【正文】 廣州公司精裝修項目成本分布表 裝飾項目 室內裝飾及甲供材料 木地板 櫥柜 室 內 木 門 廚房附送電器 潔具 水暖件 淋浴門 開關 面板 室內 燈具 占室內裝飾成本比例 57% 10% 7% 12% 4% 4% 3% 1% % % 小業(yè)主關注程度排名 1 4 3 6 5 2 7 8 9 10 結束語 從項目開發(fā)角度出發(fā)，室內裝飾工程是整個項目的面子工程（好比人的衣服，既能遮丑亦可以體現(xiàn)個人品味及檔次）。 ? 1木門五金：戶門鎖使用較為頻繁，處于顯眼位置，同時對質量要求較高，建議挑選品牌較好、款式較為豪華、質量可靠的款式。熱水器目前一般選用強排式，如果熱水器裝在衛(wèi)生間內建議選擇強排平衡式，煙道式則已逐漸淘汰，不建議選用。 （四）招標過程注意事項（續(xù)） ? 另為避免小業(yè)主索賠、投訴，最終定標的交樓標準裝飾材料、設備，無論規(guī)格、款式、顏色、外觀、功能均應與推出市場的樣板房交樓標準一致。 ? 標準燈具：主要包括吸頂燈、筒燈、石英燈、光管支架、鏡前燈、應急燈等。且即使定標后都很難保證貨源的充足。潔具、水暖件、燃氣具、開關面板、衣柜等則主要匯報產品檔次，具體型號、價格在招標時控制。 相片及圖像位置 木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口費用應包括在合約總價中。由于木地板工程質量的關鍵與木門、櫥柜不同，其應在工廠制作加工階段，安裝工程則較為簡單。 門扇四周側邊封邊線條及門框線條 是實木線條還是貼木皮的復合實木線條是木門單位偷工減料的主要位置。廣州公司中海金沙馨園通過上述方式節(jié)減成本，最終達到平均 2,700元 /套， 960元 /m的較低價格。整個櫥柜工程的分判持續(xù)時間大約為 25天（從收到招標圖紙開始計算到定標，預計兩到三次的議標次數(shù)）。 ? （ 16）同一套房間內的石材既存在甲供材料，又存在裝飾單位自行購買的，應要求承包人參照業(yè)主設計部及地盤提供的材料樣板，盡量選用色澤、觀感相近的材料。建議規(guī)定加寬或者減少在 50mm以內（包括 50mm）的，結算數(shù)量依舊按清單描述的寬度計算，與之相鄰的其它材料的工程量亦不減少，單價不再調整；超過50mm的部分，可以按地面飾面項目計取材料差價。整個裝飾工程的分判持續(xù)時間大約為一個半月（從收到招標圖紙開始計算到定標，預計兩到三次的議標次數(shù)）。但如果現(xiàn)在設備無法滿足裝飾單位需要時，應由裝飾單位自己行考慮。 （ 3）施工現(xiàn)場安全及文明施工管理，包括與各分包簽訂安全管理協(xié)議等。 ? （ 7）提供臨時廁所、其他衛(wèi)生設施給其他承包人共同使用。可與公共部分墻地面石材共同招標分判。 （十三）排氣扇 ? 甲供。 （八）水暖配件 ? 甲供。 ?拆分的依據(jù)： ? 裝飾工程應直接分判給具有裝飾資質的專業(yè)裝飾公司施工； ? 廚柜、木門及木地板工程應分判給專業(yè)公司施工； ? 甲供的原因為在確保工程成本可控的前提下，嚴格的控制裝飾工程及各種材料的質量。 （一）主承包工程范圍變動內容（續(xù)） 衛(wèi)生間地面視毛坯房交樓標準而定，通常情況應在防水層之上再增加回填層及找平或保護層。配電箱、開關和插座（強電和弱電類）仍須安裝、有線電視及電話和網(wǎng)絡線材和面板仍須安裝。