【正文】 景觀主軸 入口廣場 景觀主軸 一級資源地塊：核心園景 二級資源地塊：邊緣園景 三級資源地塊：臨路 四級資源地塊：臨路有噪音 ?地塊資源缺乏，周邊界面混雜 ，需要通過 在項目內部打造資源，產生一定的級差性資源，夯實豪宅基礎 ； ?在地塊內部 形成以水系為元素的核心景觀軸，通過景觀軸形成資源級差 World union 步入禪城豪宅陣列 項目豪宅符號建立： 樓王明星產品建立標桿 Chapter?？拷獠康膽粜兔娣e較小。在一期工程內，包括新廣場五星級酒店及旁邊商業(yè)街區(qū)部分將于2023年廣州亞運會前建成開業(yè)，亞運會佛山分賽區(qū)屆時將向世人展現(xiàn)靚麗形象。 城市住宅：小面積緊湊型居家戶型， 7080㎡，共 528戶，總面積為 40150㎡； 城市公寓：功能模糊化小面積公寓，戶均 50㎡，共 550戶，總面積為 27500㎡ 緊湊 2+1房，戶均為 80㎡，共40150㎡ 商住式公寓，戶均 50 ㎡，共 27500㎡ 城市住宅 城市公寓 物業(yè) 面積 戶數(shù) 總面積 面積比 套數(shù)比公寓 50 550 27500 41% 51%小兩房 70 209 14630 22% 19%2 改3 房 80 319 25520 38% 30%1078 67650 100% 100%World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 品牌主力店 城市泛 mall 區(qū)域商業(yè)中心地位建立： 引進品牌百貨主力店（如天虹），品牌效應迅速建立中心地位 World union 入口氣勢建立：運用燈光裝飾等打造強烈的昭示性和引導性。 小三居： 105110M178。村民約 55517人 農民公寓 舒適居家戶型 /大平面 購買本項目需要有更強的理由 第二代 希望走出張槎，對新事物接受度較高，傾向于商品房，但為了父母可能就進臵業(yè) 家庭實力較強 農民公寓 /張槎商品房 實用型三房 外地生意人 方便照看生意，傾向就近臵業(yè)，關注物管、生活配套 較強 老布匹批發(fā)市場約有 200300家店鋪，從業(yè)人員 20230多人，當前營業(yè)率在 3040%；企業(yè)主占 35%左右，在 1000人以內 張槎商品房 實用型三房 最有可能的 企業(yè)人員 企業(yè)白領 對張槎印象原始，經(jīng)濟實力有限，追求性價比 一般 當前城西園內規(guī)模企業(yè)約有 12家，整體員工數(shù)在 3萬以上，其中中層占 10%15%，約 4000人左右，高管占 2%，約 600人 城南中低端商品房 實用型兩房、三房 需要最大程度的爭取 中層管理 根本升級居住環(huán)境，以居住環(huán)境、社區(qū)環(huán)境為優(yōu)先考慮條件，講究身份匹配 較強 城南 /亞藝中高端樓盤 舒適性居家產品 /大平面 高層管理 /私企業(yè)主 強 市場需求：片區(qū)價格認知 60007000元 /平，市場需求旺盛 張槎房地產發(fā)展初級，長期以來供應有限，臵業(yè)需求被壓制或被驅趕到其他區(qū)域臵業(yè)，本體臵業(yè)需求旺盛 World union Luxurious house 關于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價值一級跳 ?價值二級跳 B C 保本銷售 =67000元 /平的銷售實現(xiàn) ，項目舊改排頭兵，市場優(yōu)勢明顯； ，中低端剛性需求旺盛 5000元 /平，本項目的60007000元 /平的市場價格接受度較好 60007000元 /平的保本銷售，實現(xiàn)難度不大！ World union Luxurious house 關于價值提升的思考 ?保本銷售 ?價值一級跳 價值突破 1：探討 70008000元 /平的可能性？ Q2：中高端客戶外流傾向明顯，如何有效吸納片區(qū)內中高端客戶，實現(xiàn)價格的進一步爬升？ 三個思考維度： A B C ?