【正文】 資料來源：訪談 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 34 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)以往對天麟的管理帶有比較明顯的操作控股的特征 操作控股的特征 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司對天麟的管理 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)公司的戰(zhàn)略制定，向天麟提供主要的戰(zhàn)略資源，天麟同樣有開發(fā)戰(zhàn)略資源的使命和需要 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司對項目的投資有最終決定權(quán) ? 天麟的總經(jīng)理、副總經(jīng)理定期參加中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司召開的副總以上會議 ? 天麟公司部門經(jīng)理以上高級職員由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司委派 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)總經(jīng)理指定一名高級副總擔(dān)任天麟的分管副總（執(zhí)行董事） ? 天麟在重大政策上報中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司指示或集體討論 ? 財務(wù)預(yù)算與資金的調(diào)度由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司控制 ? 重大合同（ 50萬元以上）由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司審批 ? 大額開支（ 50萬元以上）由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司審批 ? 天麟的薪酬激勵政策及執(zhí)行情況參考中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的相關(guān)制度與政策 ?集團(tuán)安排管理管理者隊伍 ?直接的財務(wù)會計控制 ?集團(tuán)實施中央采購 ?專門的集團(tuán)職能部門負(fù)責(zé)生產(chǎn)協(xié)調(diào) ?集團(tuán)市場營銷 ?集團(tuán)技術(shù)中心負(fù)責(zé)技術(shù)創(chuàng)新 資料來源：訪談 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 35 天麟目前的組織構(gòu)架在新的環(huán)境下的挑戰(zhàn) ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)目前實際上對天麟公司進(jìn)行操作型控股，其優(yōu)點是使得天麟公司能夠極大地使用中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的資源，缺點是天麟公司不能按照獨立的公司進(jìn)行運營，沒有獨立發(fā)展的臺階 ? 由于天麟公司不是獨立的公司，其在人員、資源、運營等體系上明顯依賴于中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的各個部門及資源 ? 由于中遠(yuǎn)房地產(chǎn)與天麟公司在人員歸屬上的交叉，導(dǎo)致了天麟必須在中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的體系中運營，如：管理、激勵、人員調(diào)動等 ? 由于天麟公司與中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的不可分割性，可能導(dǎo)致了合資企業(yè)管理的不明晰性 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 36 天麟在組織上應(yīng)根據(jù)競爭的要求和重組帶來的挑戰(zhàn)進(jìn)行調(diào)整 業(yè)務(wù)發(fā)展對組織的要求 天麟的現(xiàn)狀 經(jīng)營的相對獨立性 ? 在充分利用各方資源的前提下，成為具有獨立運作能力的項目經(jīng)營公司 ? 是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)下的項目公司，人員大部分來源于中遠(yuǎn)房地產(chǎn)，相關(guān)度極高 ? 天麟在人事、經(jīng)營、資源上對中遠(yuǎn)房地產(chǎn)依賴極強(qiáng) 項目的運作能力 ? 年開發(fā)規(guī)模達(dá)到 30萬平方米以上 ? 年竣工規(guī)模達(dá) 15萬平方米 ? 