【正文】 :01:3201:01Mar2313Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 1/22/2023 78 主講人：李軍峰 ? 市場需求預測就是要估算出一個地區(qū)對某種產(chǎn)品的市場潛量，常用的測算方法是： ? Q＝ n q p ? 式中： Q—— 總市場潛量； n—— 特定產(chǎn)品或市場的購買者數(shù)量； q—— 購買者的平均購買數(shù)量； p——平均單價。 ? 在這個過程中要收集和分析的數(shù)據(jù)包括： ? 國家和地方的國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策等。 ? （ 4）調(diào)查設(shè)計和計劃制定 ? 在收集信息資料以及初步調(diào)查后，可以提出調(diào)查的命題和實施的計劃，確定調(diào)查的方法，做好調(diào)查表、調(diào)查問卷等的設(shè)計。 ? （ 1）突出產(chǎn)品特色定位 ? （ 2）產(chǎn)品邊緣化定位 ? （ 3）對抗性競爭定位 ? 包括競爭優(yōu)勢者定位、競爭劣勢者定位和挑戰(zhàn)者定位幾種。 1/22/2023 45 主講人：李軍峰 ? 2. 目標市場的選擇 ? （ 1）選擇目標市場的策略 ? ①市場整體化策略 ? 市場整體化策略又稱為市場無差別策略，是以市場整體為服務(wù)對象，以一種產(chǎn)品、一種市場組合策略供應所有的消費者。 ? ⑤用途變量 1/22/2023 42 主講人：李軍峰 ? （ 4）不動產(chǎn)市場細分的程序 ? 1）選定產(chǎn)品市場范圍，即確定進入什么行業(yè)，生產(chǎn)什么產(chǎn)品。 1/22/2023 37 主講人：李軍峰 不動產(chǎn)投資市場定位與市場調(diào)查 ? 不動產(chǎn)投資的市場細分與目標市場選擇 ? 1. 市場細分 ? （ 1）市場細分的概念 ? 市場細分： 營銷者在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費者需求的差別出發(fā)，以消費者的需求為立足點，根據(jù)消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體 —— 子市場，使企業(yè)可以從中認定目標市場的過程和策略。自然周期分為復蘇、擴張、調(diào)整、蕭條四個階段，在這些階段表現(xiàn)出不同的資本投入特征。擁有不動產(chǎn)的成本包括利息成本、不動產(chǎn)稅和折舊。在統(tǒng)計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計。 ? 平均建設(shè)周期＝房屋施工面積 /新竣工面積。 ? (7)資源環(huán)境 ? 指影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。 ? （ 1）土地所有者或當前的使用者 ? 在我國，土地屬于公有，國家或集體是土地的所有者，政府壟斷國有土地使用權(quán)出讓市場。 ? ②土地二級市場 。地產(chǎn)市場又可以分為三級市場。在我國 城市土地屬于國家，土地使用權(quán)出讓由國家壟 斷經(jīng)營。 ? (4)金融環(huán)境 ? 指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。 ? 銷售量： 指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。對不動產(chǎn)的需求與其他資產(chǎn)的實際收益成反方向變動。 1/22/2023 29 主講人：李軍峰 ? 在市場經(jīng)濟條件下，資本流動對不動產(chǎn)市場自然周期的許多影響因素有著重大關(guān)系。 1/22/2023 36 主講人：李軍峰 ? （ 4）城市規(guī)劃 ? 城市規(guī)劃是合理化利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導城市有序發(fā)展的形式，對土地開發(fā)、利用和配置起重要作用，是政府調(diào)控不動產(chǎn)市場的重要政策杠桿。 ? 4）可行性 ? 可行性是指房地產(chǎn)企業(yè)選擇的細分市場，能否制定和實施相應有效的市場營銷計劃，包括產(chǎn)品、價格、渠道以及促銷等計劃。 ? 例如，西方房地產(chǎn)公司常把購房的顧客分為好動者、老成者、新婚者、度假者等多個子市場，并據(jù)此采用不同的營銷策略。 ? 定位要求投資者能確定向目標顧客推銷的差別數(shù)目及具體差別。 ? （ 2）收集信息資料 ? 信息資料的收集渠道有多種，有些資料需要在日常工作中不斷地收集，有些需要定期收集，而一般的信息是在需要的時候通過市場調(diào)查活動進行收集。 1/22/2023 71 主講人：李軍峰 ? 在定義市場區(qū)域時，關(guān)鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經(jīng)濟和人口情況。 ? 不需任何刺激需求的費用就有的基本銷售量，稱為 市場最低量 。 01:01:3201:01:3201:01Monday, March 13, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 上午 1時 1分 32秒 上午 1時 1分 01:01: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 :01:3201:01:32March 13, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 1時 1分 32秒 上午 1時 1分 01:01: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 ? ③企業(yè)的銷售預測 ? 