【正文】 乙公司支付樓花款 2億元后進駐項目，開工建設。在工程結束時的稅金繳納及發(fā)票開具同第一種方式。 無需繳納土地增值稅。咨詢內(nèi)容為：在 《 國家稅務總局關于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告 》 （總局公告 2023年第 2號）以及 《 國家稅務總局關于公布現(xiàn)行有效的稅收規(guī)范性文件目錄的公告 》 （總局公告 2023年第 26號）兩文件中都未提及 《 國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復 》 （國稅函 [2023]687號），請問國稅函[2023]687號在我們福建省如何把握？ 福建省地方稅務局在 2023年 1月 11日回復，您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復如下：國稅函[2023]687號文件屬個案批復，未抄送我省。 二是開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā) [2023]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。由于是劃撥用地，實際操作中先由政府收回劃撥用地，再通過招拍掛流程出讓給房地產(chǎn)企業(yè)乙，由乙繳納出讓金。 企業(yè)征用耕地如何繳納土地使用稅？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 5）土地使用稅征收風險 截止時間究竟是何時？ 《 財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知 》 （財稅 [2023]152號）第三條關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間的問題規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 政策三： 《 國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的批復 》 （國稅函 〔 2023〕83號）文件中規(guī)定：“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，無論該不動產(chǎn)或土地使用權上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應按照財稅 〔 2023〕 16號文件第三條第二十項的有關規(guī)定，以全部收入減去該不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額”。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取九種模式 財稅風險深度解析 主講人：李舟 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 我國土地類型 國有出讓商業(yè)土地 國有出讓其他土地 國有出讓住宅土地 國有劃撥土地 國有出讓工業(yè)土地 村民集體土地 房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)土地 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 土地獲取九種模式 購買土地 收購土地持有方 合作開發(fā) 城中村改造 買賣樓花 代建 BT模式 土地置換 兼并重組 保障房建設開發(fā) 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 土地獲取九種模式 不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運營的兩大關鍵點： 一是主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風險平臺； 二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。 2023年年初頒布的 《 國家稅務總局關于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告 》 （國家稅務總局公告2023年第 2號）文件中已將國稅函 〔 2023〕 83號列入失效文件目錄。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 5）土地使用稅征收風險 截止時間究竟是何時？ 西安市地方稅務局關于明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收起止時間有關問題的通知 文號 :西地稅發(fā) [2023]248號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間應為《 商品房買賣合同 》 或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當月末；未按《 商品房買賣合同 》 或其他協(xié)議文件約定時間交付房屋的，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時間為房屋實際交付的當月末。那么，房地產(chǎn)企業(yè)支付給國有企業(yè)甲的 2023萬元究竟是土地轉讓款還是補償安置費？甲企業(yè)是否需要開具發(fā)票？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 6）拆遷補償涉稅風險 —— 拆遷補償收入的營業(yè)稅問題 《 國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 》 （國稅函 〔 2023〕 277號）規(guī)定： 納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照 《 國家稅務總局關于印發(fā) 〈 營業(yè)稅稅目注釋（試行稿） 〉的通知 》 （國稅發(fā) [1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。 三是貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。按 《 土地增值稅暫行條例 》 及其實施細則規(guī)定，切實屬于純股權轉讓的原則上不征土地增值稅。 乙方取得土地，乙方立項 乙方項目，同甲方合作開發(fā)。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項目 案例： 甲房地產(chǎn)公司接受政府市政部門委托建設一個廣場，甲公司取得劃撥土地，開始立項、建設，約定建設完畢后以 2億元回購。最終乙公司花費建設費用、期間費用等共計 3億元。 那么，如何進行財務處理呢？ 企業(yè)會計準則解釋第 5號（征求意見稿） 三、企業(yè)采用建設轉讓方式（ BT）參與公共基礎設施建設業(yè)務，應當如何處理？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 BT模式 六、 BT項目 BOT模式如何進行財稅處理？ 建造 運營 移交 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 七、買賣樓花 案例 房地產(chǎn)公司甲取得一塊開發(fā)用地，建設住宅小區(qū)項目，共計 20萬平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約 10萬平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價格 2023元人民幣。 房地產(chǎn)開發(fā)公司不僅核算代建工程成本，還要核算代建手續(xù)費。 乙方墊資視為借款，乙方管理視為提供服務，收入分割為利息收入和服務收入，均按照 5%繳納營業(yè)稅。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 收購項目公司模式 福建納稅人小陳詢問，國稅函 【 2023】 687號有效否（咨詢時間2023年 12月 18日）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)乙同甲簽署土地轉讓協(xié)議，愿意向甲企業(yè)支付 2023萬元，用于甲企業(yè)改制和職工安置，以換取這塊土地。請問契稅如何繳納？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 （ 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 4）契稅征收風險 —— 房地產(chǎn)公司契稅有無優(yōu)惠政策？ 財政部國家稅務總局關于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知 財稅 【 2023】 4號 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 購買土地模式涉稅風險 （ 5）土地使用稅征收風險 案例 我公司 2023年從另一家企業(yè)取得國有土地一塊，轉讓協(xié)議為 2023年 5月 8日簽署，但 7月 25日才實際拿到地，最終 8月 12日才取得新的土地證，我們認為應該按照取得土地證時間作為土地使用稅繳納起點，是否可以？ 《 財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知 》 （財稅 〔 2023〕 186號）規(guī)定以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。” 根據(jù)上述規(guī)定，貴公司轉讓其購置的在建工程建成后銷售不動產(chǎn)，可以全部收入減去在建工程的購置原價后的余額為營業(yè)額，計繳營業(yè)稅。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 國家土地使用權 出讓 （土地交易一級市場） 原集體 土地 原國有 劃撥土地 其他 土地 土地 儲備中心 招拍掛 出讓 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 開發(fā)主體變更問題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)集團公司在省會城市，在二級城市拿地，以集團公司名義談判并簽署國有土地使用權出讓協(xié)議，繳納了出讓金，后又決定在當?shù)爻闪⒆庸鹃_發(fā)此項目，如何將土地轉移至子公司？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 開發(fā)主體變更問題 變更主體的三種情況 招拍掛前變更 招拍掛后，辦證前 招拍掛后，辦證后 海南省地方稅務局關于招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權有關稅收征收問題的批復 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 一、購買土地模式 出讓金返還問題 某房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)區(qū)以每畝 100萬元取得出讓綜合用地 100畝，出讓金共計 1億元，依據(jù)當?shù)卣?，三個月后開發(fā)區(qū)返還地款2023萬元，但財政收據(jù)為 1億元，請問土地成本為多少？ 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 購買土地模式 遼寧省大連市地方稅務局 《關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》 大地稅函 2023 188號 （一）關于土地使用權價款的扣除問題 納稅人應當憑政府或政府有關部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關證明等合