【正文】 現(xiàn)在的商業(yè)配套發(fā)展不充分，基本停留在散亂底商、農(nóng)貿(mào)市場的階段，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展落伍。? □垂直交通系統(tǒng)單一，不能滿足裙樓三段區(qū)劃方案的垂直人流導(dǎo)向要求。為發(fā)展商用物業(yè)提供了人流。另外萬豐公園體育健身中心正在建設(shè)中（該項(xiàng)目定位方向不明，為綠隔配套項(xiàng)目）。? □市場空白，但市場機(jī)會(huì)薄弱：本地區(qū)寫字樓屬新興聚集區(qū)域，有較大的發(fā)展?jié)摿?。核心商圈內(nèi)有上百家餐飲服務(wù)，絕大部分都是在 100㎡左右，只有四家超過1000㎡（故里居湘粵菜、萬壽食府、百福星和大邊海鮮）。項(xiàng)目所在區(qū)域人口密度超過豐臺(tái)區(qū)和海淀區(qū)的常住人口平均密度，居民眾多，另有大量待開發(fā)住宅用地，商圈發(fā)展前景廣闊。本項(xiàng)目所在區(qū)域是北京規(guī)劃 “西部生態(tài)帶 ”和 “體育文化區(qū) ”的核心區(qū)域，有不可多得的宜居生態(tài)環(huán)境，是總后、海軍、軍事醫(yī)學(xué)院等軍事機(jī)關(guān)干部，以及國家密碼局等國家機(jī)關(guān)的辦公居住聚集區(qū)。向北經(jīng)蓮花西路可迅速到達(dá)。本服務(wù)建議書提出的定位方向本服務(wù)建議書提出的定位方向 ,如能與貴司達(dá)成共識(shí)如能與貴司達(dá)成共識(shí) ,并簽署合同后并簽署合同后 ,我司將根據(jù)市我司將根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)場調(diào)研數(shù)據(jù) ,提出詳細(xì)的規(guī)劃方案；提出詳細(xì)的規(guī)劃方案； 216。本服務(wù)建議書終稿完成前不具備實(shí)際可操作性，不能被用于指導(dǎo)該項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)本服務(wù)建議書終稿完成前不具備實(shí)際可操作性，不能被用于指導(dǎo)該項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作，因錯(cuò)誤利用本建議書而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失與我司無關(guān)；作，因錯(cuò)誤利用本建議書而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失與我司無關(guān)；216。東至西三環(huán)不到一公里。7項(xiàng) 目 位 置 與 周 邊 環(huán) 境 示 意 圖8區(qū)域市場分析 — 總體特征總體特征：? □西貴之地。? □項(xiàng)目周邊人口密集。蓮花大廈對(duì)面萬壽路和靚廠路交叉口是最集中的區(qū)域。14 區(qū)域市場分析 — 區(qū)域行業(yè)特征? 寫字樓區(qū)域特征：? □地區(qū)需求有限：商圈內(nèi)共有多棟寫字樓，其中靠近蓮石路和三環(huán)的寫字樓較多，而項(xiàng)目商務(wù)客流較少，商務(wù)活動(dòng)薄弱。其余的都在 200㎡一下。21項(xiàng)目 SWOT分析? 項(xiàng)目優(yōu)勢分析? □交通優(yōu)勢是本項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)，從現(xiàn)狀還是長遠(yuǎn)規(guī)劃上看都是不可多得的一塊寶地。? □人流導(dǎo)入交差現(xiàn)象嚴(yán)重，項(xiàng)目中段商務(wù)人流與辦公人流交差，共用大堂，影響了辦公環(huán)境及商業(yè)需求建議進(jìn)行必要的人流導(dǎo)向施工。作為相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)商業(yè)中心本項(xiàng)目可發(fā)揮最大輻射力。24項(xiàng)目 SWOT分析? 項(xiàng)目威脅分析? □項(xiàng)目所在區(qū)域不是北京市傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域。? 1．九州天昱投資開發(fā)有限公司擬整體租賃此商業(yè)樓 20年。28? 項(xiàng)目收入和稅金? 本項(xiàng)目的商業(yè)部分經(jīng)營權(quán)屬九州天昱，以對(duì)外租賃為主。? 