【正文】 :13:2714:13Mar2311Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 PP020913/020928 36 置 業(yè) 國(guó) 際 第一部分 :項(xiàng)目面臨的問(wèn)題 現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距 第二部分 :問(wèn)題的解決方向 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)策略 第三部分 :營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案 任務(wù)的分解和實(shí)施 報(bào)告核心內(nèi)容 : PP020913/020928 37 置 業(yè) 國(guó) 際 營(yíng)銷(xiāo)階段安排 工程節(jié)點(diǎn) 銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn) 銷(xiāo)售節(jié)奏安排 銷(xiāo)售目標(biāo) 銷(xiāo)售策略重點(diǎn) 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 春 節(jié) 出外立面 二期動(dòng)工 園林初現(xiàn) 交房，園林有形預(yù)售證到 樣板房開(kāi)放 社區(qū)氛圍形成 下半年工程繼續(xù)推進(jìn)，十月份拿預(yù)售 選房并開(kāi)盤(pán) 第二次選房 選房并開(kāi)盤(pán) 12 第二次選房 蓄勢(shì)期 公開(kāi)銷(xiāo)售期 熱銷(xiāo)期 第二次熱銷(xiāo) 60% 累積共 228套 90% 累積共 342套 上半年銷(xiāo)完，下 60% 累積共 608套 讓市場(chǎng)再次距焦電國(guó)明園， 廣告牌 +電視，提升項(xiàng)目形象 售樓處現(xiàn)場(chǎng)和工地現(xiàn)場(chǎng)氛圍 以及客戶(hù)維護(hù)是重點(diǎn)。 形象策略：形象仍然有吸引力，需要做透本樓盤(pán)的生活意境 銷(xiāo)售策略：通過(guò)銷(xiāo)售規(guī)則，協(xié)調(diào)好關(guān)系客戶(hù)與普通客戶(hù)的利益。 目前在電力明園登記的客戶(hù)有六七千名，但大部分買(mǎi)不到房，二段開(kāi)盤(pán)時(shí)沒(méi)有通知客戶(hù)，主動(dòng)打電話(huà)的忠誠(chéng)客戶(hù)告知無(wú)房可售，這些在登記客戶(hù)對(duì)電力明園的印象中蒙上一層陰影，造成這些客戶(hù)轉(zhuǎn)移到其它樓盤(pán)去購(gòu)買(mǎi)，或在口碑傳播及媒體上宣泄對(duì)明園的不滿(mǎn)。 阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步提升，市場(chǎng)泡沫開(kāi)始顯現(xiàn)，與 2023年相比，預(yù)計(jì)消化速度開(kāi)始放緩，營(yíng)銷(xiāo)難度增大。 電力明園小檔案 占地： 138600平方米 建筑面積： 20萬(wàn)平方米 產(chǎn)品形態(tài)：花園洋房、庭院洋房、電梯洋房系列，另有部分聯(lián)排別墅 定位： 20萬(wàn)平方米庭院式住宅社區(qū) 廣告語(yǔ)：洋房成就夢(mèng)想，庭院改變生活。 PP020913/020928 2 置 業(yè) 國(guó) 際 電力明園營(yíng)銷(xiāo)歷程 推廣渠道： 2023年春節(jié)后售樓處裝修包裝完成正式接待客戶(hù)（模型及三維廣告片）。 阜陽(yáng)效益較好企事業(yè)單位員工換房者居多，關(guān)系客戶(hù)占主導(dǎo)。 2023年第二次推盤(pán)量： 2023年第二次第三次開(kāi)工面積還沒(méi)有確定 ， 按 正常施工進(jìn)度 ， 預(yù)計(jì)下半年可以銷(xiāo)售的面積要達(dá) 4萬(wàn)平方米 。 PP020913/020928 22 置 業(yè) 國(guó) 際 問(wèn)題三 :營(yíng)銷(xiāo)推廣不系統(tǒng) ,上客量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到銷(xiāo)售目標(biāo)要求， 07年?duì)I銷(xiāo)推廣要有前瞻性。 售樓處現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)一步整改，給客戶(hù)以新鮮感，體現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)主題和氣氛。 結(jié)合企業(yè)品牌建設(shè)，參與社會(huì)公益性事業(yè)，給客戶(hù)以無(wú)形的好感。 14:13:2714:13:2714:133/11/2023 2:13:27 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 下午 2時(shí) 13分 :13March 11, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 下午 2時(shí) 13分 :13March 11, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 14:13:2714:13:2714:133/11/2023 2:13:27 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 主動(dòng)抓住銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，如西苑北項(xiàng)目推出前、房展會(huì)期間、上門(mén)量較大的旺季。 （ 2） 面臨正面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 西苑北項(xiàng)目無(wú)論是在規(guī)模、地段、產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)水平方面都與電力明園相近，顯而易見(jiàn)，將是電力明園的有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 中南現(xiàn)代城為沿街綜合樓，本價(jià)格假設(shè)為純住宅的推算價(jià)格 立業(yè)家園根據(jù)尾盤(pán)部分樓層的價(jià)格進(jìn)行推算而得 PP020913/020928 17 置 業(yè) 國(guó) 際 銷(xiāo)售價(jià)格目標(biāo)： 2023下半年電力明園的均價(jià)是多少？ 2900（西區(qū)讓利者） 29013200 （ 西區(qū)追隨者） 29023500— 3700（區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者） 2903 不論如何 ,銷(xiāo)售目標(biāo)和價(jià)格壓力要更加努力才能夠完成！ ? PP020913/020928 18 置 業(yè) 國(guó) 際 第一部分 :項(xiàng)目面臨的問(wèn)題 現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距 第二部分 :問(wèn)題的解決方向 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)策略 第三部分 :營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案 任務(wù)的分解和實(shí)施 報(bào)告核心內(nèi)容 : PP020913/020928 19 置 業(yè) 國(guó) 際 問(wèn)題一 :目前銷(xiāo)售價(jià)格過(guò)低 ,面臨價(jià)格提升壓力較大 2段價(jià)格策略失誤探討 :自信心不足 ,采取跟隨型價(jià)格策略 （ 1） 怕提價(jià)， 認(rèn)為低價(jià)格就比較實(shí)在，稍高就會(huì)嚇著客戶(hù)，主要是沒(méi)有充分分析周邊的營(yíng)銷(xiāo)背景和電力明園提價(jià)的