【正文】 容詳解市場推廣的組織與推進(jìn)、市場推廣的組織與推進(jìn) 整體市場推廣策略的制定（不包括平面設(shè)計(jì)與文案）；整體市場推廣策略的制定（不包括平面設(shè)計(jì)與文案）； 招商手冊(cè)招商手冊(cè) /樓書的設(shè)計(jì)建議與審定（不包括招商手冊(cè)樓書的設(shè)計(jì)建議與審定（不包括招商手冊(cè) /樓書的設(shè)計(jì)與制作）；樓書的設(shè)計(jì)與制作）； 市場推廣活動(dòng)（廣告、公關(guān)、活動(dòng)）的組織與全面推進(jìn)；市場推廣活動(dòng)（廣告、公關(guān)、活動(dòng)）的組織與全面推進(jìn)；文本提供、文本提供 意向性文本意向性文本 正式租約合同及附件正式租約合同及附件 租賃管理制度及流程租賃管理制度及流程 商業(yè)管理制度商業(yè)管理制度 物業(yè)管理制度物業(yè)管理制度 裝修管理制度及入駐流程裝修管理制度及入駐流程 聯(lián)營收益交付流程聯(lián)營收益交付流程55商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)工作內(nèi)容詳解商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)工作內(nèi)容詳解招商策略制定、招商策略制定設(shè)立招商目標(biāo)設(shè)立招商目標(biāo)制定招商方案（包括備用方案）制定招商方案（包括備用方案）確定招商方針和招商優(yōu)先次序確定招商方針和招商優(yōu)先次序制定商業(yè)組合控管和主力店優(yōu)惠策略制定商業(yè)組合控管和主力店優(yōu)惠策略租金定價(jià)策略租金定價(jià)策略租金收入預(yù)算編制租金收入預(yù)算編制各業(yè)態(tài)、商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)范圍確定各業(yè)態(tài)、商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)范圍確定租金漲幅與抽成比例建議租金漲幅與抽成比例建議商業(yè)管理費(fèi)用核算商業(yè)管理費(fèi)用核算制定未出租空間運(yùn)營策略制定未出租空間運(yùn)營策略制定招商工作計(jì)劃，并編制相關(guān)預(yù)算制定招商工作計(jì)劃，并編制相關(guān)預(yù)算經(jīng)營預(yù)測財(cái)務(wù)分析經(jīng)營預(yù)測財(cái)務(wù)分析租金收入預(yù)測租金收入預(yù)測招商及運(yùn)營預(yù)測招商及運(yùn)營預(yù)測盈虧平衡點(diǎn)預(yù)測盈虧平衡點(diǎn)預(yù)測招商組織、招商組織招商組織運(yùn)營體系搭建招商組織運(yùn)營體系搭建業(yè)務(wù)流程制定業(yè)務(wù)流程制定崗位職責(zé)確定崗位職責(zé)確定招商工作行為準(zhǔn)則制定招商工作行為準(zhǔn)則制定人員編制人員編制租賃審批授權(quán)規(guī)范，與甲方的交叉配合流程建議租賃審批授權(quán)規(guī)范，與甲方的交叉配合流程建議招租執(zhí)行方案制定招租執(zhí)行方案制定各區(qū)塊產(chǎn)品組合方案各區(qū)塊產(chǎn)品組合方案各商鋪候選租戶方案各商鋪候選租戶方案主力租戶招商方案主力租戶招商方案工作進(jìn)度細(xì)化工作進(jìn)度細(xì)化整體工作進(jìn)度安排整體工作進(jìn)度安排招商工作進(jìn)度表細(xì)化招商工作進(jìn)度表細(xì)化招商人員上崗培訓(xùn)招商人員上崗培訓(xùn)招商工作階段性總結(jié)與效果評(píng)估：階段性提交招商總結(jié)及評(píng)估報(bào)告招商工作階段性總結(jié)與效果評(píng)估：階段性提交招商總結(jié)及評(píng)估報(bào)告56商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)工作內(nèi)容詳解商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)工作內(nèi)容詳解正式開業(yè)的準(zhǔn)備工作、正式開業(yè)的準(zhǔn)備工作 商家入場裝修協(xié)調(diào)；商家入場裝修協(xié)調(diào)； 