通過模型進(jìn)行的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析結(jié)果如下：? ■ 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I＝ 8％， N=20） ? NPV＝￥ 1,628萬元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，在經(jīng)濟(jì)上是可行的? IRR=% 內(nèi)部投資收益率大于基準(zhǔn)收益率，在經(jīng)濟(jì)上是可行的? 投資回收期： ? ■所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I＝ 8％， N=20） ? NPV＝￥ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，在經(jīng)濟(jì)上是可行的? IRR＝ % 內(nèi)部投資收益率大于基準(zhǔn)收益率，在經(jīng)濟(jì)上是可行的? 投資回收期： ? 經(jīng)濟(jì)結(jié)論：本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。? 以上限制條件都使得本項(xiàng)目招商及后期運(yùn)營存在很大的威脅，收益不能按照正常市場預(yù)期測算。 800萬底價(jià)平均年租金： 。目標(biāo)市場182。租金增長率182。43 營銷營銷 市場推廣市場推廣 促銷管理促銷管理 品牌管理品牌管理 消費(fèi)者關(guān)系管理消費(fèi)者關(guān)系管理 商家關(guān)系管理商家關(guān)系管理 資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理 經(jīng)營績效評(píng)估經(jīng)營績效評(píng)估 重大翻新重大翻新 /改建建議改建建議 市場價(jià)值評(píng)估市場價(jià)值評(píng)估 資產(chǎn)處置資產(chǎn)處置 運(yùn)營運(yùn)營 租務(wù)管理租務(wù)管理 廣告位管理廣告位管理 服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督 消費(fèi)環(huán)境優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境優(yōu)化 商家經(jīng)營評(píng)估商家經(jīng)營評(píng)估 招商招商 業(yè)態(tài)優(yōu)化業(yè)態(tài)優(yōu)化 租戶調(diào)整租戶調(diào)整再招商再招商物業(yè)管理物業(yè)管理保潔保潔保安保安設(shè)備維護(hù)設(shè)備維護(hù)以標(biāo)準(zhǔn)化的管理以標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系，推動(dòng)所管體系，推動(dòng)所管理商業(yè)物業(yè)的業(yè)理商業(yè)物業(yè)的業(yè)績提升和價(jià)值最績提升和價(jià)值最大化大化后期商業(yè)管理的核心內(nèi)容后期商業(yè)管理的核心內(nèi)容44–發(fā)展商主導(dǎo)商業(yè)管發(fā)展商主導(dǎo)商業(yè)管理，比較容易實(shí)現(xiàn)理，比較容易實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的意圖；發(fā)展商的意圖；–能夠發(fā)展自己的商能夠發(fā)展自己的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)；業(yè)管理團(tuán)隊(duì)；–相對(duì)高的成本；相對(duì)高的成本；–決策效率較慢，需決策效率較慢，需要較長時(shí)間的磨合要較長時(shí)間的磨合；；–管理的成效取決于管理的成效取決于雙方的配合程度；雙方的配合程度；合資型。開發(fā)商自已成立運(yùn)營管理公司請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)行指導(dǎo)，輔助運(yùn)營。有效保護(hù)企業(yè)的投資有效保護(hù)企業(yè)的投資216。BI為整個(gè)系統(tǒng)服務(wù)為整個(gè)系統(tǒng)服務(wù) 。析，及業(yè)態(tài)飽和度的研究，尋找本項(xiàng)目的生存空間。根據(jù)市場需求制定項(xiàng)目商業(yè)的市場基礎(chǔ)調(diào)研論證，訴求項(xiàng)目迅速銷售，快速回籠資金。