含抽油煙管安裝（抽油煙管由抽油煙機供應商提供，安裝時若長度不夠則應由廚柜廠家免費提供）、臺面開孔等；抽油煙機、煤氣煮食爐及消毒碗柜的安裝（抽油煙機、煮食爐與消毒碗柜甲供）；洗滌盆及整項去水設施的供應與安裝、水龍頭的開孔（包括自來水與直飲水龍頭）；櫥柜與墻、地面連接處之打膠；吊柜下方的照明系統(tǒng)及其配件的供應與安裝等。部分潔具及水暖件供應商都有類似產品，亦可與潔具水暖件一同招標。包括各類型強電開關、插座面板、防濺面蓋、門鈴開關等。 ? （ 2）增加的裝飾工程導致工期延長（如高層增加約 4個月時間）。 增加的協(xié)調服務內容（續(xù)） ? （ 11）保持與其他承包人的密切聯(lián)系，了解其他分包工程的進度計劃和特殊要求，做到相互配合。 （二）室內裝飾、廚柜、木門、木地板工程 ? 專業(yè)裝飾單位由業(yè)主直接分判并與業(yè)主簽署分包合同。 ? 裝飾單位進場后由業(yè)主會同主承包單位共同向裝飾單位移交工作面，由主承包單位提供標高、定位的基準點、線給裝飾單位進行自己的定位和施工，其準確性由主承包負責。 ? （ 3）必須提醒裝飾單位不得因發(fā)現(xiàn)自己對招標文件及招標圖紙的理解有誤或與投標時的理解存在任何差異而向業(yè)主提出任何索賠。 另要求廚衛(wèi)墻面磚鋪貼高度必須高出吊頂以上至少 100mm。 ? （ 18）因裝飾工程甲供材料品種較多，對應供數(shù)量的準確性要求較高，因此招標分判時必須提供清單數(shù)量（建議自行計算并多重復核）供投標單位參考，如果投標單位對甲供材料數(shù)量提出修改的，應組織人員進行核對，確保應供量的準確性。 ? （ 4）洗滌盆、整項去水設施的供應與安裝工作應包括在本合同總價中。且最好考察其已完工項目，方能體現(xiàn)其的安裝能力；如再能考察其在建項目（安裝過程），亦可以了解其門框安裝過程的工藝及技術水平。 相片及圖像位置 （ 7）對于門檻石的先后施工問題，應規(guī)定如要求室內門檻石完成后，木門單位進場安裝，則門框與門檻石形成的縫隙由木門單位打膠處理（否則應由裝飾單位完成。 ? （ 4）另外目前較多木地板廠家存在較多貼牌的現(xiàn)象，要留心觀察。 合約條款及議標注意事項（續(xù)） ? (7)因木地板存在一定的天然紋路，為保證順利交樓，應要求木地板廠家在安裝前應進行挑選，剔除有明顯質量缺陷的不合格品，將顏色花紋一致的鋪在同一房間，且保證同一單元的木地板色澤相同。 （三）主要裝飾材料選型時的注意事項 ? 墻地磚：盡量 選擇適合仿制的產品 （招標時能充分競爭降低工程造價，但注意樓書中不能寫明墻地磚品牌），應盡量選用常規(guī)規(guī)格尺寸（減少損耗、減少重新開模的費用）。通常一般的連體座廁檔次高于分體座廁，一般主衛(wèi)則可以選擇連體座廁，客衛(wèi)選分體座廁以節(jié)約成本。除毛巾架、廁紙盒、化妝鏡外，其余產品對款式要求不大，因此選擇性價比較高的產品即可。釉面較為平滑的產品整體感觀、鋪貼效果較好。循環(huán)泵、膨脹水箱等核心部件應界定品牌范圍，熱水循環(huán)系統(tǒng)最好由供貨商供貨含安裝。從成本節(jié)約考慮，戶門鎖可以考慮銅質門鎖，內門鎖選用鋅合金，其余小配件用不銹鋼材質。 介 紹 結 束 謝 謝！ 問題回答： 一、精裝修房和毛坯房相比較，在那些方面成本會增加？請分項說明。 ? 1衣柜：衣柜的使用頻率較高，而一般國產品牌的質量有待提高，在價格相差不大且項目成本允許的前提下（衣柜成本占室內裝飾成本較小），建議盡量選用進口品牌產品。應選擇耐用、質量好的產品，而不一定需要名牌產品。