也稱微觀分析，主要進行不動產(chǎn)附近區(qū)域競爭樓盤及消費者需求趨向分析。 1/22/2023 74 主講人：李軍峰 ? （ 2）需求指標分析 ? 首先應作市場需求預測。 ? （ 7）撰寫和提交調(diào)查報告 1/22/2023 66 主講人：李軍峰 不動產(chǎn)投資市場分析 ? 不動產(chǎn)市場分析的概念 ? 不動產(chǎn)市場分析： 通過信息將不動產(chǎn)市場參與者與不動產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過不動產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助不動產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握機會或調(diào)整其市場行為。 1/22/2023 57 主講人：李軍峰 ? 對不動產(chǎn)產(chǎn)品進行功能定位的具體方法與步驟是： ? （ 1）要借助市場研究和市場細分的結(jié)果，明確目標使用者群體。 1/22/2023 46 主講人：李軍峰 ? ②市場細分化策略 ? 又稱為市場差別策略，是根據(jù)消費者需要與消費行為的差異性，將某種類型房屋的整體市場化分為若干分片市場，企業(yè)從中選擇一個或幾個分片市場作為經(jīng)營對象。 ? 比如，公司可以通過調(diào)查，了解潛在消費者對前述住宅的基本需求。 ? 2）通過房地產(chǎn)市場細分把自己的 優(yōu)勢力量集中在目標市場 上，做到有的放矢，才能取得更大的社會經(jīng)濟效益。 ? 它是一種價格現(xiàn)象，是不動產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果。 1/22/2023 24 主講人：李軍峰 ?（ 2）新增不動產(chǎn)供給的決定 ? 如圖 41所示，任何一種影響不動產(chǎn)存量需求的因素都會影響不動產(chǎn)的價格 P，從而影響新增不動產(chǎn)供給。 ? 吸納周期： 指按報告期內(nèi)的吸納速度 (單位時間內(nèi)的吸納量 )計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。 ? 包括 竣工房屋本身的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值 ； ? 作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內(nèi)的設(shè)備(如電梯、通風設(shè)備等 )的購置和安裝費用。 1/22/2023 12 主講人：李軍峰 ? 不動產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)與運行機制 ? 1. 不動產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) ? （ 1）總量結(jié)構(gòu) ? 從不動產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察不動產(chǎn)供求之間的總量平衡。 ? （ 3）政府及政府機構(gòu) ? 從投資一開始，就不斷和有關(guān)機構(gòu)，如土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、不動產(chǎn)管理等部門打交道，以獲取投資許可證、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、施工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷售許可證和不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書等。是指土地使用者將自己擁有的土地使用權(quán)再橫向進行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或進行抵押。 ? 買賣市場 是通過買賣這種形式實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系全部轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)市場。 ? （ 3） 市場對商品短期供求變化反映不靈敏 ? 房地產(chǎn)商品生產(chǎn)投資大、周期長。 ? （ 1）社會因素 ? 包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素。包括 不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率 等。 ? 城市家庭可支配收入 ： 家庭成員得到可用于最終消費支和其它非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收人。 1/22/2023 22 主講人：李軍峰 ? ②消費者的財產(chǎn)總量 ? 財產(chǎn)總量越大，對不動產(chǎn)的需求越大；反之，財產(chǎn)總量越小，對不動產(chǎn)的需求越小。 ? 不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是