【正文】 市場瓜分 指開發(fā)企業(yè)在共同或相近的板塊區(qū)域內(nèi)聯(lián)盟，共同規(guī)劃、共同宣傳、資源共享，攜整體之勢提升自己的一種合作模式 這種模式摒棄了在一個區(qū)域內(nèi)各自為政的種種弊端，避免了兩敗俱傷，通過聯(lián)盟共同瓜分市場的空間和利潤 案例： 重慶 “ 五黃大社區(qū) ” “ 五黃大社區(qū) ” 是重慶第一個區(qū)域性地產(chǎn)聯(lián)盟。 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |60 7 企業(yè)并購 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |61 企業(yè)并購的基本概念 ? 并購概念 ?并購是全部或部分受讓房地產(chǎn)公司的股權(quán)，相應獲得房地產(chǎn)公司名下財產(chǎn)的所有權(quán)，包括其開發(fā)的房地產(chǎn)項目 ? 并購類型 ?按并購后被并購一方的法律狀態(tài)：兼并（被并購方法人資格消失），收購 ?按并購目的和效果 ?戰(zhàn)略合作型 ?資源重組型 ?業(yè)務擴張型 ?借機觸地型 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |62 房地產(chǎn)企業(yè)并購的未來趨勢 ? 強勢并購弱勢 ? 強強聯(lián)盟 ?以獲取資源為目的的戰(zhàn)略層面并購逐漸增多 ?大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購將逐漸增多 ? 實力型企業(yè)優(yōu)先發(fā)展 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |63 典型案例 萬科、南都 2020年度最大并購事件 ? 2020年 3月 3日，萬科以股權(quán)交易方式一下拿下了長三角地區(qū)（包括蘇州）近 200萬平方米的土地。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務不透明： 基金要求投資企業(yè)的財務高度透明，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)多年來不規(guī)范運作，在短期內(nèi)很難達 到基金的要求。 項目過橋貸款 只針對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目或收購項目發(fā)放，貸款比例一度可高達項目投資總額的 85%，平均超過 50%的水平，貸款期限可長達 57年。這似乎是房地產(chǎn)商找到的一條融資 “ 捷徑 ” 。 綠地于德國 HI“吸金 ” 七億元 ? 2020年 12月上海房企龍頭企業(yè)綠地集團獲德國國際房地產(chǎn)投資銀行（ Hypo Ｒ eal Estate Ｂ ank International）（以下簡稱 “ HI”）額度為 7億元人民幣。 技術(shù)利用 —— 融資的關(guān)鍵 包括項目的包裝、方案的設(shè)計、談判的技巧等。 信托種類 ? 權(quán)益型： ?直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。格林小城二期項目的開發(fā)策劃。 房地產(chǎn)證券投資信托公司與建筑管理公司或特定專業(yè)公司簽訂房地產(chǎn)投資委托契約。從這一角度而言，的確對首創(chuàng)和萬科來講，與 RZP的合作都并非意外。二是可以加大項目的整體開發(fā)實力，縮短項目策劃周期，形成聯(lián)盟內(nèi)各企業(yè)的共贏。而 “ 萬科 ” 18年來歷史上陸續(xù) 5次籌資總額也不過 16億多元。 ? 服務于相同的顧客群，但不存在競爭 ? 對方的客戶群至少同我方現(xiàn)有的客戶群一樣大 ? 相兼容的價值觀念 案例： 奧園與海爾聯(lián)手 奧園與海爾聯(lián)手推進住宅產(chǎn)業(yè)化是交叉營銷模式的典范。 雅居樂 IPO品牌套現(xiàn)策略 ? 雅居樂于 2020年 11月 25日展開正式上市推介， 12月 7月確定公開招股價，在港交所主板掛牌，集資額在 19． 5億～ ，上市保薦人為摩根士丹利。 由保管銀行依委托契約從基金專戶中支付建筑管理公司的委托費用，保管銀行依房地產(chǎn)投資信托契約收取基金保管費用。 ING北京基金（荷蘭國際房地產(chǎn)與北京首創(chuàng)） 變向融資 由于目前外資銀行開展人民幣業(yè)務還有限制，因此一些房地產(chǎn)投資銀行以變換的合作方式與國內(nèi)房地產(chǎn)公司合作。這是國際資本市場上首只以中國內(nèi)地房地產(chǎn)為資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金，也是香港股市第三只 REITS。 