【正文】 室外車位一般設置在房子的進門處，與房子分開；室內(nèi)的車庫一般和房子融為一體。 美式 的有櫻園、虹山半島、康橋半島等； 新古典主義 有南草坪花園、圣陶沙、水仙苑等； 歐式 的有半島花園、陽光歐洲城、經(jīng)典花園、東方豐甸苑； 新式里弄 有新上海弄里人家、君臨 天下； 現(xiàn)代主義風格 有：湯臣豪園。 人車分流性 ：人車完全分流，使業(yè)主散步時不必擔心車輛的干擾，人行散步道應連接各空間：私用空間 —— 半私用空間 —— 半公共空間 —— 公共活動空 間。 TOWN HOUSE 小區(qū)建筑景觀布局設置時應營造以上四層空間。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 34 頁 共 39 頁 （四）小區(qū)規(guī)劃、式樣風格、房型特征分析 小區(qū)規(guī)劃： TOWN HOUSE 小區(qū)的規(guī)劃，既要尊重 TOWN HOUSE 的特性，還應遵循居住區(qū)規(guī)劃的一般原理，概言之就是堅持“以人為本”的原則。 純聯(lián)體別墅小區(qū)是指小區(qū)內(nèi)全部為 TOWN HOUSE。該類 TOWN HOUSE 價位適中，適合廣大中產(chǎn)階級的經(jīng)濟要求。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 32 頁 共 39 頁 TOWN HOUSE 對周邊的商業(yè)配套設施也有 一定的要求 。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 31 頁 共 39 頁 五、 TOWN HOUSE 產(chǎn)品特征分析 （一） TOWN HOUSE 區(qū)域特征分析： TOWN HOUSE 是城市空心化，住宅郊區(qū)化的產(chǎn)物。消費者會根據(jù)自己的喜好選擇自己喜歡風格的 TOWN HOUSE 。 ４、 私營業(yè)主。 2） 事業(yè)有成，收入穩(wěn)定，家庭穩(wěn)定的成功人士。 2． 混合的 TOWN HOUSE 小區(qū)，更多的是與其他建筑的匹配。大廳挑高 萬，主臥挑高 5 米，華貴氣派?，F(xiàn)已預定出 50%，銷售狀況非常好。以體現(xiàn)“江南文化”。 面積為 173～ 189m178。中央有水景大道，房屋外立面豐富。 從產(chǎn)品特征上看，經(jīng)過兩年的發(fā)展， TOWN HOUSE 逐漸走向成熟，從開始的10 戶以上的聯(lián)體屋，到后面的 2 聯(lián)、 3 聯(lián)；從起先的平行兵營設置，到現(xiàn)在的錯落有致；從室內(nèi)到室外，外樓上到樓下，外花園到車位等，每一細節(jié)都取得了飛速的發(fā)展，使其更加人性化。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 24 頁 共 39 頁 ４、寶山板塊 寶山位于上海市區(qū)的北部， TOWN HOUSE 項目除一直開發(fā)的錦秋加洲花園之外，還有華馨苑。 TOWN HOUSE 均為大房型， 225~243 m2（不計閣樓、車庫，建筑面積）。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 39 頁 （２） 以中價位 TOWN HOUSE 為主，沒有低價位的經(jīng)濟型 TOWN HOUSE，豪華型 TOWN HOUSE 的只有湯臣豪園。 湯臣豪園 小區(qū)位于浦東新區(qū)龍東大道６６６號，靠近張江高科技園區(qū)、湯臣高爾夫和地鐵二號線，交通便捷。輕軌明珠線二期在小區(qū)附近，設有著站點。 該項目是南匯縣的大型住宅項目， 180 萬 m2 TOWN HOUSE 的規(guī)模相當于一個造鎮(zhèn)工程，開發(fā)周期長達 8 年。 每套總價在 47~90 萬，屬中價位 TOWN HOUSE，銷售狀況一般。 TOWN HOUSE 的 風格各異，適合不同人士的需求，有利于 TOWN HOUSE 的進一步發(fā)展。盡管毛坯房，單價達 9000—— 12000 元 /平方米，總價為 250 萬 —— 360 萬，是 TOWN HOUSE 中的貴族產(chǎn)品。 面積為 206—— 208 平方米，房型設計到位，客廳層 米，采用落低窗和轉(zhuǎn)角窗，采光較好，二、三層無室外陽臺，三層主 臥帶有衛(wèi)生間，每戶均有大面積花園。