【正文】 增加商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，增加項(xiàng)目管理體系，推動(dòng)所管理商業(yè)物業(yè)的業(yè)績提升和價(jià)值最大化。力求通過嚴(yán)格的環(huán)節(jié)控制，達(dá)到短時(shí)間保質(zhì)保量完成開業(yè)籌備工作的目的。使項(xiàng)目運(yùn)營的成本在滿足商業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)營的功能需求的前提下最小化。論，尋求建筑改造成本、設(shè)計(jì)效果、商業(yè)需求的最佳結(jié)合點(diǎn)，預(yù)留商業(yè)未來發(fā)展空間。特性，對(duì)本項(xiàng)目的定位具有指導(dǎo)性意義。數(shù)據(jù)必須關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)必須關(guān)聯(lián) ,不同不同 216。開發(fā)商域運(yùn)營商共同出資成立運(yùn)營管理公司。形象定位182。? 根據(jù)本報(bào)告分析，整體現(xiàn)狀散租： 價(jià)格： /平方米 /天，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV=￥ 4,839＞ 0，投資內(nèi)部收益率 IRR=%。該項(xiàng)目第 1年對(duì)外經(jīng)營，從謹(jǐn)慎的原則出發(fā)出租率按 70%（未考慮半年的免租期），從第 2年開始達(dá)到正常水平 85%，并一直維持在此水平。? □本項(xiàng)目對(duì)面社區(qū)型商業(yè)及鄰近的道樂蒙恩商務(wù)，如定位不能進(jìn)行充分的市場調(diào)研、競爭對(duì)手調(diào)查及商家資源有效配置則會(huì)產(chǎn)生直接的競爭。? □離公主墳、西客站近。18 區(qū)域市場分析 — 區(qū)域行業(yè)特征? 其他生活服務(wù)的市場機(jī)會(huì)：? □銀行? 本項(xiàng)目周邊銀行網(wǎng)點(diǎn)周邊 2公里之內(nèi)有建設(shè)銀行、工商銀行、中國銀行等。? □地區(qū)餐飲需求旺盛：項(xiàng)目北側(cè)總后等國家機(jī)關(guān)辦公及居住區(qū)餐飲需求強(qiáng)勁、且項(xiàng)目南側(cè)附近居民小區(qū)多，常住居民比例大，流動(dòng)客流較多，因而對(duì)餐飲服務(wù)設(shè)施形成需求。? □商業(yè)設(shè)施密集，檔次不高。本服務(wù)建議書的知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于北京凱嘉國際投資公司，僅限于貴司內(nèi)部使用，在本服務(wù)建議書的知識(shí)產(chǎn)權(quán)屬于北京凱嘉國際投資公司，僅限于貴司內(nèi)部使用，在未經(jīng)過北京凱嘉國際投資公司面許可的情況下，不得復(fù)制或轉(zhuǎn)交其它第三方。? 北京西三環(huán)和四環(huán)之間。9區(qū)域市場分析 — 總體特征? □交通便利，道路通暢。? □行業(yè)競爭環(huán)境：總體來看，商圈內(nèi)除總后第一招待所外，對(duì)外經(jīng)營的賓館酒店整體層次不高，且運(yùn)營模式陳舊，整體經(jīng)營狀況較不理想。? 隨著該地區(qū)商業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步改善，將產(chǎn)生對(duì)商業(yè)鋪面的市場需求；? 隨著北京市區(qū)域的外延，及北京商業(yè)多核發(fā)展的趨勢，本地區(qū)商業(yè)鋪面的價(jià)格將比其他地產(chǎn)的價(jià)值具有更大的上升空間。但是其周邊軍事用地較多的既成事實(shí)使其商圈發(fā)展開始就難以形成一個(gè)圓，特別是對(duì)南部的輻射力較弱。租賃期按 20年計(jì)算。由于公司在此方面的優(yōu)勢，在操作層面比此模型會(huì)更優(yōu)化。 700萬底價(jià)平均年租金：808萬元。單位租金182。開發(fā)商自已成立運(yùn)營管理公司請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)顧問型。216。 根據(jù)市場需求制定項(xiàng)目商業(yè)的市場基礎(chǔ)調(diào)研論證，訴求項(xiàng)目迅速銷售，快速回籠資金。4. 文本提供。