【正文】 :41:5405:41:54March 19, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 上午 5時(shí) 41分 :41March 19, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 5時(shí) 41分 54秒 上午 5時(shí) 41分 05:41: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 05:41:5405:41:5405:413/19/2023 5:41:54 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 利用區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 以中小戶型產(chǎn)品吸引剛需 充分利用河?xùn)|新區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃， 強(qiáng)勢(shì)灌輸區(qū)域價(jià)值及藍(lán)光品牌 價(jià)值 必須打造一定的商業(yè)配套 區(qū)域及品牌價(jià)值 機(jī)會(huì)點(diǎn) 協(xié)調(diào)政府開(kāi)通 1到 2路公交車 去化速度 ★創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，擴(kuò)大需求面 Page 26 ▋ 項(xiàng)目預(yù)定位體系 ▋ 復(fù)制建筑 T塊及參考戶型 ▋ 商業(yè)體系布局規(guī)劃及定位 建議 第二部分 項(xiàng)目預(yù)策劃 Page 27 項(xiàng)目 定位 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略定位 高周轉(zhuǎn)高流量，中利潤(rùn) 檔次價(jià)值定位 中高端品質(zhì)，類似于公司開(kāi)収的 coco+南充香江國(guó)際項(xiàng)目 +遂寧香江國(guó)際項(xiàng)目（復(fù)合大盤系列） 目標(biāo)客群定位 遂寧本地船山匙居民 +各郊縣 主題概念定位 河?xùn)| CBD、國(guó)際生活社匙 立面風(fēng)格定位（復(fù)制） ARTDECO風(fēng)格 景觀風(fēng)格定位（復(fù)制） 不建筑立面相匘配的美式園林風(fēng)格 住宅（類住宅）戶型面積配比 建筑 面積 總價(jià) 匙間 套型 （廳 /室 /衛(wèi)） 灰空 間率 實(shí)得 面積 套數(shù)（約） 套數(shù) 占比 面積 占比 套數(shù)比 統(tǒng)計(jì) 平層 5253 2830萬(wàn) 2房 1衛(wèi) 44% 75 1075 25% 18% 25% 67 3538萬(wàn) 3房 1衛(wèi) 42% 95 1505 35% 37% 60% 74 4042萬(wàn) 3房 2衛(wèi) 32% 98 1075 25% 27% 7879 4446萬(wàn) 3+1房 2衛(wèi) 42% 115 645 15% 18% 15% 商鋪面積配比 單套 建筑面積 總價(jià) 匙間 進(jìn)入 勱線要求 開(kāi)間 進(jìn)深 層高 套數(shù) 占比 面積 占比 套數(shù) 統(tǒng)計(jì) SOHO兼寫公寓 3545 2633萬(wàn) 高層 1012 30% 30% 800 12F底 商 4080 80160萬(wàn) 平進(jìn) 48 816 30% 30% 688 步行商業(yè)街 12F 40200（主力100） 80400萬(wàn) 平進(jìn) 4 816 20% 20% 集中型商業(yè) 13F 36500 / 樓梯或電梯 / / / 20% 30% 沿河獨(dú)棟商業(yè) 7367 / 樓梯或電梯 / / / / / / 一、項(xiàng)目預(yù)定位 體系（一，全平層） Page 28 ?代表性贈(zèng)送面積參考（遂寧香江國(guó)際社區(qū)為例，參考臥室灰空間贈(zèng)送方法） 二、復(fù)制建筑 T塊及參考戶型 Page 29 ▋ 建筑 T塊 及戶型（ T6標(biāo)準(zhǔn)層） 二、復(fù)制建筑 T塊及參考戶型 Page 30 三、商業(yè)體系布局規(guī)劃及定位建議 ?濱江風(fēng)情獨(dú)棟商業(yè) 在項(xiàng)目西側(cè)五彩繽紛路不濕地公園處設(shè)置獨(dú)棟商業(yè)。 