【正文】 資料來源：訪談 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 34 中遠房地產(chǎn)以往對天麟的管理帶有比較明顯的操作控股的特征 操作控股的特征 中遠房地產(chǎn)公司對天麟的管理 ? 中遠房地產(chǎn)公司負責公司的戰(zhàn)略制定，向天麟提供主要的戰(zhàn)略資源，天麟同樣有開發(fā)戰(zhàn)略資源的使命和需要 ? 中遠房地產(chǎn)公司對項目的投資有最終決定權 ? 天麟的總經(jīng)理、副總經(jīng)理定期參加中遠房地產(chǎn)公司召開的副總以上會議 ? 天麟公司部門經(jīng)理以上高級職員由中遠房地產(chǎn)公司委派 ? 中遠房地產(chǎn)總經(jīng)理指定一名高級副總擔任天麟的分管副總（執(zhí)行董事） ? 天麟在重大政策上報中遠房地產(chǎn)公司指示或集體討論 ? 財務預算與資金的調度由中遠房地產(chǎn)公司控制 ? 重大合同（ 50萬元以上）由中遠房地產(chǎn)公司審批 ? 大額開支（ 50萬元以上）由中遠房地產(chǎn)公司審批 ? 天麟的薪酬激勵政策及執(zhí)行情況參考中遠房地產(chǎn)公司的相關制度與政策 ?集團安排管理管理者隊伍 ?直接的財務會計控制 ?集團實施中央采購 ?專門的集團職能部門負責生產(chǎn)協(xié)調 ?集團市場營銷 ?集團技術中心負責技術創(chuàng)新 資料來源：訪談 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 35 天麟目前的組織構架在新的環(huán)境下的挑戰(zhàn) ? 中遠房地產(chǎn)目前實際上對天麟公司進行操作型控股，其優(yōu)點是使得天麟公司能夠極大地使用中遠房地產(chǎn)的資源，缺點是天麟公司不能按照獨立的公司進行運營，沒有獨立發(fā)展的臺階 ? 由于天麟公司不是獨立的公司，其在人員、資源、運營等體系上明顯依賴于中遠房地產(chǎn)的各個部門及資源 ? 由于中遠房地產(chǎn)與天麟公司在人員歸屬上的交叉，導致了天麟必須在中遠房地產(chǎn)的體系中運營，如：管理、激勵、人員調動等 ? 由于天麟公司與中遠房地產(chǎn)的不可分割性，可能導致了合資企業(yè)管理的不明晰性 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 36 天麟在組織上應根據(jù)競爭的要求和重組帶來的挑戰(zhàn)進行調整 業(yè)務發(fā)展對組織的要求 天麟的現(xiàn)狀 經(jīng)營的相對獨立性 ? 在充分利用各方資源的前提下，成為具有獨立運作能力的項目經(jīng)營公司 ? 是中遠房地產(chǎn)下的項目公司，人員大部分來源于中遠房地產(chǎn)，相關度極高 ? 天麟在人事、經(jīng)營、資源上對中遠房地產(chǎn)依賴極強 項目的運作能力 ? 年開發(fā)規(guī)模達到 30萬平方米以上 ? 年竣工規(guī)模達 15萬平方米 ? 有 15個人的核心業(yè)務團隊來確保 2各項目的交錯進行 ? 開發(fā)規(guī)模在 10—15萬平方米 ? 歷史上的項目開發(fā)的效益與質量尚未評估 ? 遠洋風景項目的開發(fā)質量和經(jīng)濟效益有待評估 職業(yè)化程度 ? 能接受國際資本市場挑戰(zhàn)的職業(yè)化管理（依據(jù)制度、量化、責權利統(tǒng)一、專業(yè)人才引進等管理） ? 能面對專業(yè)的競爭者在同一市場上的競爭（如：如何面對李嘉誠 4000元 /平方米的開發(fā)項目 ? 有一定水平的國有房地產(chǎn)項目公司管理 ? 部分人才是否符合專業(yè)水平有待評估 ? 天麟公司在市場上的專業(yè)化競爭力有待評估 團隊力量 ? 在良好的組織上發(fā)揮出強大的團隊力量，有協(xié)同效應 ? 各部門、崗位基本各司其職（責權不清） ? 團隊的精神與效率需進一步培養(yǎng) 公平機制 ? 在各方股東、管理層、普通員工間形成利益的公平與平衡機制 ? 主要體現(xiàn)中遠房地產(chǎn)的戰(zhàn)略利益 組織效率的衡量與控制 ? 能夠量化、專業(yè)、持續(xù)地衡量并確保組織的效率，并對其負責 ? 天麟公司組織績效評估及提高系統(tǒng)有待進一步完善 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 37 管理模式 – 應由傳統(tǒng)的 “ 個人責任心 ” 模式，轉變?yōu)?