53商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)工作內(nèi)容詳解商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)工作內(nèi)容詳解市場顧問、市場顧問 （從市場的角度，提供經(jīng)營方面的顧問服務(wù)（從市場的角度，提供經(jīng)營方面的顧問服務(wù) ））根據(jù)項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)行業(yè)態(tài)組合與商鋪劃分；根據(jù)項(xiàng)目的市場定位，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)圖紙，進(jìn)行業(yè)態(tài)組合與商鋪劃分；確定各業(yè)態(tài)的目標(biāo)商家與排序；確定各業(yè)態(tài)的目標(biāo)商家與排序；根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，確定各業(yè)態(tài)、商鋪的租賃面積、租金標(biāo)準(zhǔn)與收租方式；根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，確定各業(yè)態(tài)、商鋪的租賃面積、租金標(biāo)準(zhǔn)與收租方式；根據(jù)主力店招商的情況，及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)組合與商鋪劃分；根據(jù)主力店招商的情況，及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)組合與商鋪劃分；設(shè)計(jì)及工程顧問為開發(fā)商提供規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的建議：、設(shè)計(jì)及工程顧問為開發(fā)商提供規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的建議： （為設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)（為設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì) 輸入要求）輸入要求） 代表商家，為開發(fā)商提供規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的建議；代表商家，為開發(fā)商提供規(guī)劃和設(shè)計(jì)上的建議； 從商業(yè)經(jīng)營角度，評(píng)估設(shè)計(jì)稿并提出改進(jìn)意見；從商業(yè)經(jīng)營角度，評(píng)估設(shè)計(jì)稿并提出改進(jìn)意見； 參加設(shè)計(jì)會(huì)議，提供意見與建議；參加設(shè)計(jì)會(huì)議，提供意見與建議； 將設(shè)計(jì)方案與主力店討論，評(píng)估并檢討設(shè)計(jì)方案；將設(shè)計(jì)方案與主力店討論，評(píng)估并檢討設(shè)計(jì)方案； 根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容規(guī)模及業(yè)態(tài)品牌的相關(guān)性，合理布局，提出人流動(dòng)線設(shè)計(jì)的建議；根據(jù)經(jīng)營內(nèi)容規(guī)模及業(yè)態(tài)品牌的相關(guān)性，合理布局，提出人流動(dòng)線設(shè)計(jì)的建議； 提出交通組織、停車位、停車組織方面的建議；提出交通組織、停車位、停車組織方面的建議； 提出廣告位的相關(guān)建議；提出廣告位的相關(guān)建議； 協(xié)助開發(fā)商組織協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)；協(xié)助開發(fā)商組織協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)； 54商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)工作內(nèi)容詳解商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)工作內(nèi)容詳解市場推廣的組織與推進(jìn)、市場推廣的組織與推進(jìn) 整體市場推廣策略的制定（不包括平面設(shè)計(jì)與文案）；整體市場推廣策略的制定（不包括平面設(shè)計(jì)與文案）； 招商手冊(cè)招商手冊(cè) /樓書的設(shè)計(jì)建議與審定（不包括招商手冊(cè)樓書的設(shè)計(jì)建議與審定（不包括招商手冊(cè) /樓書的設(shè)計(jì)與制作）；樓書的設(shè)計(jì)與制作）； 市場推廣活動(dòng)（廣告、公關(guān)、活動(dòng)）的組織與全面推進(jìn)；市場推廣活動(dòng)（廣告、公關(guān)、活動(dòng)）的組織與全面推進(jìn)；文本提供、文本提供 