定標后應根據(jù)樣板標準，由甲方設計人員親自到廠家挑選石材大板后再進行加工，以保證供貨質量。 內門鎖（鋅合金），其余五金如門鉸等對款式要求不大，保證質量即可?？捎糜谥餍l(wèi)。比如集中采購價格中， 800 800 的規(guī)格比 600 600 單價普遍高出 20％左右，對于更小規(guī)格差價更大。 （二）與設計選型的配合 ? 結合項目定位，根據(jù)營銷提出的要求多掌握附近樓盤的產品資料，收集市場信息，向設計部門選擇材料、設備提供關于市場流行方向的參考、產品功能、經(jīng)濟上的意見。 100mm的差異時，工程量清單數(shù)量及單價均不予調整；超過 177。 另：應注意戶門最新防火規(guī)范的變化對成本的影響。 合約條款及議標注意事項 ? （ 1）廣州公司木門的小五金為甲供，因此總價中應包括小五金的安裝單價，且對安裝小五金應單獨報價以備變更使用。（ 煤氣爐地柜門板增加透氣口應該提前與煤氣公司溝通，避免后期驗收不通過 ） 。且要考察其已完工項目，在建項目實際看不出任何安裝能力。 窗臺板的 排版方式改變是裝飾單位容易偷工減料的部位。且裝飾單位在接受工作面后應立即進行檢查、驗收，并于三日內提出意見，否則業(yè)主將認為移交的工序合格，裝飾單位人不得以其它工序的質量問題影響裝修質量且不得因此而向業(yè)主提出任何索賠。 ? 明確合同總價中已包括在施工過程中（從工程開工至業(yè)主交樓為止）清除所有垃圾的費用（包括其他分包單位正常施工、設計變更等產生的垃圾 ,或者明確其他清理的方式及責任單位 ）； ? 明確其須為其它承包人免費提供臨水、臨電，每隔一層至少應有一個水龍頭及一個電源箱，且無論所需的電源及其線路為何種形式，其費用都已包括在總價內； （二）室內裝飾工程分判注意事項 單位的考察、選擇 . ? （ 1）應抽選其普通的、大貨量的住宅工程進行考察而不是公共部分裝飾甚至樣板房裝飾，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正手工質量。 （二）室內裝飾、廚柜、木門、木地板工程（續(xù)） ? 由主承包單位提供現(xiàn)場工程用水用電供其他裝飾承包人施工使用，但不包括裝飾的辦公及生活用水。保證施工過程中資料和竣工資料符合各方面要求。 ? （ 3）在其他承包人施工需要時，提供照明（特別增加的是室內照明供室內裝飾單位施工）。波打線視材料類型與墻地磚供應共同分判。通常情況下比較注重戶門鎖的款式，因此在分判上為節(jié)約成本一般分為了戶門鎖與內門鎖、門鉸、門碰、貓眼分兩家單位分別供應的情況（因戶門鎖一般選擇名牌產品，而其屬下的門鉸、門碰、貓眼的價格較高）。安裝由機電單位完成。 （四）增加廚柜工程 包括：包括吊柜、地柜、臺面板制作、安裝等。廣州公司 張平 精裝修工程管理流程 之 合約管理 內容目錄： 一、 精裝修項目在合約分判內容上與毛坯房的差異； 二、 廣州公司在精裝修項目上的分判模式； 三、 精裝修單位與主承包單位的合約關系，相互協(xié)調內容； 四、 各精裝修工種招標分判注意事項； 五、 廣州公司甲供材管理模式及經(jīng)驗。 室內裝飾工程內容主要為室內濕作業(yè)工程及部分木作業(yè)等工作 。包括供應吸頂燈、筒燈、光管、射燈等；要注意光源的品牌范圍。包括門鎖、門鉸、門碰、貓眼。目前墻磚主要以瓷片為主（也可以使用拋光磚及仿古磚，視設計而定），可單獨招標（現(xiàn)均為甲供物資）；地面拋光磚為集團甲供，可與公共部分的墻地面拋光磚共同招標；廚衛(wèi)地面一般設