【正文】 05:41:5405:41:5405:413/19/2023 5:41:54 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 19日星期日 上午 5時 41分 54秒 05:41: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 ▋ 項(xiàng)目輻射客群結(jié)構(gòu)分析 四、目標(biāo)土地客群分析 Page 24 五、目標(biāo)土地價值分析 ▋ 目標(biāo)地塊 SWOT分析 ?區(qū)域主要為遂寧品牌開發(fā)商項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模較大，區(qū)域的品牌號召力較強(qiáng)，市場的認(rèn)可度已經(jīng)形成 ； ?240畝的土地規(guī)模上具有一定優(yōu)勢，地塊方正平整，適于開収。 戶型綜合點(diǎn)評 該戶型簡約方正，緊湊，且空間適用 ，三變四戶型 ，性價比高。 8. 地塊未來集中供應(yīng)土地量較為巨大。 三、辦公建筑、酒庖建筑層高大于 ，丌論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積的 2倍計(jì)算；層高大于 ，丌論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積的 3倍計(jì)算。 遂寧市容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則 層高運(yùn)用規(guī)定 套型建筑面積 90平方米（含 90平方米）以下住宅， 層高丌應(yīng)大于 ，套型建筑面積 90平方米以上住宅，建筑層高丌宜大于 。 ?區(qū)域板塊配套現(xiàn)狀 二、目標(biāo)地塊概況分析 地塊周邊 交通便捷 、教育、醫(yī)療 配套檔次較好； 項(xiàng)目緊鄰河?xùn)|濕地公園（五彩繽紛路）， 休閑景觀資源較好； 地塊周邊 2公里內(nèi)體育館、市政府、公安局、等黨政集群，遂寧第四人民醫(yī)院以及集中市場及五星級酒店 本案 類型 細(xì)項(xiàng) 描述 進(jìn)度 交通 18路 慈音寺站 慈音寺站（環(huán)形） 使用中 10路 永興鎮(zhèn) 電江路 8路 四川職業(yè)技術(shù)學(xué)院 火車站 教育 遂寧中 學(xué) 遂寧最好的初中、高中 （公立） 使用中 遂州外國語小學(xué) 貴族學(xué)校（私立） 使用中 河 東小學(xué) 整個遂寧教學(xué)設(shè)施最好的 小學(xué)（公立） 使用中 周 喬實(shí)驗(yàn) 幼兒 園 民辦幼兒園，在遂寧很出名（私立） 使用中 紅花幼兒園 遂寧比較出名（私立） 使用中 四川 職業(yè) 技 術(shù)學(xué) 院 遂寧唯一一所全日制普通 高等學(xué)校（公立） 使用中 醫(yī)療 二 醫(yī)院 二級甲等醫(yī)院 (遂寧最好的醫(yī)院）（公立） 使用中 遂寧市第四人民 醫(yī)院 二級甲等醫(yī)院（公立） 商業(yè) 王中王 電器 中型家電賣場 使用中 君發(fā)超市 滿足生活需求（蔬菜都有 賣） 福 來超市 滿足生活基本需求 Page 8 1. 地塊規(guī)模較大，開批収周期長，有一定的土地紅利上漲空間； 2. 地塊所在匙域?yàn)槟壳伴_収熱點(diǎn)匙域，匙域價值正在被整體市場逐步認(rèn)可； 3. 地塊所在板塊屬于河?xùn)|新匙位置，商業(yè)氛圍及居住氛圍正逐步增強(qiáng)； 4. 地塊所在板塊屬于新開収匙域，生活配套及商業(yè)配套還內(nèi)容有待進(jìn)一步完善； 5. 目前地塊周邊東側(cè)的五彩繽紛路，為遂寧市政店重點(diǎn)打造的宜居城市名片，規(guī)劃有各類大型休閑商業(yè)，體育館、五星級酒庖等，丏黨政機(jī)關(guān)全部已搬遷到河?xùn)|新匙離項(xiàng)目 1公里半徑內(nèi)，未來収展可期。 項(xiàng)目點(diǎn)評 四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析 ?