意向性文本意向性文本 正式租約合同及附件正式租約合同及附件 租賃管理制度及流程租賃管理制度及流程 商業(yè)管理制度商業(yè)管理制度 物業(yè)管理制度物業(yè)管理制度 裝修管理制度及入駐流程裝修管理制度及入駐流程 聯(lián)營收益交付流程聯(lián)營收益交付流程55商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)工作內(nèi)容詳解商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)工作內(nèi)容詳解招商策略制定、招商策略制定設(shè)立招商目標(biāo)設(shè)立招商目標(biāo)制定招商方案（包括備用方案）制定招商方案（包括備用方案）確定招商方針和招商優(yōu)先次序確定招商方針和招商優(yōu)先次序制定商業(yè)組合控管和主力店優(yōu)惠策略制定商業(yè)組合控管和主力店優(yōu)惠策略租金定價(jià)策略租金定價(jià)策略租金收入預(yù)算編制租金收入預(yù)算編制各業(yè)態(tài)、商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)范圍確定各業(yè)態(tài)、商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)范圍確定租金漲幅與抽成比例建議租金漲幅與抽成比例建議商業(yè)管理費(fèi)用核算商業(yè)管理費(fèi)用核算制定未出租空間運(yùn)營策略制定未出租空間運(yùn)營策略制定招商工作計(jì)劃，并編制相關(guān)預(yù)算制定招商工作計(jì)劃，并編制相關(guān)預(yù)算經(jīng)營預(yù)測財(cái)務(wù)分析經(jīng)營預(yù)測財(cái)務(wù)分析租金收入預(yù)測租金收入預(yù)測招商及運(yùn)營預(yù)測招商及運(yùn)營預(yù)測盈虧平衡點(diǎn)預(yù)測盈虧平衡點(diǎn)預(yù)測招商組織、招商組織招商組織運(yùn)營體系搭建招商組織運(yùn)營體系搭建業(yè)務(wù)流程制定業(yè)務(wù)流程制定崗位職責(zé)確定崗位職責(zé)確定招商工作行為準(zhǔn)則制定招商工作行為準(zhǔn)則制定人員編制人員編制租賃審批授權(quán)規(guī)范，與甲方的交叉配合流程建議租賃審批授權(quán)規(guī)范，與甲方的交叉配合流程建議招租執(zhí)行方案制定招租執(zhí)行方案制定各區(qū)塊產(chǎn)品組合方案各區(qū)塊產(chǎn)品組合方案各商鋪候選租戶方案各商鋪候選租戶方案主力租戶招商方案主力租戶招商方案工作進(jìn)度細(xì)化工作進(jìn)度細(xì)化整體工作進(jìn)度安排整體工作進(jìn)度安排招商工作進(jìn)度表細(xì)化招商工作進(jìn)度表細(xì)化招商人員上崗培訓(xùn)招商人員上崗培訓(xùn)招商工作階段性總結(jié)與效果評(píng)估：階段性提交招商總結(jié)及評(píng)估報(bào)告招商工作階段性總結(jié)與效果評(píng)估：階段性提交招商總結(jié)及評(píng)估報(bào)告56商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)工作內(nèi)容詳解商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)工作內(nèi)容詳解正式開業(yè)的準(zhǔn)備工作、正式開業(yè)的準(zhǔn)備工作 商家入場裝修協(xié)調(diào)；商家入場裝修協(xié)調(diào)； 檢核各店鋪的裝修狀況是否達(dá)標(biāo)；檢核各店鋪的裝修狀況是否達(dá)標(biāo)； 協(xié)調(diào)百貨店、超市等大主力店達(dá)到統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間；協(xié)調(diào)百貨店、超市等大主力店達(dá)到統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間； 后期商業(yè)管理公司后期商業(yè)管理公司 /物業(yè)管理公司的介入和交接；物業(yè)管理公司的介入和交接； 開業(yè)推廣組織與協(xié)調(diào)；開業(yè)推廣組織與協(xié)調(diào)；57工作內(nèi)容：工作內(nèi)容：1. 招商策略制定。以標(biāo)準(zhǔn)化的 管理體系，管理體系， 推動(dòng)所管理商業(yè)物業(yè)的業(yè)績提升和價(jià)值最大化。