“ 專業(yè)型 ” 模式，再進步到 “ 管理型 ” 模式 – 健全的、系統(tǒng)的管理體系，共同激發(fā)員工整體的效率 組織結構 – 需要建立起規(guī)范的法人治理結構 – 組織架構中的部分功能需要完善 – 需要建立有效的內部競爭機制 業(yè)務流程 – 一些重要的決策 ,計劃 ,監(jiān)控流程可以在組織中執(zhí)行 – 業(yè)務流程標準化和規(guī)范化 – 業(yè)務流程在組織中不存在重復、脫節(jié)、互相扯皮的現(xiàn)象 天麟房地產(chǎn)公司的組織設計是為了支持其戰(zhàn)略目標的實現(xiàn) 資料來源：訪談、天圖分析 存在問題 具體表現(xiàn) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 38 合資后，天麟公司應按章程建立完善的現(xiàn)代化的治理結構 董事會 項目投資委員會 總經(jīng)理 經(jīng)營副總 總工程師 財務總監(jiān) * 行政副總 * 審核委員會 注 *：將在合資后設立 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 39 建議未來的天麟房地產(chǎn)公司應建立規(guī)范的法人治理結構，成立董事會作為最高權力和決策結構 1. 合資合同及本章程的修改； 2. 合資公司合營期限的延長、終止； 3. 合資公司注冊資本的增加或減少，各方出資額的轉讓，出資比例的變更；合資公司停產(chǎn)、中止或與另一個經(jīng)濟組織合并； 4. 財務決算的認可、利潤分配前三項基金（儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金及職工福利獎勵基金）的提取比例、利潤分配、虧損處理的決定； 5. 設立、撤銷分支機構； 6. 合資公司的資產(chǎn)抵押； 7. 合資公司的貸款、重大投資； 8. 其他應由董事會決定的重大事宜。 1. 根據(jù)公司章程和內部細則制定公司的經(jīng)營目標、戰(zhàn)略對策和管理原則 2. 批準和審核各事業(yè)部的戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務經(jīng)營計劃、經(jīng)營目標，審核各事業(yè)部的業(yè)務經(jīng)營情況和業(yè)務計劃執(zhí)行情況 3. 負責監(jiān)督控股公司總經(jīng)理的工作情況，并提出監(jiān)督和整改建議，接受總經(jīng)理的述職，根據(jù)總經(jīng)理的提名，任免控股公司副總經(jīng)理，決定控股公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理以及其它高級管理人員的薪酬和獎懲 章程中規(guī)定的董事會職權 其它仍需討論的責權 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 40 從投資雙方的投資目的出發(fā)，董事會對天麟的管理控制既要考慮到投資雙方的利益，又要考慮到經(jīng)營團隊的運作靈活性 董事會控制的范圍 控制方法 ? 公司的戰(zhàn)略、年度業(yè)務計劃，年度及新項目預算 ? 總經(jīng)理、財務總監(jiān)（如果任命）的任免 ? 其他副總經(jīng)理的任免 ? 重大投資決定 ? 重大合同審批 ? 重大付款結算 ? 董事會集體討論審批 ? 董事長提名，董事會通過 ? 總經(jīng)理提名，董事會審批 ? 項目投資委員會 ? 限額（？） ? 限額（？） 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 41 運營團隊達不成任務時董事會應采取相應的懲罰措施 按比例削減獎金 ? 激勵機制中，浮動收入部分嚴格與業(yè)績掛鉤，實行風險共擔 示警 ? 局部或總體業(yè)績不達標時，董事會應對總經(jīng)理及核心經(jīng)營層予以示警 調任 /辭退 ? 數(shù)次不能完成任務時，根據(jù)崗位職責進行 360度評估并進行人事決定 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 42 天麟公司采取總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理和高層管理團隊之間應有明確的責權劃分 總經(jīng)理 副總及總監(jiān) 責任 ? 在董事會授權下，全面負責公司業(yè)績指標 ? 匯報 ? 公關 ? 各部門職責 ? 跨部門協(xié)作的責任 權力 ? 財務“一支筆” ? 部門經(jīng)理的人事權 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 43 嚴格規(guī)定股東與運營團隊的關系，確保中遠房地產(chǎn)公司在有效戰(zhàn)略控制條件下，既不干涉天麟內部運營，又能充分提供極大的支持 中遠房地產(chǎn)對運營層有明確的層級授權后， 逐漸消弱目前對天麟的行政管理權 同時，又要對運營層提供有力的支持 ?資本支持 ?品牌支持 ?人力資源支持 ?信息 ?關系 ?戰(zhàn)略決策 ?股東與運營層之間建立職業(yè)化、專業(yè)化的商務關系 ?積極尋找優(yōu)勢互補的機會 ?明晰責權利，增加透明度 ? 戰(zhàn)略審批 ? 