【正文】 消費者對房型的要求也總是放在第一位的， 研究 TOWN HOUSE的房型對 TOWN HOUSE 發(fā)展有重要意義。 ２、 TOWN HOUSE 小區(qū)道路系統(tǒng) TOWN HOUSE 小區(qū)道路交通應遵循：安全保障性、合理性、寬敞性、觀賞價值性、人本分流性。另外根據(jù)小區(qū)內(nèi)建筑形態(tài)還可劃分為：公寓和聯(lián)體混和的小區(qū)、單體別墅和 TOWN HOUSE 混和的小區(qū)。 １、 經(jīng)濟型 TOWN HOUSE，指總價在 50 萬元以下的 TOWN HOUSE，一般均價在３０ ４０萬元左右。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 30 頁 共 39 頁 從二次置業(yè)者購買過程看，他們 則表現(xiàn)得更為“挑剔”。 6） 對中高檔樓盤有居住經(jīng)驗和判斷標準。 階段特征總結(jié)： 經(jīng)過上述 TOWN HOUSE 項目的分析，可以看出進入新世紀后， TOWN HOUSE 的特征。全部為室內(nèi)車庫，客廳挑高，獨立的半錯層餐廳，二層三個房間有兩個朝南，大面積主臥位于三層，配有大面積衛(wèi)生間，陽臺和露臺，采用大面積落地窗，面寬達 7 米。 陽光愛琴海 也位于松閔別墅區(qū)內(nèi)。 從區(qū)域 位置上看， TOWN HOUSE 主要分布在交通便利、環(huán)境較好的郊區(qū)。 限于虹橋地區(qū)地價的制約，該物業(yè)規(guī)劃容積率較高。小區(qū)內(nèi)的配套較少。配有幼兒園、籃球場、網(wǎng)球場等。 通過分析，我們可以看出該區(qū)域的 TOWN HOUSE 呈現(xiàn)以下特點： 位置分 布以地鐵為參照中心，大都離地鐵 2—— 4 公里，且旁邊有莘奉快速干道，外環(huán)線，滬杭高速，莘閔輕軌等交通干道，說明 TOWN HOUSE 對交通的要求較高。銷售狀況良好。 圣淘少花園定位在 70 萬左右，屬中價位別墅，銷售狀況良好。公交線路 70 735 經(jīng)過小區(qū)，有小巴士，交通便捷。櫻園的景觀設計有特色，強調(diào)了生態(tài)性、共享性和美觀性。大多 采用多聯(lián)體方式，且平行布置，前后間距小，缺少變化，較呆板。房型設計不盡合理， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 39 頁 主臥設于二樓，私密性差。前后間距不大，只有 15 米。 業(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)排 別墅建筑風格應像別墅而不應像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的聯(lián)體 別墅少人問津即是一例。 目前上海在售的聯(lián)排別墅，絕大多數(shù)均位于內(nèi)環(huán)線以外和外環(huán)線附近。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 39 頁 TOWN HOUSE 專題研究 報告 目目 錄錄 一一 、 TOWN HOUSE 的的 發(fā)發(fā) 展展 演演 化化 二二 、 當當 前前 上上 海海 TOWN HOUSE 市市 場場 簡簡 述述 三三 、 上上 海海 TOWN HOUSE 市市 場場 發(fā)發(fā) 展展 狀狀 況況 分分 析析 (一一 ) 初初 始始 階階 段段 市市 場場 狀狀 況況 (二二 ) 發(fā)發(fā) 展展 階階 段段 市市 場場 狀狀 況況 (三三 ) 趨趨 向向 成成 熟熟 階階 段段 市市 場場 狀狀 況況 四四 、 TOWN HOUSE 消消 費費 者者 特特 征征 分分 析析 五五 、 TOWN HOUSE 產(chǎn)產(chǎn) 品品 特特 征征 分分 析析 （（ 一一 ）） 區(qū)區(qū) 域域 特特 征征 分分 析析 （（ 二二 ）） 檔檔 次次 劃劃 分分 （（ 三三 ）） 類類 別別 劃劃 分分 （（ 四四 ）） 小小 區(qū)區(qū) 規(guī)規(guī) 劃劃 、 式式 樣樣 風風 格格 、 房房 型型 特特 征征 分分 析析 六六 、 TOWN HOUSE 的的 發(fā)發(fā) 展展 空空 間間 、 存存 在在 意意 義義 與與 未未 來來 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 39 頁 一、 TOWN HOUSE 的發(fā)展演化 TOWN HOUSE 的起源 TOWN HOUSE 起源于歐洲英國倫敦，當時的倫敦很少有高密度的壘積式多高層建筑，城市在低密度建筑形態(tài)中持續(xù)地擴展。