周圍地區(qū)以低檔住宅為主，規(guī)劃將在該地區(qū)建成一中檔別墅區(qū)。小區(qū)設會所。景觀營造方面強調(diào)親水，綠化以草坪為主，小區(qū)入口設 250 米長水景。客廳面寬 6 米 ，設落低窗、工人房、進入式儲藏室，三層主臥附主衛(wèi)和更衣室，每戶均有露臺。餐廳位于一 、二樓的夾層，二樓有兩個房間，三樓為主臥室。二期在房型等細部做了調(diào)整，主力總價在７０ ８０萬左右，２０００年６月開盤，至今銷售８５％。 出現(xiàn)的 TOWN HOUSE 按照區(qū)域板塊可以劃分為： 西南板塊 ：有櫻園、水仙苑、君臨天下、同潤家園、新上海弄里人家、圣陶沙、雅閣花園、東苑半島、悅景苑、半島花園、虹山半島、當代藝墅等 浦東版塊 ：有陽光歐洲城、經(jīng)典花園、康橋半島、華夏金桂苑、東方豐甸園、 湯臣豪園 市區(qū)版塊： 靜安南草坪、新福康里、西郊寶成花園、海上花園 寶山版塊： 錦秋加洲花園、華馨苑 下面就對各區(qū)域板塊及樓盤分別分析： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 39 頁 １、西南版塊分析： 項目名稱 櫻園 君臨天下 花園 水仙苑 地址 都市路 3588 弄 銀都路 3399 號 春申路 2828 號 投資興建 丸紅株式會社 玖玖房產(chǎn) 新加坡傳慎集團 物業(yè)公司 日本 BES 君仕物業(yè) 新加坡怡安物業(yè) 開盤日期 一期 一期 交房日期 一期 一期 開發(fā)概要 占地面積 22 萬 M2 16 萬 4 萬 M2 建筑面積 19 萬 M2 13 萬 容積率 總戶數(shù) 1000 戶 547 戶 公寓 105 戶；聯(lián)體 96 間距 1218 米 1220 米 20 米 綠化率 60% 44% 建筑設計 設計風格 美式、法式、西班牙式 新式里弄 新古典 景觀設計 建筑設計 美國 CITY 棟戶數(shù) 8 10 9 主力房型 四房、三房 三房 三房 主力面積 180204M2 200286M2 180、 190 層數(shù) 3+假 3 3 層高 面寬 米 .— 7 6 花園面積 1530M2 60120 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 39 頁 露臺面積 15M2 1520 1520 車庫 露天 室內(nèi) 露天 外立面 高級涂料 底部毛石、上部涂料 面磚 銷售情況 單價范圍 32004000 36004800 40005200 均價 3800 4000 4500 總價范圍 6085 萬 68130 萬 7598 萬 主力總價 7080 萬 85 萬 85 萬 銷售率 一期 100%；二期85% 一期 100%；二期 80% 90% 櫻園 位于莘莊地鐵以南三公里 的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距滬閔路不遠。由于面積設置較少，面寬不大，限制了空間布局。即便是雅閣和雅仕軒同在松閔別墅區(qū)，兩者也相隔較遠。 小區(qū)為公寓和 TOWN HOUSE 的混合社區(qū)，共有 228 套疊加式聯(lián)體別墅， 98 年6 月月份開盤。 雅閣花園總價不高，總價 40 萬左右，也屬經(jīng)濟型別墅。小區(qū)配有俱樂部、商場、商務中心、幼兒園、小學等。位于寶山區(qū)大場一帶，周邊環(huán)境較差。我們首先根據(jù)市場發(fā)展的時間階段，將 TOWN HOUSE 市場分為初始階段、發(fā)展階段、趨向成熟階段。 總的來看，閔行的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設計更具別墅品質(zhì)，如花園會客廳設計挑空 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 39 頁 4 米以上， 帶車庫，且每戶設中央空調(diào)，而北區(qū)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設計則比 較經(jīng)濟。而緊鄰閔行的松江區(qū)，也有部分聯(lián)排別墅樓盤面市，如雅仕軒。當時，上海各種 TOWNHOUSE 里弄住宅共有 9000 余套， 22 余萬平方米，蔚為大觀。