【正文】 2． 共有部分 。 房屋所有權(quán)的權(quán)能： 1． 2． 3． 房屋收益權(quán)； 4． 房屋處分權(quán) 。 在房地產(chǎn)管理關(guān)系中處于被管理地位的一方 ， 即為房地產(chǎn)行政相對人 。 從房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成角度可分為：房地產(chǎn)開發(fā)法 、房地產(chǎn)交易法 、 房地產(chǎn)管理法和房地產(chǎn)服務(wù)法 。 按照房屋的完損程度 ， 可分為：完好房 、 基本完好房 、 一般損壞房 、 嚴重損壞房和危險房 。 二 、 房地產(chǎn)法學(xué)的研究對象 房地產(chǎn)法學(xué)以房地產(chǎn)法律現(xiàn)象為其研究對象 。 土地，指地球陸地表層。 4． 房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分 。 房地產(chǎn)民事法律關(guān)系 1． 主體 房地產(chǎn)民事法律關(guān)系的主體是指參加該法律關(guān)系享受承擔(dān)義務(wù)的人 。 土地調(diào)整 、 土地征用可使土地所有權(quán)變動 。 房屋按份共有關(guān)系的處理 （ 1） 一個或數(shù)個共有人要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓時 ， 其他共有人不得妨礙其行使權(quán)利； （ 2） 共有人出售自己的份額時 ， 其他共有人在同等條件下 ， （ 3） 按份共有房產(chǎn)的分割必須保持房屋的使用價值 ， 不能采用損害房屋的使用價值的辦法 ， 對不能分割或者分割有損其價值的 ，可以折價補償 、 變價分割 。 （ 二 ） 1． 房屋相鄰?fù)恋厥褂藐P(guān)系 2． 房屋相鄰截水 、 排水 、 3． 4． 5． 房屋相鄰環(huán)境保護關(guān)系 6． 房屋相鄰?fù)L(fēng)采光關(guān)系 7． 第五節(jié) 房地產(chǎn)繼承權(quán) 房地產(chǎn)繼承權(quán)是依照法律規(guī)定或者死者生前所立的合法遺囑取得被繼承人房地產(chǎn)遺產(chǎn)的權(quán)利 。并要考慮共有人對共有房產(chǎn)的貢獻大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況，但分 （ 4）共同共有房產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的房產(chǎn)時，如果出賣的房產(chǎn)與其他原共有人分得的房產(chǎn)屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。 3． 土地收益權(quán) ， 即 土地收益權(quán)是指享有在土地使用過程中產(chǎn)生的各種天然孳息和法定孳息的權(quán)利 。 3．必須經(jīng)過房地產(chǎn)法的確認。 2． 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要經(jīng)濟支柱 。 3． 將理論學(xué)習(xí)和實際運用結(jié)合起來 。 二、房地產(chǎn)法學(xué)的前景 物權(quán)法、公司法、投資法、物業(yè)管理法等的發(fā)展將促進房地產(chǎn)法學(xué)的發(fā)展。 房地產(chǎn)的法律特征：屬于不動產(chǎn)；屬于特定物；屬于不可分物 。 。 房地產(chǎn)行政法律關(guān)系的內(nèi)容 ， 是房地產(chǎn)行政主體和行政相對人依照法律規(guī)定所享有的權(quán)利和所承擔(dān)的義務(wù) 。 法律特征： 1． 有兩個或者兩個以上的權(quán)利主體 （ 公民 、 法人或其他民事主體 ） ； 2． 3． 4． 不同于公有 。 地下車庫歸屬問題 （一）屬于開發(fā)商所有說 （二）屬于業(yè)主共同所有說 （三） 從現(xiàn)行法律規(guī)定進行分析 （四）《物權(quán)法（草案）》第六十八條：“對建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)管理用房、會所、車庫、綠地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定的，除開發(fā)商能夠證明其享有所有權(quán)的以外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。 它是一個與