最為集中的區(qū)域 當屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周圍區(qū)域，其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供應的半壁江山。未來為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個性聯(lián)體別墅和大眾化經(jīng)濟型聯(lián)體別墅會各自分化出來。小區(qū)綠化率低，組團綠化較少。三樓有三間臥房，布局局促，露臺較小?；▓@較小，只是象征性的。 面積適中為 180250 平方米，房型設計一般，客廳不大，只有 22 平米左右，二樓、三樓設置基本一樣，各為兩個房間，三樓上還有一假層，由于做活動室，破壞了房間的私秘性和動靜分離的原則。 小區(qū)建有多聯(lián)體別墅 96 套，復式公寓 105 套，建筑平行布置，較呆板。 半島花園 小區(qū)位于松江九亭鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)配套設施較少，無軌道交通，出行以社區(qū)巴士和公交車為主。 項目名稱 虹山半島 當代藝墅 項目概要 地址 虹梅南路 2112 號 顧戴路 1801 號 投資興建 景洪房地產(chǎn)公司 上海啟耀房產(chǎn) 物業(yè)公司 港聯(lián)物業(yè) 開盤日期 交房日期 現(xiàn)房 開發(fā)概要 占地面積 195930M2 11 公頃 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 獨立 138；聯(lián)體 108 間距 綠化率 75% 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 39 頁 建筑設計 設計風格 美 式 現(xiàn)代 景觀設計 香港 LEO 建筑設計 香港 LEO 棟戶數(shù) 4 2 主力房型 三房 主力面積 206208M2 277289M2 層數(shù) 3 2 層高 米 面寬 6 米 花園面積 100M2 露臺面積 15M2 車庫 室外 室內(nèi) 外立面 面磚、石料、涂料 石料 銷售情況 單價范圍 38005000 800010000 均價 4300 9000 總價范圍 75100 萬 200400 萬 主力總價 90 萬 300 萬 銷售率 50% 50% 虹山半島 位于虹梅南路，距地鐵 公里，周邊生活配套較少。 TOWN HOUSE 對周邊的商配要求一般，大部分的 TOWN HOUSE 周邊配套不多。 戶型面積適中， 177~220 m2， 4 層設計較高，房間多，但較小，分割零亂，客廳挑空，較氣派，每一層均有錯層，開窗小，采光不好；陽臺較小，且無大露臺。 單元面積適中 150~185 m2，房型有特色。建筑平行布局，小區(qū)由南向北依次規(guī)劃為 TOWN HOUSE、 低層復式、小高層。最集中的地區(qū)為西南版塊莘莊、九亭區(qū)域的 TOWN HOUSE 群。 小區(qū) 占地八萬平方米，規(guī)劃 308 套現(xiàn)代簡約主義 TOWN HOUSE，錯落有致，立面選用白色，輔以高級藍灰色，及局部金屬構(gòu)件，使建筑物與環(huán)境融為一體。房型有點似君臨天下的房型，但比其更開放、活潑、自由。 1． TOWN HOUSE 小區(qū)，基本體現(xiàn)人性化、個性化特征。 7） 以投資為目的的小業(yè)主 （二） 消費者社會特征分析： １、 效益好的 國有大中型企業(yè)的中層領導。在價格、位置、建筑質(zhì)量、建筑風格、外立面、房型、物業(yè)管理、開發(fā)商實力、周邊環(huán)境等方面和首次置者則有很多不同，據(jù)調(diào)查資料表明。該類 TOWN HOUSE 價位相對較低，小區(qū)規(guī)劃、房型、配套等方面要求不高。 從目前市場上看，公寓和 TOWN HOUSE 混和的小區(qū)大都在市區(qū)或地段較好的區(qū)域，而單體別墅和 TOWN HOUSE 混和的小區(qū)，大都位于別墅區(qū)內(nèi)或郊區(qū)，檔次價位較高，如淺水灣花園。 安全保障性 ：提供安全的入口和出口； 合理性 ：由于 TOWN HOUSE 小區(qū)中幾乎每戶都有車，且一半停于自家樓下，所以合理的線路尤為重要，避免出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象。 TOWN HOUSE 的房型包括室內(nèi)和室外兩部分，室外部分指私家花園和室外車位，有的還設置一小院子。 TOWN HOUSE 房型特征分析 TOWN HOUSE的房型最能反映出 TOWN HOUSE 發(fā)展狀況。 