有 15個人的核心業(yè)務(wù)團(tuán)隊來確保 2各項目的交錯進(jìn)行 ? 開發(fā)規(guī)模在 10—15萬平方米 ? 歷史上的項目開發(fā)的效益與質(zhì)量尚未評估 ? 遠(yuǎn)洋風(fēng)景項目的開發(fā)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益有待評估 職業(yè)化程度 ? 能接受國際資本市場挑戰(zhàn)的職業(yè)化管理（依據(jù)制度、量化、責(zé)權(quán)利統(tǒng)一、專業(yè)人才引進(jìn)等管理） ? 能面對專業(yè)的競爭者在同一市場上的競爭（如：如何面對李嘉誠 4000元 /平方米的開發(fā)項目 ? 有一定水平的國有房地產(chǎn)項目公司管理 ? 部分人才是否符合專業(yè)水平有待評估 ? 天麟公司在市場上的專業(yè)化競爭力有待評估 團(tuán)隊力量 ? 在良好的組織上發(fā)揮出強(qiáng)大的團(tuán)隊力量，有協(xié)同效應(yīng) ? 各部門、崗位基本各司其職（責(zé)權(quán)不清） ? 團(tuán)隊的精神與效率需進(jìn)一步培養(yǎng) 公平機(jī)制 ? 在各方股東、管理層、普通員工間形成利益的公平與平衡機(jī)制 ? 主要體現(xiàn)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略利益 組織效率的衡量與控制 ? 能夠量化、專業(yè)、持續(xù)地衡量并確保組織的效率，并對其負(fù)責(zé) ? 天麟公司組織績效評估及提高系統(tǒng)有待進(jìn)一步完善 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 37 管理模式 – 應(yīng)由傳統(tǒng)的 “ 個人責(zé)任心 ” 模式，轉(zhuǎn)變?yōu)?“ 專業(yè)型 ” 模式，再進(jìn)步到 “ 管理型 ” 模式 – 健全的、系統(tǒng)的管理體系，共同激發(fā)員工整體的效率 組織結(jié)構(gòu) – 需要建立起規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu) – 組織架構(gòu)中的部分功能需要完善 – 需要建立有效的內(nèi)部競爭機(jī)制 業(yè)務(wù)流程 – 一些重要的決策 ,計劃 ,監(jiān)控流程可以在組織中執(zhí)行 – 業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化 – 業(yè)務(wù)流程在組織中不存在重復(fù)、脫節(jié)、互相扯皮的現(xiàn)象 天麟房地產(chǎn)公司的組織設(shè)計是為了支持其戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn) 資料來源：訪談、天圖分析 存在問題 具體表現(xiàn) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 38 合資后，天麟公司應(yīng)按章程建立完善的現(xiàn)代化的治理結(jié)構(gòu) 董事會 項目投資委員會 總經(jīng)理 經(jīng)營副總 總工程師 財務(wù)總監(jiān) * 行政副總 * 審核委員會 注 *：將在合資后設(shè)立 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 39 建議未來的天麟房地產(chǎn)公司應(yīng)建立規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)，成立董事會作為最高權(quán)力和決策結(jié)構(gòu) 1. 合資合同及本章程的修改； 2. 合資公司合營期限的延長、終止； 3. 合資公司注冊資本的增加或減少，各方出資額的轉(zhuǎn)讓，出資比例的變更；合資公司停產(chǎn)、中止或與另一個經(jīng)濟(jì)組織合并； 4. 財務(wù)決算的認(rèn)可、利潤分配前三項基金（儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金及職工福利獎勵基金）的提取比例、利潤分配、虧損處理的決定； 5. 設(shè)立、撤銷分支機(jī)構(gòu)； 6. 合資公司的資產(chǎn)抵押； 7. 合資公司的貸款、重大投資； 8. 其他應(yīng)由董事會決定的重大事宜。 1. 根據(jù)公司章程和內(nèi)部細(xì)則制定公司的經(jīng)營目標(biāo)、戰(zhàn)略對策和管理原則 2. 批準(zhǔn)和審核各事業(yè)部的戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)經(jīng)營計劃、經(jīng)營目標(biāo)，審核各事業(yè)部的業(yè)務(wù)經(jīng)營情況和業(yè)務(wù)計劃執(zhí)行情況 3. 