人事權 ? 財務權 ? 行政匯報 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 44 天麟應沿用并加強現(xiàn)有的組織構架 定義 直線職能制 ? 按照職能設立部門，各部門向總經(jīng)理或負責該部門的副總報告 項目部制 ? 按照每一個項目建立一個部門，實行項目經(jīng)理負責制 矩陣制 ? 是直線職能制與項目部制的組合，在項目和職能兩條線上建立 利 ? 職能清晰，各付其職 ? 柔度性 ? 既可以按照職能制進行專業(yè)管理，又可以擁有項目部制的靈活性 弊 ? 跨部門、跨職能運作較難 ? 對項目控制能力較差，項目操作中專業(yè)性難以保證 ? 需要高素質、具有二維管理才能的優(yōu)秀管理人才 ? 有系統(tǒng)的管理體系 使用范圍 ? 適合單項目公司 ? 適合 2個以上項目相互交叉不多的公司 ? 能同時操作多個項目 ? 大型專業(yè)公司 天圖推薦 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 45 根據(jù)戰(zhàn)略要求與天麟現(xiàn)狀，天麟在下 3年的組織結構應保持與加強 總經(jīng)理 營銷副總 總工程師 財務總監(jiān) 經(jīng)營部經(jīng)理 客戶服務部經(jīng)理 工程部經(jīng)理 預算控制部經(jīng)理 財務部經(jīng)理 人事部經(jīng)理 總經(jīng)理助理 管理信息部經(jīng)理 ** 行政副總 綜合部經(jīng)理 注 *：建議業(yè)務發(fā)展部在 2年后設立，在該部門設立前由經(jīng)營部履行業(yè)務發(fā)展職能 **：管理信息部暫定由財務總監(jiān)監(jiān)管 業(yè)務發(fā)展部經(jīng)理 * 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 46 天麟公司組織與中遠房地產(chǎn)公司組織內部關系界定方法 中遠房地產(chǎn)開發(fā)公司決策層 其他職能部門 經(jīng)營部 審算部 財務部 人事部 其他部室 各專業(yè)公司 小區(qū)物業(yè)公司 廣田裝飾公司 遠洋建筑公司 其他專業(yè)公司 銷售公司 銷售中心 信息情報中心 客戶中心 市場開發(fā)部 天麟房地產(chǎn) B C D E A A. 中遠房地產(chǎn)決策層通過董事會參與天麟 的管理 ，商業(yè)性往來 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 47 為了達 到 天麟的戰(zhàn)略目標，現(xiàn)有組織架構中的一些基本功能有待補充和加強 類別 功能 業(yè)務發(fā)展 – 戰(zhàn)略規(guī)劃功能 (行業(yè)研究、戰(zhàn)略規(guī)劃、協(xié)調控制 ) – 相對獨立的項目開發(fā)功能 – 項目投資研究、市場分析、前期企劃功能 財務 – 財務分析、預決算、融資功能 – 以財務手段進行項目盈利控制的能力及其它管理決策支持 營銷策劃 – 營銷策劃功能 – 公司總體業(yè)務策劃能力 其它 – 銷售合同管理等支持功能 – 房地產(chǎn)事業(yè)部的設計管理功能 – 其它 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 48 公司核心領導團隊的任命與分工 職務 主要職責 ?公司的業(yè)務發(fā)展計劃與執(zhí)行情況監(jiān)督 ?核心員工隊伍建設 ?企業(yè)的財務計劃總體規(guī)劃 ?項目前期 ?侯選項目調研 ?產(chǎn)品銷售控制 ?工程進度控制 ?工程質量控制 ?工程技術人員管理和培養(yǎng) ?預算制定與執(zhí)行控制 ?對公司的價值和投資回報負責 ?建立負責國際準則的核算體系，對公司帳務的合法性負責 ?人力資源管理，包括新員工錄用、考核激勵、薪酬體系等 ?后勤保障與員工生活服務 ?辦公場所、設備、文檔的管理 總經(jīng)理 經(jīng)營副總 總工程師 財務總監(jiān) 行政副總 任命 徐立 王繼昕 余文祥 待定 待定 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 49 第三部分：天麟公司人事制度 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 50 前言 房地產(chǎn)行業(yè)中，成功關鍵在于核心團隊的精英式合作與領導，而人事管理制度是天麟公司所有管理體系的基石，鑒于天麟公司剛剛由中遠房地產(chǎn)的子企業(yè)轉型為中外合資企業(yè)，人事管理應在原中遠房地產(chǎn)的管理體系上進行全面的設計與定位。 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 11 天麟在未來三年的目標客戶群主要定位于 3