【正文】 ? 在主樓 面對輕軌站方向 樓體掛大型噴繪廣告 ； ? 根據(jù)不同營銷階段，配合銷售節(jié)點(diǎn)，更換廣告的宣傳形式和主題。多功能酒店公寓 ”的宣傳，使市場對 城上城 酒店 式 公寓有一個概念性的認(rèn)識。針對 城上城酒店式公寓 項目 盈方 提出如下營銷核心目標(biāo)： 營銷手法創(chuàng)新： 銷售策略與銷售方式要突破傳統(tǒng)； 營銷概念創(chuàng)新： 在概念提煉上注重創(chuàng)意與品位； 市場定位創(chuàng)新： 即緊抓主流市場，同時占領(lǐng)競爭對手忽略的細(xì)分市場； 創(chuàng)造品牌價值： 通過項目的營銷提升發(fā)展商的品牌價值。這類客戶的投資風(fēng)格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較強(qiáng)，多投資于 60—— 100 平方米以上的較大戶型，預(yù)期投資回報率多在 10％以下，最看重項目的發(fā)展?jié)摿?，占客戶總?shù)的 15％左右。 項目 上面未來規(guī)劃是五星級酒店下面是寫字樓，很大程度上方便在此辦公的商務(wù)人士且后勤服務(wù)也便于綜合管理； 產(chǎn)品 品牌優(yōu)勢 ，是該地區(qū)唯一高端商務(wù)中心聚集地； （ W） 項目臨近醫(yī)院，對客戶購買心理產(chǎn)生不利因素； 項目為改造工程，且工期較長，影響客戶購買信心； 項目為寫字樓改造，在結(jié)構(gòu)和大廈配套上必然存在缺陷 項目建成 多 年，不利于 推廣給項目周邊及購房客戶以形成不好影響 項目無廚房與陽臺，作為酒店式公寓只能用于商務(wù)而不能用于居家 。 月 物業(yè)公司 第一太平戴維斯 開 發(fā) 商 重慶置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 預(yù)售許可證 渝國土房管 (2020)預(yù)字第 (455)號 售樓地址 江北區(qū)觀音橋步行街茂業(yè)百貨旁 占地面積 :12670平方米 建筑面積 :152474平方米 開發(fā)商 :協(xié)信集團(tuán) ,重慶置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 :第一太平戴維斯 物業(yè)顧問公司 :上海錦江物業(yè)管理公司 代理商 :領(lǐng)域機(jī)構(gòu) 交通狀況 立體迅捷交通： “ 地面環(huán)行 +地下直接行 +地下輕軌 ” 現(xiàn)代立體交通格局，上萬泊車位、 300多 國會中心 物業(yè)類別 寫字樓 項目特色 投資地產(chǎn) 物業(yè)級別 甲級 裝修狀況 精裝修 環(huán)線位置 無 所屬商圈 南坪中心 建筑面積 143061平方米 標(biāo)準(zhǔn)層面積 1500平方米 物業(yè)費(fèi) 暫無資料 開發(fā)商 重慶會展中心置業(yè)有限公司 物業(yè)地址 南岸重慶國際會議展覽中心 售樓地址 重慶國際會議展覽中心 入住時間： 202012 占地面積： 11976平方米 建筑面積： 143061平方米 開發(fā)商： 重慶會展中心置業(yè)有限公司 承建商： 重慶建工集團(tuán) 整合推廣單位： FlaHalo廣告 物業(yè)管理公司： 德國凱賓斯基酒店管理公司 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1500平方米 交通狀況 距南坪商圈、南濱路濱江商業(yè)帶步行僅 10 分鐘路程、解放碑商圈、楊家坪商圈僅 5分鐘 日月光中心廣場 物業(yè)類別 住宅、城市綜合體 項目特色 復(fù)合地產(chǎn) 建筑類別 超高層 裝修狀況 精裝修 開盤時間 202001 入住時間 待定 容 積 率 綠 化 率 20% 物 業(yè) 費(fèi) /平方米 ? 酒店式公寓基本都純在于 CBD中心或附近位置； 項目定位建議 ? 前期產(chǎn)品定位： 類型 體量 大堂 電梯 裝 修標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)服務(wù) 價格 酒店式公寓 6層 （ 29—— 34） 獨(dú)立大堂 獨(dú)立電梯 （兩部） 3星級左右 全套服務(wù) 18000元 /平米 ? 產(chǎn)品定位建議： 根據(jù)目前市調(diào)報告數(shù)據(jù)分析，對比其他在售同價位樓盤的優(yōu)勢 的對比 ， 對本產(chǎn)品定位提出以下建議： 1. 戶型應(yīng)該以 1房、 2房為主，占總體量的 80%左右； 2. 價格應(yīng)該在 17000元 /平米左右，不應(yīng)太高； 3. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，打造性價比優(yōu)勢為項目主要賣點(diǎn) 第 二 部分： 項目分析 項目屬性： ? 本項目是該地區(qū)坐標(biāo)性建筑 ； ? 本項目 產(chǎn)品定位為酒店 式公寓 ； ? 本項目 目前急需改變形象； 項目概述： 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 單層面積約 ；共計銷售面積： ? 層數(shù)共 6層 ；分別在城上城 5號樓 29—— 34樓； ? 層高 ? 電梯 2部 周邊配套分析 ? 項目位于袁家崗交通樞紐地段 ，各種 交通 配套 較 完善。他們購買酒店式服務(wù)公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潛力，他們的預(yù)期投資回報率一般在 8％－ 15％。 3） 交通方便是本項目的主要賣點(diǎn)之一，使商務(wù)更快更高效； 4）經(jīng)以上的思考，我方 認(rèn)為 城上城酒店式公寓 的市場形象訴求應(yīng)該是： ? 應(yīng)該有創(chuàng)意，形象內(nèi)涵上 （文案） 應(yīng)該體現(xiàn)超性價比 ，形象風(fēng)格上 （ VI、平面、構(gòu)圖 等 ） 應(yīng)力求 體現(xiàn)高端商務(wù)中心 ； ? 體現(xiàn)尊貴高尚人士需求； ? 體現(xiàn)商務(wù)特性快捷、高效 ； ? 更直接的表明項目屬性。先拔高項目形象，通過樓盤包裝、媒體宣傳與同時段同區(qū)域開發(fā)的其他項目形成強(qiáng)烈的差異化； 在市場高度關(guān)注的基礎(chǔ)上，先虛后實(shí)，虛實(shí)結(jié)合，賣點(diǎn)跟進(jìn)，逐步滲透。 3） 企業(yè)內(nèi)部資源整合 確立“讓客戶對服務(wù) 100%滿意”為目標(biāo)，由發(fā)展商協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司、工程部、財務(wù)部等相關(guān)單位積極協(xié)作，在社會樹立良好企業(yè)形象； 4） 產(chǎn)品印象經(jīng)營與塑造 在確立核心營銷思路的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一進(jìn)行現(xiàn)場包裝、工地包裝、員工形象包裝??，以整體形 象向外界展示，從而樹立項目高品質(zhì)形象； 5） 市場溫度培養(yǎng)及展示 本項目的推出應(yīng)該在市場具備極高的社會知名度，所以前期形象推廣上必須抓住統(tǒng)一性，主題明確等方面； 6) 潛在客戶群體培養(yǎng) 除積極的宣傳推廣外，內(nèi)部認(rèn)購期間還應(yīng)積極挖掘和積累客戶資源，同時努力開發(fā)老客戶推介資源，為公開發(fā)售積累一定的客戶資源，從而造成公開發(fā)售的火爆局面，因而形成羊群效應(yīng)。內(nèi)容包含項目 LOGO、銷售電話、核心賣點(diǎn)，沿 長江二路、菜園 路兩側(cè) 300500米范圍內(nèi)，交叉擺放。 價格低開高走 以相對優(yōu)惠的價格面市，然后一路高走，給市場堅定信心。 在總體宣傳推廣策略上，我 方 認(rèn)為應(yīng)該先樹立項目的差異化形象，在目標(biāo)客戶眾取得差異化的識別效果，并得到認(rèn)同感和關(guān)注后，再開始從區(qū)域賣點(diǎn)和產(chǎn)品賣點(diǎn)來激起目標(biāo)客戶的購買欲。 學(xué)校、醫(yī)院等配套將成為公共的賣點(diǎn)， 而產(chǎn)品本身不具備長期居住硬件； 因此， 周邊配套 不是我們的核心賣點(diǎn)。 （ T） 關(guān)于深入調(diào)控的傳聞很多，市場又會進(jìn)入風(fēng)聲鶴唳的不明朗階段，我們勢必要面對調(diào)控傳聞或是調(diào)控來臨的市場壓力。 月 物業(yè)公司 戴德梁行房地產(chǎn)顧問（重慶）有限公司 開 發(fā) 商 重慶匯正房地產(chǎn)有限公司（瑞安中華匯下屬企業(yè)） 預(yù)售許可證 渝國土房管（ 2020）渝字第 359號 物業(yè)現(xiàn)狀 :結(jié)構(gòu)封頂 建筑面積 :86000平方米 開發(fā)商 :重慶匯正房地產(chǎn)有限公司（瑞安中華匯下屬企業(yè)） 投資商 :瑞安中華匯地產(chǎn)有限公司（瑞安建業(yè)之附屬公司） 物業(yè)管理公司 :戴德梁行房地 產(chǎn)顧問（重慶）有限公司 建筑單位 :瑞安建筑有限公司 代理商 :重慶（香港）中原營銷策劃顧問有限公司 建筑設(shè)計單位 :王董國際有限公司 售樓地址 渝中區(qū)解放碑 CBD新華路 388號（步行至解放碑心僅需五分鐘） 物業(yè)