負(fù)責(zé)監(jiān)督控股公司總經(jīng)理的工作情況，并提出監(jiān)督和整改建議，接受總經(jīng)理的述職，根據(jù)總經(jīng)理的提名，任免控股公司副總經(jīng)理，決定控股公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理以及其它高級管理人員的薪酬和獎懲 章程中規(guī)定的董事會職權(quán) 其它仍需討論的責(zé)權(quán) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 40 從投資雙方的投資目的出發(fā)，董事會對天麟的管理控制既要考慮到投資雙方的利益，又要考慮到經(jīng)營團(tuán)隊的運作靈活性 董事會控制的范圍 控制方法 ? 公司的戰(zhàn)略、年度業(yè)務(wù)計劃，年度及新項目預(yù)算 ? 總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)（如果任命）的任免 ? 其他副總經(jīng)理的任免 ? 重大投資決定 ? 重大合同審批 ? 重大付款結(jié)算 ? 董事會集體討論審批 ? 董事長提名，董事會通過 ? 總經(jīng)理提名，董事會審批 ? 項目投資委員會 ? 限額（？） ? 限額（？） 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 41 運營團(tuán)隊達(dá)不成任務(wù)時董事會應(yīng)采取相應(yīng)的懲罰措施 按比例削減獎金 ? 激勵機(jī)制中，浮動收入部分嚴(yán)格與業(yè)績掛鉤，實行風(fēng)險共擔(dān) 示警 ? 局部或總體業(yè)績不達(dá)標(biāo)時，董事會應(yīng)對總經(jīng)理及核心經(jīng)營層予以示警 調(diào)任 /辭退 ? 數(shù)次不能完成任務(wù)時，根據(jù)崗位職責(zé)進(jìn)行 360度評估并進(jìn)行人事決定 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 42 天麟公司采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理和高層管理團(tuán)隊之間應(yīng)有明確的責(zé)權(quán)劃分 總經(jīng)理 副總及總監(jiān) 責(zé)任 ? 在董事會授權(quán)下，全面負(fù)責(zé)公司業(yè)績指標(biāo) ? 匯報 ? 公關(guān) ? 各部門職責(zé) ? 跨部門協(xié)作的責(zé)任 權(quán)力 ? 財務(wù)“一支筆” ? 部門經(jīng)理的人事權(quán) 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 43 嚴(yán)格規(guī)定股東與運營團(tuán)隊的關(guān)系，確保中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司在有效戰(zhàn)略控制條件下，既不干涉天麟內(nèi)部運營，又能充分提供極大的支持 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)對運營層有明確的層級授權(quán)后， 逐漸消弱目前對天麟的行政管理權(quán) 同時，又要對運營層提供有力的支持 ?資本支持 ?品牌支持 ?人力資源支持 ?信息 ?關(guān)系 ?戰(zhàn)略決策 ?股東與運營層之間建立職業(yè)化、專業(yè)化的商務(wù)關(guān)系 ?積極尋找優(yōu)勢互補(bǔ)的機(jī)會 ?明晰責(zé)權(quán)利，增加透明度 ? 戰(zhàn)略審批 ? 人事權(quán) ? 財務(wù)權(quán) ? 行政匯報 ? 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 44 天麟應(yīng)沿用并加強(qiáng)現(xiàn)有的組織構(gòu)架 定義 直線職能制 ? 按照職能設(shè)立部門，各部門向總經(jīng)理或負(fù)責(zé)該部門的副總報告 項目部制 ? 按照每一個項目建立一個部門，實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制 矩陣制 ? 是直線職能制與項目部制的組合，在項目和職能兩條線上建立 利 ? 職能清晰，各付其職 ? 柔度性 ? 既可以按照職能制進(jìn)行專業(yè)管理，又可以擁有項目部制的靈活性 弊 ? 跨部門、跨職能運作較難 ? 對項目控制能力較差，項目操作中專業(yè)性難以保證 ? 需要高素質(zhì)、具有二維管理才能的優(yōu)秀管理人才 ? 有系統(tǒng)的管理體系 使用范圍 ? 適合單項目公司 ? 適合 2個以上項目相互交叉不多的公司 ? 能同時操作多個項目 ? 