檢核各店鋪的裝修狀況是否達(dá)標(biāo)；檢核各店鋪的裝修狀況是否達(dá)標(biāo)； 協(xié)調(diào)百貨店、超市等大主力店達(dá)到統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間；協(xié)調(diào)百貨店、超市等大主力店達(dá)到統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間； 后期商業(yè)管理公司后期商業(yè)管理公司 /物業(yè)管理公司的介入和交接；物業(yè)管理公司的介入和交接； 開業(yè)推廣組織與協(xié)調(diào)；開業(yè)推廣組織與協(xié)調(diào)；57工作內(nèi)容：工作內(nèi)容：1. 招商策略制定。預(yù)留項(xiàng)目未來調(diào)整、改留空間等有效結(jié)合。協(xié)助運(yùn)營公司，進(jìn)行開業(yè)前的籌備工作中的商家協(xié)調(diào)工作，保證開業(yè)，為后期運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。5. 開業(yè)前的商業(yè)運(yùn)營顧問。4. 文本提供。3. 市場推廣顧問。2. 設(shè)計(jì)及工程顧問。 對(duì)前期策劃的深化。 根據(jù)市場需求制定項(xiàng)目商業(yè)的市場基礎(chǔ)調(diào)研論證，訴求項(xiàng)目迅速銷售，快速回籠資金。商業(yè)市場研策服務(wù)主要內(nèi)容商業(yè)市場研策服務(wù)主要內(nèi)容工作期限：工作期限： 整個(gè)前期研策工作將于自簽約之日起整個(gè)前期研策工作將于自簽約之日起 30工作日內(nèi)完成工作日內(nèi)完成工作目的：工作目的： 通過對(duì)消費(fèi)市場的分析，尋找適合本項(xiàng)目的生存空間，為本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，明確物業(yè)類型等提供通過對(duì)消費(fèi)市場的分析，尋找適合本項(xiàng)目的生存空間，為本項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，明確物業(yè)類型等提供指導(dǎo)性建議。貴司可根據(jù)本項(xiàng)目的需求，選擇我司如下服務(wù)內(nèi)容：我司商業(yè)服務(wù)內(nèi)容我司商業(yè)服務(wù)內(nèi)容　　 商業(yè)研策商業(yè)研策 商業(yè)執(zhí)行顧商業(yè)執(zhí)行顧 問問 招商代理招商代理 營銷顧問營銷顧問 運(yùn)營管理顧問運(yùn)營管理顧問商業(yè)商業(yè) √√ √√ √√ √√ √√49工作內(nèi)容：工作內(nèi)容： 市場分析：、市場分析： 區(qū)域商業(yè)供應(yīng)研究：根據(jù)本項(xiàng)目消費(fèi)輻射范圍，針對(duì)已經(jīng)開業(yè)和籌備開業(yè)、區(qū)域商業(yè)供應(yīng)研究：根據(jù)本項(xiàng)目消費(fèi)輻射范圍，針對(duì)已經(jīng)開業(yè)和籌備開業(yè)、 以及未來將進(jìn)入市場的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行研究分析，以及未來將進(jìn)入市場的商業(yè)設(shè)施進(jìn)行研究分析， 競爭性商圈分析：通過對(duì)將對(duì)本項(xiàng)目形成競爭的商圈和商業(yè)設(shè)施的研究分競爭性商圈分析：通過對(duì)將對(duì)本項(xiàng)目形成競爭的商圈和商業(yè)設(shè)施的研究分 析，及業(yè)態(tài)飽和度的研究，尋找本項(xiàng)目的生存空間。 它應(yīng)用它應(yīng)用 :216。216。 人員可以協(xié)同運(yùn)作人員可以協(xié)同運(yùn)作 。充分滿足企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)需要充分滿足企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)需要216。輸出管理型。開發(fā)商自已成立運(yùn)營管理公司請(qǐng)專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)顧問型。