次要客戶 （ 10%~15%） 第三群體： 拆遷戶及鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化演進(jìn)過(guò)程中產(chǎn)生的需求客戶 城市収展產(chǎn)生大量城市拆遷戶產(chǎn)生需求 偶得客戶 （ 2%~5%） 第四群體： 偶得客戶 因其余居住或投資需求販房的客戶，丌屬于項(xiàng)目有針對(duì)性的目標(biāo)客群。 總價(jià) 建筑面積（平米） 5055 7080 8090 90110 110130 2730萬(wàn) 80300 3540萬(wàn) 240900 4045萬(wàn) 213533 4550萬(wàn) 73529 5070萬(wàn) 37992 Page 21 ▋ 區(qū)域結(jié)構(gòu)型產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì) 分析 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)分析 在售項(xiàng)目的剩余產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)情況 由于匙域供應(yīng)面積主要以 7090平的中小套型為主，因項(xiàng)目大多為新亮相項(xiàng)目及，剛需戶型供應(yīng)充足，但月均以 100套速度去化中小套型，則存量中小套型戶型僅能支撐 1214個(gè)月的銷售。 ? 該項(xiàng)目依托規(guī)模，較性價(jià)比的市場(chǎng)價(jià)格、以及實(shí)用的戶型設(shè)計(jì)導(dǎo)致其去化速度較快。 B011/0 B013/0 B015/0 C012/01不大于 35%； C013/01不大于 22%。 ?目標(biāo)地塊距離城南繁華中央商務(wù)區(qū)僅 8分鐘車程，距離老城區(qū)船山區(qū)僅一橋之隔。 遂寧市容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則 地下室運(yùn)用規(guī)定 用作車庫(kù)使用的建筑物地下室、半地下室的頂板面高于室外地坪丌大于 ，丌計(jì)入建筑密度，建筑面積丌計(jì)入建筑面積計(jì)算值；頂板面高于室外地坪 ，按照該層水平投影面積計(jì)入建筑密度，按該層水平投影面積確定建筑面積計(jì)算值。 十、除建筑入口雨篷外，建筑附屬構(gòu)件及裝飾構(gòu)架（如空調(diào)板、花池、構(gòu)造板等）的進(jìn)深丌應(yīng)大于 ，丏連續(xù)長(zhǎng)度丌應(yīng)大于 。 審批： 審核： 編制： 營(yíng)銷策劃中心 重慶公司營(yíng)銷策劃部 遂寧藝術(shù)中心地塊市場(chǎng)調(diào)研及預(yù)策劃報(bào)告 二 0一三年一月三十一日 密 級(jí)：秘 密 文件標(biāo)題 ： 關(guān)于重慶和駿遂寧項(xiàng)目藝術(shù)中心目標(biāo)地塊市場(chǎng)調(diào)研及預(yù)策劃報(bào)告 文件管理記錄 報(bào)出： 文件管理員 日期 批復(fù)： 文件管理員 日期 發(fā)放： 文件管理員 日期 文件編號(hào) ： 重慶營(yíng)銷[snxjgj]{2023}0105號(hào) 文件類別： 公司檔案 （ ） 公司文件 （ √） 主辦單位 ： 重慶和駿營(yíng)銷策劃部 是否送集團(tuán)備案 ： 是 主送單位 ： 和駿常務(wù)副總裁 發(fā)放范圍 ： 無(wú) Page 1 ▋ 目標(biāo)地塊概況分析 ▋ 匙域土地市場(chǎng)分析 ▋ 匙域房產(chǎn)市場(chǎng)分析 ▋ 目標(biāo)土地客群分析 ▋ 目標(biāo)土地價(jià)值分析 第一部分 目標(biāo)地塊情況 Page 2 一、目標(biāo)地塊概況分析 ?目標(biāo)地塊位置及基本信息 拍賣時(shí)間 待定 地塊位置 遂寧市河?xùn)|藝術(shù)中心 地塊面積 159742平方米（約 240畝） 用地性質(zhì) 商住 容 積 率 計(jì)容面積 限高 100米（暫） 每畝起拍價(jià) / 起拍樓面地價(jià) （丌含地票、契稅及服務(wù)費(fèi)） / 起總價(jià) （丌含地票、契稅及服務(wù)費(fèi)） / 競(jìng)買保證金 / 地票 / 戶型要求 / 其他及備注 無(wú) Page 3 ?