招商代理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：招商服務(wù)費(fèi)用： 12萬元 /月；收取三個(gè)月的費(fèi)用，作為招商服務(wù)費(fèi)用（不含駐場費(fèi)用）招商傭金：簽約商戶的 60天成交租金為乙方的招商代理傭金，計(jì)算公式如下：成交租金（元 /建筑平方米 /天） *租賃面積（建筑平方米） *60 天支付方式：甲方與商戶就該項(xiàng)目簽定《租賃合同》，商戶定金到甲方帳戶后三日內(nèi)，甲方支付乙方此商戶應(yīng)收招商傭金。 開業(yè)前的籌備工作。? 搭建招商團(tuán)隊(duì)，制定招商方案定期與地產(chǎn)方溝通，進(jìn)行招商工搭建招商團(tuán)隊(duì)，制定招商方案定期與地產(chǎn)方溝通，進(jìn)行招商工作。 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況告知開發(fā)商招商、運(yùn)營關(guān)聯(lián)的服務(wù)公司（如：商業(yè)運(yùn)營公司、根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況告知開發(fā)商招商、運(yùn)營關(guān)聯(lián)的服務(wù)公司（如：商業(yè)運(yùn)營公司、物業(yè)管理公司、廣告推廣公司等）的介入時(shí)間及與相關(guān)公司進(jìn)行招商工作的協(xié)調(diào)。將前期策劃的業(yè)態(tài)組合與平層設(shè)計(jì)相結(jié)合進(jìn)行店鋪劃分，店鋪的業(yè)態(tài)組合，進(jìn)行店鋪?zhàn)饨鸬暮怂悖⒏鶕?jù)圖紙的調(diào)整進(jìn)行店鋪劃分、業(yè)態(tài)組合、店鋪?zhàn)饨鸬恼{(diào)整。系統(tǒng)本質(zhì)系統(tǒng)本質(zhì) :48 我司將根據(jù)本項(xiàng)目量身定制服務(wù)，并專門配備相關(guān)專業(yè)人員組成操作團(tuán)隊(duì)，為我司將根據(jù)本項(xiàng)目量身定制服務(wù)，并專門配備相關(guān)專業(yè)人員組成操作團(tuán)隊(duì)，為本項(xiàng)目各個(gè)物業(yè)形態(tài)提供一站式服務(wù)，直至本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)完成招商、順利本項(xiàng)目各個(gè)物業(yè)形態(tài)提供一站式服務(wù)，直至本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)完成招商、順利開業(yè)并幫助進(jìn)行后期經(jīng)營管理，及各項(xiàng)約定服務(wù)內(nèi)容的履行，最終實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)開業(yè)并幫助進(jìn)行后期經(jīng)營管理，及各項(xiàng)約定服務(wù)內(nèi)容的履行，最終實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目預(yù)期投資收益。少初期的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目定位及招商進(jìn)展情況，制定招商流程，提供租賃合同范本，提供招商策略建議、招商推廣建議，進(jìn)行店鋪分割的修訂，租金坪效的調(diào)整；招商工作全面展開。其次選擇整租方案，操作過程中建議前三年順應(yīng)市場行情采取底價(jià)策略度過寫字樓市場低迷期，第四年開始制定合理的遞增幅度提高整租價(jià)格，選擇行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的寫字樓運(yùn)營商保證其有足夠的能力經(jīng)營好 “東四 33號(hào) ”院落房產(chǎn)，以保證 “中交 ”方面的回款安全性。31運(yùn)營方式分析 — 自營散租? 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營由于行業(yè)整體水平下降原因和新項(xiàng)目市場培養(yǎng)期的影響， 09年至 12年出租率將會(huì)維持在較低狀態(tài)，同時(shí)，也給經(jīng)營者提出較高的經(jīng)營要求，考慮 “中交 ”方面不是專業(yè)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營商，缺乏寫字樓經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的因素，進(jìn)一步加劇了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。營業(yè)及管理費(fèi)用包括人員工資、