【正文】 項(xiàng)目為純高層社區(qū)，居住密度相應(yīng)增加，景觀主要依靠中心花園，活動(dòng)空間有限，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)提升形成負(fù)面影響。 未來品牌型、規(guī)模型個(gè)案將占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，產(chǎn)品內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)成為主導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)模式，尋求產(chǎn)品面積、總價(jià)的差異，將成為影響整體去化的關(guān)鍵因素。 古北中央花園項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào) 二、基地現(xiàn)狀 古北中央花園一期 項(xiàng)目情況：中央古北花園（一期），于 2002 年開發(fā)，屬于古北地區(qū)較早高檔樓盤，于 2020 年 3 月銷售完畢；總戶數(shù) 200 戶，主力面積 3R:155 ㎡－ 240㎡ 。 古北中央花園項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào) 房產(chǎn)開發(fā) 新古北國際社區(qū)亦稱古北二期，由正在開發(fā)建設(shè)中的古北二期高檔住宅區(qū)、以及規(guī)劃于兩年內(nèi)施工的古北商務(wù)區(qū)組成。 杰仕豪庭位于古北外圍區(qū)域，產(chǎn)品規(guī)模、檔次與古北二期高檔居住區(qū)內(nèi)部個(gè)案存在較大差異，產(chǎn)品推出精裝修、全配的小面積公寓產(chǎn)品以 17800 元 /㎡市場(chǎng)價(jià)格推入市場(chǎng)，市場(chǎng)認(rèn)同度相對(duì)較低。 古北中央花園項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào) 內(nèi)部因素 中央古北花園一期屬 于區(qū)域內(nèi)較早推出高檔次全裝修房，產(chǎn)品 2002 年推出，產(chǎn)品檔次、價(jià)格位于市場(chǎng)的頂峰，良好的文化底蘊(yùn)、完善配套，受高端消費(fèi)群體的推崇，品牌效應(yīng)成熟，為后期產(chǎn)品市場(chǎng)推廣奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 古北中央花園項(xiàng)目市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào) 肆、成本分析 成本測(cè)算 按容積率為 ， 100%高 層、 總建 24000㎡測(cè)算 號(hào)序 成本名稱 金額 單位 備注 一 建筑安裝工程 1 建安造價(jià) 2500 元 /㎡建筑面積 政府公布參考價(jià)行情 2 工程監(jiān)理 10 元 /㎡建筑面積 小計(jì) 2510 二 各類配套工程 1 大配套 320 元 /㎡建筑面積 政府住宅發(fā)展局規(guī)定 2 綠化建設(shè)配套 100 元 /㎡建筑面積 市場(chǎng)行情 3 人防工程建設(shè) 60 元 /㎡建筑面積 參照政府規(guī)定 4 電力增容、供電站 145 元 /㎡建筑面積 參照政府規(guī)定 5 通訊設(shè)備增容費(fèi) 10 元 /㎡建筑面積 參照政府規(guī)定 6 政府其他管理費(fèi) 10 元 /㎡建筑面積 參照政府規(guī)定 小計(jì) 645 元 /㎡建筑面積 三 利息、稅金 1 利息 400 元 /㎡建筑面積 （估算） 貸款額為總投資 50%，貸款年限為 一 年 2 稅金 900 元 /㎡建筑面積 營業(yè)收入額的 6% 小計(jì) 1300 元 /㎡建筑面積 四 銷售、管理費(fèi)用 1 項(xiàng)目管理費(fèi)用 109 元 /㎡建筑面積 （估算） 按總投資額 %估算 2 不可預(yù)見費(fèi)用 72 元 /㎡建筑面積 （估算） 按總投資額 1%估算 3 營銷費(fèi)用 300 元 /㎡建筑面積 按總銷金額的 2%