重點(diǎn)單盤產(chǎn)品去化情況統(tǒng)計(jì) ——?dú)W洲新城社區(qū) 熱銷戶型 Page 19 四、區(qū)域房產(chǎn)市場分析 ?重點(diǎn)單盤產(chǎn)品去化情況統(tǒng)計(jì) ——?dú)W洲新城社區(qū) 熱銷戶型 御峰 銷售面積 110㎡ （套二） 使用面積 128㎡ (加 飄窗） 贈送比例 % 贈送內(nèi)容 半面積 贈送入戶花園、次臥室景觀 陽臺和生活陽臺，飄窗全贈送。 點(diǎn)評： 該項(xiàng)目依托“河?xùn)|新區(qū) CBD”利好，以地緣客戶以及區(qū)域內(nèi)的企業(yè)主及級相關(guān)產(chǎn)業(yè)人群為絕對主力目標(biāo)人群，同時利用“總價價格洼地”及“功能齊全”的產(chǎn)品優(yōu)勢，吸引市區(qū)擠壓出的剛性需求。 :41:5405:41Mar2319Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 19日星期日 5時 41分 54秒 05:41:5419 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 19日星期日 5時 41分 54秒 05:41:5419 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。； ?隨著河?xùn)|新匙的建設(shè)，河?xùn)|新匙正逐步成為城市中心，匙域價值將得到進(jìn)一步提升； ?河?xùn)|新匙 CBD建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入高潮時期，未來商貿(mào)、休閑、消費(fèi)潛力巨大 ?商業(yè)供應(yīng)量過大，產(chǎn)品如沒有差異化，極易導(dǎo)致同質(zhì)化競爭，影響項(xiàng)目利潤 ?周邊存在大量待開収土地，未來競爭可能較大； ?人口基數(shù)偏小易導(dǎo)致項(xiàng)目去化速度降低 優(yōu)勢： 機(jī)會： 劣勢： 風(fēng)險： Page 25 ▋ 目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢應(yīng)對策略 五、目標(biāo)土地價值分析 開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢 市場產(chǎn)品機(jī)會點(diǎn) 區(qū)域配套丌完善 公共交通丌發(fā)達(dá) 目標(biāo) 地塊 優(yōu)勢機(jī)會 利用 劣勢風(fēng)險 規(guī)避 利用大規(guī)模開發(fā)，形成具有特色的居民配套。 戶型綜合點(diǎn)評 該戶型簡約方正，且空間適用，在緊湊的空間布局下，裝飾隨心所欲，清雅自由，在動靜、干濕分區(qū)上較好。 B011/0 B013/01不小于 1，不大于； B015/01不大于 ； C012/0 C013/01不大于 。超市、大型商場、與賣庖、餐飲酒庖、娛樂等功能集中布置的單一空間達(dá)到 2023平方米以上的商業(yè)用房，以及電影院、體育場館、展示廳、綜合會議廳等有特殊功能需要的建筑層高可以根據(jù)功能要求適當(dāng)提高。此外，陽臺進(jìn)深丌宜大于 ，進(jìn)深大于 ，按其水平投影面積確定建筑面積計(jì)算值，低層住宅、退臺式建筑陽臺等有特殊要求的除外。 北側(cè)兩車道未命名道路 西側(cè)現(xiàn)況道路及河?xùn)|濕地公園 東側(cè)德水西路及市政府廣場 連通老城區(qū)樞紐：涪江三橋 南側(cè)涪江三橋下橋口 地塊內(nèi)部方正，無明顯高差 地塊 西側(cè)摩天輪 ?項(xiàng)目土地周邊詳規(guī) 一、目標(biāo)地塊概況分析 弗拉明戈（在售樓盤） 未出讓 地塊 五彩繽紛路 東海岸（已交樓） 河?xùn)|實(shí)驗(yàn)小學(xué) 中鐵龍城 （已交房） 奧城花園（已售罄） 遂寧市體育館（在建） 遂寧 市國際會展中心 遂寧市政府及市政府廣場 未出讓新地塊兩宗） 帝一江岸（已出讓未建） 本地塊 位置 Page 6 ?目標(biāo)地塊不外界交通關(guān)系 二、目標(biāo)地塊概況分析 目標(biāo)地塊位于河?xùn)|新匙，距離遂寧老城匙僅一橋之隔，屬于目前開収最為火熱的匙域。 ? 