運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)共開發(fā)商域運(yùn)營商共同出資成立運(yùn)營管理公司。物業(yè)公司、商業(yè)管理公司引入建議；提供物業(yè)公司、商業(yè)管理公司合作文本范本；協(xié)助項(xiàng)目審定物業(yè)公司、商業(yè)管理公司相關(guān)管理制度及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；開業(yè)籌備的其他協(xié)調(diào)工作。根據(jù)平面圖紙的設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)組合提供各業(yè)態(tài)各樓層租金坪效，品牌組合的建議；根據(jù)施工圖紙的調(diào)整進(jìn)行各樓層動(dòng)線及店鋪劃分的調(diào)整建議。單位租金182。租金定位市場分析市場定位182。目標(biāo)消費(fèi)者182。本項(xiàng)目通過專業(yè)運(yùn)營公司運(yùn)作有望在第一年達(dá)到 50%出租率，第二年達(dá)到 70%出租率、第三年達(dá)到 80%以上出租率，而租金水平也會(huì)通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃運(yùn)營、客戶資源整合有進(jìn)一步提升，隨著項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，甲乙雙方共享超額收益，具有良好的發(fā)展前景。 700萬底價(jià)平均年租金：808萬元?？傮w收益較低，根據(jù)故此，我們不推薦自營方案。 ? 劣勢分析： 缺乏商用物業(yè)專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足； 缺乏行業(yè)整合專業(yè)化人才； 缺乏客戶資源； 商用物業(yè)管理繁雜，缺乏專業(yè)物業(yè)管理公司為項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。從敏感性分析看，本項(xiàng)目所能承受的零售租金和出租率變動(dòng)幅度較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。由于公司在此方面的優(yōu)勢，在操作層面比此模型會(huì)更優(yōu)化。從謹(jǐn)慎原則出發(fā)，出租水平為較保守的估算，根據(jù)公司經(jīng)營管理優(yōu)勢和整體出租水平，本項(xiàng)目可達(dá)到更高的出租水平。本項(xiàng)目的成本按公司經(jīng)驗(yàn)值估算，考慮項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)和公司在成本管理上的優(yōu)勢，本項(xiàng)目成本可以大幅降低。? 根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系進(jìn)行分析。租賃期按 20年計(jì)算。25? 價(jià)格定位? 根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)，蓮花大廈周邊同檔次辦公物業(yè)價(jià)格 2－ /天 /㎡；商業(yè)物業(yè)（底商）價(jià)格—5 元 /天 /㎡?，F(xiàn)在區(qū)域市場已成熟，而競爭者未進(jìn)入，正是進(jìn)入市場的最佳時(shí)機(jī)。而區(qū)域內(nèi)現(xiàn)無中等規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)。但是其周邊軍事用地較多的既成事實(shí)使其商圈發(fā)展開始就難以形成一個(gè)圓，特別是對(duì)南部的輻射力較弱。公主墳是基本成形的區(qū)域型商業(yè)中心，西客站作為正在形成中的區(qū)域型商業(yè)中心其商圈覆蓋本項(xiàng)目。? □經(jīng)營限制問題，項(xiàng)目中段不能引進(jìn)大型餐飲，水平動(dòng)線破壞嚴(yán)重，影響使用功能。周邊居住區(qū)多，人口密度大，消費(fèi)人流可步行到項(xiàng)目。? 