從容積率方面看， TOWN HOUSE 的容積率一般為 。該種形式的小區(qū)目前較多。 （二） TOWN HOUSE 檔次劃分 根據(jù)目前上海 TOWN HOUSE 市場的價位水平，上海市市民的經(jīng)濟水平，及TOWN HOUSE的經(jīng)濟特性，我們將 TOWN HOUSE劃分為三個檔次：經(jīng)濟型 TOWN HOUSE、中價位個性 TOWN HOUSE、豪華型 TOWN HOUSE。 （四）消費者購買 TOWN HOUSE 行為特征分析： 一般來說，首次置業(yè)者購房總價為 30 萬元左右，二次置業(yè)者總價平均為 65萬左右，從 TOWN HOUSE 的總價和目標消費者定位看，以二次置業(yè)者及投資類為主，首次置業(yè)者占很小的一部分。 5） 家庭人口為 3—— 5 人，可能三代同住。剛開盤，銷售狀況良好。房型設計有特色。 單套總價定為 110～ 124 萬，是高價位 TOWN HOUSE，銷售狀況良好。也基本反映了上海ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ的基本特征。近西郊賓館、櫻花度假村、萬豪虹橋大酒店、龍柏飯店、虹橋高爾夫球場等休閑娛樂設施，南臨西郊公園，至內(nèi)、外環(huán)線車程 5~10 分鐘。區(qū)內(nèi)一半為多層公寓，降低了小區(qū)的檔次。 小區(qū)規(guī)模小，各幢住宅平行布置，有 10000 m2 中心綠化，以草坪為主，無特色。已全部售完。單套總價為 38—— 50萬，屬經(jīng)濟型別墅。客廳寬敞，朝南落地窗，采光好，二層布置兩間朝南臥室，每種戶型均有朝南露臺，花園面積較大。 水仙苑 位于莘莊，地鐵廣場以東的春申路莘奉路附近，為新申花城項目的一部分，可共享其配套設施。外立面及風格新穎，有美式、法式、西班牙三種風格。 小區(qū)規(guī)劃水平較低。房型較小，為經(jīng)濟別墅。一棟多達 10戶以上，建筑平行布置，缺少變化，是較典型的排屋，外立面呆板，顏色較通俗。 目前上海供應的聯(lián)排別墅小區(qū)規(guī)模都較大，建筑風格則大都為歐美別墅風格，這十分有利于塑造聯(lián)排別墅的高雅居住氛圍。總價 50— 70 萬左右的聯(lián)排 別墅，基本符合購置這一類物業(yè)者的心理價位。 18 世紀末的貝德福特廣場、柯本特花園、 19 世紀初的那莫德理大街等處， TOWN HOUSE 組成了壯麗的街區(qū)，住宅由此形成了永恒的藝術(shù)。由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達的莘莊 周圍聯(lián)排別墅樓盤相對集中，并形成高尚住宅氛圍，對上海人頗有吸引力。專家分析，目前上海別墅市場尚未供求平衡，生活類別墅仍是發(fā)展方向，在未來幾年中，中價別墅市場前景看好。車位 為露天車位，在房子的前面。小區(qū)另有俱樂部、網(wǎng)球場、游泳池、超市、餐廳、便利店等。大多為露天式車位。另外花園和露臺都較小。 10000平方米中式園林風格中央花園，組團綠化少，綠化率低，景觀設計與別墅區(qū)品質(zhì)不符。 小區(qū)利用自然條件 — 三面環(huán)河 — 造景，設有中央花園，組團綠化較少，景觀設計一般。小區(qū)是獨立別墅和TOWN HOUSE 并存的小區(qū)，獨立別墅 138 套， TOWN HOUSE108 套。但大部分 TOWN HOUSE 對小區(qū)的配套設施要求較高，一般設會所，并因檔次不同，對配套要求有所不同。 單套總價為 55~80 萬，屬中價位 TOWN HOUSE，由于小區(qū)特點及營銷推廣等原因，銷售狀況一般。每戶底層均有室內(nèi)車庫和儲藏室 ；大戶型（ 182 m2），客廳面寬 米，且挑高；客、餐廳 43 m2，寬敞氣派；房間數(shù)較少，以三房為主，露臺均朝北；凸窗、落地窗采光好。景觀規(guī)劃以綠地為主，設有中央綠地，小區(qū)進門處有噴泉及柱廊。其次為浦東、長寧。大量運用水景，戶戶門前清水河。 均價為 3400 元 /m178。小區(qū)規(guī)劃上，因地制 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁 共 39 頁 宜，錯落有致，景觀與建筑自然融合；大多采用現(xiàn)代主義或中式的立面風格，簡潔明快，一幢的 戶數(shù)減少，即使是多聯(lián)的排房也多加變化，較靈活。 ２、 外資企業(yè)的高級白領。 １、 首次置業(yè)者： 價格、房型、小區(qū)環(huán)境是最為重要的因素。在上海該類 TOWN HOUSE 占一定比例，較有代表性的有錦秋加州花園、雅仕軒、雅閣花園、半島花園、新上海弄里人家等，主要集中在松江別墅區(qū)及九亭附近和寶山區(qū)域。 另外市場上還有一種疊加式的 TOWN HOUSE，如金