大型專業(yè)公司 天圖推薦 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 45 根據(jù)戰(zhàn)略要求與天麟現(xiàn)狀，天麟在下 3年的組織結(jié)構(gòu)應(yīng)保持與加強(qiáng) 總經(jīng)理 營銷副總 總工程師 財務(wù)總監(jiān) 經(jīng)營部經(jīng)理 客戶服務(wù)部經(jīng)理 工程部經(jīng)理 預(yù)算控制部經(jīng)理 財務(wù)部經(jīng)理 人事部經(jīng)理 總經(jīng)理助理 管理信息部經(jīng)理 ** 行政副總 綜合部經(jīng)理 注 *：建議業(yè)務(wù)發(fā)展部在 2年后設(shè)立，在該部門設(shè)立前由經(jīng)營部履行業(yè)務(wù)發(fā)展職能 **：管理信息部暫定由財務(wù)總監(jiān)監(jiān)管 業(yè)務(wù)發(fā)展部經(jīng)理 * 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 46 天麟公司組織與中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司組織內(nèi)部關(guān)系界定方法 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司決策層 其他職能部門 經(jīng)營部 審算部 財務(wù)部 人事部 其他部室 各專業(yè)公司 小區(qū)物業(yè)公司 廣田裝飾公司 遠(yuǎn)洋建筑公司 其他專業(yè)公司 銷售公司 銷售中心 信息情報中心 客戶中心 市場開發(fā)部 天麟房地產(chǎn) B C D E A A. 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)決策層通過董事會參與天麟 的管理 ，商業(yè)性往來 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 47 為了達(dá) 到 天麟的戰(zhàn)略目標(biāo)，現(xiàn)有組織架構(gòu)中的一些基本功能有待補(bǔ)充和加強(qiáng) 類別 功能 業(yè)務(wù)發(fā)展 – 戰(zhàn)略規(guī)劃功能 (行業(yè)研究、戰(zhàn)略規(guī)劃、協(xié)調(diào)控制 ) – 相對獨立的項目開發(fā)功能 – 項目投資研究、市場分析、前期企劃功能 財務(wù) – 財務(wù)分析、預(yù)決算、融資功能 – 以財務(wù)手段進(jìn)行項目盈利控制的能力及其它管理決策支持 營銷策劃 – 營銷策劃功能 – 公司總體業(yè)務(wù)策劃能力 其它 – 銷售合同管理等支持功能 – 房地產(chǎn)事業(yè)部的設(shè)計管理功能 – 其它 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 48 公司核心領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊的任命與分工 職務(wù) 主要職責(zé) ?公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃與執(zhí)行情況監(jiān)督 ?核心員工隊伍建設(shè) ?企業(yè)的財務(wù)計劃總體規(guī)劃 ?項目前期 ?侯選項目調(diào)研 ?產(chǎn)品銷售控制 ?工程進(jìn)度控制 ?工程質(zhì)量控制 ?工程技術(shù)人員管理和培養(yǎng) ?預(yù)算制定與執(zhí)行控制 ?對公司的價值和投資回報負(fù)責(zé) ?建立負(fù)責(zé)國際準(zhǔn)則的核算體系，對公司帳務(wù)的合法性負(fù)責(zé) ?人力資源管理，包括新員工錄用、考核激勵、薪酬體系等 ?后勤保障與員工生活服務(wù) ?辦公場所、設(shè)備、文檔的管理 總經(jīng)理 經(jīng)營副總 總工程師 財務(wù)總監(jiān) 行政副總 任命 徐立 王繼昕 余文祥 待定 待定 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 49 第三部分：天麟公司人事制度 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 50 前言 房地產(chǎn)行業(yè)中，成功關(guān)鍵在于核心團(tuán)隊的精英式合作與領(lǐng)導(dǎo)，而人事管理制度是天麟公司所有管理體系的基石，鑒于天麟公司剛剛由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的子企業(yè)轉(zhuǎn)型為中外合資企業(yè)，人事管理應(yīng)在原中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的管理體系上進(jìn)行全面的設(shè)計與定位。 天圖投資管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 11 天麟在未來三年的目標(biāo)客戶群主要定位于 3