隨著該地區(qū)商業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步改善，將產(chǎn)生對(duì)商業(yè)鋪面的市場需求；? 隨著北京市區(qū)域的外延，及北京商業(yè)多核發(fā)展的趨勢，本地區(qū)商業(yè)鋪面的價(jià)格將比其他地產(chǎn)的價(jià)值具有更大的上升空間。但均存在沿街展示面不足、體量較小、經(jīng)營狀況欠佳等特征。17 區(qū)域市場分析 — 區(qū)域行業(yè)特征? 體育健身場所區(qū)域特征：? 在本項(xiàng)目周邊缺少體育健身場所，距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)的地方有南洋俱樂部、華寶國際俱樂部是兩家大型的健身場所，都在5000㎡以上，但整體經(jīng)營檔次較低。? □人口密度大，消費(fèi)能力層次分散。? □行業(yè)競爭環(huán)境：總體來看，商圈內(nèi)除總后第一招待所外，對(duì)外經(jīng)營的賓館酒店整體層次不高，且運(yùn)營模式陳舊，整體經(jīng)營狀況較不理想。? □工作客流有所改觀：由于中高收入客流較少，目前本地區(qū)的餐飲市場容量相對(duì)有限，但伴隨地區(qū)的快速發(fā)展，及項(xiàng)目北部新建小區(qū)的中高端客流入住，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ?2 區(qū)域市場分析 — 區(qū)域行業(yè)特征? □大多數(shù)小規(guī)模的餐飲店經(jīng)營狀況不理想：本地區(qū)南部由中低檔消費(fèi)人群由城市化農(nóng)民和外來務(wù)工人口構(gòu)成，消費(fèi)能力低，外餐需求較低，導(dǎo)致該地區(qū)小規(guī)模餐館經(jīng)營狀況不佳；? □區(qū)域外來流動(dòng)人口過多：由于項(xiàng)目南側(cè)處于城鄉(xiāng)改造階段，又是農(nóng)副產(chǎn)品交易中心，外來務(wù)工人員聚居在城中村，使得地區(qū)衛(wèi)生狀況和治安狀況較差。11 區(qū)域市場分析 — 區(qū)域行業(yè)特征? 餐飲服務(wù)區(qū)域特征? □中高檔規(guī)模餐飲缺乏。項(xiàng)目周邊有解放軍 301醫(yī)院、 302醫(yī)院、國泰醫(yī)院、新興醫(yī)院等為項(xiàng)目周邊提供了便利的就醫(yī)條件。9區(qū)域市場分析 — 總體特征? □交通便利，道路通暢。項(xiàng)目周邊雖有大量各種檔次消費(fèi)人群，但是整體商業(yè)檔次不高處于更新?lián)Q代的關(guān)鍵時(shí)期。? 東邊緊臨全國最大的客運(yùn)鐵路站 —— 北京西客站，巨大 的人流量為項(xiàng)目提供了長遠(yuǎn)的可持續(xù)的拓展空間。? 二、三、四環(huán)，交通極為便利。? 北京西三環(huán)和四環(huán)之間。未經(jīng)過北京凱嘉國際投資公司面許可的情況下，不得復(fù)制或轉(zhuǎn)交其它第三方。本服務(wù)建議書包括我司對(duì)本項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)和想法和我們對(duì)本案認(rèn)識(shí)和想法，都本服務(wù)建議書包括我司對(duì)本項(xiàng)目的初步認(rèn)識(shí)和想法和我們對(duì)本案認(rèn)識(shí)和想法，都是根據(jù)我司商業(yè)地產(chǎn)顧問及操作經(jīng)驗(yàn)以及貴司提供的相關(guān)材料得出的，這些認(rèn)識(shí)和是根據(jù)我司商業(yè)地產(chǎn)顧問及操作經(jīng)驗(yàn)以及貴司提供的相關(guān)材料得出的，這些認(rèn)識(shí)和想法將成為我司下一步工作的假設(shè)系統(tǒng)，并不代表我司對(duì)該項(xiàng)目最終定位與規(guī)劃；想法將成為我司下一步工作的假設(shè)系統(tǒng)，并不代表我司對(duì)該項(xiàng)目最終定位與規(guī)劃；216。本服務(wù)建議書包括我司對(duì)本項(xiàng)目任務(wù)的理解，并提出解決問題的思路與服務(wù)內(nèi)容本服務(wù)建議書包括我司對(duì)本項(xiàng)目任務(wù)的理解，并提出解決問題的思路與服務(wù)內(nèi)容；；2