房地產(chǎn)融資的基本模式 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |20 12種融資手段 1 國內(nèi)商業(yè)銀行貸款 2 國外商業(yè)銀行貸款 3 房地產(chǎn)投資信托 4 房地產(chǎn) 投資基金 5 房地產(chǎn) 境內(nèi)上市 6 房地產(chǎn) 境外上市 7 房地產(chǎn) 企業(yè)并購 8 房地產(chǎn) 合作開發(fā) 9 發(fā)行企業(yè)債券 10 房地產(chǎn) 金融租賃 11 房地產(chǎn) 典當融資 12 房地產(chǎn) 私募基金 詳見：附件 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |21 房地產(chǎn)金融整體環(huán)境分析 房地產(chǎn)企業(yè)的金融策劃 房地產(chǎn)項目的金融策劃 房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段 資本運作的重要性 目 錄 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |22 （以資源為核心的生存階段） 金融資本階段 資本運作，是地產(chǎn)企業(yè)長期生存和發(fā)展的必然選擇 2 3 4 1 策劃階段 策劃階段 資源階段 （以策劃為核心的初級階段） （以市場為核心的發(fā)展階段） （以金融為核心的競爭階段） 中國地產(chǎn)已進入資本角逐的時代（中大型開發(fā)商紛紛上市或引進私募）；并朝著第 4階段發(fā)展（大型開發(fā)商的圈地運動） Real EstateFinanceConstructing By Everassion |23 附件：房地產(chǎn) 12種融資手段 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |24 1 國內(nèi)商業(yè)銀行貸款 2 國外商業(yè)銀行貸款 3 房地產(chǎn)投資信托 4 房地產(chǎn) 投資基金 5 房地產(chǎn) 境內(nèi)上市 6 房地產(chǎn) 境外上市 7 房地產(chǎn) 企業(yè)并購 8 房地產(chǎn) 合作開發(fā) 9 發(fā)行企業(yè)債券 10 房地產(chǎn) 金融租賃 11 房地產(chǎn) 典當融資 12 房地產(chǎn) 私募基金 12種融資通道 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |25 1 國內(nèi)商業(yè)銀行貸款 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |26 基本概念 ? 指 國內(nèi)商業(yè)銀行 向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施策劃的貸款 ? 包括：住房開發(fā)貸款、經(jīng)濟適用房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款及其他用于房地產(chǎn)開發(fā)所必要的配套設(shè)施策劃貸款。 市場融資 — 條件的合理設(shè)計，科學的條件設(shè)置。 概念及種類 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |32 REITS主要投資對象是房地產(chǎn) REITS是資金信托和財產(chǎn)信托的結(jié)合 ? 其他投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證；而 REITS除了接收貨幣資金外，還接受房地產(chǎn) REITS持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán) ? 普通股投資者可以通過股東大會選擇管理者和參與重大決策；而 REITS的持有者沒有這些權(quán)利，投資者如果對 REIT的管理者不滿，只能 “ 用腳投票 ” ，即在市場上賣出或要求 REIT發(fā)起人贖回其發(fā)行的資產(chǎn)收益憑證 REITS價格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值 ? 普通股價格更多地依靠其現(xiàn)時和預期的收入，與每股的帳面價值關(guān)聯(lián)程度不大；而 REITS價格形成更多依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值 房地產(chǎn)投資信托（ REITS）特征 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |33 中國房地產(chǎn)投資信托公司總匯 名稱 地址 公司簡介 重點項目 上海國際信托 上海 02年完成重新登記，總資產(chǎn) 97億元 上投置業(yè) 2020，新上海國際大廈 2002 中泰信托投資 上海 中國華聞等公司投資入股，注冊資本 51660萬元 上海五洲國際大廈 2020，上海嘉定清水頤園 2020 北京國際信托 北京 成功推出多個信托產(chǎn)品，募集資金最大達 6億元 北京商務中心土地開發(fā) 2002，三環(huán)新城經(jīng)濟適用房 中信信托投資 北京 中信控股旗下公司，注冊資本金 康居工程 2020，國賓世貿(mào)中心 2020 中誠信托投資 北京 原中煤信托； 04年增資更名，資本金 12億元 宣武門大廈 2020，清河新城一期 2020 聯(lián)華國際信托 上海 03年成立，資本金 ￥＋ 1500萬 USD 聯(lián)信寶利 5號 2020，上海順馳藍灣 2020 深圳國際信托 深圳 資本金 20億元 萬科云頂項目 2020，商業(yè)中心蕪湖項目2020 上海愛建信托 上海 86年成立，首家民營非銀行金融機構(gòu)，資本 10億元 平安信托公司 深圳 03年注冊資本增至 27億元 武漢金地 .格林小城 2020 杭州工商信托 杭州 新青年廣場項目 2020 對外經(jīng)濟貿(mào)易信托 北京 隸屬中化集團 回龍觀文化居住區(qū) 2020 山東國際信托 濟南 資本金 魯信華藝置地 2020 Real EstateFinanceConstr