設(shè)計(jì)及工程顧問。文本提供。業(yè)前的籌備工作中的商家協(xié)調(diào)工作，保證開業(yè)，為后期運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。招商策略制定。具體包括目標(biāo)招商管控（優(yōu)商管控）、商戶實(shí)力及經(jīng)營特色管控、進(jìn)度管控、自裝管控、綜合理。增加商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，增加項(xiàng)目的商業(yè)核推動(dòng)所管理商業(yè)物業(yè)的業(yè)績提升和價(jià)值最大化。以標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營管理的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和信息平臺(tái)上。招商代理獎(jiǎng)勵(lì)傭金：超過預(yù)定年總體租金的部分（雙方另行簽訂確認(rèn)書約定），甲方應(yīng)將超出部分的 50％作為招商獎(jiǎng)勵(lì)傭金獎(jiǎng)勵(lì)給乙方。的商業(yè)核心競爭力。組織體系設(shè)計(jì)、制度體系、流程體系。力求通過嚴(yán)格的環(huán)節(jié)控制，達(dá)到短時(shí)間保質(zhì)保量完成開業(yè)籌備工作的目的。招商組織。使項(xiàng)目運(yùn)營的成本在滿足商業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)營的功能需求的前提下最小化。開業(yè)前的商業(yè)運(yùn)營顧問。市場推廣顧問。將前期策劃的業(yè)態(tài)組合與平層設(shè)計(jì)相結(jié)合進(jìn)行店鋪劃分，店鋪的業(yè)態(tài)組合對(duì)前期策劃的深化。并根據(jù)定位提出業(yè)態(tài)和平面布局，進(jìn)行運(yùn)營收益測算，供貴司進(jìn)行參考決策。 CRM,SCM,HRM。216。開發(fā)商自己成立運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，由專業(yè)的運(yùn)營管理公司輸出開發(fā)商自己成立運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，由專業(yè)的運(yùn)營管理公司輸出管理，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的主要職位由專業(yè)運(yùn)營公司有經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)管理，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的主要職位由專業(yè)運(yùn)營公司有經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任，自己的團(tuán)隊(duì)在培育一段時(shí)期后獨(dú)立運(yùn)營，可最大程度減任，自己的團(tuán)隊(duì)在培育一段時(shí)期后獨(dú)立運(yùn)營，可最大程度減少初期的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享。協(xié)助提供商戶商裝流程建議；提供商裝相關(guān)文本文件范本，協(xié)調(diào)商戶與商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司的交接；開業(yè)前的其他協(xié)調(diào)工作。成本核算182。34? 小結(jié) 根據(jù)以上分析，我們建議首選受托經(jīng)營管理方案，以保證項(xiàng)目長期穩(wěn)定發(fā)展，并享受超額收益。32運(yùn)營方式分析 — 整體租賃? 由于新一輪經(jīng)濟(jì)周期致使經(jīng)濟(jì)疲軟、內(nèi)需進(jìn)一步減緩，租金和行業(yè)出租率下降導(dǎo)致寫字樓整租市場低迷。因此，應(yīng)加強(qiáng)營銷力度，確保計(jì)劃利潤的如期實(shí)現(xiàn)。? 租金水平按保守的入市價(jià)格 /平方米 /天估算。27? 成本估算? 主要指經(jīng)營管理成本。蓮花大廈改造后是區(qū)域標(biāo)志性建筑價(jià)格可取其上限，即辦公 /天 /㎡，商業(yè)5元 /天 /㎡ .26? 第五章 項(xiàng)目投入產(chǎn)出? ? 