價值二級跳 問題：區(qū)內不乏中高端客戶的身影，但對區(qū)域的排斥使其存在大量的流失，如何留住他們成為價值突破的第一個瓶頸 World union 優(yōu)勢 1:相對城市感 —— 張槎的中心地帶，張槎路 |仙槎南路，項目進入性城市感相對優(yōu)良 張槎路 仙槎南路 純陽路 新一佳 項目地塊 張槎路 ?2023年 6月 30日，投資達 4億元的輕工路建設工程正式啟動?！? World union 企業(yè)白領 —— 追求性價比 關鍵詞： 2030歲 /經(jīng)濟實力一般 /注重居住環(huán)境 典型代表描述： 高小姐， 28歲左右，佛山人，普利華上班 家庭人口：夫妻兩人，結婚兩年，準備要孩子 居住現(xiàn)狀：居住在城南季華花園， 80平兩房 客戶語錄： “ 張槎太亂了，城市氛圍不好。” “張槎 有錢的人很多 ，像這邊做布料批發(fā)的很多都是浙江那邊過來的，聽說張槎這邊的布料出名，都過來了。 置業(yè)經(jīng)驗 多次 居住現(xiàn)狀 居住在自建房或農民公寓中； 數(shù)量預測 張槎有 15個村委會， 6個居委會，約 客戶說法 ? 張槎有 1213個小學，然后每個年級有 45個班，每個班大概有 3040個人，這樣估算一下，每一屆大概有個 20233000個小孩?！? World union 原住民 —— 農民公寓成為其重要的福利房，但其只針對原居民。 2023年 ,張槎被中國紡織工業(yè)協(xié)會、中國針織工業(yè)協(xié)會授予“中國針織名鎮(zhèn)”稱號。 World union 項目面臨的問題 2： 亂 |低端 |缺乏城市感 的區(qū)域印象深入人心，市場認可度低 區(qū)域現(xiàn)狀： 客戶聲音： “張槎 空氣不好 ，就是一個 大工地 ， 人有 多又亂，治安不好 ?！? “比較少去那邊，路過過， 不像個城市 ” World union 項目面臨的問題 3： 項目 外在界面混雜 ，整體建筑環(huán)境 純粹性不足 World union A C B 項目面臨的問題 4： 20余萬，規(guī)模有限 ，難以借助規(guī)模更改區(qū)域印象 項目經(jīng)濟技術指標 : 總占地： 凈用地： （ A+B： ， C：） 容積率： A+B≤； C ≤5， 總建面 ≤ World union Luxurious house 關于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價值一級跳 ?價值二極跳 B C 保本銷售 =60007000元 /平的銷售實現(xiàn) Q1：張槎現(xiàn)狀能否支撐 60007000的價格，或是片區(qū)已經(jīng)淪為更低的價格洼地？ 兩個思考維度： 房地產發(fā)展初級，以自建房為主， 05年起商品房市場處于供應空白 Luxurious house 關于開發(fā)方向的思考 ?保本銷售 A 保本銷售?價值一級跳 ?價值二級跳 B C 張槎自建房可分為兩類： —— 以單體建筑為主，無秩序，居住舒適度較差，無產權，不可買賣。2023年城西園占城南、城西園合計數(shù)的比重， 總產值占 ％，出口創(chuàng)匯占 ％，是高新區(qū)目前的主要高科技產業(yè)區(qū)域。 ” “先看二期吧（弘農園二期）， 想給小孩買個近點的，離家里近，回來喝湯也方便。 ” “我在這邊做生意，就買了這邊的房子， 住的近方便看鋪子 。 社區(qū)的花園大，環(huán)境好，舒服那還可以。還是 喜歡城南的環(huán)境，都是新建的，而且現(xiàn)在聽說市中心也要搬到那邊去。輕工路 ，計劃投資 4億元；張槎西路 2公里，預計投資 2億元，季華北路 ，預計投資 輕工路預期于兩年內開通，項目與一路相連，與城市核心的距離直接拉近 保利項目 =直達祖廟五分鐘！ World union —— 薈麗家園 |麗日家園，項目北界面相對純粹，居住氛圍良好 World union A C B 地塊 凈用地 容積率 建面 商業(yè)比例 A+B 21萬 ≤20% ≤ C 5 ≥50% ≥ 周邊商業(yè) 體量 新一佳 薈麗家園 底商約 60間鋪，近 1000平 麗日花園 底商約 230間鋪，約 600800平 項目商業(yè)體量 ≥，在張槎有絕對的商業(yè)體量優(yōu)勢，成為項目差異化的發(fā)力點 優(yōu)勢 2:商業(yè)指標 World union 張槎基礎配套缺乏，區(qū)域內商業(yè)中心缺失，商業(yè)自然發(fā)展，租金相對較低，有較大的上升空間，市場機會明顯 “張槎好一點的配套就只有一個新一佳吧，我們要買東西還是會去市區(qū)，如果這邊有個好一點的百貨當然好啦。