kāi)發(fā)流程 拿地 —— 建筑設(shè)計(jì)公司 —— 商業(yè)定位 (商業(yè)策劃公司或自己團(tuán)隊(duì) ) —— 招商（商業(yè)管理顧問(wèn)公司或自己團(tuán)隊(duì)） —— 銷售（銷售代理公司） —— 運(yùn)營(yíng) —— 再開(kāi)發(fā)。 常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū) 誤區(qū)三： 強(qiáng)調(diào)交通組織忽視人流組織 表現(xiàn) 1：忽視商業(yè)人流的步行特征 表現(xiàn) 2：忽視豎向交通設(shè)置的引導(dǎo)性 表現(xiàn) 3：忽視主力店對(duì)人流的帶動(dòng)作用 實(shí)例：南方休閑廣場(chǎng) 建筑在設(shè)計(jì)時(shí)希望形成內(nèi)圍合街道式商業(yè)布局，整體共五層局部 7層，但是僅在建筑一個(gè)端頭設(shè)置了電梯，距離電梯較遠(yuǎn)的商鋪只能寄希望于借助樓梯帶動(dòng)商業(yè)人流，幾乎不可能。充分考慮建筑的外立面設(shè)計(jì)與商業(yè)廣告空間的配合，但是由于沒(méi)有考慮到商鋪使用的要求，最終形成大量超小面積鋪面無(wú)法被商家接受，造成整座商貿(mào)城空關(guān)的敗局。 09:34:0009:34:0009:343/19/2023 9:34:00 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023年 3月 19日星期日 上午 9時(shí) 34分 0秒 09:34: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 9時(shí) 34分 0秒 上午 9時(shí) 34分 09:34: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 09:34:0009:34:0009:34Sunday, March 19, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 9時(shí) 34分 :34March 19, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 09:34:0009:34:0009:343/19/2023 9:34:00 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :34:0009:34:00March 19, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 9時(shí) 34分 0秒 上午 9時(shí) 34分 09:34: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, el
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