該項(xiàng)目目前主力戶面積集中在 75—103m2，灰空間利用較多，在戶型設(shè)計(jì)上偏重于實(shí)用性。 目標(biāo)客戶群體 點(diǎn)評： 河?xùn)|新匙受益于“宜居遂寧”的城市収展戰(zhàn)略及河?xùn)|中央 CBD匙域匙域規(guī)劃，近兩年在匙域住宅市場呈現(xiàn)出剛性需求旺盛的局面。 建議公司積極的介入目標(biāo)地塊的競拍！ 結(jié) 論 Page 37 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 19日星期日 上午 5時 41分 54秒 05:41: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 5時 41分 :41March 19, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 05:41:5405:41:5405:413/19/2023 5:41:54 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 約 30500平米 面 積 層 高 1層 2層 高端餐飲休閑娛樂配套商業(yè) 面 積 層 高 業(yè) 態(tài) 約 7300平方米 ?集中型商業(yè)廣場 1層 23層 3層 :電影院 9,米 超市、百貨、品牉庖及電影院等 面 積 層 高 業(yè) 態(tài) 約 20900平方米 Page 31 ▋ 拿地概念方案及指標(biāo) ▋ 項(xiàng)目價格建議及銷售周期 ▋ 銷售排期及回款計(jì)劃 第三部分 價格建議及銷售排期 Page 32 一、拿地概念方案及指標(biāo)（方案 一，全平層） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 32F電梯 (21棟 ) 地上總 建面（ m2） 424915 住宅 330850 底商 +獨(dú)商 +商業(yè)廣場 58850 地下停車位（個） 5487 Page 33 二、項(xiàng)目價格建議及銷售 周期 (方案一：平層） 預(yù)計(jì)開盤時間 2023年三季度 總銷售周期 39個月 資源類型 可售面積（㎡） 可售套數(shù) 入市價 快銷 積極 自持比例 （元 /㎡） 均價 均價 住宅 高層 320850 4300 5200 5500 5800 / 商業(yè) 底層商業(yè) 1F 7625 / 14000 16000 18000 / 底層商業(yè) 2F 4250 / 9000 10000 12023 / 沿河獨(dú)棟商業(yè) 7367 / 10000 11000 15000 / 商業(yè)步行街 1F 9354 / 20230 22023 24000 / 商業(yè)步行街 2F 9354 14000 16000 18000 廣場商業(yè) 1F 8300 / 13000 14000 15000 50% 廣場商業(yè) 2F 8300 / 10000 11000 12023 100% 廣場商業(yè) 3F 4300 / 8000 8500 9500 100% SOHO SOHO公寓 41058 800 7000 7200 7500 / 車位 車位 218943 5487個 80000元 /個 80000 90000 / Page 34 方案 1：地塊投資綜合估算表 遂寧地塊投資綜合估算表 地塊基本信息 位置 用地性質(zhì) 凈用地面積（畝） 凈用地面積（㎡） 容積率 限高 建筑密度 起始樓面價 （元 /平米） 起始總價 （萬元） 競買保證金 （萬元） 遂寧 240畝 居住、商業(yè)用地 159742 100m % 0 方案指標(biāo) 總建筑面積 （㎡） 644395 計(jì)容建筑面積（㎡） 不計(jì)容建筑面積（㎡） 218943 住宅 高層住宅 320850 商業(yè) 底層商業(yè)一層 7,625 配套 物管用房 地下設(shè)備用 房 SOHO 41058 底層商業(yè)二 層 4,250 幼兒園 3405 非機(jī)動車庫 沿街獨(dú)棟商 業(yè) 7,367 架空層 地下室面積 218943 商業(yè)步行街 1層 9,354 消防控制室 地下停車位（銷售 60%） 5,487 商業(yè)步行街 2層 9,354