左右 65007000元 /平米 4050套 /月 World union 獨特的規(guī)劃、立面迅速在市場上引起熱點關注，個盤印象迅速建立 ? 不同于普通的圍和式社區(qū)，整個社區(qū)通過自然高差與周邊的城市界面形成區(qū)隔，長條的板樓形成強烈的空間秩序感，建筑的體量存在感大于公共空間的圍和感； ? 德國 WSP建筑設計公司用簡約、純粹的德式純凈主義風格，突出簡潔的線條，用直線條的造型，讓建筑大膽出位； ? 彩虹般絢麗七色立面百葉，通過百葉內墻多種色彩的運用，強調建筑時尚、活潑面，營造出最具都市氣質的建筑表情 World union 時尚街區(qū)展示社區(qū)個性的同時，以商業(yè)為標簽迅速建立項目城市感 ? 時尚街區(qū)的實景展示，以及先期部分配套商家的引進，以商業(yè)迅速建立項目的城市標簽 ? 引進時尚的商業(yè)業(yè)態(tài) —— 華南第一家肯德基汽車穿梭餐廳，吸引市場熱點關注的同時，強化商業(yè)的時尚感，與社區(qū)整體氣質統(tǒng)一 World union 創(chuàng)新的潮流售樓處，空間、功能雙重革新區(qū)域的售樓體驗，增強新興城市時尚感 閱讀空間 傳訊囊 售樓處底層 思考房 World union 以時尚、潮流為營銷語言，直接對接目標客戶精神層面，引起市場熱點關注 項目印象＞區(qū)域印象的案例借鑒 2：華潤幸福里（深圳） 借助商業(yè)立勢，成為片區(qū)新中心，口碑 |住宅價值遠遠超越片區(qū)價值 ? 城市重心西移，羅湖片區(qū)邊緣化； ? 周邊城市資源平庸，地王大廈的價格推動力減弱； ? 自然資源匱乏，居住環(huán)境不純粹 ? 羅湖已經(jīng)淡出了居住視線，高端客戶對片區(qū)基本不認可 萬象城片區(qū)前市狀況 ? 深圳頂級購物中心，區(qū)域價值增值； ? 二手房價格催漲，二手房市場價格上漲 萬象城片區(qū)目前狀況 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓 +中區(qū)購物及娛樂中心，總建筑面積達 23萬平方米，提供約 1000個車位 萬象城 —— ，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近 300家零售店面組成。 World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓 ?城市主軸 廣場營造 步行街營造 活動秀場：預留空地，或通過空間的特殊處理，形成廣場的活動場 廣場通過燈光與景觀設計元素的結合，創(chuàng)造了富有趣味的城市廣場，由于其藝術化的形象，通常在這里舉行藝術展覽，科技 SHOW、小型音樂會等。 中海萬錦豪園 在立面采用了典雅高貴的暖色系，簡單的歐式元素進行裝飾，既避免了純歐式的繁瑣，又體現(xiàn)了細節(jié)的質感。 衛(wèi)生間干濕分區(qū) 雙主臥套設計。 World union Luxurious house 豪宅打造 ?豪宅形象 A B C ?資源級差 ?空間豪宅符號 園林節(jié)點 :設置華麗的小品與雕塑 , 體現(xiàn)園林的尊貴感 . 在進入組團、或轉折，或景觀軸線交叉的地方設臵小品，不僅能夠作為有功能產生 提示或路標 的作用，還能與綠化共融形成更好的生態(tài)性。 符號 2：豪宅價值基礎 —— 資源級差打造 內部園林水系景觀軸的打造，形成高層產品的資源級差性，形成明星樓王產品，產生產品的價值級差 World union 符號 3：產品豪宅化 —— 低密度豪宅符號附加 通過容積率分解，以市場公認的豪宅符號 —— 低密度，整體社區(qū)豪宅符號附加 別墅：剩余 4套，價格1300018000元 /平方米，全部為中間聯(lián)排。 World union 符號 2：豪宅價值基礎 —— 資源級差打造 內部園林景觀軸的重點打造，人為劃分園林資源級差，形成不同層級的產品，樓王產品豪宅化突出 規(guī)劃排布中，除了考慮外部的濕地景觀以外， 更注重內部的景觀打造， 采用浪漫飄逸的巴厘風情園林，大面積 水系形成奢華景觀主軸。 燈光工程 —— 結合廣場的電視柱，打造都市商業(yè)獨特標志！ World union Business Center 商業(yè)立勢 ?城市主場 A B C ?城市公寓