按現(xiàn)談判整租方案為基礎(chǔ)。? □區(qū)域內(nèi)務(wù)大體量商業(yè)，而現(xiàn)如家樂福、樂天超市等多家連鎖運(yùn)營商正擬定進(jìn)入社區(qū)商業(yè)圈，搶占社區(qū)商業(yè)資源。項(xiàng)目在區(qū)域競爭中不宜針鋒相對(duì)，而應(yīng)考慮提升和填補(bǔ)性定位。? □臨近西客站拓寬了項(xiàng)目的市場空間；? 區(qū)域政府機(jī)關(guān)及中高端消費(fèi)群體為本項(xiàng)目提供了市場空間。19 區(qū)域市場分析 — 區(qū)域行業(yè)特征? □商業(yè)底商及社區(qū)商業(yè)? 本區(qū)域底商及社區(qū)商業(yè)存在以下兩大特點(diǎn)? 存量商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)極不合理，遠(yuǎn)不能滿足日常消費(fèi)需求且檔次較低，不能形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，經(jīng)營狀況較差。? □零售業(yè)需求：該地區(qū)消費(fèi)需求，大部分居民希望增加集購物、休閑娛樂、餐飲于一體的購物中心，對(duì)便利超市也有一定的需求。13 區(qū)域市場分析 — 區(qū)域行業(yè)特征? 賓館 /酒店業(yè)區(qū)域特征：? □臨近重要交通樞紐：本項(xiàng)目地點(diǎn)距離西客站僅 3公里，六里橋長途汽車站 。? □農(nóng)貿(mào)市場較多。如餐飲店眾多，除百福星（約 1500㎡）與大邊海鮮（約 1000㎡）規(guī)模較大外，其余餐飲店規(guī)模都很小；娛樂休閑類場所較少，規(guī)模不大，檔次不高。? 路面交通? 項(xiàng)目周邊 45 94 5 9路等多條公交線路通達(dá)市內(nèi)。2周邊商業(yè)經(jīng)營分析周邊商業(yè)經(jīng)營分析未來周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分析與調(diào)查未來周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分析與調(diào)查商業(yè)與地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展商業(yè)與地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展經(jīng)營前景規(guī)劃（測算年限：二十年）經(jīng)營前景規(guī)劃（測算年限：二十年）本次報(bào)告需要解決的問題本次報(bào)告需要解決的問題3報(bào)告構(gòu)架改造改造要點(diǎn)要點(diǎn)認(rèn)清環(huán)境認(rèn)清環(huán)境行業(yè)發(fā)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)展動(dòng)態(tài)商業(yè)地商業(yè)地產(chǎn)分類產(chǎn)分類社區(qū)商社區(qū)商業(yè)分析業(yè)分析找出機(jī)會(huì)找出機(jī)會(huì)市場分析市場分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況商業(yè)地產(chǎn)概述 項(xiàng)目概況與區(qū)域市場分析 功能功能定位定位價(jià)格價(jià)格定位定位項(xiàng)目 SWOT分析解決辦案解決辦案操作建議操作建議整體整體租賃租賃整改整改自營自營現(xiàn)狀現(xiàn)狀自營自營前景展望前景展望整體整體租賃租賃項(xiàng)目項(xiàng)目自營自營投資收益分析招商招商代理代理受托受托經(jīng)營經(jīng)營 受托受托經(jīng)營經(jīng)營運(yùn)營方式分析4商業(yè)地產(chǎn)概述 — 商業(yè)地產(chǎn)分類社區(qū)商業(yè)購物中心商業(yè)綜合體專業(yè)市場旅游地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)主要類型西郊百聯(lián)購物中心 證大大拇指廣場 南方百聯(lián)購物中心 正大廣場大寧國際商業(yè)廣場 正大廣場海寧皮革城 九星建材市場杭州西湖新天地 蘇州金雞湖創(chuàng)邑 北京后勤指揮學(xué)院商業(yè)經(jīng)營建議書（草案）草案說明草案說明216。老碼頭 創(chuàng)邑 軌道交通 地鐵 1號(hào)線萬壽路站距本項(xiàng)目 ，軌道交通較為便利。? □處于城市化改造中，消費(fèi)層次分散。