它是由幾幢甚至十幾幢小于3 層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在 150～ 200 平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過 50 平方米，另外還有專用車位或車庫。 離城不太遠，價格不算太貴， 屬中等偏高的水平。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 3 頁 共 39 頁 二、當前上海 TOWN HOUSE 市場簡述 上海人追求居住時尚、講究舒適、喜歡超常規(guī)的居住環(huán)境、關注私密性，構成了聯(lián)排別墅市場旺銷的基礎。 另一個聯(lián)排別墅供應量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣。從閔行地區(qū)聯(lián)排別墅 物業(yè)中有代表性的四個樓盤“君臨天下花園”、“水仙苑”、“櫻園”、“圣淘沙花園”以及九亭 區(qū)域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”來看，銷售率基本上在 80％以上，甚至一度達到 了 100％。 （一） 上海 TOWN HOUSE 初始階段市場狀況 該階段 TOWN HOUSE 商品小區(qū)在上海剛剛出現(xiàn)，只有少數(shù)發(fā)展商嘗試做 TOWN HOUSE ，處于市場探索階段。出行靠小區(qū)巴士，沿途滬太路一段交通狀況差。 錦秋加洲花園定位較低，開始總價只要 30 萬左右，后幾期價位稍微上升，到四五十萬，屬經(jīng)濟型別墅。 雅仕軒 也位于松江別墅區(qū)內(nèi)。面積在 190245 平方米之間，單價 500068000 元 /平方米，總價達 90160 萬，是當時檔次較高的 TOWN HOUSE。 小區(qū)定位普遍不高?？蛷d相對較小，有的還沒有一般二房二廳的客廳大，基本上沒有采用挑空式的廳。出行便捷，有小區(qū)巴士、公交車、輕軌、地鐵。銷售狀況良好。全部 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 39 頁 為室內(nèi)車庫，是其特長。房型設計合理，房間數(shù)較少。小區(qū)內(nèi)設俱樂部，室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場等。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 39 頁 面積適中，房型設計合理。 小區(qū)規(guī)模較大，以新式里弄為設計風格，綠化率 50%，景觀設計有特色。 TOWN HOUSE 總價為 75—— 100 萬，是中上價位 TOWN HOUSE，銷售狀況良好。主要客源為港臺人士，由于價位高，位置偏，消化速度較慢。 TOWN HOUSE 小區(qū)呈組團式分布，大致可以分為莘奉路區(qū)域有水仙苑、君臨天下、櫻園、虹山半島；松閔別墅區(qū)域，有雅閣、雅仕軒、同潤家園等；九亭區(qū)域有半島花園、新上海弄里人家、悅景園等。 經(jīng)典花園 小區(qū)位于浦東御橋，外環(huán)線內(nèi)側，距地鐵龍陽路 6 公里。總體規(guī)劃較先進，綠化率 50%。周邊配套成熟，有大型超市 —— 易初蓮花、農(nóng)貿(mào)市場、郵局、影院等。 小區(qū)占地１４萬平方，共６００套，分兩期開發(fā)。 （３） 由于受規(guī)模及地段位置的影響，各小區(qū)的規(guī)劃水平參差不齊 ?？蛷d寬敞明亮，落地窗采光，面寬 ~8 米，挑高 米；臥室采用大面積落地窗采光，主臥室配置大浴室及更衣室，露臺朝北，面積較小，閣樓南北采光。此區(qū)域板塊的 TOWN HOUSE 以經(jīng)濟型別墅為主，無論小區(qū)規(guī)劃，還是房型設計、配套設施，標準相對較低。 從產(chǎn)品定位上分析，以 50~100 萬中價位 TOWN HOUSE 為主體，經(jīng)濟型（ 50 萬以下）、豪華型（ 100 萬以上） TOWN HOUSE 為補充的市場定位，符合 TOWN HOUSE的特征，滿足消費者的需求。 TOWN HOUSE 面積為 230～ 260 平方米大戶型，拉近了與獨立別墅的檔次。 ，大小適中。 小區(qū)設有 VIP 會所。 奧玎宮廷別墅 位于古北新區(qū)，地段位置佳，周邊配套齊全，交通便捷。 單價 9000～ 10000 元 /m178。既要保持 T