目標(biāo)地塊限制性規(guī)劃條件 一、目標(biāo)地塊概況分析 需核實(shí)內(nèi)容 反饋信息 信息來(lái)源 地方限制設(shè)計(jì)條件 車位配置要求 住宅 /戶；商業(yè) ~ /100m2營(yíng)業(yè)面積 遂寧市城匙房地產(chǎn)開(kāi)収規(guī)劃管理規(guī)定 灰空間運(yùn)用規(guī)定 每套住宅陽(yáng)臺(tái)（含各類形式的陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、露臺(tái)、活勱平臺(tái)等非公共活勱空間）的水平投影面積丌大于該住宅套型建筑面積的 20%；商業(yè)、辦公、酒庖建筑的每層陽(yáng)臺(tái)水平投影面積丌大于該層建筑面積的 15%。建筑公共部分的門廳、大堂、中庭等除外。 遂寧市城匙房地產(chǎn)開(kāi)収規(guī)劃管理規(guī)定 特殊抗震規(guī)定 無(wú) 政店配建規(guī)定 總建筑面積在 20萬(wàn)平方米以上時(shí)，按建筑面積 9‰配建兒童及老年室外和室內(nèi)活勱場(chǎng)地；按建筑面積 7％配建集中公共綠地；按建筑面積 2‰配建行政管理用房（居委會(huì)、業(yè)主、物管用房）；按建筑面積 5‰配建幼兒園；設(shè)一處以上公廁 遂寧市城匙房地產(chǎn)開(kāi)収規(guī)劃管理規(guī)定 代征綠地使用規(guī)定 無(wú) 其他 ………… 綠地率： 舊城匙建設(shè)項(xiàng)目多層丌低于 30％，高層丌低于 35％； 新匙建設(shè)項(xiàng)目多層丌低于 35％，高層丌低于 40％； 遂寧市城匙房地產(chǎn)開(kāi)収規(guī)劃管理規(guī)定 ?目標(biāo)地塊四至及 現(xiàn)況 一、目標(biāo)地塊概況分析 項(xiàng)目 臨近遂寧市河?xùn)|生態(tài)濕地公園，地塊方正，平整，通過(guò)涪江三橋不老城匙連接，道路寬敞，總體位置位于河?xùn)|新匙內(nèi)的成熟匙域。 ▋ 目標(biāo)地塊核心特征 一、目標(biāo)地塊概況分析 Page 9 ?區(qū)域土地供地統(tǒng)計(jì)（公開(kāi)） 二、區(qū)域土地市場(chǎng)分析 編號(hào) 地塊位置 用地面積 用地性質(zhì) 建筑控制高 度 容積率 建筑密度 綠地率 起拍價(jià) 保證金（萬(wàn) 元） 備 注 1 遂州中路977號(hào)（原啤酒廠地塊） （） 住宅 不大于 60米 不小于 1，不大于 （按不小于住宅建筑面積的 3%配建公共租賃住房，且單套建筑面積不得大于 60平方米） 不大于 18% 不小于 40% 260萬(wàn)元 /畝 4500 2 河?xùn)|新區(qū)仁里組團(tuán)（靈山街， B7—03） m2（） 住宅 多層不大于18米 不小于 1，不大于 （按不小于住宅建筑面積的 3%配建公共租賃住房，且單套建筑面積不得大于 60平方米） 不大于 30% 不小于 40% 125萬(wàn)元 /畝 670 抵押在國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，銀行同意拍賣出讓 3 開(kāi)發(fā)區(qū)北固小學(xué)東側(cè)，宏橋街以北，濱江路以西 （） 商業(yè)、住宅（商業(yè)與住宅建筑需嚴(yán)格分離） 多高混合，商業(yè)不大于18米，高層不大于 90米（參照該地塊擬定設(shè)計(jì)條件上報(bào)規(guī)委會(huì)審議時(shí)的城市設(shè)計(jì)） 不小于 1，不大于 (按不小于住宅建筑面積的 3%配建公共租賃住房，且單套建筑面積不得大于 60平方米；商業(yè)建筑面積不超過(guò)26000平方米 ) 不大于 25% 不小于 40% 210萬(wàn)元 /畝 4700 4 河?xùn)|新區(qū)圣泉路 D1— 03 m2（） 住宅 不大于 18米 不小于 1，不大于 （按不小于住宅建筑面積的 3%配建公共租賃住房，且單套建筑面積不得大于 60平方米） 不大于 27% 不小于 40% 150萬(wàn)元 /畝 4600 抵押在農(nóng)發(fā)行、中國(guó)銀行，銀行同意拍賣出讓 5 河?xùn)|新區(qū)罐子口片區(qū)（ B011/0B013/0 B015/0 C012/0C013/01地塊） 總面積 193808m2（ 畝），其中 B011/01地塊9224m2； B013/01地塊21212m2； B015/01地塊14048m2； C012/01地塊 85323m2； C013/01地塊 61672